TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2010-003008

El juicio por resolución de contrato de arrendamiento, intentado por la ciudadana MARÍA DEL ROSARIO ACERO PORRAS, titular de la cédula de identidad Nº 769.681, representada judicialmente por las abogadas María Wilches Jaimes y Myriam Rosario Contreras de Gregoriadis, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 15.233 y 21.320, en ese orden, contra la ciudadana CRUZ AMADA JIMÉNEZ, titular de la cédula de identidad Nº 3.986.466, representada judicialmente por el abogado Roque Ramón Mora Gil, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 39.042, se inició por escrito de demanda incoada para su distribución el 26 de julio de 2010 y se admitió el 28 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
La parte actora, en su escrito de demanda alegó que según documento autenticado el 04 de septiembre de 2006, pactó contrato de arrendamiento con la demandada, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por el apartamento 122 del edificio Las Piedras, ubicado en la calle Este 18, entre las esquinas de Las Piedras y Venado, edificio Las Piedras, parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador, Distrito Capital, por cinco (5) meses fijos, contados a partir del 01 de septiembre de 2006, renovable automáticamente por igual lapso de tiempo, si con sesenta (60) días de anticipación como mínimo, ninguna de las partes hubiere manifestado el deseo de darlo por terminado, por el canon mensual de cuatrocientos bolívares (Bs. 400), que debían ser pagadas por mensualidades vencidas.
Que la demandada, ha dejado de pagar desde hace cinco meses. Que también incumplió con el pago del servicio telefónico por el Nº 0212-5414850, por lo que suspendieron el servicio, por presentar una deuda de un mil ochocientos catorce bolívares (Bs. 1.814,00), por lo cual perdió dicha línea telefónica. Que también incumplió con el pago de condominio, correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo de 2010, por lo que se vio obligada apagar la cantidad de cuatrocientos noventa y seis bolívares con 07/100 céntimos (Bs. 496,07).
Sobre la base de esos hechos y con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1133, 1159, 1160 y 1169 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó a la citada ciudadana, a los fines que conviniese o fuese condenada a la resolución del contrato y a la consecuente entrega del inmueble, al pago de las pensiones insolutas desde febrero a junio de 2010; al pago de la cantidad de cuatrocientos noventa y seis bolívares con 07/100 céntimos (Bs. 496,07), por contribuciones de condominio; la suma de dos mil treinta y seis bolívares (Bs. 2036,00), por la deuda de CANTV y los intereses que genere, más la adquisición de nueva línea telefónica y los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento.
El valor de la demanda se estimó en la cantidad de cuatro mil quinientos treinta y dos con 07/100 céntimos (Bs. 4.532,07).
El 04 de noviembre de 2010, el Alguacil dejó constancia de haber citado a la demandada, quien oportunamente, el 09 de ese mismo mes y año, contestó a la pretensión de la parte actora.
En efecto, rechazó genéricamente tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora. Que es falso que la relación arrendaticia se haya iniciado el 01 de septiembre de 2006, alegando que la misma se inició desde el año 2003.
Que es falso que adeude las pensiones de los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2010, por haber sido pagados.
Que es falso que haya dejado de pagar las contribuciones de condominio por los meses de marzo, abril y mayo de 2010 ni el servicio telefónico.
SEGUNDO
Sobre el mérito de asunto que consiste en determinar si la arrendataria ha incumplido o no con su obligación de pago de las pensiones de arrendamiento alegadas por la parte actora así como los servicios públicos, para lo cual se analizan a continuación las pruebas aportadas.
Ambas partes aportaron al proceso, copia certificadas de instrumento autenticado el 04 de septiembre de 2006, relativo al contrato de arrendamiento pactado entre ellas sobre el inmueble antes descrito, por el plazo de cinco (5) meses a partir del 01 de septiembre de 2006, prorrogable automáticamente por igual lapso, a menos que hubiere manifestación de voluntad en contrario con por lo menos sesenta (60) días de anticipación y por la pensión mensual equivalentes a cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00), que la arrendataria se comprometió a pagar por mensualidades vencidas, los días treinta (30) de cada mes en la cuenta de ahorros de Banesco Banco Universal Nº 0134-0053-98-0532042968, a nombre de María del Rosario Acero y María Trinidad de Arellano. Asimismo, la arrendataria se obligó a pagar los recibos por gastos de condominio, agua, luz, gas y teléfono. Dichos instrumentos merecen fe su contenido a tenor de lo previsto en el artículo 1384 del Código Civil, por no haber sido impugnados.
