TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: AURORA GONZÁLEZ CAMBESES, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de identidad Nos. V-3.248.440.

DEMANDADO: WALTER DAVID MENDOZA VALERO y ELIZABETH GUTIERREZ, de nacionalidad venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos V-4.111.134 y 10.295.623.

APODERADA
DE LA
DEMANDANTE: Inés Arminda Rivas Paredes, abogada en ejercicio, inscrita en el I.P.S.A. bajo el No 19.736.

APODERADOS
DEL
DEMANDADO: Wiliam Arístides Rebolledo y Priscila Victoria Barrios Ruda, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 118.500 y 110.268, respectivamente.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento
por Vencimiento del Término

EXPEDIENTE N°: AP31-V-2010-003252

- I –
- NARRATIVA-
En fecha 06 de agosto de 2010, es presentada ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de la sede de los Juzgados de Municipio con sede en los Cortijos, escrito de demanda por la abogada Inés Arminda Rivas Paredes, la cual una vez distribuida correspondió su conocimiento al presente Tribunal.
En fecha 11 de agosto de 2010 es admitida la demanda y se ordena su trámite por el juicio breve establecido en el Código de Procedimiento Civil con las modificaciones que establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 13 de agosto de 2010, la apoderada de la parte actora consigna los emolumentos para el Alguacil para lograr la citación de los co-demandados.
En fechas 01 y 05 de octubre de 2010, el Alguacil Marcos De Córdova, mediante diligencias hace saber de la imposibilidad de practicar la citación de los co-demandados.
En fecha 13 de octubre de 2010, se acuerda la citación de los co-demandados mediante carteles.
En fecha 29 de noviembre de 2010, la secretaria de este Juzgado deja constancia que en el expediente se han cumplido con todas las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil para la citación de los co-demandados.
Estando el juicio en el estado de citación del defensor ad-litem, comparece el apoderado de los co-demandados y procede a consignar escrito de contestación al fondo de la demanda.
En fecha 23 de marzo de 2011, la apoderada judicial de la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas, el cual es providenciado por este Tribunal en fecha 25 de marzo de 2011.
En fecha 30 de marzo de 2011, comparece el apoderado judicial de los co-demandados y presenta escrito de promoción de pruebas, el cual es providenciado por este Tribunal en fecha 31 de marzo de 2011.
Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:
-II-
- MOTIVA –

- DECISIÓN DE FONDO –

Alegatos de la parte actora:
Alega la parte actora en el presente juicio:
-Que es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda del Edificio denominado Residencias “Villa Penna”, apartamento No 4-D, situado en la Avenida Los Huertos, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.
- Que dicho inmueble se lo dio en arrendamiento escrito a los hoy demandados, en fecha 01 de agosto de 2003.
- Que decidió no renovar más el contrato de arrendamiento y en consecuencia procedió a realizar notificación judicial para participar a los arrendatarios sobre su voluntad de no prorrogar el contrato, lo cual se practicó en fecha 09 de mayo de 2008.
- Que en fecha 22 de abril de 2010 procedió a realizar una nueva notificación judicial a los arrendatarios haciéndoles saber que estaba próximo el vencimiento de la prórroga legal.
- Que llegada la fecha del 01 de agosto de 2010, los demandados estaban en la obligación de hacer entrega del inmueble arrendado por vencimiento del lapso de la prórroga legal y no lo hicieron, motivo por el cual procede a demandar judicialmente para que los arrendatarios cumplan con su obligación de entrega del inmueble.

Alegatos de los Co-demandados:
Los Co-demandados por su parte en su solo escrito procedieron a dar contestación a al demanda, la cual hay que señalar, fue presentada de manera anticipada cuando la causa se encontraba en estado de citación del defensor ad-liten designado, pero en aplicación del criterio reiterado de la Sala Constitucional y Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la misma es valorada y apreciada, al ser una manifestación del derecho a la defensa del demandado. En dicha contestación los co-demandados procedieron a señalar:
- Que admitían que habían celebrado un contrato de arrendamiento con la actora en fecha 11 de agosto de 2003 sobre el inmueble antes descrito;
- Que niegan y contradicen que se les haya notificado la voluntad de no prórroga por parte del arrendador;
- Que la notificación judicial practicada en fecha 09 de mayo de 2008 carece de validez ya que ella fue hecha en un tercero como fue la conserje;
- Que el contrato de arrendamiento se indeterminó;
- Que niega que se haya vencido el lapso de la prórroga legal;
- Que niega que la parte actora la haya buscado por la vía amistosa y extrajudicial mediante llamadas telefónicas antes de acudir a la vía jurisdiccional;
- Que niega que deban pagar monto alguno por concepto de daños y perjuicios;
- Que niegan que deban pagar cantidad alguna por concepto de costas procesales;
- Y finalmente solicita que la presente demanda sea declarada sin lugar en la definitiva.

