TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA
Ciudadana MARIA ZULMIRA GONCALVES D’AMBROSIO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-11.742.619. APODERADO JUDICIAL: Ciudadano ARMANDO JOSE KEY TORO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 72.527.

PARTE DEMANDADA

Ciudadanos MANUEL ANTONIO MAJANO OCHOA y LISBETH NATHALY AGUILAR ZAMBRANO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.312.675 y V-12.234.598, el primero de los nombrados abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 64.909, quien actuando en su propio nombre y como apoderado judicial de la co-demandada Lisbeth Nathaly Aguilar Zambrano.
MOTIVO
RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

OBJETO DE LA DEMANDA: Un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 5, ubicado en la Planta Alta del Conjunto Residencial denominado Quinta Rosa, situado en el Sector El Gavilán, vía Oripoto, Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

ASUNTO N° AP31-V-2010-004143.

I

NARRACION DE LAS ACTUACIONES PROCESALES

Se inicia el presente juicio por libelo de demanda presentado en fecha 27 de Octubre de 2010, por la ciudadana María Zulmira Goncalves D’Ambrosio, debidamente asistida por el abogado Armando José Key Toro, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.), con sede en los Cortijos, a través del cual se demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a los ciudadanos Lisbeth Nathaly Aguilar Zambrano y Manuel Antonio Majano Ochoa, siendo recibida en fecha 29 de Octubre de 2010.
Verificada la distribución de Ley, le correspondió el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien en fecha 04 de Noviembre de 2010, admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte accionada según los trámites del procedimiento breve. En esa misma fecha se abrió el cuaderno de medidas.
En fecha 15 de Noviembre de 2010 la ciudadana María Zulmira Goncalves D’Ambrosio le otorgó poder apud acta al abogado Armando José Key Toro para que la represente en la presente litis y en fecha 16 de Noviembre de 2010, el apoderado judicial de la parte actora consignó los fotostátos relativos a la compulsa y los emolumentos para la practica de la citación, la cual fue librada en fecha 29 de Noviembre de 2010.
En fecha 20 de Diciembre de 2010 el Alguacil encargado de practicar la citación personal de los co-demandados Lisbeth Nataly Aguilar Zambrano y Manuel Antonio Majano Ochoa dejó constancia en autos de haberlos citados conforme lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 10 de Enero de 2011, la co-demandada ciudadana Lisbeth Nathaly Aguilar Zambrano, confirió poder apud-acta al ciudadano Manuel Majano, y en esa misa fecha dieron contestación a la demanda.
Mediante escrito presentado en fecha 13 de enero de 2011 la parte demandada promovió pruebas y en fecha 19 de enero de 2011 la parte actora promovió pruebas, siendo proveídos ambos escritos en fecha 20 de enero de 2011.
En fecha 27 de enero de 2011, el Tribunal dijo VISTOS y la causa entró en estado de sentencia a partir de la misma fecha inclusive y por auto de fecha 03 de febrero de 2011 se difirió la oportunidad dictar sentencia para dentro de los cuatro (04) días de despacho siguientes a la referida data.
Mediante diligencia de fecha 18 de febrero de 2011, el alguacil encargado procedió a consignar los oficios librados al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y extranjería (S.A.I.M.E.), a la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, y a la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC) presentando las copias debidamente selladas y firmadas.
En fecha 08 de abril de 2011, se agregaron a los autos tres (03) oficios provenientes del SAIME.

II
MOTIVA

La acción alusiva al presente proceso corresponde a la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana MARIA ZULMIRA GONCALVES D’AMBROSIO, en contra de los ciudadanos MANUEL ANTONIO MAJANO OCHOA y LISBETH NATHALY AGUILAR ZAMBRANO, en tal sentido la parte actora fundó su pretensión en los siguientes hechos y fundamentos de derecho:

