TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 29 de Abril de 2011
201º y 152º

ASUNTO: AP11-R-2011-000033
PARTE ACTORA APELANTE: ZOILA YOLANDA RODRIGUEZ DE GONCALVES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad Nº 4.442.809.
APODREDOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA APELANTE: ARQUIMEDES PENS TORCAT, OMAR ALVARADO y PUBLIO DAVID ROJAS VALDERRAMA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 4.865, 51.434 y 8.479, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: EDIFICADORA ADMINISTRADORA CARPIO C.A., (E.A.C.A) inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 01/06/1962, bajo el Nº 36, Tomo 18-A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ HILARIO SANTANA POCATERRA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 27.471.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO (APELACION).

I

Se inicia la presente incidencia en virtud a la apelación ejercida por el abogado OMAR ALVARADO, apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 20-01-2011, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Recibidas las actas que conforman el presente expediente en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de éste Circuito Judicial para su distribución, correspondiéndole a éste Juzgado conocer del presente asunto, se le dio entrada mediante auto dictado en fecha 06-04-2011, fijándose el décimo (10°) día de despacho siguiente a aquél a fin de dictar la sentencia respectiva.
Haciendo un recuento de lo sucedido en el presente proceso se observa que en fecha 21 de diciembre de 1995, se inició el juicio mediante escrito libelar presentado por los abogados FRANCISCO XABIER LIZASO OÑATE, WILLIAM FORERO SILVA Y VICTOR HUGO BARRETO, quienes actúan como apoderados judiciales de la parte actora, correspondiéndole conocer del mismo al extinto Juzgado Quinto de Parroquia de esta Circunscripción Judicial quien mediante auto de fecha 19 de enero de 1996 admitió la demanda por los trámites del juicio breve y ordenó el emplazamiento de la parte demandada; posteriormente la parte actora reforma la demanda la cual fue admitida el 18 de julio de 1997.
En fecha 16 de septiembre de 1997 la representación judicial de la actora consignó escrito de transacción judicial suscrito entre la ciudadana Zoila Yolanda Rodríguez de Goncalves y su representada ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, y en fecha 18 de septiembre de 1997, siendo ésta homologada por el Tribunal Quinto de Parroquia antes mencionado.
En fecha 14 de septiembre de 1998, la parte actora consignó ante el Juzgado Quinto de Parroquia prórroga de la Transacción Judicial celebrada entre las partes.
En fecha 29 de junio de 1998 en virtud de la supresión de los Juzgados de Parroquia se acordó la remisión de la presente causa al Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 8 de julio de 2009, compareció el ciudadano Luciano Carpio Estrada actuando en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil EDIFICADORA ADMINISTRADORA CARPIO C.A., asistido por el abogado José Hilario Santana Pocaterra quien solicitó al Tribunal decretar la ejecución de la transacción celebrada entre las partes.
Mediante auto de fecha 19 de julio de 2010 el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio ordenó la notificación de la parte demandada para reanudar la presente causa.
En fecha 23 de noviembre de 2010, compareció la parte demandada quien se dio por notificada de la reanudación de la causa, en la misma hizo oposición a la ejecución de la transacción judicial, solicitó la nulidad del auto de admisión de la reforma de la demanda dictado por el extinto Juzgado Quinto de Parroquia en fecha 18 de julio de 1997, asimismo, solicitó la perención de la instancia, alegó la falta de cualidad para sostener el proceso, además alegó a su favor el Decreto dictado por la Alcaldía del Municipio Libertador publicado en la Gaceta Municipal Nº 3119-2 de fecha 05 de marzo de 2009 relativo a los desalojos arbitrarios de los inmuebles destinados a viviendas en el Municipio Libertador.
En fecha 13 de diciembre de 2010, compareció la parte actora y consignó escrito mediante el cual procedió a impugnar las copias simples de depósitos bancarios consignados por su contraparte y solicitó se decrete la ejecución forzosa de la transacción y su prórroga por incumplimiento por parte de la demandada, en la misma fecha promovió pruebas en la articulación probatoria.
