TSJ Regiones - Decisión

Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio que ha presentado la empresa de este domicilio, ROCALSEIS INMOBILIARIA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil I, en fecha 13 de enero de 1986, bajo el No.14, Tomo 6-A-Sgdo, representada por el abogado Judith Aparicio, IPSA # 72.900; contra el ciudadano REINALDO RAMOS QUINTERO, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.V-2.071.295.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado actor que su representada celebró (01 de agosto de 1996) con el demandado un contrato privado de arrendamiento sobre un apartamento destinado a oficina (bufete de abogado), situado en la Avenida Universidad, entre las esquinas de sociedad a Traposo, Edificio Santana, Piso 10, Oficina No.104, Parroquia Catedral, Caracas, Distrito Capital, Municipio Libertador.
El canon inicial era de Bs.F.36, 25; pero por regulaciones posteriores dice que quedó establecido en Bs.1.101, 60, según la última Regulación No.011295, de fecha 09 de agosto de 2007.
Después explica que el contrato se venció y como el inquilino siguió en el inmueble arrendándolo, dicho contrato se recondujo tácitamente, convirtiéndose en uno a tiempo indeterminado.
Después de transcribir varias cláusulas del contrato, dice que el demandado desde noviembre de 2001 no cumple con los pagos del alquiler.
El 29 de noviembre de 2010 hizo un pago de Bs.2.400, oo que solamente cubría el canon de los meses de noviembre y diciembre de 2001, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2002; y que el único beneficio que le produjo a la arrendadora fue la novación de la deuda .
Para la presente fecha, la deuda por concepto de alquileres, corresponde a los meses adeudados que van desde junio de 2002, inclusive hasta el mes de noviembre de 2010, inclusive.
Dicha deuda hacen un total de Bs.67.036, 95; que se conforma así:
• Desde junio-2002 hasta enero-2008, van 67 meses, que multiplicados por Bs.f.421, 28 c/u, totalizan Bs.f.28.480, 95 ;
• Desde febrero-2008 hasta noviembre-2010, van 34 meses, que multiplicados por Bs.1.101, 60 c/u, totalizan Bs.f. 38.556,oo .
Añade también que en el contrato de arrendamiento se había convenido en pagar un vigilante, comprometiéndose el arrendatario a cancelar Bs.f.2.45 mensual; pero que esta debiendo los meses que van desde junio de 2002 inclusive hasta el mes de noviembre de 2010, inclusive, que totalizan una deuda morosa de Bs.247, 45.
Estos incumplimientos fundamentan el que la parte demandante-arrendadora, después de transcribir normas legales que soportarían su demanda, finalizara la demanda con un petitorio, donde reclama:
1. el desalojo y entrega del inmueble arrendador.
2. el pago de Bs.67.036, 95 por concepto de los cánones insolutos antes señalados; más los que se sigan venciendo hasta la entrega del apartamento.
3. el pago de Bs. 247,45, por concepto del servicio de vigilancia insoluto antes señalado.
4. el pago de los intereses moratorios por la falta de pago de los cánones insolutos antes señalados, que se determinaría por una experticia complementaria al fallo.
Estima la demanda en bs.67.238, 45,
Contestación de la demanda
La parte demandada, después de darse por citado motuo proprio, haciéndose asistir de la abogada Eleades Magali Cedres de RTAMOS, IPSA # 42.696, pasó a contradecir la demanda, bajo los siguientes alegatos:
1. Reconoció la existencia del contrato de arrendamiento celebrado con la parte demandante, mencionado en el libelo;
2. Pero negó la deuda que se le imputa por cánones y por servicio de vigilancia; ya que dice que la misma esta prescrita, de conformidad con el art. 1980 del Código Civil.
3. Argumenta que los alquileres de los meses de noviembre y diciembre de 2010 fueron pagados con un cheque del banco Provincial, por Bs.2.400, oo, el cual fue cobrado por el representante legal de la empresa arrendadora.
