TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGESIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

201° y 152°

PARTE ACTORA: ANA HORTENCIA BAZO VILORIA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. V- 3.125.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JORGE BAZO TARGA, PRISCA MALAVE y NELSON FIGALLO, abogados en ejercicio, de este domicilio, e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 15.873 y 21.555 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: BAUDILIO CRESPO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. V- 3.242.077.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: IGOR A. TANACHIAN S, abogado en ejercicio, de este domicilio inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 52.638.

MOTIVO: Desalojo.

EXPEDIENTE: AP31-V-2011-000381.

Por ante el Juzgado Distribuidor de Turno fue presentado libelo de demanda suscrito por la abogada PRISCA MALAVE de FIGALLO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana ANA HORTENSIA BAZO VILORIA, mediante el cual demandan por DESALOJO al ciudadano BAUDILIO CRESPO, y una vez efectuado el respectivo sorteo de Ley, fue asignado a este Juzgado.

Mediante auto de fecha 14 de Febrero de 2011, este Tribunal admitió la demanda de conformidad con lo establecido en los artículos 341 y 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artìculo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 18 de Febrero de 2.011, comparece por ante este Juzgado la apoderada judicial de la parte actora y consigna escrito de reforma de la demanda.

Mediante auto de fecha 22 de Febrero de 2011, este Tribunal admitió la reforma de la demanda de conformidad con lo establecido en los artículos 341 y 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artìculo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 28 de Febrero de 2.011, comparece por ante este Juzgado la apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia deja constancia que cancelo los emolumentos para la practica de la citación, y mediante diligencia de la misma fecha consigna las copias simples para que sea librada la compulsa.

En fecha 01 de marzo de 2.011, este Tribunal deja constancia que se libró compulsa a la parte demandada.

En fecha 04 de marzo de 2.011, comparece por ante la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A), de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el ciudadano MIGUEL VILLA, en su carácter de Alguacil Titular de esa unidad, y deja constancia que practico la citación de la parte demandada y a los fines de ley consigna recibo de citación firmado.

En fecha 10 de marzo de 2.011, comparece por ante este Juzgado el ciudadano BAUDILIO CRESPO, debidamente asistido por el abogado IGOR TANACHIAN, y consigna escrito de contestación de la demanda y reconvención.

Mediante auto de fecha 10 de marzo de 2011, este Tribunal admitió la reconvención propuesta de conformidad con lo establecido en el artìculo 888 del Código de Procedimiento Civil

En fecha 11 de marzo de 2.011, comparece por ante este Juzgado el apoderado Judicial de la parte actora y mediante diligencia solicita copias certificadas del libelo de la demanda y del auto de admisión y de la reforma de la demanda y su admisión.

En fecha 14 de marzo de 2011, comparece por ante este Juzgado el apoderado Judicial de la parte actora y consigno escrito de contestación a la reconvención.

Mediante auto de fecha 21 de marzo de 2011, este Tribunal ordeno expedir las copias certificadas solicitadas de conformidad con lo establecido en el artículo 112 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 28 de marzo de 2.011, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte demandada y consigna escrito de promoción de pruebas.

Mediante auto de fecha 29 de Marzo de 2.011, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 29 de marzo de 2.011, comparece por ante este Juzgado la apoderada judicial de la parte actora y consigna escrito de promoción de pruebas.

Mediante auto de fecha 30 de Marzo este Tribunal ordeno cerrar la primera pieza del expediente por encontrarse en un estado muy voluminoso, ordenando abrir una segunda pieza, la cual se aperturo mediante auto de la misma fecha.

Mediante auto de fecha 30 de marzo de 2.011, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora.