En fecha 14 de diciembre de 2010, el apoderado judicial de la parte actora promovió pruebas, ambos escritos fueron admitidos por ese Tribunal en fecha 10 de enero de 2011.
En fecha 10 de enero de 2011, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio admitió tanto las pruebas presentadas por la parte actora como por la parte demandada por no ser ilegales ni impertinentes.
En fecha 20 de enero de 2011, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción en la que declaró: Sin Lugar la Perención de la Instancia; Sin Lugar la Falta de Cualidad y Sin Lugar la Nulidad de la Transacción y Acuerdo celebrados por la ciudadana Zoila Yolanda Rodríguez de Goncalves y la Compañía Anónima EDIFICADORA ADMINISTRADORA CARPIO C.A., (E.A.C.A) ante las Notarias Públicas Séptima y Primera del Municipio Autónomo de Chacao del Estado Miranda, en fechas 08 de agosto de 1997 y 27 de agosto de 1998, respectivamente, en la que señaló lo siguiente:
“ (…) se puede inferir que la ciudadana Zoila Yolanda Rodríguez de Goncalves posee un interés jurídico material que la vincula directamente con el objeto del presente juicio, como arrendataria, aunado al hecho que la propia demandada alega en su escrito de fecha 23/11/2010 que su contraparte le reconoce como tal, al efectuarle una oferta de venta del apartamento que ocupa como inquilina, de manera que si posee la cualidad necesaria para sostener la presente acción y con ello se debe desechar la falta de cualidad alegada.
En consecuencia, habiendo sido el medio de autocomposición procesal, autenticado por una Notaría Pública al igual que su prórroga y convalidado por sus propios otorgantes, aunado a que fue debidamente homologado en fecha 18/09/1997; cuyo auto no fue apelado por las partes, y siendo que de la revisión de las actas procesales y de las pruebas aportadas a la articulación por la parte demandada no se evidencia una violación del derecho a la defensa y debido proceso, ni se denota que haya habido una coacción o dolo en contra de la ciudadana Zoila Yolanda Rodríguez de Goncalves, ya que no logró demostrar la veracidad de los hechos que alegó en su escrito de oposición de fecha 23/11/2010 de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, por lo que este Tribunal considera que la transacción suscrita entre las partes, al igual que la prórroga legal gozan de plena validez jurídica y por ende la oposición a la ejecución de la misma debe ser desechada por esta juzgadora, resultando improcedente la nulidad solicitada. Así se decide”.
En fecha 15 de marzo de 2011, el abogado Omar Alvarado apoderado judicial de la parte demandada apeló de la decisión dictada en fecha 20 de enero de 2011 por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
II
Para decidir el Tribunal hace las siguientes consideraciones:
De la revisión de las actas que conforman el presente expediente se constata que la parte actora en su escrito libelar alegó que la Sociedad Mercantil EDIFICADORA ADMINISTRADORA CARPIO C.A., en fecha 17 de septiembre de 1992, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano FERNANDO REY ALVAREZ, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.287.768, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 3, situado en el edificio 32, ubicado de San Isidro a San Julián, Santa Rosa, Caracas, más los bienes señalados en el anexo número uno del contrato de arrendamiento; constituyéndose en el mismo contrato de arrendamiento como fiadores personales, solidarios y principales pagadores de todas y cada una de las obligaciones que asumió el arrendatario en dicho contrato, el CONSORCIO INDUSTRIAL NEVERI, C.A., “CONINECA”, Sociedad de Comercio residenciada en la avenida Constitución número 15, Barcelona, Estado Anzoátegui, inscrita en el Registro Mercantil de este mismo Estado en fecha 12 de febrero de 1974, anotada bajo el número 10, folios 43 al 46, tomo “A”, representada por JULIO CESAR TORRES, venezolano, comerciante, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.647.713. Posteriormente, en fecha 15 de marzo de 1996, el ciudadano FERNANDO REY ALVAREZ, cedió mediante documento privado, previa autorización del ciudadano LUCIANO CARPIO ESTRADA, todos los derechos que le correspondían del contrato ya identificado a la ciudadana ZOILA YOLANDA RODRIGUEZ DE GONCALVES, y de acuerdo con la Cláusula Tercera de dicho contrato, se estipuló como canon de arrendamiento mensual, la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 575,00), la cual fue posteriormente modificada por la por la suma de DIEZ MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 10.000,00), suma esta que la arrendataria ha dejado de cancelar en los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1996; enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 1997. Sin embargo, en fecha 15 de julio de 1997, la parte actora consignó reforma de la demanda.
