TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 15 de Abril de 2011
200º y 152º

ASUNTO: AP11-V-2009-000718

DEMANDANTE: Servicio Técnico Vencar, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 28 de Noviembre de 1.985, bajo el No. 19, Tomo 49-A, Sgdo.

APODERADO
DEMANDANTE: Dr. Jorge Tahán Bittar, Abogado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 7.603.

DEMANDADA: Francesco Quintino Cardone Fuccilo, titular de la cédula de identidad N° 6.037.985.

APODERADOS
DEMANDADA: Drs. Jesús Arturo Bracho, Reyna Mendivil y Moisés Amado, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 25.402, 145.164 y 37.120.

MOTIVO: Reintegro Arrendaticio.

- I -
Antecedentes

En virtud del Reglamento de Distribución de Causas, dictado por el extinto Consejo de la Judicatura, el conocimiento de la presente causa correspondió a este Tribunal.

Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda presentado por el abogado Jorge Tahán Bittar, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil “Servicio Técnico Vencar, C.A.”, en el cual alegó que entre su mandante, y el ciudadano “Francesco Quintino Cardone Fuccilo”, existe una relación arrendaticia desde el veintitrés (23) de Abril de 2.003, sobre un inmueble propiedad de esta última, constituido por las Quintas SAN LUIS y EL NENE, ubicadas en la Segunda Transversal de los Dos Caminos de la Urbanización Montecristo, Municipio Sucre del Estado Miranda.

Que a partir del mes de diciembre de 2.003 hasta el mes de julio de 2.008, el canon de arrendamiento fue fijado en la suma de TRES MIL OCHOCIENTOS VEINTIUNO CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.3.821.95), mensuales, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura de la República Bolivariana de Venezuela, en resolución N° 007306 de fecha 3 de noviembre de 2.003 y notificada en fecha 2 de diciembre de 2.003.

Que mediante sentencia firme de fecha 16 de julio de 2.008, dictada por la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, se estableció un canon de arrendamiento mensual en la suma de DOS MIL SESENTA Y SEIS CON SETENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs.2.006.73), fijando los efectos de la sentencia ex tunc, es decir hacia el pasado.

Que mientras duro la sustanciación del recurso de nulidad, su representada se vio obligada a cancelar, el canon que se había recurrido fijado por la resolución, es decir, la suma de TRES MIL OCHOCIENTOS VEINTIUNO CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.3.821.95), para así evitar insolvencia de pago y que fuera objeto de demanda de resolución de contrato por ello, depositándolos en la cuenta corriente señalada con la expresa autorización del arrendador.

Que su mandante ha cancelado en 54 meses exceso en los cánones de arrendamiento, que equivalen a la suma de NOVENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS OCHENTA Y UNO CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 94.781,88).
Que conforme al Artículo 58 y siguientes del Título VIII del reintegro de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demando por reintegro de sobre alquileres, al ciudadano Francesco Quintino Cardone Fuccilo, para que convenga en pagar, sin plazo alguno, o a ello sea condenado por el tribunal, Primero: al pago de DOSCIENTOS TRECE MIL CIENTO OCHENTA Y SIETE BOLIVARES CON VEINTIUN CENTIMOS (Bs. 213.187,21),suma que comprende la cantidad que equivale al exceso en el canon de arrendamiento debidamente indexados mensualmente, más los intereses de mora calculados a la tasa del doce (12%) por ciento anual, desde el 24 de diciembre de 2.003 hasta el mes de marzo de 2.009 inclusive, y Segundo: Al pago de las costas y costos de proceso.

Que se acuerde el pago de los intereses que se sigan causando, a la misma tasa del doce 12% por ciento anual, contados a partir del mes de marzo de 2.009 exclusive, hasta la fecha que se produzca la ejecución de sentencia firme y que igualmente se acuerde la corrección monetaria sobre el capital adeudado, ambas que sean calculadas por experticia complementaria del fallo.

Estimó la demanda en la cantidad de TRES MIL OCHOCIENTAS SETENTA Y SEIS CON TRECE UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 3.876,13) y señaló su domicilio procesal.

Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha dieciséis (16) de junio de 2.009, fue admitida la demanda, ordenándose la citación del ciudadano Francesco Quintino Cardone Fuccilo, para que compareciera por ante este Tribunal, al segundo (2°) día de despacho, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), contados a partir una vez que conste en autos su citación a dar contestación a la demanda.

Mediante diligencia estampada por la representación judicial de la parte actora en fecha dos (02) de Julio de 2.009, consignó a los autos los fotostatos requeridos para la compulsa, así como diligencia de consignación de las expensas necesarias de traslado para la práctica de la citación.

