TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 200º y 152º

EXP. No. AP31-V-2010-001742.
DEMANDANTE: BERENICE CASTAÑO LÓPEZ, C.I. Nº V-15.325.619, representada judicialmente por la abogada LUZ TORRES, IPSA Nº 7.634.

DEMANDADA: SILVIA YUSMARY BRIZUELA MIJARES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 12.071.892, representada por el defensor judicial Abogado VÍCTOR RUBIO, IPSA Nº 127.918.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
I
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda interpuesto por BERENICE CASTAÑO LÓPEZ parte actora, contra SILVIA YUSMARY BRIZUELA MIJARES, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirma la parte actora entre otras cosas lo siguiente:
DE LOS HECHOS:
a) Que es propietaria de una construcción compuesta por varias viviendas tipo apartamento e independientes entre si, identificada con el Nº 13, en la calle Washington, sector valle alto, parcelamiento nuevo, barrio el carpintero, Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda.
b) Que dicho inmueble se lo compró a PEDRO MARIA ORTIZ, C.I. Nº 3.405.121.
c) Que en fecha 29/11/2006, INVERSIONES CASTELLANO, con su autorización, arrendó la vivienda tipo apartamento ubicada en la primera planta (arriba de la planta baja), y distinguida con el número 13-1, y la cual forma parte del inmueble general antes identificado, a SILVIA YUSMARY BRIZUELA MIJARES, titular de la Cedula de Identidad N° 12.071.892.
d) Que el canon de arrendamiento establecido en el contrato de arrendamiento fue por la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00), y el contrato de arrendamiento, con una duración de seis (6) meses, contados a partir del 29/11/2006 hasta el 29/05/2007, renovable por periodos iguales, si una de las partes no notificare a la otra su voluntad de no renovar, con por lo menos, con treinta (30) días continuos y consecutivos de anticipación del lapso fijo o de prorroga en curso.
e) Que en fecha 12/05/2009, se notifico la no prorroga del contrato de arrendamiento a vencer el 29/11/2009.
f) Que la parte demandada SILVIA YUSMARY BRIZUELA MIJARES, dejó de pagar los cánones de arrendamiento desde el día 29/12/2008 hasta el día 29/02/2010, esto es, quince (15) cuotas de arrendamiento, a razón de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00), para un total de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,00), por lo antes expuesto, es que procede a demandar a SILVIA YUSMARY BRIZUELA MIJARES.
Finalmente estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,00).

Consignados los documentos fundamentales de la pretensión, este Tribunal en fecha 13/05/2010, admitió la demanda y ordeno la citación de la parte demandada.
Cumplidos como fueron los tramites Ley a los fines de la citación de la parte demandada de autos, sin lograrse la misma, a petición de parte, en fecha 19/01/2011, mediante auto se acordó designar defensor judicial a la parte demandada, SILVIA YUSMARY BRIZUELA MIJARES, en la persona del abogado VÍCTOR RUBIO, IPSA Nº 127.918, el cual fue notificado mediante boleta en fecha 11/02/2011, según diligencia suscrita por el Alguacil DOUGLAS VEJAR BASTIDAS, cursante al folio (56), y citado personalmente el mencionado defensor judicial, en fecha 03/03/2011, según diligencia suscrita por el Alguacil DOUGLAS VEJAR BASTIDAS, cursante al folio (64).
En fecha 09/03/2011, compareció el abogado VÍCTOR RUBIO, IPSA Nº 127.918, actuando en su carácter de defensor judicial de la demandada SILVIA YUSMARY BRIZUELA MIJARES, y consignó escrito de contestación a la demanda en los términos explanados en el mismo, en donde entre otras negó, rechazó y contradijo la demanda, en todas y cada una de sus partes, interpuesta en contra de su representada.
En fecha 04/04/2011, se difirió la oportunidad de dictar sentencia por cuatro (4) días continuos.
PUNTO PREVIO
En virtud de lo alegado por el Defensor Ad-litem, en el sentido, de que es inexistente irrita e ineficaz, la notificación efectuada a su defendida, por lo que solicito se deseche la misma y se tenga la relación arrendaticia como no desahuciada.
En tal sentido, se debe señalar, que la relación arrendaticia según lo que consta en autos, se inicio el 29 de Noviembre de 2006, por un lapso de seis (6) meses, renovable por periodos iguales, si una de las partes no notificare a la otra su voluntad de no renovar el contrato, con por lo menos, con treinta (30) días continuos y consecutivos de anticipación del lapso fijo o de prorroga en curso, tal y como lo establece la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 29 de Noviembre de 2006, que señala textualmente:

“CUARTA: Este contrato regirá por un lapso inicial de SEIS (6) meses como plazo fijo, computables desde el 29-11-2006 inclusive y termina el 29-05-2007. A su vencimiento se renovara automáticamente por lapsos iguales de seis (6) meses si una de las partes no ha notificado a la otra su voluntad de no renovar con -por lo menos- de treinta (30) días continuos y consecutivos de anticipación al vencimiento del lapso fijo o de prorroga en curso…..”

Por lo que, el contrato de arrendamiento se fue prorrogando por periodos iguales, de seis (6) meses, y en fecha 12 de Mayo de 2009, según consta al folio 10, se le notifico a la arrendataria, que el contrato de arrendamiento no se le renovaría al vencer el 29 de 11 de 2009, notificación esta que se efectúo de acuerdo a lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, la cual exigía, que dicha notificación, debía hacerse, con por lo menos treinta (30) días continuos consecutivos de anticipación al vencimiento del lapso fijo o de la prorroga, aunado al hecho, de que dicha notificación no fue desconocida por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, en tal sentido, al vencer el contrato de arrendamiento, el 29 de Noviembre de 2009, al día siguiente, es decir, el 30 de Noviembre de 2009, comenzó a correr la prorroga legal de un (1) año, según lo establecido en el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala:
“Artículo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto ¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. (Negrillas del Tribunal)
La cual venció el 30 de Noviembre de 2010, considerándose la relación arrendaticia, en el lapso de la prorroga legal a tiempo determinado, tal y como lo establece el artículo 38 ejusdem, en tal sentido, al encontrarse la arrendataria insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento desde el 29 de Diciembre de 2008 hasta el 29 de Febrero de 2010, según lo alegado por la parte actora, lo correcto era intentar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, como en efecto se intento, el 06 de Mayo de 2010, según se desprende del comprobante de recepción de asunto nuevo, que corre inserto al folio 1, cuando estaba corriendo la prorroga legal y así se decide.
DECISION DE FONDO
En la oportunidad para dar contestación a la demanda, el Defensor Ad-litem Dr. VÍCTOR EDUARDO RUBIO FAJARDO, Inpreabogado N° 127.918, negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho alegado.
Al respecto el Tribunal señala:
El Jurista A. Rengel Romberg, en su obra (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, Páginas: 120, 121 y 122), señala:

“.....Las actitudes del demandado en contradicción a la demanda, pueden resumirse así:

Contradice la demanda en forma genérica es admitida en nuestro derecho según la formula corriente: ”Contradigo la demanda en todas sus partes tanto en los hechos como en cuanto al derecho”. O también en una forma más razonada, pero siempre genérica, sin alegar hechos nuevos ni excepción de hecho, la cual se da cuando el demandado contradice la demanda negando que el derecho reclamado haya existido: 1) Porque no haya existido el hecho que le da nacimiento o hecho constitutivo del derecho (razón de hecho), o 2) Porque aún admitiendo la existencia del hecho, no podía nacer el derecho alegado, por falta de una norma legal que le atribuya la consecuencia jurídica pedida (razón de derecho).
La contradicción genérica, o simple negación del fundamento de la pretensión, es considerada por la doctrina procesal como excepción del demandado en sentido amplísimo, comprensivo del cualquier defensa......2. En virtud de la contestación genérica el demandado solo podrá hacer la contraprueba tendentes a destruir los fundamentos de la demanda, esto es, a demostrar que son contrarios a la verdad, pero no la de ningún hecho distinto de esa contraprueba que implique una defensa de inadmisibilidad de la demanda o de fondo, o perentoria, puesto que de permitirse, se violaría el principio de igualdad y con esa violación se ampararía antes que la verdad la mala fe en el proceso.
La contradicción genérica mantiene pues la carga de la prueba en cabeza del demandante y la actividad del sentenciador queda limitada a resolver si el actor ha demostrado o no plenamente los extremos requeridos por la ley y consecuencialmente sí la acción (rectitus: pretensión) intentada es o no fundada en derecho........Es principio reconocido por la doctrina y por la jurisprudencia, que cuando el demandado en el acto de la contestación rechaza hechos de la demanda, no pone sobre si la carga de la prueba, ni conviene en los hechos de la demanda, caso de no probar lo contrario de lo que en la demanda se reclama, pues la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, sea demandante o demandado, no al que niega. Sin embargo, aun demostrado por el actor el hecho constitutivo del préstamo, la demanda debe ser desestimada por el Tribunal, si encuentra que la consecuencia jurídica pedida no está autorizada por una norma legal (razón de derecho), aun si el demandado no hubiese alegado esta circunstancia, por ser la pretensión contraria a derecho (iura novit curia).....” (Negrillas y subrayado del tribunal).

En virtud de la contestación genérica de la demanda, efectuada por el Defensor Ad-litem, la carga de la prueba, en el presente proceso se mantiene en cabeza del demandante, en tal sentido, este Tribunal pasa a analizar las pruebas aportadas por la parte actora de la siguiente manera.
Pruebas de la parte actora:
Original del contrato de arrendamiento privado, que corre inserto a los folios 7 al 9, el cual no fue desconocido en la contestación de la demanda, por lo que se tiene por reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, con el cual quedo demostrada la relación arrendaticia.
Comunicación que corre inserta al folio 10, de fecha 12 de Mayo de 2009, opuesta por la parte actora a la parte demandada, como prueba de la notificación de la no prorroga del contrato de arrendamiento, la cual no fue desconocida en su firma por la parte demandada al dar contestación a la demanda, por lo que se tiene por reconocida de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, con la cual quedo demostrada la notificación de no prorroga del contrato de arrendamiento al vencer el 29 de Noviembre de 2009.
Original del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, que corre inserto a los folios que van del 11 al 13, registrado en la Oficina de Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 13 de Enero de 1995, bajo el Nº 21, tomo3, protocolo primero, el cual no fue tachado por la parte demandada, por lo que se valora como documento publico de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, con el cual quedo demostrado que la parte actora es la propietaria del inmueble arrendado.
En cuanto a la parte demandada, esta no promovió prueba alguna que le favoreciera.
Ahora bien, revisadas las pruebas, pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento en este fallo, en tal sentido, constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Ahora bien, se intenta la presente demanda, en virtud de que la parte actora alega, que la parte demandada dejo de pagar los cánones de arrendamiento desde el 29 de Diciembre de 2008 hasta el 29 de Febrero de 2010, a razón de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 300,00) por cada mes, así mismo, alega la parte actora, que la demandada, no ha pagado los servicios de electricidad, agua y aseo urbano, pero sin indicar el monto de la deuda por estos conceptos, en la contestación de la demanda, el Defensor Ad-litem, negó rechazo y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho, por lo que se mantiene en la parte actora la carga de la prueba, ahora bien, por cuanto la falta de pago de cánones de arrendamiento es un hecho negativo, y los hechos negativos no son objeto de prueba, toda vez, que lo que se puede demostrar, es el hecho positivo y contrario al hecho negativo, y habiendo demostrado la parte actora, la relación arrendaticia, correspondía a la parte demandada demostrar el pago de los cánones de arrendamiento, cuestión que no hizo, ya que no aporto a los autos, ningún medio de prueba para demostrar este hecho.
Ahora bien el artículo 1592 del Código Civil estable lo siguiente:

“Artículo 1592. El arrendatario tiene dos obligaciones principales………….2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos….” (Negrillas del Tribunal)

En este mismo orden de ideas, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en el presente juicio, establece en su cláusula cinco, lo siguiente:
“….CINCO: El canon de arrendamiento mensual acordado de mutuo acuerdo entre los contratantes, es de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) que “LA ARRENDATARIA” pagara con toda puntualidad en la misma fecha del vencimiento de la mensualidad en curso. La primera mensualidad vence el día veintinueve (29) de Diciembre de 2006 y la pagara ese mismo día: veintinueve (29) de Diciembre de 2006 y así sucesivamente durante los meses siguientes. Los recibos debidamente cancelados no acreditan ni presuponen el pago de mensualidades anteriores….”

Así de las cosas, por cuanto la parte demandada no trajo a los autos, prueba que demuestre el pago de los cánones de arrendamiento demandados, es por lo que el Tribunal considera, que la presente demanda debe prosperar en derecho, y así se decide.
III

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA intentada por BERENICE CASTAÑO LOPEZ contra SILVIA YUSMARY BRIZUELA MIJARES por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble arrendado y constituido por la vivienda tipo apartamento ubicada en la primera planta (arriba de la planta baja) distinguida con el Nº 13-1, y la cual forma parte del inmueble Nº 13, ubicado en la Calle Washington, Parcelamiento Valle Alto, Barrio El Carpintero, Petare, del Estado Miranda, es la primera que se encuentra al terminar de subir las escaleras que nacen en la planta baja y a nivel de calle.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora por indemnización de daños y perjuicios, la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500,00) por concepto de cánones de arrendamiento dejados de pagar desde el 29 de Diciembre de 2008 hasta el 29 de Febrero de 2010, a razón de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 300,00) por cada mes, y los que se sigan venciendo a partir del 29 de Febrero de 2010 (EXCLUSIVE) hasta la fecha en la cual sea acordada la ejecución de la sentencia.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida en este proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, a tenor de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los (7) días del mes de Abril de 2011. Años 200° y 152°
LA JUEZ TITULAR

Abg. LORELIS SANCHEZ
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

MACIEL CARRIZALES
En esta misma fecha, siendo las 3:00 de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

MACIEL CARRIZALES

Exp. N° AP31-V- 2010-001742