TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintinueve de abril de dos mil once
201º y 152º
ASUNTO Nº AP31-V-2010-002456.
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES
Desalojo.-
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-

De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:
-PARTE DEMANDANTE: Constituida por la sociedad mercantil INVERSIONES ALEJANDRA S.R.C. 92, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 27 de agosto de 1992, bajo el N° 8, Tomo 110-A-Sgdo, y que actualmente reposa en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda. Representada en la causa por las abogadas Miriam Bali De Alemán, Ana Isabel Vicente Garrido, Elizabeth Alemán Bali y Yuvirda Plaza Moreno, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 284. 48.622, 58.364 y 128.748, respectivamente, según se evidencia de documento poder otorgado ante la notaria Pública octava del Municipio Baruta, del estado Miranda, bajo el N° 41, Tomo 62, de fecha 02 de julio de 2010.
-PARTE DEMANDADA: Constituida por el ciudadano CARLOS ALBERTO CHIRINOS CHOURIO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad Nº 7.071.228. Representado en la causa por la defensora Judicial, Abogada Diana Méndez Morelo, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 81.427.

-II-
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por Desalojo incoara la sociedad mercantil INVERSIONES ALEJANDRA S.R.C. 92, C.A., en contra del ciudadano CARLOS ALBERTO CHIRINOS CHOURIO, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
En efecto, mediante escrito presentado en fecha 21 de junio de 2010, la parte actora incoó la pretensión de Desalojo en contra del ciudadano CARLOS ALBERTO CHIRINOS CHOURIO, argumentando, en síntesis:
1.- Que celebró contrato de arrendamiento con la demandada sobre un inmueble constituido por la casa quinta, distinguida con el nombre “Alejandra” y la parcela de terreno donde se encuentra constituida, ubicada en la calle Caucagua de la Urbanización Las Mercedes, Sección San Román, Municipio Baruta del Estado Miranda.
2.- Que el canon de arrendamiento mensual fue estipulado en la cláusula tercera de dicho contrato en los siguientes términos: que el demandado pagaría a la actora por concepto de canon de arrendamiento mensual durante la vigencia del contrato las siguientes cantidades: A) Durante los primeros seis meses de periodo inicial de duración, es decir, desde el seis (06) de junio del 2005, hasta el seis (06) de septiembre de 2005, el demandado pagaría la cantidad de Cuatro Mil Bolívares (4.000,00 Bs.), los seis meses siguientes tendría un incremento de Cuatro Mil Quinientos Bolívares (4.500,00 Bs.). B) Si ambas partes convenían en renovar dicho contrato de arrendamiento el canon de arrendamiento sería incrementado con respecto al canon correspondiente al año inmediatamente anterior previo acuerdo entre las partes.
3.- Que en la Cláusula segunda del contrato de arrendamiento establece que la duración del referido contrato sería de un año contados a partir del seis de junio de 2005, prorrogables por periodos subsiguientes de un año, siempre y cuando la arrendadora notifique a la demandada con por lo menos sesenta días de anticipación al vencimiento del periodo inicial o de cualquiera de sus prorrogas, si hubiere su deseo de extender la duración del contrato y que las partes llegaran a un acuerdo , con por lo menos treinta días de anticipación, si la actora no notificará al demandado su deseo de prorrogar la duración del contrato y no llegaran las partes a un acuerdo con relación al incremento en el canon de arrendamiento, el contrato se entendería automáticamente terminado.
4.- Que llegado el día seis (06) de junio de 2006, fecha de vencimiento de la duración inicial del contrato de arrendamiento, no notificó a la parte demandada su deseo de prorrogar la duración del contrato, por lo que habiendo tenido la relación arrendaticia una duración de un año se prorrogó obligatoriamente, tal y como lo establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ordinal A, por un lapso de seis meses, razón por la cual dicha prórroga debió vencer el seis de diciembre de 2006, pero la parte demandada continúo ocupando el inmueble, con posterioridad al seis de diciembre de 2006, sin su oposición, pues siguió cobrando al demandado los cánones de arrendamiento vencidos, con posterioridad al seis de diciembre de 2006, y hasta el seis el seis de septiembre de 2008, fecha en la cual el demandado sin causa justificada dejó de pagar, motivos por el cual el contrato de arrendamiento paso a ser indeterminado.