En fecha 09 del mes de Julio de 2.009 se libró compulsa.

En fecha diecisiete (22) de Julio de 2.009, el alguacil de este Circuito, consignó a los autos compulsa de citación en vista de que no logró ubicar al demandado en la dirección suministrada.

En fecha 30 de Septiembre de 2.009, el apoderado actor mediante diligencia indica nueva dirección del demandado y consigna diligencia de consignación de las expensas necesarias de traslado para la práctica de la citación.

Mediante diligencia de fecha 23 de octubre de 2009, el apoderado actor solicita el desglose de la compulsa, a los fines de practicarse la citación del demandado en la nueva dirección antes suministrada, siendo acordado este desglose de la compulsa por auto de este tribunal en fecha 29 de Octubre de 2.009.

En fecha veintidós (22) de Julio de 2.010, el abogado Jesús Arturo Bracho, en su carácter de apoderado judicial del demandado, consigna poder que lo acredita y se da por citado en el presente procedimiento, reservándose la oportunidad procesal para contestar la demanda.

Riela a los autos que en fecha veintiséis (26) de Julio de 2.010, La parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

Como punto previo de defensa al fondo, alegó la prescripción breve de conformidad con el artículo 62 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y a todo evento en nombre de su representado negó, rechazó y contradijo en su totalidad la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados como en el derecho aducido.

Realizó una relación sucinta de los hechos esgrimidos por la parte actora en su libelo de demanda.

Solicito fuera declarada sin lugar la demanda, se opuso a la indexación solicitada por la parte actora e indicaron domicilio procesal.

Abierta la causa a pruebas, solo la parte demandada hizo uso de dicho lapso, promoviéndolas en fecha nueve (09) de Agosto de 2.010.

Las pruebas anteriores fueron admitidas por auto dictado en fecha 12 de Agosto de 2.010.
- II -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Con el propósito de resolver la presente controversia, pasa este Sentenciador, a realizar las siguientes consideraciones:

Constituye principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes:

“...sin que pueda sacar elementos fe convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

El requisito que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas (Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil), significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el limite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión (en el libelo de la demanda), y los hechos deducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas (en la oportunidad de contestación de la demanda), quedando de esta manera trabada la litis.

Luego de una revisión minuciosa y detallada de las actas que componen el presente expediente, se constata que la pretensión actora consiste en el reintegro de cánones de arrendamiento pagados en exceso, debidamente indexados mensualmente desde el 24 de diciembre de 2.003, hasta el mes de marzo de 2.009, ambos incluidos, más los intereses de mora calculados a la tasa del doce (12%) por ciento anual y sobre cada mes pagado, a partir del 24 de diciembre de 2.003 hasta el mes de abril de 2.009 inclusive, los cuales suman la cantidad de Treinta y Cuatro Mil Cuatrocientos Diecinueve Bolívares Fuertes con Ochenta y Seis Céntimos (Bs. F: 34.419,86, mas las costas y costos del proceso, derivados de la relación arrendaticia sobre dos inmueble constituido por las Quintas SAN LUIS y EL NENE, ubicadas en la Segunda Transversal de los Dos Caminos de la Urbanización Montecristo, Municipio Sucre del Estado Miranda.

Ahora bien, trabada como quedó la litis, se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán, a quien aquí suscribe, fundamentar su decisión:

Pruebas de la parte actora:

