TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, doce (12) de abril de dos mil once.
200º y 152.

ASUNTO N°: AP31-V-2011-000093.
PARTE ACTORA: NADESGA ELOAIZA DE MONREAL.
APODERADOS JUDICIALES: ORLANDO DAVID GUERRA ESPITIA y LUIS ENRIQUE SANTANA MARCIALES.
PARTE DEMANDADA: ESTELA LORENA TORRES RODRÍGUEZ y TOLENTINO PÉREZ SILVA.
APODERADO JUDICIAL: VICTOR HUGO LEAL.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA DEFINITIVA.-

Se inició el presente procedimiento mediante demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por los abogados Orlando David Guerra Espitia y Luis Enrique Santana Marciales, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 50.021 y 36.413, actuando como apoderados judiciales de la ciudadana NADESGA ELOAIZA DE MONREAL, chilena, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V- 81.239.791, en carácter de propietaria y arrendadora; contra los ciudadanos ESTELA LORENA TORRES RODRÍGUEZ y TOLENTINO PÉREZ SILVA, cónyuges, chilenos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la Cédula de Identidad números E- 80.900.729 y E- 81.986.795, en carácter de arrendatarios.
Luego de ser debidamente citados ambos demandados, compareció su apoderado judicial, abogado Victor Hugo Leal, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 129.923, y presentó escrito de contestación de la demanda. Y en el lapso probatorio ambas partes promovieron pruebas.
Corresponde a este Tribunal dictar la sentencia correspondiente, lo cual pasa a hacer bajo las siguientes consideraciones:
Los apoderados judiciales de la demandante expusieron que el 15 de agosto de 1995, su representada celebró un contrato de arrendamiento con los ciudadanos ESTELA LORENA TORRES RODRÍGUEZ y TOLENTINO PÉREZ SILVA, sobre un apartamento de su propiedad, identificado con el N° 171 del edificio Residencia Las Fuentes, situado en la calle Peligro a Alcabala, Parroquia La Candelaria, Caracas, autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Caracas, el 15 de agosto de 1995, inserto bajo el N° 38, Tomo 68. Citó el contenido de la cláusula segunda del contrato e indicó que explicaría seguidamente el incumplimiento de la misma.
Expusieron que en varias oportunidades la ciudadana NADESGA ELOAIZA de MONREAL, se ha comunicado con los inquilinos para que pague los correspondientes recibos de condominio, debido a innumerables llamadas de la administradora del edificio Las Fuentes, para que pague los condominios atrasados. Que al 31 de diciembre se debían los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre, de los que pagaron los inquilinos de forma extemporánea, el 5 de enero de 2011 los tres primeros, del año 2010 y los otros meses los dejaron para el año próximo pasado (sic), presentando una deuda de condominio a la fecha de la interposición de la demanda por la cantidad de NOVECIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON 24/100 (Bs. 914,24), según costa de constancia emitida por el Presidente de la Junta de Condominio Douglas Muñoz, de la Residencia Las Fuentes, que anexa marcada “C”.
Que todas las gestiones para lograr el cobro de dichos “cánones de arrendamiento” vencidos y que los arrendatarios no han cumplido lo estipulado en la cláusula segunda del contrato, violando de manera reiterada dicha cláusula al no pagar puntualmente los recibos de condominio, tal como fue pactado y como en la mencionada cláusula estipula que según lo acordado, “los arrendadores considerarían resuelto de pleno derecho el presente contrato y a solicitar como en este caso lo hacemos en nombre de nuestra patrocinada lo peticionamos formalmente.”
Fundamentaron además la demanda en los artículos 1159, 1160, 1167 y 1264 del Código Civil. Finalmente indicaron que siendo infructuosas todas las gestiones realizadas para obtener el pago de los recibos de condominio, de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2010, en nombre de su representada, demandan a los ciudadanos ESTELA LORENA TORRES RODRÍGUEZ y TOLENTINO PÉREZ SILVA, a la resolución del contrato de arrendamiento, y como consecuencia convengan o sean condenados por el Tribunal, a lo siguiente: PRIMERO: A la resolución del contrato antes identificado; SEGUNDO: Al pago de la cantidad de novecientos catorce bolívares con 24/100 (Bs. 914,24), por concepto de pago de deuda de condominio correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre 2010; TERCERO: Al pago de las costas procesales.