La parte demandada, a pesar de haber alegado que la relación arrendaticia se había iniciado en el año 2003, no aportó prueba de ello, por lo que se tiene que efectivamente dicha relación locativa se inició el 01 de septiembre de 2006, por cinco (5) meses, renovables por períodos iguales, al no constar que alguna de las partes haya manifestado su voluntad de ponerle fin a la misma y en consecuencia, se trata de una relación a tiempo determinado.
El 15 de noviembre de 2010, la parte demandante aportó cinco (5) instrumentos privados relativos a estados de cuenta Nº Nº 0134-0053-98-0532042968, de Banesco Banco Universal, S.A.C.A., a su favor, de los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2010, a los fines de probar la falta de pago por parte de la demandada de las pensiones alegadas como insolutas.
Asimismo, aportó tres (3) recibos de condominio del inmueble arrendado, por los meses de marzo, abril y mayo de 2010, emitidos por Administradora Actual a nombre de la actora.
Asimismo, aportó instrumento relativo a impresión de estado de cuenta del servicio telefónico del Nº 0212-5414850 del cliente María del Rosario Acero, quien al 05 de junio de 2010, presentaba una deuda de un mil ochocientos catorce bolívares (Bs. 1.814,00).
El 22 de noviembre de 2010, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas mediante el cual aportó, además del instrumento autentico relativo al contrato de arrendamiento ya analizado, catorce (14) depósitos bancarios, ocho (08) del Banco Venezuela y seis (06) de Banesco Banco Universal, todos a favor de la actora.
Sin embargo, se observa que los del Banco de Venezuela, se hicieron en los años 2008 y 2009, en los cuales no se alegó pensiones insolutas, por lo que resultan impertinentes a los fines de resolver el asunto, por no relacionarse con hechos controvertidos.
Respecto a los efectuados en Banesco Banco Universal, se observa que se hicieron en la cuenta Nº 0134-0053-98-0532042968, a favor de la ciudadana María del Rosario Acero Porras, en fechas 18/03/2010, 01/06/2010, 17/09/2010, 08/10/201003/11/2010 y 0311/2010, todos por la cantidad de seiscientos bolívares (Bs. 600,00) a excepción del segundo que se hizo por la cantidad de un mil cien bolívares (Bs. 1.100,00).
Al relacional, estos depósitos -que deben valorarse como tarjas, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1383 del Código Civil y por ello de acuerdo a documentos privados, que merecen fe su contenido respecto de las partes-, con los estados de cuenta aportado por la propia parte actora, se observa que efectivamente el 18/03/2010 y 01/06/2010, ingresó a la citada cuenta de la actora, convenida para hacer el pago, dichas sumas de dinero y en las fechas restantes igualmente ingresaron a esa misma cuenta de la actora, las demás cantidades de dinero.
Sin embargo, se observa que de acuerdo a lo pactado, la arrendataria debía pagar las pensiones por mensualidad vencida, por lo que siendo controvertidos la de los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2010, tenemos que con los depósitos efectuados, la demandada pagó las pensiones de febrero, tardíamente, el 18 de marzo de 2010, no probó pago por los meses de marzo, abril, y en junio, mediante el depósito de un mil cien bolívares (Bs. 1.100,00) debemos considerar el pago de las pensiones de mayo y junio de 2010.
Asimismo, aportó original de instrumento privado del 03 de febrero de 2010, relativo a manuscrito que se le opuso a la actora, mediante el cual dejaba constancia de haber recibido el pago de la pensión del mes de febrero de 2010. Igualmente, aportó original de instrumento privado emitido por Administradora Actual, C.A., el 11 de noviembre de 2010, dando constancia de solvencia por ese concepto hasta octubre de 2010. Certificado de solvencia hasta el 31 de diciembre de 2010, respecto a aseo urbano a nombre de la actora y certificado de solvencia de gas, emitido el 11 de noviembre de 2010, dejando constancia de solvencia hasta el 15 de diciembre de 2010.
Por diligencia del 24 de noviembre de 2010, la apoderada judicial de la parte actora, se opuso y desconoció todos los instrumentos producidos por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas, por no provenir de su representada.
Siendo así, tenemos que de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, la parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella, debe negarlo o reconocerlo dentro de los cinco (5) días siguientes a su producción, cuando, como en el caso de autos ha sido promovido con el escrito de promoción, correspondiendo a la otra parte probar su autenticidad, pudiendo promover la prueba de cotejo o la prueba de testigos cuando fuere imposible aquella. En tal sentido, habiéndose desconocido el señalado instrumento privado oportunamente, debió la parte promoverte probar su autenticidad y no lo hizo, por lo que se desecha del proceso. Siendo así, no pudo demostrar el pago de la pensión del mes de febrero de 2010, como lo pretendió.
