TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
200° y 152°
I. Parte narrativa.
PARTE ACTORA: NORMA ZARRELLA ZARRELLA, LUIGI SPERA ZARRELLA, SERGIO ANTONIO, SPERA ZARRELLA y MARÍA FRANCESCA SPERA ZARRELLA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.059.428, V-6.972.415, V-9.969.564 y V-14.202.887, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL BOLEFAR, C.A., inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 10 de agosto de 1972, bajo el Nº 37, Tomo 92-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ARNALDO PAZ BAJARES y ARGENIS RODRÍGUEZ LIPORACI, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 9.300 y 55.625, respectivamente.
ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDADA: HECTOR RAMIREZ PERDOMO y PEDRO JOSE RAMIREZ PERDOMO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 9697 y 8791, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
(Sentencia definitiva)

a) PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA:
Se plantea la controversia cuando la representación judicial de la parte actora aduce que celebró un contrato de arrendamiento en fecha 18 de mayo de 2004, con la sociedad mercantil BOLEFAR, C.A., a tiempo determinado que se estableció en su cláusula tercera de un plazo de duración de un (01) año fijo contado a partir del 01 de abril de 2.004. Asimismo alega que la arrendataria violo la cláusula segunda que establece el canon de arrendamiento en un mil bolívares fuertes (Bs.f. 1.000,00), que deben ser pagados adelantados a la fecha de vencimiento de cada mes calendario y la falta de dos (02) mensualidades, dará derecho a solicitar la resolución del contrato. Que de mutuo y amistoso acuerdo, producto de la inflación quedó establecido el canon de arrendamiento la última vez en la cantidad de DOS MIL TRECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 2.350,00) y que desde el mes de diciembre de 2009, la arrendataria no ha cumplido con la obligación de cancelar el canon de arrendamiento establecido, por cuanto han transcurrido diez (10) mese sin que haya cancelado nada por ese concepto, siendo por esta razón que demanda la resolución del contrato.
Por otro lado el apoderado judicial de la parte demandada alega la falta de cualidad de la parte actora para intentar el proceso, ya que no son ni sucesores, ni causahabientes por ningún titulo de los derechos de propiedad que tuvo el ciudadano AUGUSTO QUIETI TINTINO, de igual manera rechaza y contradice la demanda, por cuanto se han pagado todos los cánones de arrendamiento según comprobantes de pago, como lo fue al ciudadano PIETRO GASPARRINI MURO, y a su fallecimiento a su hija de nombre AURORA APOLONIA GASPARRINI PERGER, quien a su vez representaba los derechos de su madre MARCELLA PERGER DE GASPARRINI y de su hermano SERIO NELSON GASPARRINI PERGER, quienes tienen participación en la propiedad en una mitad por ser los herederos del ciudadano PIETRO GASPARRINI MURO.
b) DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO:
La presente demanda se inicia por libelo presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de octubre de 2.010; la cual fue admitida por los trámites del procedimiento breve en fecha 15 de noviembre de 2010, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, riela al folio (21).
En fecha 23 de noviembre de 2010, el apoderado judicial de la parte actora consignó los emolumentos y fotostatos a los fines de la práctica de la citación de la parte demandada, en fecha 09 de diciembre de 2010, mediante auto se subsanó la omisión del emplazamiento de la fiadora de la arrendataria, y se acordó el pedimento de la citación que fue acordado mediante auto de fecha 17 de enero de 2011; rielan a los folios (22 al 29).
En fecha 17 de enero de 2011, se libró la compulsa respectiva, previa la consignación de los fotostatos necesarios, citación que fue practicada por el alguacil titular Douglas Vejar Bastidas, quien mediante diligencia de fechas 18 de enero de 2011, consigna recibo de citación, debidamente firmado, riela a los folios (30 al 34).
En fecha 22 de febrero de 2011, compareció la parte demandada debidamente asistida por el abogado HECTOR RAMIREZ, quien presentó escrito de contestación y opuso cuestión previa contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; negando rechazando y contradiciendo los hechos vertidos en la demanda en cuanto al hecho y al derecho, rielan a los folios (37 al 76).
