REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, cuatro de abril de dos mil once
200º y 152º
ASUNTO: AP31-V-2009-000323

DEMANDANTE: MARIA MERCEDES CASTRO y DESIREE MERALY EFRNANDEZ CASTRO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.002.675 y 16.870.932, representadas en el presente juicio, por las abogadas Adriana Villarroel y Eudis Villarroel, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 4.250 y 7.742, respectivamente.

DEMANDADA: JOSE ENRIQUE SOLORZANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.774.734, representado en el presente juicio por el abogado Carlos Cardozo, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nos. 50.760.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

Se inicia la presente controversia mediante libelo de demanda, presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial, en fecha 13 de Febrero de 2009; correspondiéndole su conocimiento y sustanciación a este Juzgado, por ante el cual, el día 18 del citado mes y año, se dictó auto admitiendo la demanda por los trámites del juicio breve en armonía con las disposiciones consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Sostiene la representación judicial de la actora, en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que sus representadas desde hace más de trece años, alquilaron a la Sucesión de Emilio Solórzano Yanes, el anexo de una casa, ubicada en la calle El Carmen, Prado de María, Parroquia Santa Rosalía de Caracas.
2.- Que la mencionada casa, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta, el 19/07/200, fue vendida al ciudadano JOSE ENRIQUE SOLORZANO.
3.- Que el comprador de forma verbal, prorrogó el contrato; y por escrito, según documento privado de fecha 24 de Diciembre de 2008, por el mencionado anexo de la casa descrita.
4.- Que al inmueble, dado su deterioro, se le efectuaron mejoras y reparaciones mayores.
5.- Que el contrato consignado con la demanda continuó vigente desde el 1º de enero de 2009.
6.- Que el canon establecido por el anexo fue de Doscientos Bolívares (Bs. 200,oo), y se le dio opción de compra preferencia.
7.- Que cuando se le fue a notificar al arrendador, su voluntad de adquirir el inmueble por la suma de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,oo) en el lapso de dos años, dando una cuota incivil de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000), dicho ciudadano les manifestó que ya no estaba interesado en la negociación, ya que le había dado opción de compra de todo el inmueble, al ciudadano Encarnación Castillo, quien en la misma fecha, se presentó en el inmueble con amenazas a los inquilinos.
8.- Que en virtud de lo expuesto procedió a demandar al ciudadano JOSE ENRIQUE SOLORZANO, el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, a los fines de que les de en venta el inmueble en cuestión.
9.- Se estimó la demanda en la suma de Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 3.500).

A través de diligencia presentada en fecha 11 de noviembre de 2010, compareció el demandado debidamente asistido de abogado y se dio por citado en el presente juicio; y dentro de la oportunidad legal correspondiente, es decir, el día 15 del citado mes y año, presentó escrito mediante el cual, contestó al fondo la demanda, en los términos siguientes:

Solicitó la inadmisibilidad de la demanda, dado que a través de la misma,. Los actores pretende se les venda la habitación de la causa que pertenece a su representado.
Rechazó, negó y contradijo que las demandantes hayan alquilado el anexo de una casa propiedad de su patrocinado, según consta de documento inserto en las actuaciones así como que se les haya arrendado un anexo distinguido con el No. 7 de dicho inmuebles, ya que tal anexo no existe.
Rechazó, negó y contradijo que las demandantes hayan realizado alguna reparación y que se haya dado en venta el inmueble (casa) al ciudadano ENCARNACIÓN CASTILLO.
De conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnó los documentos insertos a los folios 10, 11 y 29.
Que en ningún momento se les ha violentad ningún derecho a las inquilinas; no obstante, admitió que las mismas ocupan una habitación en el segundo nivel de la casa, la cual si bien fue ofrecida en venta en su totalidad en diciembre de 2008 por Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000), las mismas manifestaron no disponer de esa cantidad.
Que las arrendatarias están insolventes con el pago de los cánones.
Que en ningún momento se les ha negado a las actores su derecho de adquirir el inmueble en su totalidad, pero no como las mismas pretende, se les venda la habitación del inmueble. No tratándose de un bien de propiedad horizontal.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes presentaron sus correspondientes escritos, mediante los cuales hicieron valer las pruebas que estimaron pertinentes, debidamente admitidas por este Juzgado, salvo su apreciación en la definitiva; siendo las mismas oportunamente evacuadas.

II

Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

Del escrito contentivo del libelo presentado, se determina que en el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de arrendatarias de un anexo de una casa, ubicada en la calle El Carmen, Prado de María, Parroquia Santa Rosalía de Caracas, pretenden el cumplimiento del contrato de celebrado en fecha 24 de diciembre de 2008, consistente en que el demandado, a quien le atribuyen el carácter de propietario de la casa en su totalidad, les proceda a vender el llamado “anexo” del referido inmueble.

Pretensión que fue rechazada, negada y contradicha por la parte demandada, quien al contestar la demanda, no obstante de haber rechazado y negado, el carácter de inquilinas de las demandantes, procedió a reconocerlas como tal, solo que señaló que las mismas ocupan en tal carácter, una habitación del inmueble propiedad de su mandante; señalando que, en ningún caso, se les ha violentado el derecho preferencial de adquirir el inmueble pero en su totalidad mas no como lo pretenden, contrario a derecho, de la habitación de dicho inmueble que ocupan, ya que no se trata de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal. Igual rechazó, negó y contradijo que el inmueble haya sido vendido al ciudadano Encarnación Castillo.

Al libelo de demanda, la representación de la parte actora, acompañó como instrumentos fundamentales, los siguientes instrumentos:

1.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, el 26 de enero de 2009, bajo el No. 50, Tomo 10, no tachado en forma alguna, por lo cual es valorado por este Despacho; desprendiéndose de dicha documental, la representación judicial que se atribuyen las profesionales del derecho que actúan en nombre y representación de la parte demandante, y así se establece.

2.- Marcado con la letra “B” original de documento privado, contentivo del contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento es accionado en juicio, el cual al no haber sido desconocido, a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedó reconocido; y de cuyo instrumento se desprende, que efectivamente, el 24 de Diciembre de 2008, el ciudadano JOSE ENRIQUE SOLÓRZANO cedió en arrendamiento a las demandantes, “un anexo, ubicado en la calle El Carmen, cruce con calle Los Higuitos, del lugar denominado Prado de María, en jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, casa No. 7, segundo piso, anexo denominado 2-A”; estableciéndose en dicho documento, que las arrendatarias tendrían la opción preferencia de compra.

La referida contratación a la luz de la acción incoada, será analizada más adelante.

3.- Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 19 de julio de 200, la cual al no haber sido impugnada se tiene como fidedigna, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; documento del cual se evidencia una venta que se le hiciera al ciudadano JOSE ENRIQUE SOLORZANO, del inmueble constituido por una casa y el terreno sobre el cual está construida, distinguida con el No. 7, ubicada en la calle El Carmen, cruce con calle Los Higuitos, Prado de María.

4.- Marcada “E”, copia simple de documento privado, que dada su naturaleza –a los efectos probatorios- debía ser producido en original; o en su defecto, activar los mecanismos procesalmente idóneos para que el mismo surtiera valor en la controversia, por lo que este Tribunal no le concede valor probatorio alguno, quedando desechado del proceso, y así se establece.

5.- Original de documento dirigido al ciudadano JOSE ENRIQUE SOLORZANO, por las ciudadanas MARIA MERCEDES CASTRO y DESCREE FERNANDEZ, el cual no produce valor probatorio en juicio, por cuanto además de emanar directamente de la parte que lo hace en valer en actas, no se evidencia del mismo, haya sido recibido por persona alguna, no siéndole por tanto oponible al demandado, y así se establece.

Con posterioridad la representación actora, en amplio desorden procesal, consignó los documentos mencionados a continuación:

1.- Copia simple de documento expedido por la Dirección General de Inquilinato, en el cual se hace constar la comparecencia de la ciudadana MARIA MERCEDES CASTRO, por ante dicho organismo, para recibir asesoría legal.

2.- Copias de planillas bancarias correspondientes a depósitos por la suma de Cuatrocientos, Seiscientos y Trescientos Bolívares, que aunado a la falta de señalamiento, del fundamento de su consignación, se requería desde el orden procesal su complemento probatorio con el medio procesal respectivo del hecho que a través de los mismos, se pretendía probar.

3.- Original de documento contentivo del texto que de acuerdo al sello estampado fue recibido por el Instituto Postal Telegráfico el 11 de marzo de 2009; sin embargo, aunado a la impugnación que del mismo realizare el apoderado del demandado, no se constata de su estudio, la certificación de dicho organismo, de que haya sido efectivamente entregado a su destinatario, por lo que la prueba en referencia no produce la demostración de algún hecho que interese a la causa, y así se establece.

4.- Copia simple de escrito contentivo de demanda de desalojo por falta de pago, incoada por JOSE ENRIQUE SOLORZANO, contra unos ciudadanos; prueba documental que analizada a la luz del tema discutido en autos, determina este Despacho, su impertinencia, por no guardar relación con el hecho litigado en la presente causa.

Dentro del lapso probatorio, se produjeron las siguientes pruebas:

El apoderado actor, además de hacer valer las documentales previamente estudiadas, promovió las señaladas a continuación:

1.- Marcado con la letra “C”, original documento contentivo del recibo de pago de cánones, al cual este Despacho, no le puede conceder valor probatorio, toda vez que, además de emanar directamente de quien lo hace valer en juicio, no le resulta oponible a las demandantes, por no evidenciarse de su contenido, que el mismo haya sido recibido o suscrito por dichas ciudadanas, quedando así, desechado de la controversia, y así se establece.

2.- Marcados con las letras “D” y “E”, legajo de estados de la cuenta corriente perteneciente al ciudadano JOSE ENRIQUE SOLORZANO, del Banco de Venezuela, a los fines de demostrar que el canon pactado por la parte intermedia de la casa, para todos los inquilinos, era la suma de Doscientos Bolívares (Bs. 200,oo); hecho que además de resultar irrelevante e impertinente con la acción de cumplimiento bajo estudio, se añade, que el hecho alegado por el promovente, en ningún caso, puede ser demostrado mediante la documental analizada, y así se establece.

3.- Marcadas “H” y “J”, actuaciones administrativas efectuadas por ante la Dirección de Comunidad y Derechos Humanos de la Alcaldía Metropolitana, las cuales –previa su lectura y estudio- se afirma que no ofrecen ningún elemento de convicción respecto al cumplimiento de contrato accionado.

4.- Marcado con la letra “K”, documento privado, suscrito por las actoras, a través de las cual indican al demandado, su voluntad de ejercer la preferencia de compra pactada en el contrato de arrendamiento de fecha 24 de Diciembre de 2008.

5.- Marcados “L” y “M”, telegramas remitidos al demandado, por los cuales se alude a reunión conciliatoria y al pago de cánones, reiterando este órgano, que la acción incoada se contrae exclusivamente, a hacer cumplir la supuesta obligación del demandado de venderles a las demandantes, el anexo que éstas manifiestan ocupar en condición de arrendatarias. De modo pues, que la demostración de pago de pensiones, resulta a todas luces impertinentes con el mencionado hecho, y así se establece.

6.- Marcada con la letra “N” comunicación dirigida al demandado y su apoderado, a través de la cual, las representantes de las demandantes, ratifican la opción de compra venta por el anexo de la casa, conforme a lo previsto en el contrato de arrendamiento, haciendo referencia a las sumas puestas a su disposición con ocasión a tal convenio.

7.- Inspección Judicial en el inmueble en litigio, en virtud de la cual en fecha 3 de Diciembre de 2010, mediante acta levantada, se hizo constar que el inmueble tiene una sola puerta de acceso principal, y otra que conduce a un local destinado a comercio; que en la última planta, se hizo el llamado de ley, en una puerta que señaló el demandado, correspondía a la vivienda de las actoras, no respondiendo persona alguna, a pesar de oírse voces femeninas, que manifestaron que abrirían la puerta el año que viene.

La representación de las demandantes, además de las documentales que ya constaban en autos, y sobre las cuales este Despacho previamente ya se dictó pronunciamiento, hicieron valer las siguientes pruebas:

1.- Marcado “G”, copia simple de documento privado, que no tiene valor probatorio alguno, aunado a que el hecho que de acuerdo a lo indicado por la promovente, no abona ningún elemento de convicción respecto a lo discutido en autos.

2.- Marcados “N”, folios 212 al 219, documentos privados no firmados por persona alguna, por tanto no tienen valor probatorio alguno, circunstancia por la que quedan desechados del proceso; así como también, los fotostatos que rielan a los folios 220 y 221, 223 al 227, por tratarse de simples copias de instrumentos privados; todo ello a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

3.- Recibos expedidos por Administradora Serdeco e Hidrocapital, los cuales por corresponderse con documentos emanados de terceros ajenos a la causa, la promovente a los fines de que produjera la demostración del hecho pretendido, debía incorporarlos a través del medio procesal idóneo, actividad que no se constata de autos, haya sido realizada, por lo que cabe declarar que tales documentos no tienen ningún valor en la presente controversia.

4.- Documentos cursantes a los folios 232 al 238, 270 al 277 y su vto, ambos inclusive, a los efectos de probar el pago de las pensiones arrendaticias, reiterando este Despacho que la demostración de haber cumplido con el pago de los cánones, no resulta pertinente con la acción de cumplimiento de venta accionada, por cuanto en ningún caso se discute tal circunstancia como sustento de lo pretendido en juicio.

5.- Copia de cheque librado a favor del demandado por Cinco Mil Quince Bolívares (Bs. 5.015,oo), documento con el cual no se demuestra independientemente de haberse librado el mismo, que el beneficiario lo haya recibido y cobrado.

6.- Prueba testimonial del ciudadano Juan Manuel Ribeiro, el cual una vez evaluada sus deposiciones, sólo se determina que se a través de la misma se hizo constar, un hecho no discutido en juicio, como lo es, que las demandantes ocupan en calidad de arrendatarias, una habitación que forma parte del inmueble en litigio; toda vez que, los hechos declarados restantes, a tenor del régimen probatorio consagrado en el Código de Procedimiento Civil, no resulta dicha prueba, la idónea para su correspondiente demostración.

Cabe acotar, que las abogadas actoras, asistiendo a varios ciudadanos, procedieron a solicitar la intervención adhesiva en el presente juicio, la cual fue desechada por falta de cumplimiento de las exigencias legales para ello.

Ahora bien, luego del estudio efectuado a todo el amplio material probatorio aportado en juicio, aún cuando en gran parte, desvinculado con los hechos que se imponía su demostración, a los efectos de la determinación de la procedencia en derecho de la acción de cumplimiento incoada, concreta este Juzgado, que lo pretendido se contrae a exigir la venta del un área llamado en autos, anexo o habitación, que conforma la casa, ubicada en la calle El Carmen, Prado de María, Parroquia Santa Rosalía de Caracas, pretendiendo por tanto, el cumplimiento del contrato de celebrado en fecha 24 de diciembre de 2008, en el cual al respecto –textualmente- se estableció:

“OCTAVA: Las arrendatarias tendrán la opción de compra preferencia del anexo antes identificado que podrán ejercer en el año 2009 siempre y cuando estén al día con el pago de la mensualidad.”.

Del estudio efectuado al contrato cuyo cumplimiento en accionado, se evidencia –hecho no discutido- que el objeto del mismo, se contrajo al arrendamiento de un anexo perteneciente a la casa ubicada en la calle El Carmen, Prado de María, Parroquia Santa Rosalía de Caracas.

Ahora bien, analizado el contrato arrendaticio, a la luz de la obligación de venta exigida, y atendiendo al argumento fáctico expuesto en el libelo, relativo a que el demandado cumpla con la mencionada venta, a la que se comprometió en dicha convención, deben precisarse dos aspectos fundamentales, a saber:

.- El primero de ellos, se establecer que la doctrina ha venido sosteniendo en forma reiterada que la oferta cuando no se ha perfeccionado con todos sus elementos no obliga al oferente. En este sentido el Tratadista R.J. POTHIER, en su obra TRATADO DE LOS CONTRATOS, TOMO I, Editorial ATALAYA. BUENOS AIRES, Pág. 238. Com. 478 precisa lo siguiente:

“Importa tener mucho cuidado en tomar por promesa de vender la declaración que una persona hace de hallarse actualmente dispuesta a vender. Esta manifestación no encierra ninguna obligación y deja a su autor en libertad de cambiar de voluntad hasta que la venta ha sido definitivamente acordada. Por ejemplo, si después de haber vendido mi biblioteca, sin obligarme ni precisa ni formalmente: Venderé a vos también mis tablillas por la suma de tanto, caso que le convengan; estas palabras constituyen una manifestación del deseo actual, no una verdadera promesa.
Para que haya promesa de vender, se requiere que, cuando me ha dicho por escrito que me venderá tal cosa, parezca de un modo preciso, por las palabras de que se ha servido, que ha querido obligarse a ello, y que entre los dos se ha efectuado una verdadera convención; sin esto será una simple plática que no entraña obligación ninguna”.

El autor Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones Derecho Civil III octava Edición páginas 488 y 489, establece:

“Se define como oferta una proposición unilateral que una persona denominada oferente o solicitante, dirige a otra denominada destinatario u obligado, comunicándole su deseo de celebrar con ella un contrato. Es bueno advertir, que la oferta por sí sola no da lugar a la obligación de contratar, pues requiere la aceptación de la otra parte y la comunicación de esa aceptación por parte del destinatario al oferente. Esto es lo que diferencia a la oferta “de la promesa de contratar”, por la cual el oferente queda de una vez obligado.

Así, el artículo 1.137 del Código Civil establece: “El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte”.

Desde la visión jurisprudencial, se ha sostenido, que la aceptación por sí sola, no es suficiente para considerar que la oferta haga surgir obligaciones para el oferente, pues cuando estamos en presencia de una oferta hecha de manera imperfecta, es decir, donde no se han determinado con claridad todas las condiciones del contrato, no se generan obligaciones para la persona que la realiza. Entendiéndose entonces, por una oferta perfecta, cuando ella contiene todas las condiciones que habrán de regir para el contrato.

Ahora bien, el artículo 1.479 del Código Civil, señala que el precio de la venta debe determinarse y especificarse por las partes; además, puede quedar sometido al arbitrio de un tercero nombrado en el acto de la venta o establecerse que el nombramiento del tercero se haga con posterioridad, con tal de que quede establecido en la convención el modo de nombrar a ese tercero y si el tercero no quiere o no puede hacer la determinación del precio, la venta es nula. Igualmente, señala la norma, que también podría convenirse que el precio se fije con referencia al corriente en un mercado y un día determinado.

Normativa sustantiva que permite afirmar, que el precio es un elemento esencial a la venta y que su determinación debe especificarse con claridad, salvo que expresamente, se designe a un tercero,.

En el asunto analizado, atendiendo a las consideraciones expuestas, no puede afirmarse que el contrato, cuyo cumplimiento es accionado, contenga la obligación de venta que es exigida por la actora; por el contrario, el contenido de la cláusula contractual expresa, una preferencia ofertiva, que sólo resulta posible exigir, en el supuesto de verificarse los extremos legales para su procedencia. Reiterándose, que sólo se establece, a futuro el respeto a un beneficio arrendaticio, más en ningún caso, puede aseverarse que a través de dicho documento, los contratantes celebraron como tal, el acuerdo de venta, cuyo cumplimiento ha sido pretendido en juicio, por no reunir las condiciones de tales.

.- El otro aspecto a resaltar, y que desde el orden legal, está íntimamente ligado a la procedencia de la acción incoada, se refiere a precisar, reiterando que la pretensión deducida se contrae a la venta, del llamado anexo perteneciente a la casa ubicada en la calle El Carmen, Prado de María, Parroquia Santa Rosalía de Caracas, habiéndose demostrado en juicio, que el mismo se contrae a la habitación de dicho inmueble que las demandantes ocupan en calidad de arrendatarias.

Pretensión que a la luz de las disposiciones consagradas tanto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como en la Ley de Propiedad Horizontal, resulta a todas luces improcedente en derecho, toda vez que, en ningún caso, se trata de un inmueble susceptible de aprovechamiento independiente, vale decir sometido el Régimen de Propiedad Horizontal. Circunstancia que imposibilita su venta de manera independiente y separada, no siendo posible en el ordenamiento jurídico venezolano, fraccionar un inmueble y venderlo por áreas separadas, salvo en aquellos casos donde el inmueble es sometido al Régimen de Propiedad Horizontal.

Por tanto, al no ser susceptible la referida parte de la casa, de ser enajenada individualmente, determina este Juzgado, en el supuesto de haberse pactado conforme a derecho tal obligación, que la acción de cumplimiento de venta accionada, no resulta procedente en derecho, y así se establece.

II

Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpusieran las ciudadanas MARIA MERCEDES CASTRO y DESIREE MERALY EFRNANDEZ CASTRO contra el ciudadano JOSE ENRIQUE SOLORZANO, todos identificados en el presente fallo.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena su notificación a las partes.

Publíquese. Regístrese. NOTIFIQUESE A LAS PARTES y Déjese copia

Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cuatro (04) días del mes de abril de 2011.
La Jueza,


Abg. Carmen J. Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental,


Karem A. Benitez Figueroa.


En esta misma fecha, 04 de abril de 2011, siendo las 9.08 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
La Secretaria Acc.,


Karem A. Benitez Figueroa