Mediante auto de fecha 30 de Marzo de 2.011, este Tribunal fijo oportunidad para dictar sentencia dentro de los cinco (05) días siguientes a dicho auto conforme a lo establecido en el artìculo 890 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante auto de fecha 04 de Abril de 2.011, al encontrarse vencido el lapso para dictar sentencia a que se contrae el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal por razones preferenciales debidamente reflejadas en el libro diario, difiere la oportunidad para dictarla y pasará hacerlo dentro de los treinta (30) días siguientes al mencionado auto de conformidad con lo establecido en el artículo 251 Ejusdem.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Alego la parte actora en el escrito libelar lo siguiente:

Que consta de contrato de arrendamiento el cual fue otorgado en fecha 06 de noviembre de 1977, por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 24, Tomo 132, que la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA VULCANO C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 02 de Octubre de 1.991, bajo el Nº 43, Tomo 1-A Sgdo, en nombre y representación de su mandante ANA HORTENCIA BAZO VILORIA, dio en arrendamiento al ciudadano BAUDILIO CRESPO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. V-3.242.077, el inmueble constituido por el apartamento signado con el Nº 1, así como los dos puestos de estacionamiento, uno techado y otro sin techar, ubicados en la Avenida Araure de la Urbanización Chacao del Municipio Baruta, Área Metropolitana de Caracas, inmueble que forma parte del Edificio 259, el cual pertenece en su totalidad a su representada, según documento de adquisición protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 03 de septiembre de 1963, bajo el Nº 49, Tomo 10, Protocolo Primero.

Manifiesta que INMOBILIARIA VULCANO C.A., otorgó el contrato en representación de la arrendadora ANA HORTENCIA BAZO VILORIA, de acuerdo a mandato de administración que había suscrito en fecha 14 de Junio de 1993, y que consta de la cláusula tercera de dicho contrato que el mismo fue celebrado a tiempo determinado, por el plazo de un año fijo, contado a partir del 01 de Noviembre de 1977, con vencimiento al 31 de octubre de 1998, estableciéndose sin embargo que podría ser prorrogado por un tiempo igual al establecido, si las partes de común acuerdo así decidían, notificando con por lo menos sesenta (60) días de anticipación por escrito y con acuse de recibo antes de finalizar el término fijo, su voluntad de prorrogarlo, y una vez llegado el vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento en fecha 31 de octubre de 1998, las partes no cumplieron con la referida notificación a los fines de proceder a la prorroga de la relación arrendaticia, ni tampoco otorgaron un nuevo contrato a tiempo determinado, no obstante ello el arrendatario permaneció en el inmueble cumpliendo con sus obligaciones como arrendatario y el pago de los cánones mensuales de arrendamiento y le fueron recibidos por la respectiva administradora del inmueble, razón por la cual la relación arrendaticia en cuanto al plazo es a tiempo indeterminado de acuerdo a lo previsto en el articulo 1614 del Código Civil.

Que la administración del inmueble inicialmente llevada por la INMOBILIARIA VULCANO C.A., a nombre de la arrendadora ANA HORTENSIA BAZO VILORIA, continuo siendo gestionada por INMOBILIARIA ROTSEN C.A., de acuerdo a mandato de administración en fecha 01 de julio de 2.008, y para el mes de diciembre de 2.009, el canon de arrendamiento mensual era la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 3.900,00), siendo el caso que el arrendatario BAUDILIO CRESPO, dejo de pagar las mensualidades de canon de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.010, razón por la cual en nombre y representación de su mandante ocurre a los fines de proponer formalmente la presente demanda de desalojo.

Que conforme a los hechos narrados en el libelo y los fundamentos de derecho, legitima a su representada para ejercer la presente acción de desalojo por falta de pago, la cual formalmente propone en nombre de su mandante ANA HORTENCIA BAZO VILORIA, con el carácter de arrendadora del inmueble ampliamente identificado en autos, en contra del ciudadano BAUDILIO CRESPO, en su carácter de arrendatario para que convenga o sea condenado por el Tribunal a:

PRIMERO: Proceder al desalojo del inmueble constituido por el apartamento signado con el Nº 1, así como los dos puestos de estacionamiento, uno techado y otro sin techar, que forman parte del Edificio 259, ubicado en la Avenida Araure de la Urbanización Chuao del Municipio Baruta, Área Metropolitana de Caracas, y por lo cual deberá entregar a la parte actora tanto el señalado apartamento, como los dos puestos de estacionamiento que le fueron arrendados, libre de personas y bienes, acción que fue fundada en el literal A, del artìculo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

SEGUNDO: En pagar las costas y costos del presente proceso.