En fecha 02 de marzo de 2011, el apoderado judicial de la parte demandante consignó escrito de pruebas con sus respectivos anexos, rielan a los folios (77 al 111), las cuales en fecha 03 de marzo de 2011, fueron admitidas por este Juzgado, las pruebas promovidas por la parte demandante, rielan a los (folios 112 y 114).
En fecha 17 de marzo de 2011, compareció la ciudadana AURORA GASPARRINI debidamente asistida por el abogado PEDRO RAMIREZ mediante la cual consignó escrito de intervención, rielan a los folios (115 al 118), mediante auto de fecha 21 de marzo de 2011, se negó la admisión de la intervención porque no consigno prueba fehaciente, según riela al folio (119).
En fecha 23 de marzo de 2011, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito en donde rechaza la negativa de la intervención de terceros, rielan a los folios (121 al 123), en esta misma fecha consignó la cancelación de los emolumentos para la práctica de la citación, riela al folio (125).
En fecha 24 de marzo de 2011, este Tribunal difirió el pronunciamiento de la sentencia para dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a la presente fecha, riela al folio (126).
II
PARTE MOTIVA.:
Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil:
Alegatos de la parte demandante: Alega la parte actora en su escrito libelar que su representada en su carácter de arrendadora suscribió un contrato de arrendamiento en fecha 18 de mayo de 2004, con la sociedad mercantil BOLEFAR, C.A., a tiempo determinado que se estableció en su cláusula tercera de un plazo de duración de un (01) año fijo contado a partir del 01 de abril de 2.004.
Asimismo aduce que la arrendataria violó la cláusula segunda que establece el canon de arrendamiento en un mil bolívares fuertes (Bs.f. 1.000,00), que deben ser pagados adelantados a la fecha de vencimiento de cada mes calendario y la falta de dos (02) mensualidades, dará derecho a solicitar la resolución del contrato. De mutuo y amistoso acuerdo entre las partes, producto de la inflación quedó establecido el canon de arrendamiento la última vez en la cantidad de DOS MIL TRECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 2.350,00).
Que desde el mes de diciembre de 2009, la arrendataria no ha cumplido con la obligación de cancelar el canon de arrendamiento establecido, por cuanto han transcurrido diez (10) mese sin que haya cancelado nada por ese concepto, razón por la que se demanda a la arrendataria BOLEFAR, C.A., en la persona de su fiadora la ciudadana HILDA RIVERA ROMÁN, para que cumplan con el pago establecido y desalojen el inmueble arrendado.
Alegatos de la parte demandada: Alega el abogado asistente de la parte demandada la falta de cualidad de la parte actora para intentar el proceso, ya que no son ni sucesores, ni causahabientes por ningún titulo de los derechos de propiedad que tuvo el ciudadano AUGUSTO QUIETI TINTINO. De igual manera rechaza y contradice la demanda, por cuanto se han pagado todas las mensualidades demandadas, por cuanto fueron canceladas a los co-propietarios del inmueble quienes representan la mitad de los derechos de propiedad; y quienes emitieron los comprobantes de pago, como lo fue el ciudadano PIETRO GASPARRINI MURO, y a su fallecimiento su hija de nombre AURORA APOLONIA GASPARRINI PERGER, quien a su vez representaba los derechos de su madre MARCELLA PERGER DE GASPARRINI y de su hermano SERIO NELSON GASPARRINI PERGER, quienes tienen participación en la propiedad en una mitad por ser los herederos del ciudadano PIETRO GASPARRINI MURO.
DE LAS PRUEBAS.
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno de los medios, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:
a) Pruebas de la parte demandante: Con el libelo de demanda produjo:
1.) A los folios 16 al 19, cursa copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito por el inmueble de autos por los ciudadanos PIETRO GASPARRINI MURO, NORMA ZARELLA ZARELLA, LUIGI SPERA ZARRELLA, SERGIO ANTONIO SPERA ZARELLA y MARIA FRANCESCA SPERA ZARRELLA, como arrendadores y la sociedad mercantil BOLEFAR, C.A., como arrendataria; debidamente autenticado ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 18 de mayo de 2004, bajo el Nº 67 Tomo 18, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Este medio se tiene por legal de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil; y es pertinente para acreditar la relación arrendaticia que sobre el inmueble de autos existe entre las partes del presente juicio.