Respecto a los demás instrumentos, se observan que los mismos provienen de terceras personas, ajenas al proceso, por lo que debió ratificarse mediante la prueba de testigos y tampoco se hizo, lo que impide que puedan ser valorados en el juicio, por lo que también se desechan del proceso, de acuerdo a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO
La parte actora fundamentó su pretensión de resolución del contrato de arrendamiento en el hecho que la arrendataria incumplió con sus obligaciones: el pago de las pensiones de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2010 así como la de pagar los gastos por condominio, agua, luz, gas y teléfono, como los asumió en el contrato de arrendamiento, perfectamente posible en virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes. De acuerdo a lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil, en los contratos sinalagmáticos perfectos si una de las partes no cumple con sus obligaciones, la otra queda facultada a los fines de solicitar bien su cumplimiento o la resolución con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos.
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1133 eiusdem, “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Las partes en virtud del principio de la autonomía de sus voluntades, pueden establecer ligámenes jurídicos en aquellas materias de su libre disposición, pudiendo eventualmente, modificarlos a su conveniencia, con el concurso de las voluntades que hayan intervenido para formarlos.
De acuerdo a ello, quedó probado la obligación de la arrendataria no solo la de pagar las pensiones de arrendamiento sino de los servicios públicos, por lo que debió cumplir con su carga de probar su pago o cualquier hecho extintivo de las mismas como lo señala el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 1354 del Código Civil y no lo hizo. En efecto, a pesar de aportar algunos elementos probatorios antes analizados, los mismos no probaron haber pagado las pensiones de los meses de marzo y abril de 2010 y febrero, lo pagó tardíamente lo que constituye un incumplimiento en si mismo.
En este mismo sentido, con los instrumentos privados emitidos por terceros ajenos al juicio tampoco pudo probar el pago de la obligación asumida respecto a los gastos por condominio, agua, luz, gas y teléfono. Sin embargo, es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem, pues según la locución latina Pacta Sunt Servanda, "lo pactado obliga", por lo que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado. Específicamente, en materia de arrendamiento el artículo 1592.2 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Respecto a las pensiones insolutas, se tiene que de las alegadas como insolutas, consta que la demandada puso a disposición de la actora en su cuenta mantenida en Banesco Banco Universal, la cantidad de un mil setecientos (Bs. 1.700), mediante los depósitos efectuados en fechas 18/03/2010 y 01/06/2010, por las sumas de seiscientos bolívares (Bs. 600) y un mil cien bolívares (Bs. 1.100), por lo que siendo reclamados los meses de febrero a junio de 2010, a razón de cuatrocientos bolívares (Bs. 400) cada uno, quedó debiendo trescientos bolívares (Bs. 300,00), por lo que siendo que en la pretensión de resolución de un contrato se puede acumular dicha petición de daños y perjuicios, debe declararse con lugar en la forma aquí establecida.
Asimismo, probada la obligación de la arrendataria en cuanto al pago de las obligaciones por los gastos de condominio, agua, luz, gas y teléfono sin que probase haberlo ejecutado, debe condenarse asimismo a su pago.
CUARTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión intentada por la ciudadana MARÍA DEL ROSARIO ACERO PORRAS contra la ciudadana CRUZ AMADA JIMÉNEZ. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. En consecuencia, RESUELTO el contrato de arrendamiento contenido en el instrumento autenticado el 04 de septiembre de 2009. TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora el bien inmueble arrendado, constituido por el apartamento 122 del edificio Las Piedras, ubicado en la calle Este 18, entre las esquinas de Las Piedras y Venado, edificio Las Piedras, parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador, Distrito Capital. QUINTO: Se CONDENA igualmente a la parte demandada a pagarle a la parte actora la suma de trescientos bolívares (Bs. 300,00) por concepto de daños y perjuicios por las pensiones insolutas. Asimismo, se condena a la parte demandada a pagarle a la actora la suma de cuatrocientos noventa y seis bolívares con 07/100 céntimos (Bs. 496,07), por concepto de deudas de condominio y un mil ochocientos catorce bolívares (Bs. 1.814,00), por deuda de la línea telefónica.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condena en costas.
Regístrese y publíquese. Notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo, de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 251 y 233 eiusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los once (11) días del mes de abril de dos mil once (2011). Años: 200° de la Independencia y 152° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 09:54 a.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