La representación judicial de la parte actora fundamenta sus alegatos de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo establecido en los artículos 1.592 y 1.614, del Código Civil, asimismo estima la presente acción en la cantidad de VEINTISIETE MIL TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 27.300,00), lo que equivale a CUATROCIENTAS VEINTE UNIDADES TRIBUTARIAS (420 U.T).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad legal para ello la parte actora dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

PRIMERO.

Niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho en todas y cada una de sus partes, la demanda de desalojo que mantiene, presuntamente en su contra la ciudadana ANA BAZO, además niega que deba dinero alguno a la referida ciudadana, niega que el canon legal vigente en la relación arrendaticia sea de TRES MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.900,00),

SEGUNDO.
DE LOS HECHOS ADMITIDOS.

a) Que es cierto que la relación arrendaticia actualmente es a tiempo indeterminado.

B) Que es cierto que primeramente INMOBILIARIA VULCANO C.A., y actualmente INMOBILIARIA ROTSEN C.A., fueron y son los representantes de la demandante de cara a la relación arrendaticia y responsable de emitir facturas y cobrarlas.

TERCERO
DE LOS HECHOS.

Que la ciudadana ANA BAZO, a través de sus administradoras ha violado lo establecido en el decreto de congelación de alquileres número 2304, de fecha 05 de febrero del 2.003, la cual se ha venido prorrogando cada seis meses hasta la fecha, en diferentes gacetas oficiales, las cuales no señalara ateniéndose al principio iura novit curia, máxime cuando el artìculo 7 de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios, prohíbe la renuncia de los derechos del arrendatario, que en su caso consistía en que no podía sufrir ningún incremento en la relación arrendaticia, y para el mes y año de la congelación de alquileres, el canon era de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00), según se evidencia de varias facturas que se encuentran en el expediente signado con el Nro. AP3-V-2010-4560, en el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las cuales invoca y traerá en la oportunidad correspondiente, y que dicho canon se mantuvo así desde enero de 2.005, hasta diciembre de 2.006, subiendo ilegalmente la renta a la suma de UN MILLON CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.440.000,00), hoy MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 440, oo), según se evidencia de facturas que se encuentran en el expediente que cursa por ante el referido Juzgado Sexto de Municipio.

CUARTO.
DE LA CALIFICACION DE LA RELACION ARRENDATICIA.

Solicita que previo al punto siguiente a tratar y a pesar que no es un hecho controvertido por ambas partes, que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, y proceda el Tribunal a calificar la relación arrendaticia como a tiempo indeterminado, toda vez, que ocurrió la tacita reconducciòn del contrato de arrendamiento.

QUINTO
DE LA NULIDAD DE LOS AUMENTOS DE CANON DE ARRENDAMIENTO POSTERIORES AL DECRETO DE CONGELACION DE ALQUILERES Y DECLARATIVA DEL CANON LEGAL EN LA PRESENTE RELACION ARRENDATICIA.

Solicita que previo a las defensas de fondo y demás argumentos explanados en el escrito de contestación proceda a calificar ò declarar como canon legal vigente la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 1,200,oo), a tenor de lo establecido tanto en el artìculo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que trata de la irrenunciabilidad de los derechos del arrendamiento como el decreto de congelación de alquileres mencionado ut supra y en consecuencia sean declarados nulos de toda nulidad todos aquellos cánones de arrendamiento distintos al de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 1.200,oo), que no podía haberse incrementado.

SEXTO
COMPENSACION.

Que establece el artìculo 1331 del Código Civil, que cuando dos personas son recíprocamente deudoras, se verifica entre ellas una compensación que extingue las dos deudas, del modo y en los casos siguientes:

Que el artìculo 1332, se tipifica perfectamente en su caso, por cuanto si bien es cierto, que se tuvo que negar a seguir pagando los cánones ilegales que estaba cobrando la demandante, correspondientes a los meses indicados por ella, también es cierto que ella le debe en concepto de sobre alquileres las cantidades que se señalan en el escrito de marras y solicita que las mismas sean compensadas contra los sobre alquileres que ella debe y hasta la total y definitiva terminación del juicio, inclusive los cánones mensuales correspondientes a los meses que se vayan generando de acuerdo a lo establecido en el articulo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

SEPTIMO
MEDIOS DE PRUEBA.

Que la falta de pago de una obligación, es una acción que para el demandante se constituye en una prueba negativa y tan solo debe invocarla y probar la existencia de la obligación, en tanto que para el demandado le toca probar la liberación de la obligación, que a saber sostiene la demandante que su representado no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio de 2.010, hasta diciembre de 2.010, ambos inclusive, y al respecto debe manifestar que al percatarse del abuso que estaba cometiendo la demandante a través de sus administradoras, no le quedo otro recurso que el de no permitir la perpetuidad del mismo e intentar por la vía conciliatoria compensar los cánones de arrendamiento pagados por concepto sobre alquileres contra el verdadero canon legal que no es otro que la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 1.200,oo) y en consecuencia procede a indicar los efectos liberatorios de la obligación a través de compensación, así como también la deuda que por concepto de sobre alquileres mantiene la accionante para con su persona.

Que consta en el expediente que lleva el Juzgado Sexto de Municipio del Area Metropolitana de Caracas, signado con el Nro. AP31-V-2.010-004560, del cual anexa copia de la compulsa y del auto de admisión, que allí se encuentran todos los recibos que evidencian el cobro de sobre alquileres que ha estado haciendo la demandante de la siguiente manera: Para el año 2.005, pago DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 240, oo) por mes desde enero a diciembre de 2.005, lo que arroja un total de sobre alquileres de DOS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 2.880,00); para el año 2.006, pago DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 240, oo) por mes desde enero a diciembre de 2.006, lo que arroja un total de sobre alquileres de DOS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 2.880,00); para el año 2.007, pago QUINIENTOS VEINTIOCHO BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 528, oo) por mes desde enero a octubre de 2.007, y por los meses de noviembre y diciembre de 2.007, pago por mes OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f 800,oo), lo que arroja un total de sobre alquileres de SEIS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 6.880,00); para el año 2.008, pago OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 800, oo) por mes desde enero a mayo de 2.008, y de junio a diciembre de 2.008, pago por mes MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f 1.800,oo), lo que arroja un total de sobre alquileres de DIECISEIS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 16.600,00);para el año 2.009, pago MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 800, oo) por mes desde enero a abril de 2.008, y de mayo a diciembre DOS MIL SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f 2.700,oo), lo que arroja un total de sobre alquileres de VEINTIOCHO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 28.800,00); lo que arroja un total de sobre alquileres la suma de CINCUENTA Y OCHO MIL CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 58.040,oo), y dichas facturas se encuentran en el expediente y Juzgado antes indicados.

OCTAVO
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA.

Manifiesta que en virtud de que la demandante le debe la suma de CINCUENTA Y OCHO MIL CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 58.040, oo), por concepto de sobre alquileres, y han transcurrido los meses de junio de 2.010 a marzo de 2.011, sin que haya podido llegar a un arreglo compensatorio con la demandante, solicita que se compensen esos diez meses de a UN MIL DOSCIENTOS (Bs.f. 1.200, oo) cada uno contra el monto que adeuda la demandante contra su persona.

OCTAVO
DE LOS FUNDAMENTOS DE DERECHO.

Fundamenta sus alegatos de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 254, 434 y 883 del Código de Procedimiento Civil, los artículos 1.178, 1.179, 1.180, 1.283, 1.286, 1.331 y 1.332 del Código Civil, en concordancia con los artículos 7 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

NOVENO
DE LA CUANTIA.

Que en virtud de que se trata de su hogar y el de su familia y significa su modus vivendi, estima la presente contestación y cuantía del asunto en la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 100, oo), lo que equivale a MIL TRESCIENTAS QUINCE CON SETENTA Y OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (1.315,78 U.T).

DECIMO
DEL PETITORIO.

Que por lo anteriormente expuesto, solicita al Tribunal en nombre de su representado, que declare la nulidad por ilegalidad del incremento de los cánones de arrendamiento en contravención del decreto de congelación de alquileres número 2304, de fecha 05 de febrero de 2.003, publicado en Gaceta Oficial el 6 de febrero de 2.003, y el articulo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicita también se condene a la demandante a compensar sobre los alquileres cobrados indebidamente y en consecuencia sea declarada, SIN LUGAR, la presente acción.

DECIMO PRIMERO
DE LA RECONVENCIÒN.

Que en virtud de que para la fecha del decreto de congelación de alquileres el canon mensual era UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 1, 200, oo), cayendo en su buena fe y sin saber que se amparaba en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el decreto de congelación de alquileres publicado en fecha 6 de febrero de 2.003, y sus prorrogas, pago en calidad de sobre alquileres los siguientes montos:

Para el año 2.005, pago DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 240, oo) por mes desde enero a diciembre de 2.005, lo que arroja un total de sobre alquileres de DOS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 2.880,00); para el año 2.006, pago DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 240, oo) por mes desde enero a diciembre de 2.006, lo que arroja un total de sobre alquileres de DOS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 2.880,00); para el año 2.007, pago QUINIENTOS VEINTIOCHO BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 528, oo) por mes desde enero a octubre de 2.007, y por los meses de noviembre y diciembre de 2.007, pago por mes OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f 800,oo), lo que arroja un total de sobre alquileres de SEIS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 6.880,00); para el año 2.008, pago OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 800, oo) por mes desde enero a mayo de 2.008, y de junio a diciembre de 2.008, pago por mes MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f 1.800,oo), lo que arroja un total de sobre alquileres de DIECISEIS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 16.600,00);para el año 2.009, pago MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 1. 800, oo) por mes desde enero a abril de 2.008, y de mayo a diciembre de 2.010 pago DOS MIL SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f 2.700,oo), lo que arroja un total de sobre alquileres de VEINTIOCHO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 28.800,00); lo que arroja un total de sobre alquileres la suma de CINCUENTA Y OCHO MIL CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 58.040,oo), y dichas facturas se encuentran en el expediente y Juzgado antes indicados, y hace valer la excepción que establece el artìculo 434 del Código de Procedimiento Civil, en el entendido que esta indicando el lugar donde se encuentran los documentos fundamentales de su pretensión.
DUODECIMA
DE LA DOCTRINA.

Que si bien la repetición establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo señala la misma para el hipotético caso, de una regulación de alquileres definitivamente firme, no es menos cierto que el decreto de congelación de alquileres mencionado ut supra, es un derecho positivo y por ende, todo aumento de canon que vaya contra esa disposición legal es nulo de toda nulidad, máxime cuando el derecho sustantivo que se encuentra invocando para la presente acción de repetición se encuentra establecida en los artículos 1.178 y siguientes del Código Civil, pudiendo ò establecerse la analogía con los artículos 58 y siguientes de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios.

DECIMA TERCERA
DEL PETITORIO.

Que comprobada fehacientemente, no solo la liberación de pago, sino que ha habido un pago de sobre alquileres, reconviene como en efecto lo hace a la ciudadana ANA HORTENCIA BAZO VILORIA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titulare de la cedula de identidad Nro. V- 3.125, para que convenga o en su defecto sea condenada al reintegro de los sobre alquileres de los meses reindicados anteriormente que suman la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.f. CINCUENTA Y OCHO MIL CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 58.040,oo), y sea compensado y declarado su estado de solvencia sobre los cánones vencidos y por vencerse de acuerdo al artìculo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.178, 1.179 y 1.189 del Código Civil.

Estima la presente reconvención en la suma de CIEN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 100.000, oo), vale decir MIL TRESCIENTAS QUINCE CON SETENTA Y OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (1,315.78 U.T).

CONTESTACION DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA.

En la oportunidad legal para ello la representación legal de la parte actora reconvenida dio contestación a la reconvención en los siguientes términos:

Niega y rechaza en toda y cada una de sus partes los hechos en los cuales ha fundamentado el demandado BAUDILIO CRESPO, la reconvención en contra de su representada, por cuanto:

PRIMERO: Niega, rechaza y contradice que su representada hubiere recibido las cantidades alegadas por el reconveniente por concepto de sobre alquileres, y respetuosamente señala que el demandado no acompaño a su escrito de reconvención los correspondientes instrumentos probatorios o recibos de pago de mensualidades de cánones de arrendamiento que determinen que su representada ANA HORTENCIA BAZO VILORIA, recibió pago alguno del demandado, por ser sus instrumentos fundamentales, según lo dispuesto en el ordinal 6º artìculo 340 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO: A tenor del artìculo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos (02) años, y en consecuencia, opone la PRESCRIPCION, a la pretensión del demandado según su escrito de reconvención, y por la cual reclama el reintegro de supuestos sobre alquileres pagados por él, entre los meses comprendidos de enero de 2.005 a marzo de 2.009, ambos inclusive, por cuanto tal reclamación formalmente ha sido propuesta por el demandado, según la reconvención admitida en fecha 11 de marzo de 2.011, por los sobre alquileres supuestamente pagados por el demandado con anticipación al 11 de marzo de 2.009, se encuentran prescritos, por lo que así respetuosamente solicita sean declarados por el Tribunal.

TERCERO: Que de acuerdo al ordinal 11 del artìculo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los términos en que fue propuesta la reconvención, deberá ser declarada inadmisible a tenor del artìculo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual especifica que a los fines de oponer la compensación a las obligaciones demandadas y considerarse el demandado como solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, debe existir una sentencia definitivamente firme que ordene el reintegro de los sobre alquileres, la cual previamente hubiere determinado el monto al cual alcanzaría dicho reintegro, siempre y cuando el monto a reintegrar sea igual o superior a lo que corresponda pagar por el obligado.

CUARTO: La presente mutua petición deberá ser declarada sin lugar, por cuanto el reconviniente admite en su escrito de contestación de la demanda y reconvención, que se encuentra en estado de insolvencia sin justificación legal o judicial, en contravención con el ordinal 2º del artìculo 1592, del Código Civil, así como del literal A, del artìculo 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y sin que medie sentencia judicial definitivamente firme que ordene y establezca el monto del reintegro de sobre alquileres, y declare que opera la compensación conforme al artìculo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en efecto el demandado reconveniente BAUDILIO CRESPO, se encuentra en estado de insolvencia, no solo en cuanto a su obligación de pagar los cánones de arrendamiento a que se refiere la demanda y correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.010, sino igualmente adeuda las precedentes mensualidades de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2.010, así como los cánones de arrendamiento vencidos y correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2.011, estado de insolvencia del demandado que opone a su pretensión.

Que mal puede invocar el demandado el beneficio de la compensación de obligaciones, ya que de conformidad al artìculo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se establece que como requisito sine qua non para ello, que además de haber sido establecido el monto y la obligación de reintegrar los sobre alquileres por sentencia definitivamente firme, que el monto de la obligación a reintegrar por sobre alquileres sea superior o igual al adeudado por el demandado por concepto de alquiler, siendo que conforme a la prescripción de la acción de reintegro alegada en el particular segundo, en el supuesto de procedencia de la reconvención, solo seria pertinente reclamar el supuesto pago de sobre alquileres correspondientes de marzo de 2.009 a diciembre de 2.009, lo cual asciende según lo detallado por el demandado, a la cantidad de VEINTISIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 27.000,00), siendo que el monto de los alquileres adeudados por el demandado conforme a lo especificado en el libelo de la demanda supera tal monto, y aun más si se tiene en cuenta que se encuentra en estado de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los mese de enero a diciembre de 2.010, así como los correspondientes a enero, febrero y marzo de 2.011.

QUINTO: Niega, rechaza y contradice, que el monto del canon de arrendamiento mensual que corresponda pagar al demandado BAUDILIO CRESPO, sea la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 1.200,00), supuestamente monto vigente para el 06 de febrero de 2.005, fecha de publicación de la Gaceta Oficial del Decreto de Congelación de Alquileres, por cuanto todo aumento en dicho canon de arrendamiento mensual es legal y corresponde a lo previsto al artìculo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que permite que el monto del canon de arrendamiento mensual de un inmueble sea ajustado en forma anual de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor y por lo cual debe ser declarado por el Tribunal, que el canon de arrendamiento mensual corresponde a la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 3.900,00)

SEXTO: Respetuosamente solicita al Tribunal de acuerdo al artìculo 51 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de evitar sentencias contradictorias, respetuosamente solicito al Tribunal que proceda a la acumulación de la presente causa, la acción que cursa por ante el Juzgado Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, a quien solicita se le oficie lo pertinente, requiriendo que informe sobre el estado de la causa, y si se ha efectuado la citación de todos los demandados en el expediente Nº AP31-V-2.010-004560, contentivo de la acción por REINTEGRO ARRENDATICIO intentada por BAUDILIO CRESPO FUENTES en contra de INMOBILIARIA VULCANO C.A., INMOBILIARIA ROTSEN C.A., y ANA BAZO VILORIA.