Junto con el escrito de pruebas produjo los siguientes medios:
2.) A los folios 84 al 111, anexos “A” y “B”, constan copias fotostáticas y copias al carbón de recibos de pagos signados con los números 002, 005, 008, 0011, 0013, 0015, 0017, 0019, 0021, 0023, 0025, 0027, 0029 y 0031. Al revisar estos recaudos en principio se les tiene por legal al constituir tarjas por ser patrones repetidos, conforme el artículo 1383 del Código Civil, pero por su revisión son impertinentes como medios por dos causas en lo procesal: primero porque si es que “supuestamente” emanan de una de las co-arrendadoras demandantes, existe prohibición que puedan las partes producirse sus propias pruebas, las que no podrían oponérsele a la parte contraria, y segundo, porque de su revisión se constata que se trata de facsímiles o copias de sus originales al carbón, que tienen superpuesta o agregado una rúbrica en original cuando la otra firma y su texto completo aparecen al carbón.
Además, la parte demandante promovió la exhibición de los originales de los mismos supuestamente en poder de la demandada, pero fue infructuosa porque no logró evacuar la prueba de exhibición en los términos propuestos.
b.) Pruebas de la parte demandada:
1.) A los folios 44 al 50, consta copia simple de acta de asamblea debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 23 de septiembre de 1992, anotado bajo el Nº 69, Tomo 129-A Pro, que aunque legal por constituir documento público (art.429 CPC), se desecha como medio por ser impertinente para demostrar algo en litigio, ya que no se está discutiendo la existencia de BOLEFAR, C.A. como persona jurídica.
2.) A los folios 51 al 64, cursan recibos de pagos en originales signados con los Nº 0033 de fecha 04-12-2009, 0036 de fecha 04-01-2010, 0040 de fecha 17-02-2010, 0044 de fecha 05-03-2010, 0047 de fecha 09-04-2010, 0050 de fecha 07-05-2010, 000251 de fecha 10-06-2010, 000255 de fecha 08-07-2010, 000257 de fecha 03-08-2010, 00261 de fecha 01-09-2010, 00263 de fecha 08-10-2010, 000269 de fecha 05-11-2010, 000273 de fecha 03-12-2010, 000276 de fecha 19-01-2011, expedidos por PIETRO GASPARRINI MURO.
Para valorar estos medios se hacen las siguientes consideraciones procesales: El ciudadano PIETRO GASPARINI MURO y luego sus causahabientes no están obligados a ratificar las firmas que suscriben estos medios documentales, porque primero, se demostró el fallecimiento del primero, y con ello la imposibilidad material de ratificar “su firma”, pero además, porque sus causahabientes no están obligados a hacerlo en su nombre porque no les está dada esa posibilidad de conformidad con lo establecido en el artículo 431 CPC, que previene que los documentos emanados de terceros deberán ser ratificados por medio de prueba testimonial.
No obstante, otros medios ya producidos servirán para valorar estos medios, porque el propio demandado produjo un grupo de recibos con idénticas características, que fueron tenidos igualmente por legales (folios 84-11) que por ser patrones consecutivos se toman como tarjas, de conformidad con lo previsto en el artículo 1383 del Código Civil, y dada la imposibilidad del firmante de ratificar su firma por haber fallecido o de sus causahabientes de ratificar la firma de su causante por no estar obligados a ello, entonces estos recibos por medio de tarjas, constituyen plena prueba que el inquilino ha pagado los meses que les son reclamados como insolutos.
3.) A los folios 65 al 67, cursa en copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto de litis protocolizado por ante la Oficina del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, Baruta, en fecha 28 de mayo de 1986, bajo el Nº 2, Tomo 7, Protocolo Primero, que por ser documento público se tiene por legal de conformidad con lo previsto en el artículo 429 CPC, y es pertinente para acreditar que los titulares del derecho de propiedad del inmueble de autos son los ciudadanos AUGUSTO QUIETI TINTINO y PIETRO GASPARRINI MURO, es decir, que eran los únicos autorizados por ley para disponer del inmueble, como darlo en arrendamiento, razón por la que el demandado objeta la capacidad de los demandantes; situación que obligará revisarse en punto previo.