Al contestar la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada afirmó que es cierta la relación arrendaticia y la data indicada, donde se establecieron las condiciones del canon de arrendamiento y subrogándose contractualmente en la obligación del arrendador, los arrendatarios asumieron el compromiso de cancelarlos directamente a la Junta de Condominio, ya que la demandante establecería su residencia en la República de Chile hasta el día de hoy, cumpliendo con las obligaciones contractuales.
Que el monto a pagar por cánones de arrendamiento es la cantidad de sesenta bolívares y actualmente los arrendatarios pagan setecientos diez bolívares, más el monto mensual por concepto de condominio, reajustando voluntariamente y sin mediar documento alguno de la demandante, haciendo justicia con el reajuste cambiario en relación a la moneda chilena, con el único propósito de no perjudicar a la demandante.
Que no estamos en presencia de un incumplimiento de contrato, ya que la obligación que tienen es la de pagar exclusivamente la mensualidad del canon de arrendamiento, siendo ésta una obligación contractual directa entre las partes; por lo que la obligación del pago de condominio es una relación de obligación con la Junta de Condominio. Como figura autónoma, regulada por sus propias disposiciones y reglamentos internos, los cuales otorgan un marco de flexibilidad por la difícil situación económica que vive el país y que consiste en que si un propietario o inquilino (sea quien fuere que tenga la obligación) se encuentra pasando por una dificultad de cualquier índole y sobre la cual nadie tiene control, se le otorga un lapso de prórroga que le permite atrasarse en los pagos de hasta tres (3) mensualidades continuas, sin que por ellos sean considerados morosos y en orden de atender las emergencias del edificio sin que se perjudique a nadie es que se cuenta con fondos de reserva destinados a ser utilizados en casos de emergencia.
De acuerdo a los hechos expuestos por ambas partes, se evidencia que la parte demandada reconoció la existencia de la relación arrendaticia, instrumentada en el contrato de arrendamiento consignado en original por la parte actora; e igualmente admitió que contrajo la obligación de pagar los gastos de condominio del inmueble, pero pretendió excepcionarse en que siendo ésta una obligación “indirecta”, podía pactar con la Junta de Condominio la oportunidad del pago.
Al respecto, este órgano jurisdiccional considera necesario tener a la vista el contenido de la cláusula invocada por la parte actora en el libelo y sobre la cual fundamentó la demanda:
“El canon de arrendamiento sera (sic) de SESENTA MIL (Bs. 60.000,00) Bolívares mensuales, mas el pago correspondiente por concepto de Condominio y Agua. Las cuotas de arrendamiento por la cantidad estipulada, las cancelaran (sic) los arrendatarios por mensualidades adelantadas mediante CHEQUE DÓLAR, cotizado al Dólar oficial al momento del vencimiento de la mensualidad que se enviara (sic) atravez (sic) de la Embajada Chilena a Nombre (sic) de la ciudadana NADESGA ELOAIZA DE MONREAL, o Victor Monreal Soto o en el lugar que estos (sic) indiquen. La falta de pago de una (01) mensualidad, segun (sic) lo acordado dara (sic) derecho a los arrendadores a considerar resuelto de pleno derecho el presente contrato y, a solicitar que asi (sic) se declare o bien exigir el cumplimiento del mismo. Los Arrendatarios se comprometen al pago dentro de los Primeros (sic) Diez (sic) (10) dias (sic) de cada mes.”
En cuanto al incumplimiento alegado, se observa que los apoderados judiciales de la parte actora lo circunscriben en lo siguiente: Que a la fecha de interponer la demanda (11 de enero de 2011), los demandados presentan una deuda de condominio de tres (3) meses, comprendidos desde octubre a diciembre de 2010, y que siendo infructuosas todas las gestiones realizadas para obtener el pago de los recibos de condominio, de dichos meses, en nombre de su representada, demandan a los ciudadanos ESTELA LORENA TORRES RODRÍGUEZ y TOLENTINO PÉREZ SILVA, a la resolución del contrato de arrendamiento.
De los términos en que fue contestada la demanda, se observa que la parte demandada admitió haber dejado acumular el pago indicado, al afirmar que consignaba copia simple de los tres (3) últimos recibos de pago de condominio realizados y que corresponden a los meses que la demandante alega estar incumplidos, así como el original de solvencia emitida por la Junta de Condominio. Adicionalmente afirmó su apoderado judicial que no estamos en presencia de un incumplimiento de contrato, y que es incorrecta la interpretación dada por la parte demandante a la cláusula contractual, cuando identifica la mensualidad como una “sola unidad”, debiéndose considerar de manera separada las obligaciones allí asumidas, ya que el canon de arrendamiento debía ser enviado al extranjero y el compromiso de pago del condominio debía materializarse a un tercero distinto del demandante y en Venezuela; que también el pago del canon de arrendamiento debía ser pagado por adelantado, mientras que el pago del condominio se debe realizar a su vencimiento, con espacios temporales distintos.
Con relación a este planteamiento, se observa que si bien en la cláusula transcrita anteriormente fue pactado que los arrendatarios realizarían el pago correspondiente al recibo mensual de gastos por concepto de condominio, se observa igualmente que tal como lo expuso la parte demandada, el pago de condominio se realiza a un tercero, que en el caso del Edificio Plaza, es la Junta de Condominio.
De las pruebas ofrecidas por la parte actora, cursa en el expediente la prueba de informes que fue promovida en los siguientes términos: …”si el apartamento distinguido con el N° 171, … presenta una deuda de condominio de los meses de Octubre, Noviembre Diciembre del año 2010 por la cantidad de Novecientos Cuarenta y Un Bolívares con 23 Céntimos (Bs. 941,23) y si los mismos ya fueron cancelados que informe la fecha de cancelación y la forma de su cancelación, si mediante cheque, efectivo o cualquier otro medio de pago, que determine sus especificaciones, y que remita los recibos de condominio que fueron cancelados con sus respectivas fechas de cancelación y un informe detallados (sic) de las fechas de cancelación de los meses de JULI, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE DEL AÑO 2010 Y Enero del año 2011.”
Dicha prueba de informes fue rendida por el ciudadano Douglas Muñoz, en carácter de Presidente de la Junta de Condominio, quien directamente la consignó en el expediente. Por cuanto fue promovida debidamente por la parte actora, y se le garantizó a los accionados su derecho a controlarla y contradecirla, se aprecia su contenido, toda vez que no fue cuestionado el carácter de dicho ciudadano, quien informó al Tribunal que los pagos fueron realizados por la ciudadana Estela Lorena Torres Rodríguez, de la siguiente forma: 1) Los meses de agosto y septiembre los pagó mediante depósito realizado el 5 de enero de 2011, por la cantidad de (Bs. 474,00); 2) Los meses de octubre, noviembre, diciembre 2010 y enero 2011, los pagó mediante depósito efectuado el 2 de marzo de 2011, por la cantidad de (Bs. 1.111,12). Anexó copia de los recibos, los cuales no corresponde analizar al Tribunal, toda vez que la parte actora no expuso en el libelo algún hecho relacionado con dichas planillas, más que indicar los montos de cada cuota.
Se observa así que a la fecha en que fue interpuesta la demanda, la parte demandada no había pagado el monto correspondiente al condominio, generado por los meses de octubre, noviembre y diciembre 2010. Sin embargo, los términos en que fue pactada dicha obligación, no puede este Tribunal imponer la consecuencia jurídica pretendida por la parte actora, toda vez que a la fecha en que el apoderado judicial de la parte demandada contestó la demanda, ya sus representados habían cumplido con el pago convenido y ello quedó probado por la propia parte actora, con la prueba de informes analizada, pues las copias consignadas por los demandados no tienen valor probatorio. En base a los hechos probados por la parte actora, se declara que la parte demandada cumplió con el pago del condominio.
De conformidad a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado no puede suplirse en la actividad que corresponde a las partes. Al respecto se observa que cuando los apoderados de la parte actora afirmaron en el libelo que en varias oportunidades su representada se ha comunicado con los inquilinos para que pague los recibos de condominio “atrasados”, y que éstos han violado de “manera reiterada” la cláusula segunda, están reconociendo que anteriormente los demandados han pagado varias cuotas a la vez, pero el pago ha sido convalidado, ya sea por la arrendadora o por la Junta de Condominio que le recibe el pago, como el caso de que pagaron lo correspondiente agosto y septiembre de 2010, el día 5 de enero de 2011.
Entonces, cuando acudieron a este órgano jurisdiccional a accionar la resolución del contrato en sede judicial, afirmando que los demandados adeudaban las cuotas de condominio de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2010, cuando en el contrato no fueron pactadas las oportunidades en que el mismo sería pagado, pudiera interpretarse que a la fecha en que fue interpuesta la demanda, ya la Junta de Condominio había pasado a los propietarios del inmueble [en este caso a los arrendatarios, que son quienes ocupan el inmueble y a quienes reciben el pago] las liquidaciones o planillas.
Si la persona llamada a pasar estas planillas o liquidaciones es la administradora del inmueble, es sólo ésta quien tiene la legitimidad para afirmar si el propietario está en mora o no y si la parte actora no indicó en el libelo, en qué fecha fueron pasadas las planillas y en qué fecha debían ser pagadas, ello no puede ser suplido por el Tribunal, pues tal como lo afirmó el apoderado judicial de los accionados, la fecha de vencimiento del pago del condominio no es la misma aplicable al pago del canon de arrendamiento. Y la prueba requerida a la Junta de Condominio fue sólo para que indicara si los demandados adeudaban o no las cuotas de condominio.
En todo caso, si la Junta de Condominio del Edificio Residencias Las Fuentes, recibió el pago de hasta cuatro (4) cuotas juntas a los inquilinos, ello no le causa perjuicios a la arrendadora y propietaria del inmueble, sino que le beneficia, por cuanto está solvente en el pago de los gastos comunes del edificio del cual es copropietaria y gracias a que las personas que asumieron realizar dicho pago, efectivamente lo hicieron. Entonces, si frente a la Junta de Condominio de las Residencias Las Fuentes, la propietaria del inmueble no está en mora en el cumplimiento del pago del condominio, debido a que los demandados cumplieron con la obligación asumida en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, de pagar dichos gastos de condominio, sin condición alguna de tiempo estipulada en la mencionada cláusula, considera este órgano jurisdiccional que es improcedente la resolución accionada, pues aparentemente es cierto lo alegado por los inquilinos, en el sentido de que el tiempo de pago ha sido flexibilizado entre ellos y la Junta de Condominio, lo cual es válido toda vez que es de los arrendatarios de quienes han venido recibiendo el pago desde la fecha de suscripción del contrato.
Si en la cláusula segunda, las partes no establecieron limitación de tiempo para el pago del condominio y que su falta de pago “oportuno” fuese causal de resolución, no puede este Tribunal realizar una interpretación diferente de dicha norma contractual, pues las normas sancionatorias deben interpretarse de forma restrictiva y ello no es lo que persigue la parte actora, cuando pretende que se asemeje la forma de pago del canon de arrendamiento a la del pago de las cuotas de condominio, sin traer al Tribunal los alegatos de hecho que le hicieran concluir que la propietaria del inmueble estaba en mora frente a la Junta de Condominio, por causas imputables a los inquilinos. Y la persona legitimada para afirmar si un copropietario está atrasado en los pagos de las cuotas de condominio, es el administrador del inmueble, que en este caso es la Junta de Condominio.
Aunado a lo indicado, se observa que la parte actora pretendió accionar directamente en este procedimiento el cobro de lo adeudado por concepto de gastos de condominio, tal como se desprende de lo solicitado en el punto segundo del petitorio; y ello sólo le es dable a título de reembolso, si hubiese pagado a la Junta de Condominio, debido al alegado “retraso” de quienes asumieron dicha obligación frente a la arrendadora, pues quien tiene la legitimidad para accionar el cobro del condominio es quien ejerce la administración del inmueble, de conformidad a las disposiciones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal.
Con fundamento en las consideraciones expuestas, administrando justicia en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este Tribunal declara SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpusieron los abogados Orlando David Guerra Espitia y Luis Enrique Santana Marciales, Pablo F. Ledezma G., actuando como apoderado judicial de la ciudadana NADESGA ELOAIZA DE MONREAL, contra los ciudadanos ESTELA LORENA TORRES RODRÍGUEZ y TOLENTINO PÉREZ SILVA.
Se condena en costas a la parte actora, de conformidad a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto el presente fallo se dicta dentro del lapso de diferimiento acordado previamente, no es necesaria su notificación a las partes. De acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los doce (12) días del mes de abril de dos mil once (2011), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 200º de la Independencia y 152º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB
En esta misma fecha, y siendo las (10:15) horas de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,