TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: MARÍA DEL VALLE GUERRA DÍAZ y PEDRO ANTONIO GUERRERO COTE, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.041.158 y V-3.312.592, respectivamente.

DEMANDADA: YELITZA KATIUSKA GASCÓN MEJÍAS, venezolana, mayor de edad, soltera, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-10.487.176.

APODERADO DE LAS
DEMANDANTES: Carlos Miguel Marín, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 51.299.

DEFENSOR
AD-LITEM: Henry John Castro Gómez, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 1154940.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: AP31-V-2009-004361
- I -
- NARRATIVA -
Comienza el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado en fecha 08 de diciembre de 2.009, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este Circuito Judicial, correspondiéndole la presente causa por sorteo de Ley a este Juzgado.
Por auto de fecha 15 de diciembre de 2.009 se admitió la demanda interpuesta, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana YELITZA KATIUSKA GASCÓN MEJÍAS, para que compareciera ante este Tribunal el segundo (2°) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a los fines de dar la contestación a la demanda, por lo que se ordenó librar compulsa.
En fecha 7 de enero de 2.010, el apoderado actor consignó escrito de reforma de libelo de demanda, el cual fue admitido sucesivamente, ordenándose el emplazamiento de la demandada a los fines de que compareciera a dar contestación, para lo cual se ordenó librar compulsa. En esa misma fecha, se libró oficio al Síndico Procurador del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, para hacerle saber sobre la presente demanda.
Tramitada como fue la citación personal de la demandada, el Alguacil Encargado de practicarla dejó constancia en fecha 23 de marzo de 2.010, de su infructuosidad, por lo que a petición de parte, se ordenó la citación por cartel, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 07 de junio de 2.010, se agregó a los autos resultas del oficio enviado a la Sindicatura Municipal de la Alcaldía de Caracas, a los efectos de Ley.
Cumplidos con las formalidades establecidas en ela rtículo 223 eiusdem, este Tribunal por auto de fecha 13 de agosto de 2.010, declaró que la causa se encontraba en etapa de nombramiento de defensor ad-litem. Sucesivamente, solicitado como fue por la parte actora la designación de defensor judicial, el Tribunal designó como defensor ad-litem de la demandada, al abogado HENRY CASTRO, a quien se ordenó notificar para que compareciera por ante este Juzgado al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en auto de su notificación, a manifestar su aceptación o excusa al cargo designado; y en el primero de los casos prestar el juramento de Ley correspondiente.
En fecha 21 de diciembre de 2.010, compareció el ciudadano Mario Díaz, Alguacil Adscrito a este Circuito Judicial y consignó boleta de notificación debidamente firmada por el abogado en ejercicio Henry Castro, en su carácter de Defensor Ad-Litem de la parte demandada.
En fecha 23 de diciembre de 2.010, el defensor ad-litem designado aceptó el cargo recaído en su persona, y juró cumplir bien y fielmente con los deberes inherentes al mismo.
En fecha 04 de marzo de 2.011, comparece el Alguacil Felwil Campos y consignó recibo de citación debidamente firmado por el Defensor Judicial designado.
En fecha 10 de marzo de 2.011, compareció por ante este Tribunal el abogado en ejercicio Henry Castro, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 115.940, en su carácter de Defensor Ad-litem en el presente juicio y consignó escrito de contestación al fondo de la demanda.
En fecha 23 de marzo de 2.011, comparece el apoderado actor y consignó escrito de promoción de pruebas junto con anexos, las cuales fueron providenciadas por este Juzgado en fecha 25 de marzo de 2.011.

- II -
-MOTIVA-
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Manifiesta la parte actora en su escrito de reforma de la demanda (folios 42-44), que mediante contrato autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, la ciudadana CRUZ MARITZA DÍAZ PERDOMO dio en arrendamiento a la ciudadana YELITZA KATIUSKA GASCÓN MEJÍAS (parte demandada) un inmueble que era de su propiedad, constituido por el apartamento distinguido con el N° 6-C, ubicado en el piso 6 de las Res. Guillermo IV, situado entre las Esquinas de Truco y Amadores, jurisdicción de la Parroquia Altagracia del Municipio Libertador del Distrito Capital, por un lapso de seis (6) meses, contado a partir del 15 de marzo de 2.003.
Que se fijó un canon arrendaticio de Doscientos Mil Bolívares (Bs.200.000,00) mensuales, hoy Doscientos Bolívares (Bs.200,00) que la arrendataria se obligó a pagar mediante depósitos en el Banco de Venezuela, cuenta de ahorro N° 399-0022672, por mensualidades vencidas, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.
Que se convino que en caso de mora, las cantidades adeudadas devengarían interés a la rata del uno (1%) por ciento mensual, conforme cláusula cuarta del contrato accionado.
Que sus representadas adquirieron el inmueble antes descrito del ciudadano LUIS RAFAEL FIGUEROA GONZÁLEZ, quien lo a su vez lo adquirió por partición de bienes de la comunidad conyugal de quien funge como arrendadora, y aquellas se subrogaron en el contrato de arrendamiento suscrito entre la demandada y CRUZ MARÍA DÍAZ PERDOMO, en los términos y condiciones que en él se establecieron.
Que a pesar de ello, el 15 de marzo de 2.005 le fue notificada judicialmente “a la arrendadora”, el derecho preferencial para la adquisición del inmueble arrendado, sin que ésta lo ejerciera y ratificó su obligación de entregarlo el 15 de septiembre de 2.007.
Que esa obligación no ha sido cumplida por la arrendataria, ni el pago de la cánones arrendaticios, desde el 16 de febrero de 2.008, es decir, veintiún (21) meses sin haber satisfecho el pago del arrendamiento, que arroja la suma de Cuatro Mil Doscientos Bolívares (Bs.4.200,00), resultando infructuosas todas las gestiones para que la demandada cumpliera con sus obligaciones de pago y entrega del inmueble, libre de personas y bienes.
Que con fundamento a lo antes expuesto, demandaba la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana YELITZA GASCÓN MEJÍAS.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA.-
Manifiesta el abogado Henry John Castro Gómez, Defensor Ad-Litem de la demandada, ciudadana YELITZA KATIUSKA GASCÓN MEJÍAS, en su escrito de contestación a la demanda lo siguiente:
-Que realizó todas las gestiones necesarias para la ubicación de su defendida, enviándole telegrama vía telegráfica IPOSTEL, sin que aquella se comunicara. Sin embargo, daba contestación en los siguientes términos:
- Niego, rechaza y contradice la demanda incoada en contra de su representada, tanto en los hechos como en el derecho.
- Niego que mi representada haya dejado de pagar desde el 16 de febrero de 2.008 hasta el 15 de noviembre de 2.010.
- Que su representada ha venido pagando oportunamente desde el 15 de marzo de 2.003, y por tanto solvente en la actualidad, no adeudando 21 meses por canon de arrendamientos.
- Que negaba, rechazaba y contradecía que su representada tenga que pagar intereses de mora

PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO
DOCUMENTALES
- Cursante del folio 5 al 6, instrumento Poder otorgado por las ciudadanas MARÍA DEL VALLE GUERRA DÍAZ y PEDRO ANTONIO GUERRERO COTE al abogado Carlos Miguel Marín, inscrito en el IPSA bajo el N° 51.299, el cual fue autenticado el 16 de enero de 2007, ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, mediante el cual acredita su representación y que al tratarse de uno de los documentos establecidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnados, los mismos son ampliamente valorados y apreciados por este Tribunal otorgándole el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-
- Inserto a los folios 7 al 26, Notificación Judicial practicada el 15 de marzo de 2.005 por el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, documento que al no haber sido impugnado y que al tratarse de uno de los documentos establecidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnados, los mismos son ampliamente valorados y apreciados por este Tribunal otorgándole el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-
- Cursante al folio 27, carta en la que aparece el nombre del ciudadano LUIS RAFAEL FIGUEROA GONZÁLEZ, y encima del nombre aparece una firma autógrafa, de igual forma dicha carta es opuesta a la demandada como emanada de ella. Al respecto hay que señalar que este documento es un instrumento privado que se alega fue emanado de un tercero que no es parte en este juicio. A los efectos del análisis de esta prueba hay que citar el contenido de los artículos 1.371 y 1.372 del Código Civil:
Art. 1.371 C.C.: “Pueden hacerse valer en juicio como prueba o principio de prueba por escrito, las cartas misivas dirigidas por una de las partes a la otra, siempre que en ellas se trate de la existencia de una obligación o de su extinción, así como de cualquier otro hecho jurídico relacionado con los puntos que se controvierten.
El autor de la carta puede exigir la presentación de ésta a la persona a quien fue destinada o ésta producirla en juicio para los efectos mencionados”
Art. 1.372 C.C.: “No puede una parte requerir la presentación de una carta dirigida a un tercero por alguno de los interesados en el juicio, o por personas extrañas, si el tercero y el autor de la carta no presta su consentimiento para ello. El tercero tampoco puede valerse de la carta como prueba, contra la voluntad de del autor de ella.
Las cartas misivas, dirigidas y recibidas entre terceros, no pueden, en ningún caso, emplearse como medios de prueba en juicio por personas para las cuales los terceros no eran causahabientes o mandatarios.
Los herederos y causahabientes de las personas que dirigieron o recibieron las cartas misivas antedichas, pueden emplearlas como medios de prueba en los mismos casos en que aquéllas habrían podido hacer uso de ellas.” (lo subrayado es de este Tribunal)
Así las cosas, importante es determinar si en el presente caso la parte actora es causahabiente de la persona que remitió la carta de manifestación de no prórroga del contrato, punto medular en la resolución de la presente litis, ya que de ella dependerá que la relación arrendaticia sea a tiempo indeterminado o a tiempo determinado producto de las sucesivas prórrogas que el contrato establecía, y para ello debemos determinar que es un causahabiente.
La enciclopedia jurídica Ameba, en su Tomo II, página 903 y sig, señala que:
“Es la persona que adquiere derechos en forma derivada de otra llamada causante o transmitiente, por medio de un acto de transmisión o sucesión de esos derechos.
Es una especie de género sucesor, y en las transmisiones mortis causa configura al heredero, o legatario.
La idea de causahabiente o derechohabiente enlaza lógicamente con la de causante, autor, representado, ya que es un sucesor, un representante, derivado por voluntad individual o legal, del transmitente.
La materia se engarza jurídicamente con la idea central de la adquisición de los derechos. Así, si este fenómeno jurídico se produce como un acto originario, en cuanto el sujeto titular del derecho lo adquiere por el propio acto adquisitivo (v. gr., ocupación), la adquisición del derecho es originaria.
Ahora bien, si el derecho adquirido ya ha existido en cabeza de su titular, la adquisición se considera derivada, y éste es e supuesto de la sucesión de derechos en el causahabiente.
En el fondo está la idea de un acto de traspaso, de transferencia de derechos al sujeto que lo recibe de su transmisor. Es la idea de una subrogación de sujetos y de una sucesión de derechos.
Las personas que intervienen en este acto de sucesión son las designadas comúnmente como causante y causahabiente y por los otros vocablos cuyo significado es equivalente, como ya se vió.
(…) En general, la idea de transmisión de derechos entre los sujetos mencionados se realiza voluntariamente, pero puede realizarse por voluntad de la ley, en razón de causas de interés público (lazos de parentesco, presunciones de afectos, etc.) valoradas por el derecho público o privado positivo.
(…) En la sucesión inter vivos son causahabientes particulares, verbigraciam los compradores, donatarios, etcétera, por oposición al vendedor, donante, etcétera. Pueden también serlo universales en el caso de transmisión del pasivo y activo comercial, en el supuesto de una fusión de sociedades; o, en el caso de adjudicaciones de bienes a los acreedores en juicio de concurso, etcétera. En este caso, los acreedores o socios son causahabientes universales en actos inter vivos”
En el presente caso hay que tener en cuanta que existe una relación arrendaticia, y que la arrendataria original cedió por partición de comunidad conyugal el bien arrendado y se lo adjudicó a su esposo el ciudadano Luis Rafael Figueroa Gonzalez, quien a su vez lo dio en venta a los hoy actores, por lo que es aplicable el contenido del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley.”.
Es por todo lo anterior que los actuales propietarios son causahabientes de su vendedor, es decir, del ciudadano Luis Ragafel Figueroa González, por lo que, los primeros pueden hacer valer en este juicio las cartas o documentos privados que les enviado aquel a la arrendataria con motivo de la relación arrendaticia, y en consecuencia, máxime cuando las mismas están debidamente suscritas como recibidas por la arrendataria. Así se establece.-
Es por todo lo anterior que la prueba a la que se hace referencia, mediante la cual el propietario para esa fecha le manifestó su voluntad de dar por terminado el contrato celebrado y no prorrogarlo, por lo que concedía hasta el 15 de septiembre de 2.005 para la entrega del bien, carta que aparece como recibida por la demandada y que al tratarse de un documento privado que no fue desconocido por el demandado, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, otorgándole el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, por remisión del artículo 1.374 eiusdem.-
- Cursante al folio 28, carta suscrita por la demandada, mediante la cual ratificó su obligación de de entregar el inmueble que ocupaba, el día 15 de septiembre de 2.007, en virtud de la notificación que hiciera el ciudadano Luis Figueroa el 6 de julio de 2.005, y que al tratarse de un documento privado que no fue desconocido por el demandado, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, otorgándole el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, por remisión del artículo 1.363 eiusdem.-
- Cursante a los folios 30 al 36, copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto de la acción propuesta, el cual fue protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 20 de diciembre de 2.005, bajo el N° 49, tomo 40, protocolo I, y que al tratarse de uno de los documentos establecidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnados, los mismos son ampliamente valorados y apreciados por este Tribunal otorgándole el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-
- Cursante a los folios 102 al 122, y de los folios 154 al 173, documentos privados que no aparecen suscritos por ninguna persona, por lo que los mismos no sirven como prueba documental, ni puede ser opuesta al demandado al no haber emanado de ella, por lo que las mismas se desechan. Así se decide.-

Trabada de esta forma la presente controversia, este Tribunal procede a resolverla, y a tales fines observa:
Hay que destacar que en el proceso civil cada parte tiene la obligación de demostrar sus respectivos argumentos de hechos, y quien pretenda que ha sido libertado de una obligación debe demostrar el pago o el hecho extintivo, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
En la presente causa, la parte actora alegó que la ciudadana CRUZ MARITZA DÍAZ PERDOMO celebró un contrato de arrendamiento con la parte demandada y para ello aportó al proceso contrato autenticado y suscrito por las partes (folios 21-24), y que al no haber sido tachado ni desconocido, el mismo es ampliamente apreciado y valorado por este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Sin embargo, adujo también el apoderado de las accionantes que el inmueble arrendado fue vendido por el ciudadano LUIS FIGUEROA GONZÁLEZ a las accionantes en fecha 20 de diciembre de 2.005, los cual quedó así demostrado por documento público, ya valorado.
Es así como, en la presente causa ha quedado plenamente demostrado que la parte actora, conformada por un litis consorcio activo, es la propietario de un inmueble que ocupada la demandada en calidad de arrendataria, derivando de ello la legitimación de ambas partes para sostener el presente juicio.
Así las cosas, ha quedado plenamente demostrado en la demandada celebró un contrato de arrendamiento en fecha 15 de marzo de 2003, estableciendo dicho contrato en relación a su lapso de duración en la cláusula tercera que: “El plazo de duración del presente Contrato es de seis (6) meses, contado del quince (15) de marzo del año dos mil (2003), y su duración se entenderá prorrogado por períodos de seis (6) meses, contado a partir del vencimiento del anterior, si una de las partes con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del término inicial o de cualquier prórroga que se opere, no participa a la otra por escrito su voluntad de dar por terminado el “Contrato” queda rescindido de pleno derecho y no operará la tácita reconducción…”. Tal como se observa, las partes acordaron que el contrato de arrendamiento tendría un lapso de duración de seis (6) meses, el cual se prorrogaría de manera automática, a menos que mediare notificación con treinta (30) días de anticipación de una de las partes manifestando su voluntad de no prorrogarlo. Es así como en el presente caso en fecha 06 de julio de 2005, el propietario del inmueble para esa fecha, le notificó, mediante carta, a la arrendataria sobre su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, por lo que llegado el 15 de septiembre de 2005 venció el lapso convencional del contrato de arriendo, comenzando a correr en consecuencia el lapso de la prórroga legal, que en el presente caso por aplicación del literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fue de un (1) año, es decir, que la prórroga legal venció el 15 de septiembre de 2006, y siendo que el arrendatario siguió ocupando el inmueble y así lo permitió el arrendador, operó la tácita reconducción, indeterminándose el contrato, por aplicación del artículo 1.614 del Código Civil. Así se establece.-
Así las cosas, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece como una de las causales de desalojo es que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, por lo que, en el presente caso, al ser carga procesal de la demandada demostrar que se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamientos reclamados como insolutos por la parte actora, y que, al no haber aportado ninguna prueba que demostrara su solvencia, resulta viable la acción propuesta, por cuanto la demandada se encuentra insolvente en el pago de los cánones arrendaticios a los cuales se obligó cancelar, al existir plena prueba de los hechos alegados por el actor, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, haciendo en consecuencia, procedente en derecho la presente pretensión. Así se establece.-
En relación con los intereses que se pretenden cobrar, y señalados en el numeral cuarto del petitorio, es de señalar que la parte no especificó el período que estos comprenden, por lo que sólo se limitó a señalar que pretendía el cobro de un monto de (bsf.384,00) por concepto de intereses de mora, a la tasa del 1% mensual, pero no especificó la temporalidad de los mismo, y siendo que este Tribunal no puede suplir dicha omisión, este petitorio debe ser desechado. Así se decide.-

- III -
- DISPOSITIVA -
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por acción de DESALOJO interpuso las ciudadanas MARÍA DEL VALLE GUERRA DÍAZ y PEDRO ANTONIO GUERRERO COTE en contra de la ciudadana YELITZA KATIUSKA GASCÓN MEJÍAS, y en consecuencia: PRIMERO: Se condena a la demandada a DESALOJAR el inmueble que se le otorgare en arrendamiento, constituido por un apartamento distinguido con el No6-C, situado en el piso 6 del edificio Guillermo IV, situado entre las esquinas de Truco y Cardones, Calle Oeste 7, Parroquia Altagracia, Caracas, Distrito Capital, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: Se condena a la demandada a pagarle a la parte actora la suma de SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bsf.7.200,00), por concepto de pago de cánones de arrendamiento insolutos, desde el mes de febrero de 2008 hasta la presente fecha, a razón de Doscientos Bolívares (Bsf.200,00) mensuales.
Dada la naturaleza del presente fallo, se condena a cada parte a pagar las costas de su contraria, de conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los SEIS (06) DÍAS DEL MES DE ABRIL DEL AÑO DOS MIL ONCE (2.011). Años 200º de la Independencia y 152º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
El Secretario Temporal,
Edwin Díaz Acevedo
En la misma fecha, siendo las diez y treinta de la mañana (10:30 a.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La presente decisión consta de trece (13) folios útiles.-
El Secretario Temporal,
Edwin Díaz Acevedo

EJFR/nr.-
Exp. AP31-V-2009-004361