6.- Que el demandado adeuda la suma de Noventa y Cuatro Mil Quinientos Bolívares (94.500,00 Bs.), por pensiones de arrendamiento insolutas, correspondientes a los meses vencidos des días seis de octubre a diciembre de 2008, desde el seis de enero a diciembre de 2009, y del seis de enero a junio de 2010, las cuales se negó a cancelar.
Que por todo lo antes expuesto procede a demandar al ciudadano CARLOS ALBERTO CHIRINO, para que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal en:
A.- que el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública interino Trigésimo Noveno del Municipio Libertador del Distrito Capital del Área Metropolitana de caracas, de fecha 08 de junio de 2005, anotado bajo el N° 7, Tomo 56 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, celebrado sobre la Casa-Quinta denominada Alejandra ubicada en la calle caucagua, de la urbanización Las Mercedes, sector San Román, Municipio Baruta del Estado Miranda, inicialmente a plazo fijo devino en contrato a tiempo indeterminado, a partir del día 07 de diciembre de dos mil seis.
B.- en que ha incumplido con la obligación que tiene de pagar las pensiones de arrendamiento de los meses vencidos de los días seis de octubre de 2008, seis de enero a seis de diciembre de 2009, y del seis de enero a seis de junio de 2010.
C.- que en virtud del incumplimiento es procedente el desalojo y en consecuencia debe entregar la casa Quinta Alejandra, ya identificada, en perfecto estado y totalmente desocupada de bienes y personas.
D.- en pagar la cantidad de Noventa y Cuatro Mil Quinientos Bolívares, por pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses vencidos de los días seis de octubre de 2008, seis de enero a seis de diciembre de 2009, y del seis de enero a seis de junio de 2010, a razón de cuatro Mil Quinientos Bolívares (4.500,00 Bs.), mensuales.
E.- a pagar a partir del día siete de junio de 2010 hasta el día de la definitiva entrega del inmueble la suma de dinero que éste llamado a producir dicho inmueble y la citada estipulación mensual de cuatro mil quinientos bolívares (4.500,00 Bs.)
F.- pagar las costas, costos y honorarios profesionales de abogados causados por este procedimiento.
7.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en os artículos 1.179, 1.592, ordinal 2, 1.159, 1.264, del Código Civil, artículos 38 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de Noventa y Cuatro Mil Quinientos Bolívares (94.500,00 Bs.). (Folios 01 al 05).
-DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN:
Por su parte, la defensora judicial de l aparte demandada, mediante escrito presentado en fecha 21 de Marzo de 2011, procedió a contestar la pretensión incoada en su contra, argumentando:
1.- Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda de desalojo intentada en contra de su representado en calidad de arrendatario del inmueble constituido por la casa-quinta distinguida con el nombre de “Alejandra” y la parcela de terreno donde se encuentra constituida en la calle caucagua de la Urbanización Las Mercedes, Sección San Román, Municipio Baruta del Estado Miranda, por la parte actora, Sociedad Mercantil Inversiones Alejandra S.R.C., 92, C.A..
2.- Negó, rechazó y contradijo que la parte demandada hubiese incumplido con su obligación de pagar las pensiones mensuales de arrendamiento vencidas, correspondientes a los siguientes meses: seis de octubre de 2008 a diciembre de 2008, seis de enero de 2009, a seis de diciembre de 2009, y desde el seis de enero de 2010 a seis de junio de 2010, deque haya dejado de cancelar los canon de arrendamiento de los mese de agosto a diciembre de 2006, febrero, diciembre de 2007, mayo a septiembre de 2008, febrero a diciembre de 2009 y enero a junio de 2010, de la casa-quinta distinguida con el nombre de “Alejandra” y la parcela de terreno donde se encuentra constituida en la calle caucagua de la Urbanización Las Mercedes, Sección San Román, Municipio Baruta del Estado Miranda.
3.- Negó, rechazó y contradijo que el demandado adeudara la cantidad de Noventa y Cuatro Mil Quinientos Bolívares (94.500,00Bs.), por concepto de pensiones de arrendamiento de los mese vencidos a razón de cuatro mil Quinientos Bolívares, (4.500,00Bs.), así como cualquier otra cantidad demandada.