Riela del folio 63 al 65 escrito de oposición presentado por la ciudadana Zoila Rodríguez, quien se encuentra asistida por el abogado Omar Alvarado, alega que conforme al auto de fecha 12 de agosto de 2010 se dio por notificada como tercera, en la misma procedió a rechazar en todas y cada una de sus partes la solicitud de ejecución de la transacción, señalando que fue constreñida a firmar por Notaría una cesión de un supuesto contrato de arrendamiento existente entre la parte actora y el verdadero demandado Fernando Rey Álvarez, por tanto, dicha cesión arrendaticia es absolutamente nula, de toda nulidad, conforme al artículo 1.346 del Código Civil, por falta de precio. Así mismo, señaló que la parte actora solicitó en fecha 8 de julio de 2010, es decir, doce (12) años después, la ejecución de la transacción y no homologa la prórroga del 8 de agosto de 1998. Solicitó sea declarada la nulidad de la reforma de la demanda, ya que en la demanda se señala como demandado a Fernando Rey Álvarez, mientras que en la reforma se demanda a Zoila Yolanda Rodríguez de Goncalves, alterándose los términos subjetivos de la relación procesal. Además, solicitó la perención de la instancia debido ya que ha transcurrido más de treinta (30) días, contados a partir de la fecha de la admisión de la demanda. Por último, opuso la falta de cualidad de su persona para sostener el presente juicio, al considerar que la misma no es demandada sino el ciudadano Fernando Rey Álvarez. Señaló además, que se ampara en el Decreto Nº 31 emanado de la Alcaldía del Municipio Libertador y publicado en Gaceta Municipal Nº 3119-2 de fecha 05 de marzo de 2009 para evitar ser desalojada arbitrariamente. Finalmente, dejó constancia de estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Riela del folio 76 al 78 escrito de alegatos presentado por el abogado José Hilario Santana Pocaterra, apoderado judicial de la parte actora, en la misma expuso lo siguiente: 1) Desconoció tanto en su contenido y firma la misiva de oferta de venta de fecha 7 de abril de 2006, por tanto, negó, rechazó y contradijo que dicha oferta haya sido suscrito por la actora y enviado tal comunicación a la usuaria del inmueble; 2) Impugnó las copias de depósitos bancarios presentados por la demandada; 3) Negó, rechazó y contradijo que la parte actora haya girado instrucciones para realizar depósitos en la cuenta corriente de una persona que no es la Edificadora Administradora Carpio C.A., “E.A.C.A”; 4) Desconoció la cuenta corriente Nº 0108-0231-85-0100028480, de la ciudadana Marianella Carpio González. Así mismo, expuso con relación a los alegatos de la demanda lo siguiente: 1) Negó que la demandada se le haya violado el derecho a una vivienda digna y que vaya a ser desalojada arbitrariamente, 2) Los alegatos de la demandada son falsos, así consta en la transacción y su prórroga; 3) Solicitó que se decrete la ejecución de la transacción y su prórroga, se declare improcedente la perención de la instancia e improcedente la falta de cualidad alegada.