4.) Al folio 68, cursa copia simple del acta de matrimonio de los ciudadanos PIETRO GASPARRINI MURO y de MARCELLA PERGER DE GASPARRINI, expedida por la Primera Autoridad Civil del Juzgado del Municipio Leoncio Martínez del Estado Miranda, en el año 1968, Tomo 1, acta Nº 94, folio 152 vto., que por constituir documento auténtico conforme lo dispone el artículo 457 de Código Civil, se tiene por legal y pertinente para demostrar el alegato respecto del cual, quien aparece como condueño y coarrendador del inmueble de autos celebró matrimonio con la indicada ciudadana.
5.) Al folio 69, cursa en original acta de defunción del ciudadano PIETRO GASPARRINI MURO, expedida por la Alcaldía del Municipio Sucre, Parroquia Leoncio Martínez, del Estado Miranda, en el año 2009, acta Nº 266, libro 2, folio 16, que por constituir documento auténtico conforme lo dispone el artículo 457 de Código Civil, se tiene por legal y pertinente para demostrar el alegato respecto al fallecimiento de quien parece como condueño y coarrendador del inmueble de autos. Además, del acta respectiva se desprende que dejó como hijos a los ciudadanos AURORA APOLONIA y SERGIO NELSON.
6.) Al folio 70 cursa en copia simple acta de nacimiento de la ciudadana AURORA APOLONIA, expedida por la Primera Autoridad Civil del Municipio Foráneo Chacao, del Estado Miranda, acta 1.436.; y al folio 71, cursa en copia simple acta de nacimiento del ciudadano SERGIO NELSON GASPARRINI, expedida por Alcaldía del Municipio Chacao, Estado Miranda, acta Nº 1411, folio 305 vto., Tomo 2, año 1975, que por constituir documentos auténticos conforme lo dispone el artículo 457 de Código Civil, se tienen por legales y pertinentes para demostrar el alegato respecto a que AURORA APOLONIA y SERGIO NELSON son hijos de PRIETO GASPARRINI MURO y MARCELLA PERGER DE GASPARRINI.
7.) A los folio 72 al 76, cursa en copia simple decisión emanada del Tribunal Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 12 de agosto de 2010, la cual corresponde al expediente signado con el Nº AP31-S-2010-001909. Este documento público, se le tiene por legal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 CPC, y pertinente que les fue negado a las ciudadanas NORMA ZARRELLA ZARRELLA y OLIMPIA ZARRELA ZARRELLA su condición de únicas y universales herederas del ciudadano AUGUSTO QUIETI TINTINO.
I
Punto previo.
SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD Y SOBRE LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.
No obstante haberse demostrado el pago de los meses reclamados que hiciera BOLEFAR, C.A. al condueño PRIETO GASPARRINI MURO y luego a sus hijos, lo que en si en motivo suficiente para desechar la demanda (respecto del fondo), hay un elemento que merece análisis exhaustivo relativo a la cualidad de los demandantes, pues por un lado, se demostró que los condueños del inmueble eran los ciudadanos PRIETO GASPARRINI MURO y AUGUSTO QUIETI TINTINO, así como se demostró que quienes vienen a juicio como demandantes, intentaron sin éxito que les fuera tenido como únicos y universales herederos de éste último (también comunero). Entonces, ¿qué hay detrás de este negocio jurídico donde aparecen los demandantes con la condición de co-arrendadores?
Por un lado, la parte demandada invoca erróneamente la falta de cualidad como cuestión previa, lo que de suyo es improcedente en derecho, y este juzgador por el principio iuris novit curia, analizará la falta de cualidad de los demandantes, en función a la defensa perentoria del artículo 361 CPC.
En el presente litigio tenemos una situación especial que resolver, como es el tema de la existencia del contrato de arrendamiento y su incidencia en el proceso, toda vez que el demandado, quien se reconoce inquilino y quien acepta la existencia del referido contrato frente a sus arrendadores, no obstante manifiesta la falta de cualidad de los mismos y además, que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento supuestamente insolutos, por haberlos pagado a uno de los copropietarios del inmueble. Por su parte, los arrendadores ratifican su cualidad alegando la existencia del contrato mismo, y que no ha sido resuelto por las partes y no puede ser resuelto en forma unilateral por su inquilino, e invocan la insolvencia de su inquilino sobre las cuotas de arrendamiento reclamados, bajo la premisa que aduciendo que su inquilino pagó en forma indebida.
Dos cosas son ciertas en esta discusión: a.) Que existe un contrato de arrendamiento donde aparecen como arrendadores PIETRO GASPARRINI MURO, NORMA ZARRELLA ZARRELA, LUIGI SPERA ZARRELA, SERGIO ANTONIO SPERA ZARRELA y MARIA SPERA ZARRELLA y como arrendatarios la sociedad de comercio BOLEFAR, C.A.; y, b.) Que existen unos pagos que efectuó BOLEFAR, C.A. a nombre de PIETRO GASPARRINI MURO y luego a sus causahabientes, y por esto aduce estar solvente. Es decir, hasta este momento PIETRO GASPARRINI MURO aparece como co-arrendador y como quien recibe del inquilino el pago de las cuotas correspondientes a cánones de arriendo.
Entonces la clave está en establecer la validez de ese pago efectuado en el co-arrendador frente al resto de los arrendadores demandantes, porque por un lado el ciudadano PIETRO GASPARRINI MURO aparece como co-arrendador y aparece como recibidor de las sumas correspondientes a cánones de alquiler. Sin embargo, esta situación no parece aislada porque los demandantes aunque aparecen como co-arrendadores junto a PIETRO GASPARRINI MURO no alegaron y menos acreditaron demostraron la facultad que tenían para dar en arrendamiento, bien como condueños o comuneros, bien como mandatarios, bien como administradores por parte de otro.
II.
En ese sentido, hay varias situaciones relevantes que requieren análisis exhaustivo al momento de definir el presente litigio, entre las que destacan:
(i) Se probó la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado en forma auténtica en el año 2004 entre PIETRO GASPARRINI MURO, NORMA ZARRELLA ZARRELA, LUIGI SPERA ZARRELA, SERGIO ANTONIO SPERA ZARRELA y MARIA SPERA ZARRELLA como arrendadores y la sociedad de comercio BOLEFAR, C.A. que tiene por objeto el mismo inmueble identificado en autos.
(ii) Que el libelo lo presentan en carácter de demandantes los ciudadanos NORMA ZARRELLA ZARRELA, LUIGI SPERA ZARRELA, SERGIO ANTONIO SPERA ZARRELA y MARIA SPERA ZARRELLA, quienes manifiestan y reconocen ser arrendadores junto al ciudadano PIETRO GASPARRINI MURO (quien no aparece como demandante ni sus herederos) frente la sociedad de comercio BOLEFAR, C.A. que tiene por objeto el inmueble de autos.
(iii) El demandado BOLEFAR alega ser arrendatario del inmueble desde hace 56 años pero ello no lo probó (folio 38).
(iv) Que el demandado manifestó que el inmueble perteneció a los ciudadanos PIETRO GASPARRRIINI MURO y AUGUSTO QUIETI TINTINO, lo que se evidencia según documento público de compra-venta respectivo (folios 65-67).
(v) Que el demandado invoca la falta de cualidad de sus demandantes co-arrendadores porque el inmueble les pertenecía a los ciudadanos PIETRO GAPARRRIINI MURO y AUGUSTO QUIETI TINTINO.
(vi) Que los ciudadanos PIETRO GAPARRRIINI MURO y AUGUSTO QUIETI TINTINO fallecieron ab intestado, y que en tal sentido, las co-demandantes NORMA ZARRELLA ZARRELLA y OLIMPIA ZARRRELLA ZARRELLA pretendieron asumir ser únicas y universales herederas del ciudadano AUGUSTO QUIETI TINTINO, cuya solicitud le fuera negada por el JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO de esta misma Circunscripción Judicial (folios 72-76).
III.
En el caso de marras, a pesar que los ciudadanos NORMA ZARRELLA ZARRELA, LUIGI SPERA ZARRELA, SERGIO ANTONIO SPERA ZARRELA y MARIA SPERA ZARRELLA aparecen como arrendadores suscribiendo el contrato junto a su co-arrendador PIETRO GASPARRRIINI MURO, no se conoce en juicio la razón o condición de su actuación (como co-arrendadores), ya que no consta en autos que sean herederos universales del otro comunero AUGUSTO QUIETI TINTINO PIETRO quien junto a PIETRO GASPARRRIINI MURO eran los legítimos dueños del inmueble dado en arriendo. Pero además, llama la atención sobre la participación de estos ciudadanos -que se presentan a juicio a demandar la falta de pago por cánones de alquiler-, quienes amen de ser co-arrendadores, invocaron ser herederos universales del comunero AUGUSTO QUIETI TINTINO PIETRO, cuya pretensión les fue negada por otro juzgado municipal. Lo que más llama la atención es el por qué los demandantes intentaron infructuosamente tener legitimidad por el comunero AUGUSTO QUIETI TINTINO PIETRO alegando ser sus herederos universales, lo que constituye una situación anómala cuando lo que si está probado es que los comuneros y únicos dueños del inmueble son los ciudadanos PIETRO GASPARRRIINI MURO y AUGUSTO QUIETI TINTINO, según documento público (folios 65-67).
Pero también llama la atención, como el co-arrendador PIETRO GASPARRINI MURO permitió en 2004 que éstos demandantes (sin tener aparente legimitimidad), suscribieran conjuntamente con él, el contrato de arrendamiento donde se da el uso al inquilino BOLEFAR, C.A. constituyendo una situación anormal que escapa de esta litis, propio de negocios nada transparentes.
De otro lado, también es especial la posición del inquilino BOLEFAR, C.A. cuando alega que luego de ese contrato de arrendamiento, descubrió que aquellos (los demandantes y co-arrendadores) no eran dueños, ni tenían la cualidad para dar en arriendo. Ello nos conduce a que estamos en presencia de unos terceros ajenos a los dueños principales con relación al inmueble, que no demostraron (i) que sean herederos de algunos de los comuneros principales; (ii) que sean mandatarios de alguno de los comuneros principales, y si lo fueren en forma verbal, no solo no lo demostraron, sino que además, tendrían limitación de no disponer de bienes propiedad de su mandante –caso que lo fuere- según indica el artículo 1688 del Código Civil; pero además, (iii) tampoco demostraron estar autorizados por los dueños legítimos.
Por tanto estamos en presencia de un alquiler de la cosa ajena, por lo que merece distinguir la falta de cualidad activa invocada por la parte demandada, que tiene carácter procesal, de la falta de capacidad contractual que afecta al negocio jurídico.
La capacidad contractual, es una noción genérica y un presupuesto de la realización de todo acto jurídico, y se define como la aptitud de las personas en relación con los derechos y deberes jurídicos. La capacidad de obrar y dentro de ella, la capacidad negocial, es la que concierne al caso sub judice, pues la ausencia de ésta capacidad por parte de alguna de las partes contratantes hace anulable el contrato.
En el contrato de arrendamiento se ejercen actos de administración, sea ordinaria o extraordinaria. Esta facultad, solo puede darla el propietario o poseedor legítimo de la cosa; en consecuencia, aún cuando no es necesario ser propietario o tener cualquier derecho real para dar una cosa en arrendamiento, si es de suponer que se debe estar por lo menos autorizado por el titular del derecho real o poseedor legítimo o por la Ley, para dar una cosa en arrendamiento; de lo contrario se configura el arrendamiento de la cosa ajena.
Ahora bien, la jurisprudencia del alto tribunal de la república no ha resuelto el asunto, como si la doctrina, que tiene dos posiciones encontradas. La que sostiene la posibilidad de dar en arrendamiento la cosa ajean y la que prevé la nulidad de este tipo de contratos.
En ese orden, el autor José Luis Varela Pérez, en su obra Análisis de la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, página 299 opina:
“…La doctrina no duda en señalar al contrato de arrendamiento como un contrato donde únicamente se ejerce actos de administración, sean estos simples o extraordinarios. Esta facultad de administración sólo puede darla el propietario o poseedor legítimo de la cosa, en consecuencia aun cuando no es necesario ser propietario para dar una cosa en arrendamiento, si es de suponer que se debe estar autorizado por este o por la Ley para dar en arrendamiento; (subrayado del Tribunal) de lo contrario se estaría arrendando una cosa ajena.
Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario, arrendatario, o simplemente no está facultado para arrendar, el contrato no es nulo ni anulable, ya que el arrendatario o sub arrendatario, es un poseedor precario y mientras no se ha perturbado el goce de la cosa no pude ejercer acción alguna.”