1. Poder otorgado por los ciudadanos Vincenzo Di Giacomo D’Ambrosio Y Rosalía Santoro de Di Giacomo, titulares de la cédula de identidad Nos. 10.778.760 y 4.360.118, al abogado Dr. Jorge Tahán Bittar (F15 al 18).- Por cuanto dicha documental no fue atacada en forma alguna por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, este Juzgador lo aprecia con todo su valor, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357 y siguientes del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose del mismo, la representación judicial que ejerce el Dr. JORGE TAHAN BITTAR, de la empresa actora. Así se decide.
2. Copia simple de comunicación de autorización para cancelar los cánones de arrendamiento mediante deposito bancarios en cuenta de arrendador (f 21). Por tratarse de un documento privado, el cual no fue no fue desconocido ni impugnado conforme lo establecido en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, es suficiente para que se tenga al mismo como legalmente reconocido y debe apreciarse y asignársele todo el valor probatorio, de conformidad con el Artículo 1.363 del Código Civil, desprendiéndose del mismo la relación contractual arrendaticia existente entre las partes, y así se decide.
3. Planillas de Depósitos Bancarios (f 22 al 75) A pesar de haber sido impugnadas por la parte demandada en el acto de contestación a la demanda, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, son apreciadas por quien aquí decide, por cuanto se evidencia de autos que la parte demandada no impugnó dichos originales, quedando demostrado por la hoy acciónate que dio cumplimiento a lo establecido en el contrato de arrendamiento y de la autorización expresa del arrendador de fecha 24 de abril de 2.003, en el sentido que dichas sumas fueron las pagadas por concepto de cánones de arrendamiento. Así se establece.
4. Copia simple de contrato de arrendamiento. (f 76 al 84). Por cuanto dicha documental no fue atacada en forma alguna por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, este Juzgador lo aprecia con todo su valor, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357 y siguientes del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose del mismo la relación contractual arrendaticia existente entre las partes, y así se decide.
5. Copia certificada de sentencia dictada en fecha 16 de Julio de 2.008, en el expediente N° AP42-R-2007-000010, por la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo (f. 85 al 111). Por cuanto dicha documental no fue atacada en forma alguna por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, este Juzgador lo aprecia con todo su valor, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357 y siguientes del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio.-

Pruebas de la parte demandada:

1) Poder otorgado por el ciudadano Francesco Gennaro Quintino Cardone Fuccilo, titular de la cédula de identidad No. V-6.037.985, a los abogados Drs. Jesús Arturo Bracho, Reyna Mendivil y Moisés Amado (F 132 al 134). Por cuanto dicha documental no fue atacada en forma alguna por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, este Juzgador lo aprecia con todo su valor, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357 y siguientes del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose del mismo, la representación judicial que ejerce los Drs. JESUS BRACHO, REYNA MENDIVIL y MOISES AMADO, de la empresa demandada. Así se decide.
2) Copia simple de la sentencia dictada en fecha 23 de Mayo de 2.006, en el expediente N° 4.305, por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital ( f 150 al 157).- Por cuanto dicha documental no fue atacada en forma alguna por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, este Juzgador lo aprecia con todo su valor, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357 y siguientes del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio.-
3) Copia simple de la Resolución N° 00013519, de fecha 08 de Octubre de 2009, emanado de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Poder Popular para las Obras Publicas y Vivienda.- Por cuanto dicha documental no fue atacada en forma alguna por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, este Juzgador lo aprecia con todo su valor, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357 y siguientes del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio.-
Definida la naturaleza de la acción que originó este proceso, como una acción de reintegro por sobrealquileres, este tribunal observa que la misma encuentra su fundamento normativo en los artículos 58 y 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales establecen lo siguiente:

“Artículo 58: En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.”

“Artículo 60: El reintegro se referirá a sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.”

Vistos los extremos que exige la Ley para la procedencia de la acción de reintegro y la prueba que consta en autos de la relación arrendaticia y de la regulación del canon de arrendamiento por la Dirección de Inquilinato, nos correspondería ahora analizar si durante la relación inquilinaria anterior a la regulación, se cobró un canon mayor a la establecida en esta última, sin embargo, al haber opuesto la parte demandada la prescripción de los reintegros demandados sobre los cánones cobrados entre el 24 de septiembre de 2.003 hasta el mes de marzo de 2.009, es necesario analizar esta excepción para luego continuar el análisis acerca de la procedencia o no, de la acción de reintegro sobre los meses que no resulten preescritos.

Así tenemos que el artículo 62 de la Ley de Regulación de Alquileres, establece lo siguiente:
“La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos años.”

De igual forma es necesario citar el artículo 60 que establece lo siguiente:

“el reintegro se referirá a los sobre alquileres desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.” (Negrillas del Tribunal)

En cuanto al canon establecido por la Dirección de Inquilinato, alega la parte actora, que en virtud de resolución No. 007306, dictada por dicho organismo, en fecha Tres (03) de Noviembre de 2.003, la cual quedó definitivamente firme en fecha dieciséis (16) de Julio de 2.008, le fue fijado el canon de arrendamiento, a los inmuebles arrendados, en la suma de DOS MILLONES SESENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs.2.066.728,57), sin establecer los efectos de su aplicación en el tiempo, por lo que fue objeto de apelación ante el Superior Contencioso, estableciendo la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, que los efectos de la sentencia ex tunc, es decir hacia el pasado o sea desde la fecha que fue dictado el auto cuya nulidad fue decretada, por lo que considera que su mandante ha pagado en exceso al arrendatario, la cantidad de NOVENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES FUERTES CON OCHENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. F 94.781,88).