III
Del acervo probatorio analizado y que consta de actas, se evidencia que riela a los folios 80 al 81 escrito de promoción de pruebas, presentado por el abogado José Hilario Santana Pocaterra, apoderado judicial de la parte actora, quien promovió y reprodujo los siguientes: 1) La transacción de fecha 8 de agosto de 1997 celebrada con la ciudadana Zoila Yolanda Rodríguez ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, siendo homologada en fecha 18 de septiembre de 1997; 2) La prórroga de la transacción celebrada en fecha 27 de agosto de 1998 celebrada ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda; 3) la cesión de contrato.
En cuanto a las pruebas promovidas por la parte demandada, se evidencian: 1) Copia simple de la misiva fechada el 07 de abril de 2006 dirigida a la ciudadana Zoila Yolanda Rodríguez de Goncalves por la Compañía Anónima Edificadora Administradora Carpio C.A., “E.A.C.A”; 2) Copias simples de los comprobantes de depósitos bancarios de fecha 10/12/08, 14/01/09, 07/09/10 y 03/11/10.
IV
Entre las causas de extinción del proceso está la Institución de la perención que castiga la inercia de las partes en la activación del proceso, siendo ésta el correctivo legal a la crisis de actividad por la paralización prolongada del proceso, y al haber tal inercia se presume el abandono de la instancia.
Por otro lado, está el interés público de evitar la pendencia indefinida del proceso, por ello GIUSEPPE CHIOVENDA considera que:
(...) Después de un período de inactividad procesal prolongado, el Estado tiende liberar a sus propios órganos de la necesidad de proveer las demandas y de todas las actividades derivadas de la existencia de una relación procesal…” (Principios,… II, p 482).

La perención de la instancia persigue una razón práctica, sancionar la conducta omisiva de las partes que deben inducir al desenvolvimiento del proceso hasta su fin natural como es la sentencia. Se debe dejar claro, que la palabra instancia alude necesariamente al juicio de conocimiento y por tanto, solo opera la perención cuando esta pendiente la fase declarativa o cognoscitiva del juicio.
El legislador patrio estableció la perención como sanción o remedio contra la negligencia de los litigantes en llevar el juicio hasta su pronta y definitiva conclusión. Sin embargo, se observa que la perención ocurre dentro de la “instancia” y para que exista la perención, siguiendo al tratadista Italiano RAMIRO PODETTI (Tratado de los Actos Procesales, Turín, Italia, Pág., 379), son tres las condiciones indispensables para que un proceso se extinga por perención. En primer término, el supuesto básico de la existencia de una instancia; en segundo lugar, la inactividad procesal y en tercer lugar el transcurso de un plazo señalado por la ley.
Al respecto, nuestro Máximo Tribunal explanó en la sentencia de la Sala Constitucional en Sentencia Nº 2.238 del 23 de Septiembre de 2.002, (FONDOCOMUN en Amparo) con ponencia del Magistrado Dr. JESUS EDUARDO CABERERA, donde se expuso: “…La falta de oposición del demandado en un procedimiento monitorio, lo coloca en el mismo estado en que se encuentra el que ha sido condenado por una sentencia definitivamente firme (…) no puede haber perención de la instancia”.
Ahora bien, en el caso que nos ocupa cabe observar que las partes transaron, siendo ésta transacción debidamente homologada por el Juzgado Quinto de Parroquia de esta misma Circunscripción, por tanto, tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada.
La doctrina patria ha venido sosteniendo desde hace muchos años que la cosa juzgada como garantía de seguridad jurídica puede ser invocada en cualquier estado y grado de la causa habida cuenta del carácter de orden público que la reviste (sent. 19-02-2.001 y14-02-2.002) es mas, debe ser suplida por el juez en ausencia de alegato de la parte, siempre que este tenga conocimiento de la existencia de la precedente sentencia y de que en ella se da la triple identidad.
En ese sentido para el maestro Humberto Cuenca la “cosa juzgada impide la anarquía jurisdiccional y por ello es de orden público y por el referido carácter puede ser aún denunciada por primera vez en casación; la autoridad de la cosa juzgada es una manifestación del poder del estado y dicha autoridad no puede estar condicionada a su particular invocación; siempre que el juez de instancia tenga conocimiento de que la cuestión planteada colida con otra decidida anteriormente, de oficio y sin necesidad que las partes la aleguen, debe impedir la violación del fallo anterior por ser contrario al orden público todo lo que altere la cosa juzgada”.
De lo anterior se infiere que cuando a una sentencia se le ha conferido el valor de cosa juzgada, ya no será posible revisar lo decidido, ni pronunciarse sobre su contenido, así sea en el mismo sentido, en un proceso posterior. En presencia de tal sentencia, el juez del proceso ulterior deberá -salvo casos de excepción- abstenerse de fallar sobre el fondo, si existe identidad entre lo ya resuelto, entre las mismas partes y la nueva pretensión verse sobre idéntico objeto y se funde en la misma causa.
Señalado lo anterior se hace menester analizar los limites subjetivos y objetivos de la cosa juzgada.
Cuando hablamos de los límites subjetivos de la cosa juzgada, caemos en el terreno de los efectos del fallo respecto de las partes litigantes partícipes en el litigio; y por límites objetivos entendemos los referidos al bien jurídico consagrado en la sentencia y devenido en el juicio contencioso, forma en rigor la cosa de la sentencia y si esta cosa es idéntica a la de otro juicio que se intente, se dirá que hay identidad en cuanto a esa cosa, y se realizara unos de los elementos de la cosa juzgada.
Es oportuno señalar que la doctrina distingue entre cosa juzgada material y cosa juzgada formal. La cosa juzgada material, establece que la sentencia definitivamente firme es ley de las partes en los límites de la controversia decidida y es vinculante en todo proceso futuro; así lo ha acogido nuestro sistema procesal en su artículo 273 del Código de Procedimiento Civil. En cambio la cosa juzgada formal, se manifiesta dentro del proceso al hacer inimputable o inatacable el mismo, es decir, despliega su efecto y área de influencia dentro del contexto del proceso decidido por sentencia definitivamente firme, blindándola de cualquier revisión por parte del propio juez que dictó el fallo o de cualquier otro.
Dada las condiciones que anteceden, es claro para esta alzada que la parte recurrente comete un grave error de interpretación al solicitar que se declare la perención de la instancia por haber trascurrido más de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes, ya que como puede evidenciarse de autos, en fecha 18 de septiembre de 1997 el extinto Juzgado Quinto de Parroquia de esta Circunscripción al homologar la transacción este produjo el efecto de sentencia pasada con autoridad de cosa juzgada, el cual quedó definitivamente firme, por tanto, el juicio concluyó por ese medio de autocomposición procesal; esto hace que no se produzca la caducidad o perención de la misma, ya que una vez reconocido el derecho a favor de una de las partes no puede el Juez dejarlo sin efecto por una posterior decisión que declare la perención de la instancia.
En concepto de esta Alzada, si el juicio ha terminado en virtud del auto de homologación en el que se evidencia que se le impartió el efecto de sentencia pasada con autoridad de cosa juzgada el cual quedó definitivamente firme, no hace posible que la perención de la instancia sea aplicable en esa etapa del proceso y ASÍ SE DECIDE.
V
La doctrina moderna del proceso ha tomado del derecho común la expresión legitimación a la causa para designar este sentido procesal de falta de la noción de cualidad, y según ella se refiere al actor o al demandado y es la llamada legitimación a la causa activa o pasiva, es decir, que es la cualidad necesaria de las partes.
La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
En el primer aparte del Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, se señala: “Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio... (Omissis)”.
Al respecto, de la falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria; y la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 23-09-2003, con ponencia del Magistrado: HADEL MOSTAFA PAOLINI, señaló:
La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. LUÍS LORETO, como: “…. aquélla relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…. (Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación Robert Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolano, Caracas 1987, pág. 183).

Por ello, es que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimatio ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar. De allí, que el procesalista Devis Echandía expresa lo siguiente:
“Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogota. 1.961. Pág. 539).

La legitimación ad causam, es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, y así ya la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal lo ha sostenido: “la legitimación ad causan es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar.”