Según esta posición, dentro de los límites que existen para celebrar contratos de arrendamiento está, entre otros, el arrendador de la cosa ajena (quien no tiene un derecho real, o no es poseedor legítimo de la cosa o no está facultado), pero puede dar en arrendamiento, y los efectos entre los contratantes están regulados según la mala o buena fe de los contratantes. Este arrendamiento exclusivamente produce efecto entre las partes.
De otro lado, el autor ISAAC BENDAYAN LEVY sostiene lo contrario, cuando afirma:
“…se pregunta, si el arrendatario de la cosa ajena es nulo; ciertamente que sí sólo que una persona que tiene el derecho de disponer de una cosa puede obligarse a suministrar su goce a un tercero; por consiguiente, el arrendamiento de la cosa ajena es nulo, la Ley establece que personas pueden arrendar, directamente o por medio de mandatario, expreso o tácito, es decir, designado por le Ley o por el Juez; por consiguiente, una persona que no es propietaria de una cosa y que no representa bajo ninguna forma a su legítimo propietario, no puede obligarse válidamente con otra a facilitarle el goce de la cosa, goce del que ella misma no puede disponer, teniendo vigencia plena el principio de que nadie puede transmitir a otro lo que no tiene;…”

Observa quien decide, que en materia civil la venta de la cosa ajena es nula, precisamente por no tener el poder de disposición, lo que vendría a extenderse al arrendamiento en los términos de esta interrogante: ¿Con qué carácter y derechos vienen unas personas que aparecen como co-arrendadores a demandar al inquilino para que les pague cánones de arrendamiento y además resuelva el contrato , cuando aquellos no demostraron que sean dueños, mandatarios, administradores o causahabientes de los comuneros? La respuesta a esta interrogante explicará que los demandantes pueden tener cualidad respecto a lo procesal (porque pueden ser demandantes por haber suscrito un contrato), pero ello no significa que estén legitimados para que prospere la acción. Claro está, el hecho que aparezcan en el contrato, no les legitima su derecho en cuanto a la capacidad contractual; lo que es distinto con el tema de la cualidad que opera en forma técnica en lo procesal, que exige la relación inmediata (relativo al interés) que tienen unas personas con respecto a un litigio, y en este caso, los demandantes lo tienen (interés por ser contratantes) aunque carezcan de legitimidad en cuanto al fondo.
En efecto, desde el punto de vista procesal, es técnicamente correcto afirmar que tiene cualidad quien se atribuye la condición de demandante o demandado en determinado juicio, siempre que ostente la legitimación sobre su participación. De conformidad con los principios que regulan el procedimiento civil, no solamente puede ejercer la acción el titular de un derecho o quien sea parte de una relación sustancial controvertida, ya que también puede intentar la acción toda persona que tenga interés procesal en la cosa juzgada por verse favorecido de alguna manera por ella. Así podemos señalar el interés de sujetos de derecho en demandar la nulidad de contratos no celebrados por ellos, título de ejemplo se puede mencionar la acción de los acreedores para demandar los actos realizados en fraude de sus derechos de crédito, la cónyuge para demandar los actos realizados en perjuicio de la comunidad conyugal; el heredero para demandar la nulidad de los legados en perjuicio de la legítima. Ello es conforme a lo establecido en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, que establece que para proponer la demanda se requiere tener interés jurídico.
Al respecto enseñó LUIS LORETO en su trabajo “CONTRIBUCIÓN AL ESTUDIO DE LA EXCEPCIÓN DE INADMISIBILIDAD POR FALTA DE CUALIDAD”; ENSAYOS JURÍDICOS, editorial Jurídica Venezolana, 1987, pág.225, que:
“Dada la relación lógica de antecedente a consecuente en que se encuentra la cualidad con respecto al interés jurídico hecho valer en juicio, es posible y de gran interés práctico separar en el proceso la prueba de una, de la prueba del otro, ya que si se demuestra la no existencia de la primera, antecedente lógico, que funciona en la estructura del proceso como un punto prejudicial, es manifiesto que será innecesario pasar a demostrar la existencia del segundo, interés jurídico demandado.”

Del trabajo de Loreto se colige pues que la cualidad es un requisito de la acción, de allí que si no está acreditado la cualidad, no puede considerarse la acción incoada como procesalmente procedente, y menos la pretensión de la misma que es su contenido (de la acción).