Establece el Artículo 1.133 del Código Civil, lo siguiente:

“El contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico.”

Siendo que el contrato es Ley entre las partes, debe entenderse que el canon de arrendamiento es la sumatoria de la pensión establecida por la regulación dictada por la Dirección de Inquilinato.

Así tenemos que la regulación de la Dirección de Inquilinato, anteriormente mencionada, estableció, que entre los inmuebles objetos de este litigio, debían soportar la cantidad de TRES MILLONES OCHOCIENTOS VEINTIUN MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 3.821.946,50).

Siendo que como se dijo anteriormente, ha quedado demostrado que la parte actora ha venido pagando en el período comprendido entre Diciembre de 2.003 hasta marzo de 2.009, la cantidad de DOSCIENTOS SEIS MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES CON CIENTO ONCE CENTIMOS (Bs.f 206.385.111,00) por concepto de canon de arrendamiento mensual y en la resolución de la Dirección de Inquilinato se estableció en definitiva que el monto mensual a pagar era la cantidad de DOS MIL SESENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES CON SETENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs.f 2.066,73), es decir, una cantidad menor a la cobrada, y evidenciándose que la resolución No. 007306 de fecha 3 de noviembre de 2.003 quedo firme el 16 de julio de 2.008, y la parte actora pide el reintegro desde el mes de diciembre de 2.003 hasta julio de 2.008.-

Si bien es cierto, como afirma la representación de la parte demandada, que la acción para intentar el reintegro prescribe a los dos años, no es menos cierto que para computar tal lapso, la regulación debe haber sido debidamente notificada tal como lo establece el artículo 32 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; el arrendatario no está obligado a pagar cánones de arrendamiento superiores a los legalmente fijados, de ahí que, notificado el arrendatario de la regulación, lo pagado en exceso no está sujeto a repetición, puesto que al ser notificado del canon de arrendamiento máximo mensual, lo pagado por encima de lo legalmente fijado lo hará por su propia cuenta y riesgo, no pudiendo pretender una acción de reintegro de los mismos.- Así se establece.-

Sin embargo, no habiendo alegado ninguna de las partes el hecho de la notificación de dicha regulación y dado el tiempo transcurrido desde la emisión de la misma, se establece que no es un hecho controvertido la notificación de la Resolución. Así se resuelve.-

Ahora bien, el artículo 60 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios dispone que:

“El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme”,

De la interpretación auténtica de esta disposición legal se derivan las siguientes precisiones, a saber, 1º.) La Ley de Arrendamiento, ha establecido una prescripción especial, breve, de dos años, para el ejercicio de la acción judicial correspondiente. Estos dos años se cuentan a partir de que haya quedado firme la última fijación del canon de arrendamiento máximo mensual, efectuado al inmueble de que se trate, puesto que, si no está firme la Resolución no podrá demandarse el reintegro. 2º) Si han transcurrido más de dos años, contados a partir de la fecha en que quedó firme la resolución a través de la cual se fija el canon de arrendamiento al inmueble, el arrendatario que pretenda ejercer la acción de reintegro de sobrealquileres, tendrá que hacerlo, obligatoriamente, en función de una fijación del canon de arrendamiento máximo mensual que resulte definitivamente firme, evidenciándose de autos que la Resolución quedó definitivamente firme en el mes de julio de 2.008, resulta improcedente la acción de reintegro y así se decide.

Habiendo resultado procedente la defensa perentoria de prescripción de reintegro de sobrealquileres, alegada por la parte demandada, y como consecuencia de ello la demanda debe ser declarada sin lugar en los términos que se indicará en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.-

- III -
D I S P O S I T I V A

En virtud de los argumentos de hecho y de Derecho que anteceden, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide así:

PRIMERO: Se declara CON LUGAR la defensa de PRESCRIPCION DE LA ACCION y como consecuencia de ello SIN LUGAR la demanda que por REINTEGRO intentara la empresa SERVICIO TECNICO VENCAR C.A. contra el ciudadano FRANCESCO QUINTINO CARDONE FUCCILO, ambas partes ampliamente identificadas en el encabezamiento de esta decisión.-

SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en la disposición legal contenida en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora en costas por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.-

TERCERO: Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso legalmente establecido para ello, este Tribunal ordena la notificación de las partes, todo ello, de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el Artículo 233 ejusdem.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los 15 de Abril de 2011. 200º y 152º.
El Juez,

Abg. César A. Mata Rengifo
La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

En esta misma fecha, siendo las 1:47 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

CAMR/IBG/Guadalupe