“…Consta de Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado por documento privado, que acompaño y opongo a la demandada (marcado “A”) por un plazo fijo e improrrogable de un año (1) contado a partir del día fecha 01 de Octubre de 2004 hasta el día 31 de Septiembre de 2005, sucrito entre la ciudadana MARÍA ZULMIRA CONCALVES DE D’AMBROSIO (…) y el ciudadano MANUEL ANTONIO MAJANO OCHOA (…) del inmueble Apartamento No. 5, situado en la Planta Alta del Conjunto Residencial denominado “Quinta Rosa”, situado en el Sector El Gavilán, vía Oripoto, Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda. Dicha relación locativa mediante contrato de arrendamiento por documento privado fue renovada por el plazo fijo e improrrogable de seis (6) meses, contados en fecha 01 de Abril de 2006 hasta el día 30 de Septiembre de 2006, (según se evidencia de original de contrato de arrendamiento anexo marcado “B”). Posteriormente, se suscribió y firmo un último contrato de arrendamiento por documento privado con la ciudadana LISBETH NATHALY AGUILAR ZAMBRANO (…) quine es cónyuge del precitado ciudadano MANUEL ANTONIO MAJANO OCHOA, (HA venido ocupando el bien inmueble con él desde hace tiempo); por un plazo fijo e improrrogable de seis (6) meses contados desde la fecha 01 de Febrero de 2009 hasta el día 31 de Agosto de 2009 (...) Ahora bien, ciudadano Juez, he vendido como “ARRENDADORA” respetando y aceptando el contrato de arrendamiento con los mencionados ciudadanos, de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En el referido contrato locativo las partes establecieron las siguientes cláusulas: CLÁUSULA SEGUNDA: El canon de arrendamiento se ha convenido en la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.F 1.500,00) mensuales, a ser cancelados los últimos día (sic) de cada mes, es decir por mensualidades vencidas, en dinero en efectivo, si “LA ARRENDATARIA” se atrasa diez (10) días o más en la realización del pago del canon correspondiente a cualquier de los meses previos en este contrato “LA ARRENDADORA” podrá rescindir este contrato, dando los avisos necesarios a “LA ARRENDATARIA”, bien para que realice el pago o los pagos correspondientes debidos, o bien para que desaloje el inmueble si ha sido continuo (sic) el atraso por parte de “LA ARRENDATARIA” y “LA ARRENDATARIA” a su vez haya caso omiso de las notificación (es) de “LA ARREDADORA”, ya sea notificaciones verbales o escrita, estén éstas aceptas o no por “LA ARREDATARIA”. CLÁUSULA TERCERA: “LA ARRENDADORA” da a “LA ARRENDATARIA” el inmueble previamente identificado por un PLAZO FIJO E IMPRORROGABLE de seis MESES (06) contado a partir del primero (1°) de Febrero del año dos mil nueve (2009 hasta el día treinta y uno (31) de Agosto de dos mil nueve (2009) (…) Es el caso ciudadano Juez, que a pesar de ser el pago una de las principales obligaciones de “LOS ARRENDATARIOS”, tanto convencional como legal, los ciudadanos, MANUEL ANTONIO MAJANO OCHOA y LISBETH NATHALY AGUILAR ZAMBRADO, han mantenido una forma irregular en la cancelación en el pago de canon convenido desde el inicio del contrato, y a la presente fecha, han dejado de cumplir con su obligación de pagar con puntualidad las mensualidades vencidas, las cuales comprenden los meses siguientes: Abril 2010, Mayo 2010, Junio 2010, Julio 2010, Agosto 2010, Septiembre 2010, a razón de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.F 1.500,00) cada uno, adeudando a la presente fecha, la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs.F 9.000,00) correspondiente al canon de seis (6) mensualidades vencidas y no pagadas, violando de esta manera “LOS ARRENDATARIOS” la Cláusula Segunda estipulada en el referido contrato de arrendamiento…”

En ese sentido, la actora produjo junto al libelo, los siguientes instrumentos:

1) Original de los contratos de arrendamiento suscritos en forma privada entre los ciudadanos MARIA ZULMIRA CONCALVES DE D’AMBROSIO y MANUEL ANTONIO MAJANO OCHOA de fecha 01/10/2004 y 01/04/2006 (folios 06 al 10) los cuales fueron reconocidos de manera expresa por la parte demandada durante el acto de contestación a la demanda, razón por la cual se les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil y de los cuales se evidencia la relación arrendaticia existente entre las partes integrantes del presente litigio;
2) Original del contrato de arrendamiento suscrito en forma privada entre las ciudadanas MARIA ZULMIRA CONCALVES DE D’AMBROSIO y LISBETH NATHALY AGUILAR ZAMBRANO de fecha 01/02/2009 (folios 11 al 12) el cual fue reconocido de manera expresa por el abogado de la co-demandada durante el acto de contestación a la demandada, razón por la cual se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil y del cual se desprende la relación arrendaticia que mantienen las prenombradas ciudadanas por el inmueble objeto de litigio;
3) Copias simples de la notificación de no prorroga del contrato de arrendamiento practicada por la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 18 de Agosto de 2009, registrada bajo el No. 125, Tomo 67 (folios 13 y 14) a petición de la ciudadana María Zulmira de D’Ambrosio, la cual fue reconocido por la parte demandada durante el acto de contestación a la demanda. En tal sentido el co-demandado Manuel Antonio Majano Ochoa abogado de la co-demandada Lisbeth Nathaly Aguilar Zambrano alegó durante el acto de contestación que la notificación fue practicada únicamente en la persona de su cónguye ciudadana Lisbeth N. Aguilar Z., por lo tanto al poseer él interés legitimo y directo sobre la relación locativa y al no haber sido notificado de la no prorroga del contrato se debe declarar la nulidad de la mencionada notificación. En tal sentido precisa esta Juzgadora que es cierto que el co-demandado suscribió los dos primeros contratos con la parte actora, pero no es menos cierto que la ciudadana Lisbeth N. Aguilar Z., es quien funge actualmente como arrendataria del inmueble objeto de litigio en virtud de haber suscrito el contrato de arrendamiento de fecha 01/02/2009, tal como se evidencia del folio 11 del presente expediente, siendo así es totalmente válida la aludida notificación de no prorroga del contrato de fecha 18/08/2009, aunado al hecho de que al ser ambos ciudadanos cónyuges y ocupar el inmueble bastaba sólo con notificar a uno de ellos para considerarlos validamente notificados, por lo que se le confiere pleno valor probatorio a las copias simples que contiene dicha actuación de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Durante el lapso de pruebas el apoderado judicial de la parte actora promovió el valor probatorio que emana de los contratos de arrendamiento cursantes a los folios 06 al 12 de la presente causa, los cuales fueron valorados con antelación.
Por su parte, en el acto de contestación, el abogado Manuel Antonio Majano Ochoa en su carácter de parte co-demandada y representante judicial de la ciudadana Lisbeth Nataly Aguilar Zambrano, procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
“…Estando dentro del lapso legal, en nombre propio y de mi representada, rechazo y contradigo en cada una de sus partes las pretensiones señaladas en el libelo de demandada interpuesta en nuestra contra por la ciudadana MARÍA ZULMIRA GONCALVES DE D’AMBROSIO (…) La accionante señala en su libelo de demanda que con posterioridad a los dos contratos suscritos con mi persona los cuales consignó marcados con las letras “A” y “B” respectivamente, se firmó un ultimo contrato con la ciudadana LISBETH N, AGUILAR Z. por seis (06) meses (…), lo cual no es cierto toda vez que luego de los dos primeros señalados se firmo un contrato de arrendamiento con la ciudadana Lisbeth N. Aguilar Z. por un monto de 840.000,00 Bolívares (…) por un plazo de 06 meses contados a partir del 1° de Abril de 2007 hasta el 30 de septiembre del mismo año del cual se consignará copia simple dentro del lapso probatorio (…) Se evidencia en todo caso que los contratos a tiempo determinado pasaron a ser por imperativo del ordenamiento jurídico a tiempo indeterminado por manifestación tacita de las partes al no hacer oposición a dicha relación arrendaticia en el momento legal correspondiente (…) Se fundamenta la accionante entre otras cosas en el cláusula Segunda del ultimo contrato de Arrendamiento suscrito en la que se señala “…si “LA ARRENDATARIA” se atrasa diez (10) días o más en la realización del pago del canon correspondiente a cualquiera de los meses previstos en este contrato “LA ARRENDADORA” podrá rescindir este contrato, dando los avisos necesarios a “LA ARRENDATARIA”, bien para que realice el pago o los pagos correspondientes debidos, o bien para que desaloje el inmueble si ha sido continuo el atraso por parte de “LA ARRENDATARIA” y “LA ARRENDATARIA (sic) su vez jaya hecho caso omiso de las notificación (es) de “LA ARRENDADORA”,y sea notificaciones verbales o escrita, están últimas aceptadas o no por “LA ARRENDATARIA”…” En este orden de ideas corresponde que la accionante demuestre que afectó las notificaciones que pretende valer como parte de su fundamento. Señala la accionante en el capitulo II de su libelo de demanda que de nuestra parte ha existido una irregularidad en la puntualidad del pago de los cánones de arrendamiento específicamente en los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año en curso (…) En este sentido es propicio señalar que los cánones de arrendamientos (sic) fueron consignados en el tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas tal como será probado en su momento procesal (…) señala la accionante en el petitorio que “LA ARRENDATARIA” fue notificada por documento escrito que el contrato de arrendamiento no sería prorrogado a partir del 31 de Agosto de 2010 y se anexó marcado con la letra “D” dicho documento (…) es evidente que no es que soy parte interesada, tengo interés legitimo y/o directo, tengo la misma condición de arrendatario que mi esposa ciudadana Lisbeth Aguilar y esta última no tiene cualidad individual para suscribir ningún tipo de acto o contrato en esta materia sin mi participación, ya que de hacerlo no está notificado el arrendatario al faltar mi participación, ya que de hacerlo no esta notificado el arrendatario al faltar mi participación, lo que ocurre en este acto señalado por la demandada (sic) y consignado por la misma con la letra “D” (…) Es importante señalar que desde el principio de la relación arrendaticia, soy quien hace los pagos del canon de arrendamiento del inmueble en el que habitamos (…) Por otra parte si tomamos en cuanta que la prorroga legal era hasta el 31 de Agosto del año en curso y la fecha en que la hoy accionante ejerce la presente acción, nos damos cuenta que ha trascurrido tiempo suficiente para que se entienda que existe una manifestación tácita de continuar con la relación arrendaticia. (…) En tal sentido y de no acoger este Juzgado la opinión de nulidad del documento consignado por la accionante marcado con la letra “D”, solicitamos se decrete la continuidad de la relación arrendaticia por haber trascurrido más de 45 días continuos desde el momento de la culminaron de la prorroga legal hasta la fecha de consignación del libelo de demanda de la hoy accionante por ante la oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial sede los Cortijos (…) Igualmente nos oponemos a la resolución de contrato de arrendamiento solicitada por la accionante y al pago de pago (sic) de Nueve mil bolívares (Bs. 9.000,00) equivalente al canon de seis (06) meses de arrendamiento en virtud que al momento del fallo de este juzgador nada se debe a la arrendadora por los conceptos señalados en su libelo de demanda. Y no se han dejado de pagar tal como lo señala la accionante (…) Igualmente nos oponemos al pago de la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,00) por concepto de indemnización por supuestos daños ocasionados a la arrendadora por cada mes que se vaya venciendo, hasta que el inmueble sea entregado a la misma ya que ni se estipuló eso en alguna cláusula del contrato ni es materia controvertida en el presente procedimiento y solo se plantea la falta de pago de pago de meses pasados en especifico (…) En cuanto a la cuantía de la demanda igualmente nos oponemos por exagerada ya que como es señalado y probado con la consignación de los recibos de pago dentro del lapso probatorio, no se le debe a la acciónate la cantidad de dinero señalada en su escrito de demanda (…) En cuanto a la propiedad del inmueble que ocupamos en condición de arrendatarios, se evidencia que el documento consignado por la hoy acciónate es una cesión de derechos de propiedad, posesión y traspaso a nombre de las menores Alejandra D’Ambrosio Goncalvez, Rosa María D’Ambrosio Goncalvez y Ana Karina D´Ambrosio Goncalvez (…) Es así que hoy en día siendo las propietarias del inmueble mayores de edad y capaces jurídicamente hablando, son ellas quienes tienen que ejercer cualquier tipo de acción para defender sus derechos y no la que en aquel momento de incapacidad jurídica ejerció la representación de las propietarias del inmueble, y en último caso es necesario que la hoy demandante tenga poder otorgado por las propietarias para ejercer la acción que hoy intenta. Es por ello que solicitamos que en la definitiva se declare la falta de cualidad de demandante de la accionante por no tener el carácter para ejercer esta acción…”

Ahora bien, durante el lapso probatorio la parte accionada promovió los siguientes elementos probatorios:
1) Original del contrato de arrendamiento de fecha 01/04/2007 marcado con la letra “A” suscrito entre las ciudadanas María Zulmira Goncalves de D’Ambrosio y Lisbeth Nataly Aguilar Zambrano (folios 36 al 38), el cual no fue desconocido, impugnado o tachado por la parte actora, por lo tanto este Tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil;
2) Copias simples de las planillas bancarias de depósito de pago signadas con los Nos. 76170619, 77669875 y 78001782, marcadas con las letras “b”, “c” y “d” (folio 39) consignadas en el expediente No. 20101673 en fecha 11/10/2010, 28/10/2010 y 16/12/2010 respectivamente. En tal sentido este Tribunal observa que las mismas poseen sello húmedo del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial y motivado al hecho que no fueron objeto de impugnación alguna por parte del representante legal de la parte actora se les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
3) Original del Acta No. 81 y Constancia de Matrimonio de los ciudadanos Manuel Antonio Majano Ochoa y Lisbeth Nataly Aguilar, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.312.675 y 12.234.598 respectivamente, emanadas del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial (folios 40 y 41), las cuales gozan de pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil;
4) Resultas de la prueba de informes, contentiva de los Oficios signados con la nomenclatura RIIE-1—0501-0133 de fecha 22-02-2011, cursantes a los folios 59, 61 y 62 de la presente causa, emanados del Servicio de Administrativo Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), a los cuales se les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, antes de entrar a debatir el fondo de la presente acción esta Juzgadora pasara a decidir las defensas previas opuestas por la parte demandada durante el acto de contestación a la demandada, atinentes a la falta de cualidad activa y la impugnación a la cuantía estimada por la parte actora en su escrito libelar.

PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD
DE LA PARTE ACTORA

Durante el acto de contestación a la demanda la parte demandada alegó que su antagonista jurídico no poseía la cualidad de propietaria necesaria para incoar la presente demandada resolutoria, basando su alegación en los siguientes hechos:

“…En cuanto a la propiedad del inmueble que ocupamos en condición de arrendatarios, se evidencia que el documento consignado por la hoy accionante es una cesión de derechos de propiedad, posesión y traspaso a nombre de las menores Alejandra D’Ambrosio Goncalvez, Rosa María D’Ambrosio Goncalvez y Ana Karina D´Ambrosio Goncalvez (…) Es así que hoy en día siendo las propietarias del inmueble mayores de edad y capaces jurídicamente hablando, son ellas quienes tienen que ejercer cualquier tipo de acción para defender sus derechos y no la que en aquel momento de incapacidad jurídica ejerció la representación de las propietarias del inmueble, y en último caso es necesario que la hoy demandante tenga poder otorgado por las propietarias para ejercer la acción que hoy intenta. Es por ello que solicitamos que en la definitiva se declare la falta de cualidad de demandante de la accionante por no tener el carácter para ejercer esta acción…”

En tal sentido, es preciso señalar como primer punto que no se está discutiendo la titularidad del inmueble objeto de litigio, sino validez del contrato de arrendamiento y la consecuente entrega del mismo a la arrendadora según lo convencionalmente pactado entre las partes en el último contrato de arrendamiento; en segundo lugar la figura jurídica del arrendamiento sólo establece entre las partes o contratantes derechos y obligaciones personales, para el arrendador la obligación de proporcionarle al arrendatario la posesión de la cosa arrendada, y para el arrendataria el pago por el uso, goce y disfrute de la cosa dada en arrendamiento, siendo así se infiere que es indiferente que contrate el propietario y/o el no dueño de la cosa, para que el contrato tenga efectos de válidez, además la Ley especial que rige la materia inmobiliaria establece como legitimado para ejercer la acción, al arrendador tomando en consideración que el objeto de este litigio como ya se dijo al inicio de este capítulo no es la traslación de la titularidad del inmueble, sino la resolución del contrato de arrendamiento, siendo la única excepción a esta facultad, el supuesto de hecho contenido en el literal “b” del artículo 34 del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que “debe ser el propietario del inmueble” quien solicite el desalojo del inmueble motivado al estado de necesidad que éste posea o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo, por lo tanto desde esta perspectiva, es evidente que el arriendo de la cosa ajena es válido sin perjuicio de los derechos que esto cause al verdadero dueño, quien naturalmente está facultado por la ley si así lo desea para solicitar la restitución de la cosa propia que ha sido arrendada, situación que aquí no sucedió; en conclusión puede arrendarse aun la cosa ajena y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción. En tal sentido el Dr. José Luís Aguilar Gorrondona, en su libro “Contratos y Garantías Derecho Civil IV”, expresa:

“…I.- La legitimación no se requiere al mismo título cuando se trata de vender y arrendar, ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato (…) III.- Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario o arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de LAURENT, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento solo crea obligaciones entre las partes. (…) 1º.)Los efectos del arrendamiento de la cosa ajena entre las partes son los siguientes: A.- Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.). Consumada la evicción, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios correspondientes. B.- Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión de si consumada ésta el arrendatario pueda exigir indemnización de daños y perjuicios. En pro de la negativa se alega que el arrendatario debía esperar ese resultado; pero lo cierto es que en la hipótesis considerada el arrendador ha incumplido su obligación. C.- Igual es la situación cuando una parte era de buena fe y la otra de mala. Sin embargo hubiera sido preferible dar acción al arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de la cosa ajena con el fin de no quedar en la situación de estar sujeto al contrato mientras no ocurre la evicción y al mismo tiempo temer que ésta ocurra en cualquier momento. 2º.- El arrendamiento de la cosa ajena es “res inter alios acta” para el titular verdadero del derecho real correspondiente, de modo que nada la impide desposeer al arrendatario”.

De manera tal, que esta Operadora de Justicia considera que siendo la ciudadana MARIA ZULMIRA GONCALVES D’AMBROSIO la arrendadora del inmueble, tal como se desprende de los diversos contratos suscritos con los ciudadanos Manuel Antonio Majano Ochoa y Lisbeth Nathaly Aguilar Zambrano, en su carácter de arrendatarios, esta facultada por la ley para solicitar la restitución del mismo, y en Tercer y último lugar es necesario acotar que en virtud de la prolongada data de la relación arrendaticia esta Juzgadora presume que los arrendatarios no hicieron ninguna oposición o alegación entorno al hecho que la arrendadora no era la propietaria del inmueble objeto de contratación, solo hasta la presente fecha, razón por la cual este Tribunal considera que la precitada ciudadana MARIA ZULMIRA GONCALVES D’AMBROSIO, si posee la cualidad activa necesaria para incoar la presente demandada, sin necesidad que se le debe otorgar algún poder especial para demandar la resolución del contrato por ella suscrito, ya que es quien suscribe personalmente los contratos de arrendamiento, por lo tanto se declara SIN LUGAR la falta de cualidad activa delatada por la parte demandada. Así se decide.
Es importante destacar que la prueba de informes promovida por la parte demandada alusiva al requerimiento de información al SAIME, Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, así como a CORPOELEC, están dirigidas a determinar la supuesta falta de cualidad activa, pruebas que resultan a todas luces manifiestamente impertinentes ya que en el presente caso no se discute la propiedad del inmueble sino la resolución arrendaticia y ha quedado plenamente comprobado el carácter de arrendador de la ciudadana MARIA ZULMIRA GONCALVES D’AMBROSIO.

DE LA IMPUGNACIÓN A LA CUANTÍA

Dentro de las defensas esgrimidas por la parte demandada en su escrito de contestación se encuentra la impugnación a la cuantía planteada por la demandante en su escrito de demanda, cuya estimación la realizó la actora en los siguientes términos:

“…A los efectos de la cuantía de la presente demanda, estimó la misma en la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. F. 12.000.00) equivalentes a DOSCIENTAS (200) UNIDADES TRIBUTARIAS (UT) de acuerdo a lo previsto en el Código de Procedimiento Civil…”

Por su parte, el demandado en la oportunidad procesal de trabar la litis, expresamente señaló:

“…En cuanto a la cuantía de la demanda igualmente nos oponemos por exagerada ya que como es señalado y probado con la consignación de los recibos de pago dentro del lapso probatorio, no se le debe a la acciónate la cantidad de dinero señalada en su escrito de demanda…”

Ahora bien, establece el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil:

“…En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año…”

De la lectura y posterior aplicación al caso bajo estudio de las normativas legales in comento se infiere que por estarse discutiendo la validez o resolución del contrato de arrendamiento, la estimación de la acción se cuantifica en base a la sumatoria de las pensiones o cánones sobre los cuales “se litigue y sus accesorios” lo que quiere decir que la parte actora bien puede estimar su pretensión en uno, dos, tres o los cánones sobre los cuales se litigue, más los accesorios, siendo en este caso las pensiones supuestamente adeudadas por la parte demandada, las correspondientes a los meses que van desde Abril de 2010 a Septiembre de 2010, a razón de Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,00) cada uno, lo que hace un total de Nueve Mil Bolívares (Bs. 9.000,00), más tres mil bolívares (Bs. 3.000,00) que la parte sumó a dicho monto para arrojar un total de Doce Mil Bolívares (Bs. 12.000,00) en su estimación cuestión que no es contraria a derecho ya que además de los cánones presuntamente vencidos demando los que se siguieran venciendo no siendo en modo alguno exagerada y es dable a conocer por esta Juzgadora por lo tanto este Tribunal desechada la impugnación planteada por la parte demandada, aunado al hecho que la parte demandada solo se limitó a alegar que la estimación era exagerada por cuanto no debía ningún canon de arrendamiento cuestión que compete al fondo de la demanda y no puede ser utilizada para debitar la cuantía estimada en el libelo. Así se decide.
DEL CONFLICTO DE FONDO
Alega la parte actora que suscribió con sus antagonistas jurídicos una serie de contratos de arrendamiento, los cuales tuvieron como objeto el arriendo el apartamento No. 5, ubicado en la Planta Alta del Conjunto Residencial denominado Quinta Rosa, situado en el Sector El Gavilán, vía Oripoto, Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, contratos estos suscritos en fecha 01/10/2004 y 01/04/2006 (folios 06 al 10) inicialmente con el ciudadano Manuel Antonio Majano Ochoa y un último contrato, con la ciudadana Lisbeth Nathaly Aguilar Zambrano en fecha 01/02/2009 (folios 11 al 12) quien es cónyuge del arrendatario primigenio tal como se desprende de las actas procesales que integran esta causa, sumando en total tres (03) contratos locativos.
Posteriormente, durante el acto de contestación los accionados alegaron que habían suscrito otro contrato de arrendamiento, a parte de los ya mencionados por su contraparte, el cual fue fechado el 01/04/2007 e incorporaron a las actas judiciales durante el lapso probatorio (marcado con la letra “A” dentro los anexos del escrito de pruebas de la demandada), siendo valorado positivamente por esta Juzgado durante la etapa de tasación probatoria, con dicho documento los demandados alegaron la indeterminación de la relación arrendaticia y por ende la consecuente declaratoria sin lugar de la acción en virtud que no podía la parte actora solicitar la acción resolutoria en virtud de la temporalidad de la relación arrendaticia.
Dicho lo anterior, esta Jurisdiscente observa del análisis temporal efectuado a los cuatro contratos de arrendamiento que la relación locativa imperante entre las partes se mantuvo de forma determinada e ininterrumpida en el tiempo motivado a la progresiva suscripción de los mismos, hasta que se realizó a petición de la ciudadana María Zulmira de D’Ambrosio la notificación de no prórroga del último contrato (01/02/2009) la cual fue debidamente practicada por la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 18 de Agosto de 2009 (folios 13 y 14), siendo así y una vez vencido el lapso convencional del último contrato suscrito en fecha 01/02/2009 vale decir el 31/08/2009 comenzó a correr el lapso de prórroga legal de un (01) año que le confiere a los arrendatarios el literal “b” de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la relación arrendaticia se inició el 01/10/2004 hasta el 31/08/2009, siendo así el contrato se entiende a tiempo determinado, y siendo que demando en la prorroga legal la ley obliga al inquilino a seguir pagando igualmente los cánones de arrendamiento, el arrendador tenía la facultad de exigir los mismos.
Ahora bien, en el presente caso el hecho controvertido lo constituye la determinación de la tempestividad de las consignaciones arrendaticias efectuadas por la parte demandada, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial (folio 39), según el procedimiento contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

“…Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad…”

Respecto a la referida norma resulta de vital importancia traer a colación la Jurisprudencia vinculante dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 05 de Febrero del 2009, caso INMOBILIARIA 200555 C.A, en contra de HELIMEDICAL C.A, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, la cual estableció de manera imperante para todos los Tribunales que:

“…Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago. Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares (…) En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; (…) Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el vencimiento de la mensualidad a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado (…) Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario…” (Negrita y subrayado del Tribunal de la causa)

De acuerdo con el criterio expuesto para determinar el lapso en el cuál deben efectuarse las consignaciones, debe acudirse siempre en primer término a lo convenido por la partes en el contrato, así a partir del lapso convenido, comenzará a tomarse como punto de partida para computar el período de quince (15) días que otorga la Ley.
De manera que establece la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento que el pago del canon de arrendamiento debía efectuar de la siguiente manera:

“…El canon de arrendamiento se ha convenido en la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500.00) mensuales, a ser cancelados los últimos días de cada mes, es decir por mensualidades vencidas, en dinero en efectivo. Si la “LA ARRENDATARIA” se atrasa diez (10) días o mas en la realización del pago del canon correspondiente a cualquiera de los meses previstos en este contrato “LA ARRENDADORA” podrá rescindir este contrato, dando los avisos necesarios a “LA ARRENDATARIA”, bien para que realice el pago o los pagos correspondientes debidos, o bien para que desaloje el inmueble si ya continuo el atraso por parte de “LA ARRENDATARIA”…”

De acuerdo con la decisión emanada de la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de la República, en el presente caso al existir una serie de contrataciones y en especial la última de ellas de fecha 01/02/2009 (folio 11 y 12), la cual determina la forma y modalidad de pago del canon de arrendamiento debe inferirse que según el contenido de la cláusula antes transcrita el pago del canon debe efectuarse los últimos días de cada mes, más los quince (15) días de gracia que le otorga el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se infiere que deben realizarse las consignaciones de pago dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mes correspondiente, siendo ello así los arrendatarios tenían dentro de los quince (15) del mes siguiente al vencimiento de cada mensualidad para efectuar la consignación respectiva, verbigracia, la alusiva al mes de ABRIL de 2010, tenía hasta el 15 de MAYO de 2010 y así sucesivamente.
En el sub iudice, la parte actora alegó como insolutas o no pagadas las pensiones de arrendamiento de los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2010, a razón de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,00) cada una, por lo tanto observa este Tribunal en aplicación del artículo 51 antes citado, concatenado con el criterio jurisprudencial de carácter vinculante, que las consignaciones de los meses de Abril, Mayo y Junio de 2010 fueron realizadas de manera conjunta, el día 11/10/2010, por lo que se consignaron de manera extemporánea por tardía, Julio de 2010 fue consignado el 28/10/2010 fuera del lapso y de forma extemporánea por tardía; Agosto y Septiembre de 2010 fueron consignadas el 16/12/2010 fuera del lapso y de forma extemporánea por tardía; según se desprende de las copias certificadas de las planillas de depósito debidamente certificadas por el Juzgado Vigésimo Quinto (folio 39); configurándose de esta forma la falta de pago de más de dos (02) mensualidades consecutivas necesarias para que proceda la presente acción de resolutoria del contrato de arrendamiento, por cuanto todas las consignaciones reclamadas como insolutas por parte de la accionante fueron consignadas de forma extemporánea por tardía, de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual a todas luces constituye una contravención a lo establecido en el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, en virtud que las obligaciones de tracto sucesivo, como el pago del canon de arrendamiento, deben ser canceladas el día o la oportunidad establecida entre las partes de forma periódica o por la Ley.
En consecuencia, es evidente el incumplimiento en el pago en el cual incurrieron los arrendatarios MANUEL ANTONIO MAJANO OCHOA y LISBETH NATHALY AGUILAR ZAMBRANO de manera, que esta Juzgadora considera que la presente demandada debe prosperar en derecho y así como la resolución del contrato peticionada por la parte actora de conformidad el artículos 1.167, 1.159 y 1.592 del Código Civil. Así decide.-
Ahora bien, con respecto al pedimento formulado por la parte actora concerniente a la condenatoria de la parte demandada a pagar la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500.00) monto este que equivale al canon de arrendamiento fijado por las partes en el contrato, hasta la entrega total y definitiva del inmueble objeto de litigio, este Tribunal observa que dicha solicitud no es procedente por cuanto la entrega material del inmueble es un hecho futuro e indeterminado, de acuerdo con doctrina del Máximo Tribunal de la República, la cual establece lo siguiente:

“…Lo más que pudiera permitirse es que se condenen hasta la fecha en que la decisión quede definitivamente firme, porque a pesar de ser también un acontecimiento futuro, su ocurrencia no es incierta. Nótese que aún en el caso de la experticia complementaria del fallo, el Tribunal tiene el deber de indicarle a los expertos los parámetros que utilizarán para los cálculos correspondientes, uno de los cuales es, precisamente, la señalización de la fecha hasta la cual se habrán de calcular, que no puede ser otra que la de la sentencia misma o la de la fecha cuando ésta quede ejecutoriada(….).” Sentencia del 27/03/2007, Sala de Casación Civil Exp. AA20-C-2006-000588

En virtud de ello este Tribunal niega lo peticionado por la parte actora y como consecuencia, de ello dado que no fue acordado todo lo peticionado por la parte actora en su libelo, lo ajustado a derecho es declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda, ya que no se acordó el pago a futuro de los cánones de arrendamiento peticionados hasta la entrega del inmueble. Así se decide.-

III
DECISIÓN

Por las motivaciones precedentes, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente decisión:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la falta de cualidad activa alegada por la parte demandada a su antagonista jurídico;
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la impugnación a la cuantía alegada por la parte demandada con respecto a la estimación de la acción, efectuada por la parte actora en su libelo de la demandada;
TERCERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana MARIA ZULMIRA GONCALVES D’AMBROSIO contra los ciudadanos MANUEL ANTONIO MAJANO OCHOA y LISBETH NATHALY AGUILAR ZAMBRANO, de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 1.167, 1.159, 1.160 y ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil y como consecuencia de ello se declara RESUELTO el Contrato de Arrendamiento celebrado entre las ciudadanas María Zulmira Goncalves D’Ambrosio y Lisbeth Nathaly Aguilar Zambrano en fecha 01 de Febrero de 2009;
CUARTO: Se condena a la parte demandada a hacer entrega MATERIAL, REAL Y EFECTIVA a la parte actora del bien inmueble que a continuación se identifica: “Un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 5, ubicado en la Planta Alta del Conjunto Residencial denominado Quinta Rosa, situado en el Sector El Gavilán, vía Oripoto, Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda”;
QUINTO: Se condena a la parte demandada a pagar por concepto de los cánones reclamados como insolutos y consignados de forma extemporánea por tardía la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000.00), correspondiente a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y septiembre de 2010, a razón de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,00) cada uno;
SEXTO: Dada la naturaleza del presente fallo no se produce condenatoria en costas.
SEPTIMO: Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso de Ley, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y notifíquese y se déjese copias de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Ciudad Capital de la República, a los veintiocho (28) días del mes de Abril del año dos mil once (2011). Años 200º y 152º.
LA JUEZ,

DAYANA ORTÍZ RUBIO
LA SECRETARIA ACC.

FANNY LUCES GUERRA

En esta misma fecha siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se publicó y registró la presente decisión.

LA SECRETARIA ACC.

FANNY LUCES GUERRA
DOR/FLG/jar.
EXP. No. AP31-V-2010-004143.