Por otro lado, el maestro José Luis Aguilar Gorrondona, expresa en cuanto a la legitimación para dar en arrendamiento que, en principio, el arrendamiento de la cosa ajena es válida, pero con respecto a los efectos que produce entre las partes, menciona el citado autor que, en caso de que las partes hayan procedido de buena fe –ambas– el contrato de arrendamiento subsistirá mientras, el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente, ergo, propietario o usufructuario por ejemplo, teniendo en cuenta que, según lo apuntado por el autor, que dicho arrendamiento es “res inter alios acta”, para el titular del derecho real, por lo tanto, nada le impide a éste desposeer al arrendatario.
Ahora bien como explica el ilustre maestro Aguilar Gorrondona, depende de la buena fe de las partes, y mientras el arrendatario no haya sido desposeído por el verdadero titular del derecho real. Y, en el presente caso se comprobó que el inquilino fue sorprendido en su buena fe, ya que descubrió luego de suscrito el contrato (que sus hoy demandantes quienes actuaron como co-arrendadores) no eran los legítimos dueños, como si lo eran PIETRO GASPARRRIINI MURO y AUGUSTO QUIETI TINTINO (según documento público), que no eran mandatarios ni estaban autorizados en forma legal, quitándoles legitimación respecto al contrato, siendo por esa razón por la que continuó pagando al otro condueño PIETRO GASPARRINI MURO. La nota de la mala fe de los demandantes, se ratifica cuando intentaron sin éxito, obtener la legitimidad del otro condueño AUGUSTO QUIETI TINTINO, alegando ser únicos herederos universales del mismo, lo que le fue negado por sentencia judicial.
Por los razonamientos anteriores, los demandantes tienen cualidad procesal (respecto a su relación con el proceso), pero carecen de capacidad legal para subrogarse del verdadero y único arrendador que si suscribió el contrato con ellos (PIETRO GASPARRINI MURO) como subrogarse los derechos del otro condueño AUGUSTO QUIETI TINTINO con quien les uniría una relación inexistente en lo legal y en lo judicial, siendo esta mala fe razón suficiente para desechar la demanda por improcedente. Luego, si los demandantes eran o no hijos del condueño indicado, esto no está demostrado en autos, debiendo instaurar la acciones correspondientes para obtener tal reconocimiento, que en principio no tienen y además les fue negada por vía de jurisdicción graciosa.
En cualquier caso, tanto el arrendador que subsiste (que al fallecer tienen derecho sus causahabientes) como el propio arrendatario, tienen la posibilidad de intentar acción de nulidad del contrato respecto a los suscribientes sin capacidad legal, de conformidad con lo previsto en el artículo 1142 del Código Civil.
Se insiste, no obstante que en el fondo se declararía a favor del demandado que sí pagó al condueño y a sus hijos legítimos (quienes probaron esa condición), pero como los demandantes a pesar de ser contratantes y tener cualidad procesal, no tienen posibilidad de incoar la presente acción porque se demostró su falta de capacidad legal en poder contratar o mantener los efectos ante el inquilino, que pagó bien cuando lo hizo a quien aparece en documento público como condueño.
Se les significa a los demandantes, que esta no es la vía para dilucidar los derechos que puedan tener frente al ciudadano AUGUSTO QUIETI TINTINO quien es el otro condueño (también hoy fallecido), y que por tanto la presente demanda debe ser desechada por improcedente. Y así se declara.

PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara IMPROCEDENTE EN DERECHO la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, siguen NORMA ZARRELLA ZARRELLA, LUIGI SPERA ZARRELLA, SERGIO ANTONIO, SPERA ZARRELLA y MARÍA FRANCESCA SPERA ZARRELLA., en contra de la sociedad mercantil BOLEFAR, C.A.; todos identificados en autos.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales, por haber dado lugar a una demanda infundada, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem. PUBLÍQUESE, REGISTRESE Y NOTIFÍQUESE A LAS PARTES.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los 15 de abril de 2011. 200° y 152°
EL JUEZ TITULAR
ABG. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
LA SECRETARIA TITULAR
ABG. FABIOLA DOMINGUEZ
En la misma fecha y siendo las ________________, se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal. Se anotó en el libro diario bajo el asiento Nº 42.
LA SECRETARIA,
Exp. Nº AP31-V-2010-004189
LAPG/FD/Cemd, 7