Trabada de esta manera la presente controversia, hay que señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y en consecuencia, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Así las cosas, en el presente caso, la parte demandada admitió como cierta la existencia de la relación jurídica contractual con la parte actora, consistente en una relación arrendaticia, pero negó de manera reiterada, y he allí el centro de su defensa, que haya sido notificada de la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato y que en consecuencia no ha transcurrido lapso de prórroga legal alguno.
Así las cosas, para la resolución de la presente controversia, este Juzgador procede a hacer un análisis del material probatorio aportado a a la causa:
- Cursante del folio 5 al 30 original de expediente signado con el No AP31-S-2010-001872, contentivo de la Notificación Judicial practicada por el Juzgado Noveno de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, el cual al no haber sido tachado ni impugnado el mismo es ampliamente valorado a preciado por este Tribunal. Dentro de esta notificación judicial, se encuentra a su vez varios documentos o probanzas que fueron consignadas como recaudos para aquella, entre las que se encuentra la notificación judicial practicada por el Juzgado Décimo de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, copia certificada de instrumento poder otorgado por la ciudadana Aurora González Cambeses a la abogada Ines Arminda Rivas Paredes; Original de contrato de arrendamiento que fuere debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda; documentos que al no haber sido tachados ni impugnados y tratándose de documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los mismos son ampliamente valorados y apreciados. Así se establece.-
- Cursante del folio 31 al 40, copia certificada de documento de propiedad, el cual al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que al no haber sido tachado ni impugnado el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal.
- Cursante de los folios 124 al 136, planillas de depósitos bancarios mediante los cuales los co-demandados pretenden demostrar el pago de los cánones, y siendo que en la presente causa se discute sobre la continuidad o no de la relación arrendaticia por vencimiento del término, las mismas se tornan impertinente y no se les otorga ningún valor probatorio. Así se decide.-

Así las cosas, del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, y el cual fuere expresamente reconocido por los co-demandados, se puede apreciar que en la cláusula tercera se estableció que: “La duración de este contrato es de un (1) año contado a partir del 01 de agosto de 2003, prorrogable automáticamente por períodos iguales en cada uno de los cuales, se procederá a la revisión del canon de arrendamiento, a menos que una cualquiera de las partes dé aviso a la otra por escrito, con anticipación de por lo menos sesenta (60) días antes del vencimiento del contrato, indicando su deseo de no prorrogarlo.”
Así las cosas, la piedra angular del presente conflicto lo representa el hecho de la presunta notificación hecha por el arrendador sobre su voluntad de no prorrogar más el contrato, por lo que se requiere un análisis de ésta probanza a los fines de determinar si el arrendador dio cumplimiento con el extremo consagrado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que establece la renovación automática del contrato año a año, “a menos que una cualquiera de las partes dé aviso a la otra por escrito, con anticipación de por lo menos sesenta (60) días antes del vencimiento del contrato, indicando su deseo de no prorrogarlo”. Para tales fines se observa que en fecha 09 de mayo de 2008, a las dos de la tarde (2:00 p.m.) se trasladó y constituyó el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en el apartamento 4-D, piso 4, de las Residencias Villa Penna, situado en la Avenida Los Huertos, cruce con calle Los Molinos, Urbanización La Campiña, Municipio Libertador del Distrito Capital, y que allí fue atendido por una persona que dijo ser y llamarse Caridad del Socorro Escorcia, titular de la cédula de identidad No 23.632.418, y quien manifestó ser la Conserje del Edificio, y que una vez allí procedió a dar varios toques en el timbre de la puerta y nadie atendió, por lo que el Tribunal procedió a notificar de su misión a la ciudadana Caridad del Socorro “para lo cual se le hizo entrega en tres (3) folios útiles copia simple de la solicitud, previa su lectura a viva voz e inteligible, quedando ésta último comprometida con el Tribunal en efectuar la entrega de la misma a los ciudadanos Walter David Mendoza valero y Elizabeth Gutierrez, venezolanas, mayores de edad y portadores de las cédulas de identidad 4.111.134 y 10.295.623, respectivamente. En este estado y habiendo dado cumplimiento a la notificación formulada y no habiendo nada mas que evacuar el Tribunal ordena el cierre de la presente acta y el regreso a su sede natural. Siendo las 2:15 p.m., es todo, se terminó, se leyó y conforme firman…”.
Visto lo anterior, se observa que el Tribunal que practicó la notificación procedió a trasladarse a la puerta del inmueble arrendado y una vez allí procedió a tocar el timbre, y al no obtener respuesta, procedió a notificar de su misión a la ciudadana Caridad del Socorro Escorcia, quien manifestó ser la conserje del edificio. Así las cosas, la notificación que haga una de las partes a la otra en una relación contractual puede estar regulada en el propio contrato, y de no ser así, la misma puede ser hecha de manera personal mediante carta, la cual si está suscrita como recibida servirá como documento privado en juicio. Pero también puede una de las partes practicar la notificación a través de uno de las compañías encargadas del envió de encomiendas y comunicaciones (telegramas) como es el caso en Venezuela del Instituto Postal Telegráfico (Ipostel); o a través de una notificación judicial extra litem que practique un Tribunal de la República o una Notaría Pública. Así las cosas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia No 25/2009 del 30 de enero, en el expediente No 08-1608, estableció:
“…la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera que se ha verificado el desahucio o ha sido debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1137 in fine del Código Civil que dispone:
La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.
En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1137 eiusdem al conocimiento de la notificación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.
En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió al arrendatario con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato (…), con lo cual, coherente con el artículo 1137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de conocimiento del hoy quejoso. El criterio del recurrente de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, en virtud de que no había sido recibido personalmente por el arrendatario, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que, a falta de recepción personal del desahucio por parte del arrendatario, el mismo se tiene como no realizado, pese a que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado.”