4. Explica que, en conversación con el representante legal de la empresa arrendadora, éste le reconoció que los alquileres de los meses de los años 2001 hasta 2010, salvo los dos últimos meses de 2010, estaban prescritos. El cheque antes mencionado, fue para pagar los alquileres de noviembre y diciembre de 2010, y Bs.197, oo del servicio de vigilancia, que no estuviesen prescritos.
5. No es cierto la imputación del cheque de fecha 29 de noviembre de 2010 por Bs.2.400, oo que pretende hacer la parte actora en el libelo; sino ese cheque fue para pagar como queda dicho antes.
6. Dice también que los meses de arrendamiento posteriores a noviembre y diciembre de 2010, los depositaría en el Tribunal de Consignaciones.
7. Vuelve a alegar la prescripción breve de los cánones de arrendamientos vencidos y sus intereses señalados en el libelo, diciendo que esos nueve años que han transcurrido. la parte arrendadora no ha interrumpido la prescripción; la cual alcanza igualmente a los intereses.
8. En relación con la novación que el actor dijo que obraba en su beneficio, argumenta que, por el contrario, ella operó en beneficio del demandado, de acuerdo con el art. 1314 del Código Civil; ya que cuando—dice—canceló los alquileres de noviembre y diciembre de 2010; y, con el saldo, los servicios de vigilancia, estaba sustituyendo la deuda prescrita por la deuda nueva de esos meses.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis, pasemos ahora a examinar los medios de prueba traídos a los autos, en cuya oportunidad haremos las consideraciones que correspondan a los temas controvertidos.
1.-
Al folio 14 y ss corre en copia certificadas documentos representativos del Registro Mercantil de la empresa demandante; la cual pasamos sobre ellos, por cuanto nada se ha alegado en contra de la existencia jurídica de dicha empresa, ni de sus personeros.
2.-
Al folio 36 y ss corre documento privado representativo del contrato de arrendamiento de fecha 1° de agosto de 1996, celebrado entre las partes de este juicio sobre el apartamento de autos; el cual fue acompañado con el libelo
La parte demandada reconoció la existencia de este contrato y su vigencia actual; por lo que nada se ha discutido sobre el mismo.
El canon de arrendamiento estipulado en dicho contrato fue de Bs.36.025, oo que representan Bs.f. 36,25, como dice el libelo.
Es de señalar que para tomar en cuenta otro canon regulado, sería necesario que la parte interesada produzca el documento administrativo representativo de la Regulación del canon de arrendamiento; porque en caso contrario, debemos estar a lo que nos informe el contrato.
Las partes están contestes de que el mismo se ha reconducido, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado; por lo que nada tiene que añadir este juzgador a este tema.
3.-
Al folio 34 corre un documento privado que tiene todo el aspecto de ser una copia de escáner de un recibo de pago y de un cheque por Bs.F. .2.400, oo; que fue acompañado por el actor junto con su libelo. Tiene fecha 29 de noviembre de 2010. Con dicho pago quedaría civilmente interrumpida la prescripción, de acuerdo con el art. 1969 CC, ya que todo pago implica un cobro extrajudicial.
Interrupción que tendría efectos solamente en relación a los alquileres que no hubiesen completado todavía su lapso de prescripción; pero no, respecto a los que ya estuvieren prescritos; salvo que, en relación a éstos últimos, se probare que hubiese habido renuncia, de conformidad con el art.1954 CC. De un crédito ya prescrito no cabe interrumpir su decurso, solo cabe renunciar a la prescripción ya ganada.
La parte demandada reconoce plenamente el haber hecho ese pago; solo que formula una imputación de pago diferente a la que hizo en el libelo la arrendadora-parte demandante.
En efecto:
• En el libelo la parte actora dice que dicho pago fue para cancelar los meses de noviembre, diciembre de 2001, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2002. Debemos decir que dicho monto no nos cuadra, ni aún si multiplicáramos esos siete meses por alguno de los cánones de arrendamiento señalados en el libelo (ni el canon original del contrato ni el señalado como canon último)
• En la contestación, la parte demandada, argumento que dicho pago era para cancelar los dos meses de noviembre y diciembre de 2010, más Bs.197, oo del servicio de vigilancia contratado. Los meses anteriores, tanto de alquiler como de servicios de vigilancia, los consideró prescrito, de acuerdo con el art. 1980 CC. Debemos decir que hay meses anteriores a noviembre de 2010, que no están prescrito; porque no tienen todavía tres años de haberse vencido, para considerarlos prescritos, como se verá enseguida.