4.- Negó, rechazó y contradijo que el demandado este obligado a partir del día 07-06-2010, hasta el día de la entrega definitiva del inmueble la cantidad de cuatro mil quinientos bolívares (4.500,0 Bs.).
En éstos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de éste Juzgado de Municipio.
-III-
-BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-
Mediante escrito presentado en fecha 21 de junio de 2010, la parte actora incoó en contra de la demandada pretensión de Desalojo.
Por auto de fecha 28 de junio de 2010, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la demandada para la contestación a la pretensión.
Mediante nota de secretaría de fecha 08 de julio de 2010, se dejó constancia de haberse librado la respectiva compulsa de citación a la parte demandada.
En fecha 10 de agosto de 2010, el ciudadano GIANCARLO PEÑA, Alguacil Adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, consignó sin firmar la compulsa y su orden de comparecencia.
En fecha 16 de septiembre de 2010, el Tribunal acuerdo librar Cartel de Citación a la parte demandada, los cuales en fecha 29 de septiembre de 2010, fueron debidamente consignados por la parte actora.
Mediante auto de fecha 02 de noviembre de 2010, se designó al abogado MARCOS COLAN PARRAGA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 36.039, Defensor Judicial de la parte demandada.
Mediante sentencia interlocutoria de fecha 21 de enero de 2011, se ordenando conforme a lo dispuesto 310 del Código de Procedimiento Civil, la Reposición de la causa al estado de designar defensor ad litem a la parte demandada en la causa, y consecuencialmente a ello se designó como defensor judicial a la abogada DIANA R. MENDEZ M, inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 81.427, a quien se ordenó librar boleta de notificación, a fin de hacerle saber que fue designada como defensora judicial de la parte demandada
En fecha 22 de marzo de 2011, la defensora designada procedió a contestar la pretensión incoada en contra de su defendido.
Mediante escrito presentado en fecha 29 de Marzo de 2011, la parte actora promovió pruebas en la causa, siendo proveídas por auto de fecha 31 de marzo de 2011; Lo propio efectuó la parte demandada mediante escrito
Mediante auto de fecha 15 de abril de 2011, se difiriendo el pronunciamiento del fallo para dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, ello motivado al cúmulo de trabajo de éste Juzgado que imposibilita el pronunciamiento oportuno del fallo
-IV-
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto dispone:
Vista a la naturaleza de la acción que nos ocupa, resulta necesario la determinación de lo que ha de entenderse por juicio de Desalojo Arrendaticio en los términos que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber:
Así, dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente:
“…Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo…”. (Negrillas y Subrayado del Tribunal).
Articulado que consagra el denominado Juicio de Desalojo Arrendaticio, el cual puede ser entendido como la acción que posee el arrendador en contra de su arrendatario de un inmueble por contrato verbal o por tiempo indeterminado para dar por terminada la relación arrendaticia amparado en las causales dispuestas taxativamente por la norma y así obtener la entrega material del bien objeto del contrato, como lo dispone el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su Obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, es (sic)”…aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley…”.
Siendo sus notas características en consecuencia que:
A.- Se aplica a los contratos de arrendamientos verbales o los escritos por tiempo indeterminado;
B.- Los motivos para su procedencia son de estricta interpretación (taxativa) no pudiéndose en consecuencia aplicar la analogía para obtener el desalojo de inmueble, salvo la acción Resolutoria Arrendaticia; y
C.- De conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, debe tramitarse por el procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Sentado lo anterior, éste Juzgador observa:
Que conforme a los alegatos de la parte actora en la causa, el motivo por el cual solicita el desalojo del inmueble arrendado a la demandada, lo constituye la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Octubre de 2008 a Junio de 2010, a razón de Cuatro Mil Quinientos Bolívares cada uno (4.500,00 Bs.), para totalizar una cantidad adeudada de Noventa y Cuatro Mil Quinientos Bolívares Fuertes (94.500,00 Bs.f.), argumento que la parte demandada pasó a rebatir en su escrito de contestación de la demanda presentada por su defensor ad litem, argumentando únicamente para ello, lo siguiente:
(SIC)”… Niego, rechazo y contradigo que mi representado hubiese incumplido con su obligación de pagar las pensiones mensuales de arrendamiento vencidas…(…)de la casa quinta denominada Alejandra y el terreno sobre el cual está construida ubicada en la Calle Caucagua de la Urbanización Las Mercedes, Sector San Román, Municipio Baruta del Estado Miranda…
…Rechazo y contradigo que mi representado adeude la cantidad de Noventa y Cuatro Mil Quinientos Bolívares Fuertes (94.500,00 Bs.) por concepto de pensiones de arrendamiento de los meses vencidos, a razón de cuatro mil quinientos bolívares fuertes (Bs. 4.500,00), así como cualquier otra cantidad demandada…”. (Fin de la cita textual). (Folios 83 y 84).