Así las cosas, tal como se observa, lo importe en las notificaciones que se practiquen es que la misma sea realizada en el inmueble objeto del contrato, sin importar que quien la reciba no sea el arrendatario. Sobre este punto cabe señalar que al momento de la practica de la notificación por parte de un Tribunal o Notaría, puede presentarse la situación de que no se encuentre nadie en el inmueble o que de encontrarse persona alguna éstas no quieran responder al llamado del Tribunal, por lo que, en estos casos, en la práctica a solicitud de la parte interesada el Tribunal procede a fijar un cartel de notificación con la trascripción del contenido de la notificación, y muchas veces se procede a introducir una copia del cartel y del escrito de solicitud por debajo de la puerta del inmueble, con lo cual, la notificación efectivamente se estaría realizando de manera válida; pero lo que no puede ser considerado como válido, son aquellos casos, como ocurre en el presente, en los que en virtud a no haber nadie que atienda el llamado del Tribunal, éste proceda a practicar la notificación en la conserje o en un vecino, y mucho menos hacer entrega de las copias de la solicitud “comprometiéndose” esta tercera persona en entregar la notificación al arrendatario, ya que ello conlleva a una especie de delegación de funciones, no existiendo la certeza que exige el artículo 1137 del Código Civil de que la notificación se hubiere llevado a cabo, y en específico en el caso de que sea practicada la notificación en una tercera persona fuera del inmueble tampoco se llenan los extremos de ley ya que se requiere que se haga en el “dirección del destinatario”, es decir, en el inmueble, debiéndose entender esto como, en persona que se encuentre dentro del inmueble, o por cartel que se fije o se introduzca bajo la puerta por la autoridad que la practique.
Es por todo lo anterior que en el presente caso, la notificación de no prórroga que practicare el arrendador carece de toda validez y eficacia, ya que la misma fue practicada en la persona de una tercero fuera del inmueble, por lo que no se llenan los extremos establecidos en el artículo 1137 del Código Civil. Así se establece.-
Establecido lo anterior, nos encontramos con que el contrato se ha seguido renovando en virtud a la no ocurrencia del desahucio o notificación de no prórroga, por lo que el contrato en los actuales momentos es a tiempo determinado y está corriendo una de las prórrogas contractuales, por lo que, el demandado no tiene ninguna obligación contractual ni legal de hacer entrega del mismo, por lo que, la presente demanda, en vista a que no existe plena prueba de los hechos alegados por el actor, la presente demanda debe ser declarada sin lugar en la definitiva, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

- III -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del Término incoaran la ciudadana AURORA GONZÁLEZ CAMBESES en contra de los ciudadanos WALTER DAVID MENDOZA VALERO y ELIZABETH GUTIERREZ, ambas partes ya identificadas en este fallo, así se decide.-
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora al haber sido vencida en la presente causa.-
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los VEINTISIETE (27) días del mes de ABRIL del año DOS MIL ONCE (2.011). Años 200º de la Independencia y 152º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
El Secretario Temporal
Edwin Díaz Acevedo
En la misma fecha, siendo las once y treinta de la mañana (11:30 a.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
El Secretario Temporal
Edwin Díaz Acevedo

EJFR/eda.-
Exp. No AP31-V-2010-003252