• En el documento de marras tampoco se aclara los meses que se estarían cancelando, ya que en él solo se lee que la cantidad recibida era “a cuenta de una deuda de alquiler de mayor suma desde el 2001”.
Ante semejante imprecisión debemos entonces acudir a la norma que se refiere a la forma de imputar un pago, cuando las partes no han tenido la precaución de hacerlo ellas mismas en el momento de pagar. Nos referimos al art. 1305 del Código Civil, que a la letra dice así:
“A falta de declaración el pago debe ser imputado primero sobre la deuda vencida; entre varias deudas vencidas sobre la que ofrezca menos seguridades para el acreedor; entre varias igualmente garantizadas sobre la más onerosa para el deudor; entre varias igualmente onerosas sobre la más antigua; y en igualdad de circunstancias proporcionalmente a todas”
Aplicando esta norma podemos ver entonces que ese pago de Bs.f.2.400, oo, hecho el 29 de noviembre de 2010, se imputaría a partir del mes más antiguos en adelante, de los meses que se señalan en el libelo como insolutos. Esto significa que se estarían cancelando, a razón del único canon conocido por nosotros del contrato como es el de Bs.f. 36, 25, los meses que van, comenzando desde junio de 2002 en adelante hasta llegar al mes noviembre de 2007 y un pequeño abono de Bs.7.50 que se imputa al mes de diciembre de 2007 .
Esto sin tomar en cuenta la prescripción de tres años (art. 1980 CC) que invocó la parte demandada en contestación; porque si la tomáramos en cuenta, deberíamos entonces considerar, salvo interrupción, que los meses anteriores a noviembre de 2007 estarían prescrito, habida cuenta que los meses anteriores a noviembre de 2007 tendrían mas de tres años de haberse vencido para el día del pago de Bs.2.400, oo, hecho en fecha 29 de noviembre de 2010.
Entonces la imputación de esos Bs.2.400,oo debería ahora hacerse a partir de noviembre de 2007, inclusive, en adelante; resultando que los 37 meses siguientes (desde noviembre de 2007 inclusive hasta noviembre de 2010, inclusive) estarían cancelados con ese pago., siempre a razón del único canon conocido por nosotros, de Bs.F.36,25 mensual .
Si se llegare a probar otro canon de arrendamiento, estos cálculos cambiarían radicalmente, como es fácil de comprender; Por ejemplo, a titulo de ejemplo, si se probase que el canon vigente fuese de Bs.1.101, 60, mensual, con ese pago se estarían cancelando solo dos meses, que serían diciembre de 2007 y enero de 2008 y abonando algo(Bs.196, 80) al mes siguiente, o a al servicio de seguridad, quedando insolutos los meses de febrero-2008 en adelante hasta noviembre de 2010; lo que haría prosperar la acción incoada.
Pero nosotros debemos sujetarnos al canon conocido, estipulado en el contrato, siendo como es, el monto del canon de orden público, de conformidad con el art. 13 del Decreto-Ley.
Debemos decir también que no compartimos la tesis de la parte demandada de que la prescripción del art. 1980 del CC solo comienza a correr una vez que haya cesado la relación arrendaticia. En efecto el art. 1980 CC no condiciona el comienzo de la prescripción a que haya cesado la relación arrendaticia que genera el crédito arrendaticio a prescribir.; más bien, de la norma pareciera que se desprende todo lo contrario; esto es, que a medida que se vayan cumpliendo tres años sin interrupción desde el vencimiento “de cada alquiler mensual”, cada deuda en particular se iría prescribiendo y así sucesivamente, mientras estuviese vigente el contrato. Por ello nosotros, para determinar los meses prescritos, lo que hicimos fue retroceder en el tiempo tres años hacia atrás, a partir del día del pago de Bs.2.400; esto es, 29 de noviembre de 2010 para atrás, llegando a 29 de noviembre de 2007. De esta fecha hacía adelante hasta el 29 de noviembre de 2010, no estaría prescrito los meses de arrendamiento, por tener menos de tres años; pero los meses anteriores (del 29 de noviembre de 2007 hacia atrás), sí habría que considerarlos prescritos, salvo que se demuestre interrupción.