Lo que por interpretación en contrario, se asemeja a su liberación del cumplimiento de su obligación por haber cancelado la misma, al estar presuntamente solvente en cuanto al pago de los referidos cánones de arrendamiento, lo que por aplicación de lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, debió demostrar en juicio, pues ambos artículos disponen expresamente:
ARTÍCULO 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.
ARTICULO 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Hecho éste liberatorio que no fue demostrado por la parte demandada en la causa, pues únicamente se limitó a negar los hechos explanados por la parte actora, cual es, su insolvencia en el pago de los referidos cánones de arrendamiento, sin promover prueba alguna que lo desvirtuara, por lo que en consecuencia quedó demostrado en el proceso la insolvencia de la demandada en el pago de los cánones de arrendamientos denunciados como insolutos y consecuencialmente a ello el motivo principal por el cual se solicitó el desalojo del inmueble arrendado en los términos del literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la pretensión debe ser declarada Con Lugar conforme a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Tal aseveración nace en virtud de la demostración por parte de la actora de la relación contractual existente entre su persona y la demandada, derivativa del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 08 de Junio de Dos Mil Cinco (2005), por ante la Notaria Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 7, Tomo 56 de los libros de autenticaciones, cursante a los folios 08 al 15 del expediente; cuya valoración probatoria como documento público se le confiere en atención a lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, como demostrativa de las condiciones y cláusulas contractuales pactadas entre ambas partes en el contrato en mención, en específico, en cuanto a la descripción bien inmueble arrendado, canon de arrendamiento convenido y término de duración de la relación locativa. Así se establece.
-DISPOSITIVO-
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, éste Juzgado Décimo de la Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECIDE:
-PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión que por Desalojo incoara la sociedad mercantil INVERSIONES ALEJANDRA S.R.C. 92, C.A., en contra del ciudadano CARLOS ALBERTO CHIRINOS CHOURIO, a quien se CONDENA a efectuar a favor de la parte actora, la ENTREGA MATERIAL, real y efectiva del bien inmueble arrendado, constituido por la casa quinta, distinguida con el nombre “Alejandra” y la parcela de terreno donde se encuentra constituida, ubicada en la calle Caucagua de la Urbanización Las Mercedes, Sección San Román, Municipio Baruta del Estado Miranda.
-SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa a CANCELAR a la parte actora, la cantidad de Noventa y Cuatro Mil Quinientos Bolívares (94.500,00 Bs.), por concepto de indemnización de daños y perjuicios por el uso del inmueble arrendado durante los meses de Octubre de 2006 al mes de Junio de 2010, cada uno a razón de Cuatro Mil Quinientos Bolívares (4.500,00 Bs. c/u); así como los montos dinerarios que por éste concepto se continuaren venciendo a partir del mes de Julio de 2010, hasta la oportunidad en que recaiga sentencia definitivamente firme en la causa, cada uno a razón de Cuatro Mil Quinientos Bolívares (4.500,00 Bs.).
TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso, a la parte demandada en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma.
-CUARTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del lapso legal del diferimiento fijado por auto de fecha 15 de Abril de 2011, por lo que resulta innecesaria la notificación del mismo.
-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-
Dada, firma y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los VEINTINUEVE (29) días del mes de ABRIL del año DOS MIL ONCE (2011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR.
NELSON GUTIÉRREZ CORNEJO.
LA SECRETARIA.
ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE.
En la misma fecha, siendo las DOS Y CINCUENTA Y TRES MINUTOS DE LA TARDE (02:53 P.M), se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA.
ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE.