TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintinueve (29) de abril de 2011
200º y 152º

PARTE ACTORA: “DALIA RAMONA SULBARÁN MUÑOZ”, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.108.988; con domicilio procesal en: Centro Urdaneta, Oficina 34, Piso 3, Avenida Urdaneta, Punceres a Pelota, Caracas.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: “JOSÉ ÁNGEL RUÍZ”, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado con la matricula N° 44.497.

PARTE DEMANDADA: “JUAN VLADIMIR GARCÍA”, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.804.863; sin domicilio procesal acreditado en autos.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “Sin representación judicial”; se hizo asistir de la abogada Iris Maestre de Aranguren, inscrita en el Inpreabogado con la matricula N° 29.585.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2010-002952

I
DESARROLLO DEL JUICIO

El día 21 de julio de 2010, el abogado en ejercicio de su profesión José Ángel Ruíz, inscrito en el Inpreabogado con la matricula Nº 44.497, con el carácter de mandatario judicial de la ciudadana Dalia Ramona Sulbarán Muñoz, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda contra el ciudadano Juan Vladimir García, pretendiendo el cumplimiento de la obligación de hacer la entrega de los inmuebles cedidos en arrendamiento, según consta en los contratos que sirven de titulo a la demanda, alegando el vencimiento del término de la prorroga legal prevista en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por auto de fecha 13 de agosto de 2010, se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación a la demanda, conforme lo previsto en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 17 de septiembre de 2010, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos requeridos para el libramiento de la compulsa.
El día 27 del mismo mes y año, se libró la compulsa.
En fecha 15 de noviembre de 2010, la representación judicial de la parte actora dejó constancia en autos de haber suministrado los emolumentos para la citación de la parte demandada.
El día 11 de enero de 2011, el ciudadano Alguacil Marcos De Cordova, estampó una diligencia informando al Tribunal que citó a la parte demandada; a tal efecto, consignó el recibo de citación debidamente firmado.
Así las cosas, el día 14 de enero de 2011, compareció personalmente la parte demandada, ciudadano Juan Vladimir García, asistido de la abogada Iris Maestre, y procedió a dar contestación a la demanda alegando todo cuanto estimó pertinente en defensa de sus derechos e intereses.
Durante la etapa probatoria, ambas representaciones judiciales promovieron las probanzas que consideraron idóneas y pertinentes a sus respectivos alegatos.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal procede a resolver el fondo de la controversia previa las siguientes consideraciones:
II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA
La representación judicial de la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, alega en el libelo de la demanda lo siguiente:
Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandante
1. Manifiesta, que su representada cedió en arrendamiento al ciudadano Juan Vladimir García las áreas denominadas “antesala” y “Minilocal”, que forman parte del Local Comercial de mayor extensión identificado como local C-3, ubicado en la planta baja del Edificio Alnabar, situado en la Calle Los Robles, entre Calle Tropical y Avenida Sucre, Parroquia La Pastora, Caracas; contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinados, los cuales constan “en el Expediente adjunto de la Notificación Judicial que practicó el Juzgado Décimo Tercero de Municipio”.
2. Expone, que no obstante habérsele notificado al arrendatario que ya finalizó el término que le concede la Ley en concepto de prorroga legal, y que por tanto debe cumplir con la obligación de entregar el inmueble; sin embargo, ha desoído las admoniciones, motivo por el que procedió a notificarle judicialmente por intermedio del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, que dicho lapso de prorroga legal venció e instándolo a que entregue los mismos.
3. Aduce, que su representada ha cumplido con los requisitos exigidos por la Ley para exigir al arrendatario que entregue los inmuebles arrendados al finalizar el lapso de prorroga legal; sin embargo, en vista que éste ha dejado de acatar lo que le dice la norma y no ha honrado aquello que se le invitó a cumplir como consecuencia de habérsele notificado, que no ser prorrogarían los contratos por más tiempo, y habiéndose cumplido el lapso de prorroga legal, es por lo que procede a solicitar del Tribunal que se le haga saber que debe dar cumplimiento a la obligación en que está de abandonar las áreas arrendadas, y abandone voluntariamente las áreas denominadas “Antesala” y “Minitienda” del inmueble denominado Local C-3 del Edificio Alnabar; caso contrario, peticiona se decrete medida de secuestro.

A los fines de combatir los hechos libelados, en el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada alegó los siguientes hechos:
Alegatos esgrimidos por la parte demandada
1. Niega, rechaza y contradice la demanda en todas sus partes.
2. Luego, admite la existencia de una relación arrendaticia con la parte actora, instrumentada en varios contratos de arrendamiento; y que en fecha 1 de agosto de 2009 (sic), las partes suscribieron un contrato que se prorrogó automáticamente hasta el día 15 de marzo de 2010.
3. Sostiene, que en el mes de abril de 2010, la ciudadana Dalia Sulbaran le informó respecto al nuevo de canon de arrendamiento; y visto que era excesivo procedió a consignar las mensualidades del canon ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
4. Finalmente, aduce en cuanto a la notificación judicial practicada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el día 1 de julio de 2010, según consta en el expediente AP3-S-2010-003720, donde el apoderado de la parte actora manifiesta que le corresponde una prorroga legal de un año que expiró el día 31 de enero de 2010, y que fue notificado mediante comunicación de fecha 22 de diciembre de 2008, de la no prorroga del contrato suscrito el día 1 de agosto de 2008, que no es cierto que haya firmado dicha comunicación y por tanto no la reconoce; y de igual manera, expone que dicha notificación judicial fue efectuada en el local C-3 del edificio Alnabar, siendo atendido por una persona que dijo ser la encargada del local ciudadana Candy Sánchez, quien manifestó que el Sr. Juan no se encontraba para ese momento.

De acuerdo con los argumentos de hecho y de Derecho que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal, colige este juzgador que el thema decidendum se circunscribe a decidir sobre la procedencia en Derecho de la pretensión que hace la parte accionante, alegando -causa petendi- que el ciudadano Juan Vladimir García no ha cumplió con la obligación de hacer la entrega del inmueble objeto material de los contratos de arrendamiento accionados, a pesar del vencimiento del término de la prorroga legal prevista en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En tal sentido, resulta deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes; por consiguiente, sobre la base de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil, quien aquí decide procede a valorar los medios probáticos ofrecidos por las partes en el proceso.
Al respecto se observa:
III
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora
1. Promueve junto al libelo de la demanda, original del expediente N° AP31-S-2010-003720, contentivo de la actuación judicial diligenciada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 1 de julio de 2010, la cual por emanar de un funcionario que actúa dentro del ámbito de su competencia, se aprecia idónea para demostrar que en dicha fecha se hizo efectiva la manifestación de voluntad de la arrendadora, respecto a hechos que guardan relación con el vínculo jurídico arrendaticio que tienen pactado los sujetos de la litis; así se establece.-
2. Promueve cuatro (4) instrumentos insertos como recaudos en el expediente contentivo de la notificación judicial ut supra referida, contentivos de los contratos de arrendamiento que sirven de soportes a la relación jurídica que tiene por objeto los inmuebles cuya entrega material pretende la parte actora; así se aprecian.-
3. Promueve original de la carta misiva fechada 16 de julio de 2008, envida por la arrendadora Dalia Sulbarán Muñoz al ciudadano Juan Vladimir García, que no fue desconocida en firma y contenido y por tanto se tiene por legalmente reconocida ex artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se reputa idónea para demostrar la notificación tempestiva de no prorroga (desahucio) del contrato de arrendamiento suscrito el día 7 de mayo de 2007, posteriormente autenticado el día 24 de mayo de 2007, que tiene por objeto el área de antesala del consultorio odontológico Alnabar, ubicado en el Edificio Alnabar, planta baja, Local N° C-3, situado en la Calle Los Robles, entre Avenida Sucre y Calle Tropical, La Pastora, Caracas; así se establece.-
4. Promueve original de pretensa carta misiva fechada 22 de diciembre de 2008, envida por la arrendadora Dalia Sulbarán Muñoz al ciudadano Juan Vladimir García; respecto a la cual la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda alegó, que “no es cierto que le haya firmado dicha comunicación y por tanto no la reconozco”; y visto que la parte promoverte de dicho instrumento no insistió en hacerlo valer conforme lo preceptúa el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.365 del Código Civil, se desecha del proceso; así se establece.-
5. Durante la etapa probatoria, promovió legajo de instrumentos privados cuyo merito solo sirve para determinar la existencia de la relación arrendaticia entre las partes; así como también, promovió en copia simple pretensas cartas misivas que se desechan del proceso por cuanto no son instrumentos públicos ni privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, tal como lo exige el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; así se decide.-

Pruebas promovidas por la parte demandada
1. Promueve durante la etapa probatoria, copia certificada del expediente N° 2010-1150, nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se aprecia y se tiene por fidedigna para demostrar las fechas y los montos de las consignaciones de cánones de alquiler por parte del arrendatario Juan Vladimir García, a favor de la arrendadora Dalia Sulbarán Muñoz; así se establece.-
2. Promueve copia certificada del instrumento autenticado ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 24 de mayo de 2007, bajo el N° 16, tomo 44 de los libros respectivos, cuyo merito examinado ut supra determina el vínculo jurídico arrendaticio entre las partes en conflicto, que tiene por objeto el área de la antesala del Consultorio Odontológico Alnabar, allí suficientemente identificado; así se decide.-
3. Promueve un instrumento contentivo de rubricas, las cuales ningún elemento de convicción producen respecto al merito de la causa; así se establece.-
IV
FUNDAMENTOS DEL FALLO
La norma contenida en el artículo 1.133 del Código Civil estatuye, que el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. En tal sentido, se afirma que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
Parafraseando al egregio Dr. José Melich-Orsini, quien en su obra Doctrina General del Contrato, 4ª edición, página 15 y siguiente, sostiene que “nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser de la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que lo celebran deriva del poder de la voluntad de darse su propia ley.-”, podemos afirmar de manera categórica, que la fuerza obligatoria del contrato se fundamenta en el acuerdo o consenso de voluntades –pacta sunt servanda.
En el presente caso, de acuerdo con el análisis del material probatorio, quedó demostrado que entre las partes en litigio existe una relación jurídica sin solución de continuidad, que tiene por objeto tanto el área de la “antesala” como de un “mini local”, que forman parte del consultorio odontológico Alnabar, ubicado en la planta baja de edifico Alnabar, Local número C-3, situado en la Calle Los Robles, entre Avenida Sucre y Calle Tropical, La Pastora, Caracas, instrumentada en lo que respecta al área de la antesala en el último contrato suscrito el día 7 de mayo de 2007, posteriormente autenticado el día 24 de mayo de 2007; y en lo que respecta al “mini local” en el último contrato privado suscrito el día 1 de agosto de 2008.
En cuanto al término de duración de esa relación contractual, no existe controversia que es a tiempo determinado, pues en la oportunidad de dar contestación a la demanda la parte demandada no alegó un hecho modificativo, que conllevare a examinar su naturaleza jurídica temporal.
Así las cosas, se advierte que en la cláusula segunda del contrato que tiene por objeto material la antesala del Consultorio Odontológico Alnabar, suscrito el día 7 de mayo de 2007, es del siguiente tenor:
“SEGUNDA: El presente contrato tendrá una duración de seis (6) meses contados a partir del día 07 de mayo de 2007, prorrogable automáticamente por períodos iguales, a menos que alguna de las partes notifique a la otra, por escrito, su deseo de no prorrogarlo, por lo menos con quince (15) días de anticipación a su vencimiento.”