Pero además, decir que la prescripción del art. 1980 CC no corre mientras este vigente el contrato de arrendamiento, significaría crear una “causa de suspensión”, que no aparece entre las causas de suspensión enumeradas en los artículos 1964 y 1965 del Código Civil, que son normas de interpretación restrictiva, por ser limitativas de derechos, que todos reconocemos como “un principio general” de interpretación normativa.
4.-
Al folio 95 y ss corre Acta de la declaración del testigo Julio Cesar García Marsicobettieri, promovido por la parte demandada.
Dicha persona afirma haber presenciado una conversación entre un personero de la parte actora y el demandado, donde, aquel señor le decía que él “consideraba” los meses anteriores a noviembre de 2010 prescritos y que el pago de Bs. 2.400, oo era para que lo abonara los meses de noviembre y diciembre de 2010.
Debemos decir que aún suponiendo que ese personero de la empresa administradora hubiere considerado tales meses prescritos, una opinión de naturaleza jurídica, como es opinar que un determinado crédito estuviese o no prescrito, no puede ser materia de testimonio; ya que el testigo debe declarar sobre hechos conocidos por él y no sobre opiniones de derecho de otro (art.485 CPC). Incluso aún suponiendo que dicha persona estuviese legitimada para “confesar extrajudicialmente”, la confesión tampoco podría versar sobre derecho, sino solo sobre hechos (art. 403 CPC).
Por otra parte, existiendo un documento privado de recibo del pago por Bs.2.400, oo, donde las partes habrían declarado hacer una imputación de ese pago en una determinada forma—aunque como vimos muy defectuosa—no puede ser modificado por vía de testimonio; ya que “no vale testimonio contra documento”, de conformidad con el art. 1387 segunda aparte del Código Civil.
5.-
Al folio 77 y ss corre Acta de la declaración del testigo Héctor Lucio Cedeño, promovido por la parte demandada.
Dicha persona afirma haber presenciado una conversación entre un personero de la parte actora y el demandado, donde, aquel señor le decía que él consideraba los meses anteriores a noviembre de 2010 prescritos y que el pago de Bs. 2.400, oo era para que lo abonara los meses de noviembre y diciembre de 2010.
Cabe decir lo mismo que dijimos antes; vale decir, aún suponiendo que ese personero de la empresa administradora hubiere considerado tales meses prescritos, una opinión de naturaleza jurídica, como es opinar que un determinado crédito estuviese o no prescrito, no puede ser materia de testimonio; ya que el testigo debe declarar sobre hechos conocidos; y no, sobre opiniones de derecho (art.485 CPC). Incluso aún suponiendo que dicha persona estuviese legitimada para “confesar extrajudicialmente”, la confesión tampoco puede versar sobre derecho, sino solo sobre hechos (art. 403 CPC).
Por otra parte, existiendo un documento privado de recibo del pago por Bs.2.400, oo, donde las partes habrían declarado hacer una imputación de ese pago en una determinada forma—aunque como vimos muy defectuosa—no puede ser modificado por vía de testimonio; ya que “no vale testigo contra documento”, de conformidad con el art. 1387 segunda aparte del Código Civil
6.-
Al folio 100 y ss corre otra Acta de la declaración del testigo Raúl Matías Abarca, promovido por la parte demandada.
Dicha persona afirma haber presenciado una conversación entre un personero de la parte actora y el demandado, donde, aquel señor le decía que él consideraba los meses anteriores a noviembre de 2010 prescritos y que el pago de Bs. 2.400, oo era para que lo abonara los meses de noviembre y diciembre de 2010.