Concluye este juzgador, que del acervo probatorio presentado por la parte actora se evidencia del folio 29 al 30 cesión de los derechos del contrato de arrendamiento, del folio 32 al 35 transacción judicial, del folio 38 al 40 la prórroga de la transacción, así como oferta de venta del apartamento, por tanto, observa quien decide que siempre figura la ciudadana Zoila Yolanda Rodríguez de Goncalves como arrendataria del inmueble objeto de la controversia, siendo entonces la ciudadana antes señalada quien tiene la cualidad o legitimatio ad causam, la cual constituye una condición especial para el ejercicio del derecho de acción en la presente causa y ASÍ SE DECIDE.
VI
La transacción es por naturaleza la decisión que se profieren las partes, un mandato jurídico individual, con fuerza de ley y cosa juzgada entre los interesados y, declaran o constituyen derechos dependiendo si las recíprocas concesiones que versan sobre el mismo objeto o constituyen, modifican o extinguen una relación distinta de aquella que era objeto de la litis.
El profesor Arístides Rengel Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, en relación al tema ha expresado lo siguiente:
(…) La transacción es un contrato bilateral, lo que es conforme con la función típica de la transacción, que es la composición de la litis mediante las recíprocas concesiones que se hacen las partes… La transacción es considerada como una especie del negocio de declaración de certeza (negocio di acertamento), que es una convención celebrada por las partes con el objeto de establecer la certeza de sus propias relaciones jurídicas, o regular relaciones precedentes, eliminando ciertas faltas de certeza, al amparo del principio general de la autonomía de la voluntad privada, en aquellas zonas del derecho en que las partes pueden disponer del objeto que desean regular (…).

En efecto, la transacción pone fin al litigio pendiente, precave un litigio eventual; tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada; es título ejecutivo, en cuanto tiene un contenido que debe ser ejecutado.
Los indicados efectos procesales de la transacción no se producen sino a partir de su homologación, que es el acto del juez por el cual le da su aprobación. Por ello, el legislador exige la necesidad de la homologación en el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil que sin la homologación no puede procederse a su ejecución pues es un requisito para su eficacia.
A criterio de quien juzga, se puede evidenciar según los documentos probatorios que riela de los folios 32 al 35 copia certificada de la transacción celebrada entre la Edificadora Administradora Carpio, C.A., “E.A.C.A” y la ciudadana Zoila Yolanda Rodríguez de Goncalves debidamente protocolizado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda; asimismo, riela al folio 36 la homologación de la transacción realizada por el extinto Juzgado Quinto de Parroquia de esta misma Circunscripción y finalmente, riela del folio 37 al 40 copia certificada referente a la prorroga de la transacción homologada por el Juzgado Quinto de Parroquia, el cual fue inclusive presentado por el abogado Alberto Garrido Morales quien asistía para la fecha a la ciudadana Zoila Yolanda Rodríguez de Goncalves.
Dadas las condiciones que anteceden, concluye esta Alzada que los documentos que la recurrente pretende objetar gozan de plena fe pública y aunado a lo anterior los mismos nunca fueron desconocidos, impugnados ni tachados en la oportunidad legal correspondiente, lo que hace que los mismos surtan plenos efectos y ASÍ SE DECIDE.

III
En mérito de los razonamientos precedentemente expuestos, este JUZGADO SÉPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación propuesta por el abogado Omar Alvarado apoderado judicial de la parte demandada quien apeló de la decisión dictada en fecha 20 de enero de 2011, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: Se confirma en todas y cada una de sus partes la decisión apelada proferida por el a quo.
Se condena en costas a la parte recurrente por haber sido totalmente vencida en la presente incidencia. Todo de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFIQUESE a las partes de conformidad con los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 29 de Abril de 2011. 201º y 152º.
EL JUEZ,

RICARDO SPERANDIO ZAMORA
LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.
En esta misma fecha, siendo las 9:50 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.

Asunto: AP11-R-2011-000033