En cumplimiento a lo contemplado en dicha disposición contractual, la parte actora envió al arrendatario una carta misiva fechada 16 de julio de 2008, la cual quedó legalmente reconocida, notificándole su voluntad de no prorrogar el contrato al vencimiento del término; esto es, a partir del día 7 de noviembre de 2008.
Por consiguiente, tomando en cuenta que la relación arrendaticia que tiene por objeto dicha área de antesala tuvo una duración menor de cinco (5) años, es evidente que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogó obligatoriamente para la arrendadora por el término de un (1) año ex artículo 38 literal b) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual venció el día 7 de noviembre de 2009.
A partir de esta última fecha exclusive, 7 de noviembre de 2009, se convirtió en pura y simple la obligación a cargo del arrendatario de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, pudiendo en consecuencia la arrendadora mediante las vías judiciales preexistentes, exigirle que cumpla con tal obligación pues es cierto que le nació el interés procesal de ejercer las acciones pertinentes contra el arrendatario contumaz, como en efecto así lo hizo ante este órgano judicial; así se decide.-
En lo que respecta al Minilocal” situado dentro del Consultorio Odontológico Alnabar, ubicado en la planta baja, Local N° C-3, suficientemente pormenorizado en autos; se desprende del libelo de la demanda que la parte actora afirmó como hecho constitutivo de su pretensión, que en fecha 22 de diciembre de 2008, notificó por escrito al arrendatario su voluntad de no prorrogar por más tiempo el contrato suscrito en fecha 1 de agosto de 2008.
Sin embargo, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, se aprecia con claridad meridiana, que la propia parte demandada manifestó que “no es cierto que le haya firmado dicha comunicación y por tanto no la reconozco”.
Ahora bien, dispone el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, que la parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquél en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.
La norma contenida en el artículo 445 eiusdem consagara, que “negada la firma o declarado por los herederos o causahabientes no conocerla, toca a la parte que produjo el instrumento probar su autenticidad. A este efecto, puede promover la prueba de cotejo, y la de testigos, cuando no fuere posible hacer el cotejo. (Subrayado nuestro).
En este mismo orden de ideas, el artículo 1.364 del Código Civil estatuye que aquél contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente. Si no lo hiciere, se tendrá igualmente como reconocido. Los herederos o causahabientes pueden limitarse a declarar que no conocen la firma de su causante.
Y, el artículo 1.365 eiusdem consagra, que cuando la parte niega su firma o cuando sus herederos o causahabientes declaran no conocerla, se procederá a la comprobación del instrumento como se establece en el Código de Procedimiento Civil.
La interpretación armónica y concordada de las referidas normas jurídicas pone de manifiesto, la obligación que existe en nuestro ordenamiento jurídico para la parte a quien se opone un instrumento privado como proveniente de ella o de algún causante, de expresar en forma clara y precisa si lo reconoce o no, entendiéndose que tanto el silencio guardado al respecto como las manifestaciones ambiguas u oscuras constituyen un reconocimiento tácito del mismo.
De tal manera que, para el caso de desconocimiento, es decir cuando se niega la firma, la parte que produjo el instrumento tiene la obligación de comprobar su autenticidad.
Entonces, se desprende en forma evidente que el desconocimiento o reconocimiento de un instrumento privado se refiere única y exclusivamente a la firma, sin que pueda desconocerse un instrumento privado en lo que respecta a determinadas cláusulas, es decir en lo que respecta a su contenido. Por lo tanto, el desconocimiento se refiere a la negación de los escritos o de la firma, en otras palabras, se desconoce la procedencia del documento, se niega que venga de la persona a quien se le opone.
En el caso concreto de autos, tal y como quedó advertido, la parte demandada Juan Vladmir García negó formalmente en la oportunidad de dar contestación a la demanda que haya estampado su firma en la pretensa carta misiva fechada 22 de diciembre de 2008, es decir no la reconoció.
Desde este punto de vista, se determina que correspondía a la parte promovente de dicho instrumento, es decir a la parte actora, la carga de probar su autenticidad mediante la prueba de cotejo o de testigos, lo cual no hizo. Es por esta razón, que la pretensa carta misiva sub examine no surte efectos procesales, debiendo desecharse al resultar no idónea para demostrar que la arrendadora haya notificado al arrendatario, conforme lo previsto en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito el día 1 de agosto de 2008, su voluntad (desahucio) de no prorrogar el contrato al vencimiento; así se establece.-
Corolario de lo precedentemente expuesto, es que a la parte actora no le asiste aún el derecho a pretender judicialmente del arrendatario que cumpla con la obligación de hacer la entrega del inmueble identificado como “Minilocal”, objeto material del contrato de arrendamiento suscrito el día 1 de agosto de 2008, pues no es cierto que se encuentre vencido el termino de la prorroga legal que pueda corresponderle al arrendatario de conformidad con la Ley; así igualmente se decide.-
Cabe considerar, que el resultado de la litis depende esencialmente de la prueba de los hechos, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado. De tal manera que, a juicio de éste juzgador, la parte actora cumplió parcialmente con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, pues aún cuando quedó reconocida la existencia del vinculo jurídico arrendaticio suscrito con la parte demandada, solamente se hace acreedora de las consecuencias jurídicas que el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla, en cuanto a la entrega del área de antesala del Consultorio Odontológico Alnabar, ubicado en el Edificio Alnabar, planta baja, Local N° C-3, objeto material del contrato suscrito el día 7 de mayo de 2007, posteriormente autenticado ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 24 de mayo de 2007, bajo el N° 16, tomo 44 de los libros respectivos.
En cambio, la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, no obstante admitir la existencia de la relación arrendaticia de marras, esgrimió un hecho impeditivo capaz de destruir parcialmente los hechos constitutivos de la pretensión que en su contra hace valer la parte accionante; debiendo por tanto sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo; así se decide.-
V
DISPOSITIVA
En razón de todos los argumentos de hecho y de Derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Parcialmente con lugar la pretensión de cumplimiento contenida en la demanda incoada por la ciudadana Dalia Ramona Sulbarán Muñoz contra el ciudadano Juan Vladimir García, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo; y en consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la parte accionante el siguiente inmueble: área de la “antesala” del consultorio odontológico Alnabar, ubicado en la planta baja del Edificio Alnabar, Local N° C-3, situado en la Calle Los Robles, entre Avenida Sucre y Calle Tropical, Parroquia La Pastora, Caracas, (a 30 metros de la estación ferroviaria Agua Salud)
SEGUNDO: Por la naturaleza del fallo, no ha lugar a costas.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de abril de 2011. Años 200º de la Independencia y 152º de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria

Abg. Johana Mendoza Rondón

En la misma fecha siendo las 12:31 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-

La Secretaria