Cabe decir lo omiso que dijimos antes; vale decir, aún suponiendo que ese personero de la empresa administradora hubiere considerado tales meses prescritos, una opinión de naturaleza jurídica, como es opinar que un determinado crédito estuviese o no prescrito, no puede ser materia de testimonio; ya que el testigo debe declarar sobre hechos conocidos por él, y no sobre opiniones de tercero sobre derecho (art.485 CPC). Incluso aún suponiendo que dicha persona estuviese legitimada para “confesar extrajudicialmente”, la confesión tampoco puede versar sobre derecho, sino solo sobre hechos (art. 403 CPC).
Por otra parte, existiendo un documento privado de recibo del pago por Bs.2.400, oo, donde las partes habrían declarado hacer una imputación de ese pago en una determinada forma—aunque como vimos muy defectuosa—no puede ser modificado por vía de testimonio; ya que “no vale testimonio contra documento”, de conformidad con el art. 1387 segunda aparte del Código Civil
7.-
Al folio 109 corre documento privado original representativo del recibo de pago por Bs.2400, oo que hizo la parte demandada a la parte actora, a cuenta de una deuda por alquiler de la oficina 104 del Edificio Santana desde el año 2001.
Tiene fecha 29 de noviembre de 2010.
Este pago esta reconocido por la parte demandada; solo que ella hace una imputación diferente a la que hizo el actor en su libelo.
Nos remitimos a lo dicho en el No. 3° de estos análisis.
8.-
En el día de ayer la parte actora diligenció pidiendo que se dictase un auto para mejor proveer (art.514 CPC), habida cuenta que promovió pruebas, de importancia, que no ha podido evacuar.
Cabe decir que en el escrito de promoción de prueba de la parte actora, que riela al folio 85 y ss, no existe promovidas pruebas que hayan quedado sin evacuar.
Conclusiones
Examinado el material probatorio aportado a los autos, podemos concluir que ambas partes están contestes, además de la existencia del contrato de arrendamiento, de que el 29 de noviembre de 2010, el demandado hizo un pago de Bs.2.400,oo.
Siendo este pago un hecho no controvertido, las partes sin embargo discuten:
1. sobre la prescripción breve de tres años (art.1980 CC) de los alquileres de los meses señalados en el libelo como no pagado;
2. y sobre la imputación del pago hecho, de Bs.2.400, oo.
Respecto a lo primero, este Tribunal determina que los 36 primeros meses (que equivale a tres años) de alquileres mensuales “inmediatamente anteriores” al 29 de noviembre de 2010, no están prescrito, por no tener tres años de vencimiento; pero a partir del 29 de noviembre de 2007 hacia atrás, sí estarían prescrito, debido a que tienen más de tres años de vencimiento, sin prueba de haber sido interrumpido.
Respecto a lo segundo, este Tribunal determina que la imputación de ese pago debe hacerse de acuerdo con el art. 1305 del Código Civil, dado que las partes no se ocuparon de hacerlo en el momento del pago. Y aplicando esa norma debemos ir al crédito no prescrito de alquiler más antiguo, que es el alquiler del mes de noviembre de 2007; y yendo hacia delante, ir imputando mes a mes el pago de Bs.2.400,oo, a razón de Bs.36,25 cada mes; por lo que vemos que los meses que restan desde noviembre-2007 hasta 29 de noviembre de 2010—que son los 36 meses no prescritos—están cancelados.
Es de advertir que si el monto del canon de arrendamiento no fuese Bs.36, 25; sino otro de mayor valor, los meses cancelados con ese pago (siguientes a nov-1007 en adelante), serían menos, llegando a existir incluso meses insolutos, como hemos visto antes, haciendo en consecuencia prosperable la presente acción.
Pero tengamos en cuenta que para nosotros el único canon de arrendamiento a ser tomado en cuenta, es el que nos aparece estipulado en el contrato, a falta de la prueba de alguna Resolución Administrativa que nos autorice a considerar otro monto de mayor entidad; habida cuenta del art. 7 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda que ha presentado Rocalseis Inmobiliaria, c.a. contra el ciudadano Reinaldo Ramos Quintero. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintinueve días del mes de abril de dos mil once, en Los Cortijos de Lourdes.