DE LAS PRUEBAS.

En la oportunidad legal para ello, ambas partes hicieron uso de ese derecho que les confiere la Ley, de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.

Original de documento poder otorgado por la ciudadana ANA HORTECIA BAZO VILORIA, a los ciudadanos JORGE BAZO TARGA, PRISCA MALAVE y NELSON FIGALLO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.873, 21.555 y 823 respectivamente, otorgado para ejercer la representación legal de la parte actora en el presente juicio, el cual corre inserto en autos a la primera pieza del expediente a los folios, veintiséis (26) al veintiocho (28) ambos inclusive, debidamente autenticado por ante Notaria Pública Octava del Municipio Metropolitano de Caracas, en fecha 18 de Enero de 2011, anotado bajo el Nro. 16, Tomo 13, de los libros de autenticaciones que lleva dicha notaría. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es la Notario Público de la notaria antes descrita, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que demuestra la facultad que tienen los mencionados abogados, para ejercer la representación legal de la parte actora en el presente juicio. Y ASI DECLARA.

Copia certificada del Contrato de Arrendamiento, del inmueble objeto de la presente litis, suscrito entre INMOBILIARIA VULCANO C.A representada por su Presidente ciudadano LUIS ALFREDO BRUZUAL, (El Arrendador) y el ciudadano BAUDILIO CRESPO, (El Arrendatario), en fecha 06 de Noviembre de 1.997; el cual corre inserto en autos a los folios veintinueve (29) al treinta y tres (33) ambos inclusive, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 06 de Noviembre de 1.997, anotado bajo el Nro. 24, Tomo 132, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente facultado para dar fe pública como lo es el Notario Público Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, y no siendo tachado por el adversario hace plena fe, entre las partes de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio., ya que el mencionado instrumento, es el documento fundamental de la presente acción y de él se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas Y ASI SE DECLARA.

Copia fotostática de Mandato de Administración, de fecha 14 de Junio de 1.993, suscrito entre INMOBILIARIA VULCANO C.A., representada por su Presidente ciudadano LUIS ALFREDO BRUZUAL, y la ciudadana ANA HORTENCIA BAZO VILORIA, el cual corre inserto en autos a la primera pieza del expediente a los folios ciento treinta y siete (137) al ciento treinta y ocho (138) ambos inclusive, del mismo se desprende que la referida ciudadana es la propietaria del inmueble objeto de la presente litis, y asimismo otorgo contrato de administración a la referida inmobiliaria para que en su nombre se encargara de la administración del inmueble, con facultada para darlo en arrendamiento; por cuanto dicho instrumento no fue impugnado, ni desconocido por el adversario se tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le otorga todo el valor probatorio Y ASI SE DECLARA.

Copia fotostática de Mandato de Administración, de fecha 01 de julio de 2.008, suscrito entre INMOBILIARIA VULCANO C.A., representada por su Presidente ciudadano LUIS ALFREDO BRUZUAL, y la ciudadana ANA HORTENCIA BAZO VILORIA, el cual corre inserto en autos a la primera pieza del expediente a los folios ciento treinta y nueve (139) al ciento cuarenta (140) ambos inclusive, del mismo se desprende que la referida ciudadana es la propietaria del inmueble objeto de la presente litis, y asimismo otorgo contrato de administración a la referida inmobiliaria para que en su nombre se encargara de la administración del inmueble, facultada para darlo en arrendamiento; por cuanto dicho instrumento no fue impugnado, ni desconocido por el adversario se tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le otorga todo el valor probatorio Y ASI SE DECLARA.

Original de carta misiva de fecha 22/07/2.008, efectuada por INMOBILIARIA VULCANO C.A., dirigida al arrendatario ciudadano BAUDILIO CRESPO, la cual corre inserta en autos a la segunda pieza del expediente al folio seis (06), mediante la cual le ratifico al arrendatario la conversación telefónica del día 21-04-2.008, donde le comunico sobre el ajuste al canon de arrendamiento como arrendatario del apartamento Nº 5, Edificio 259, donde acordaron que a partir del 01 de mayo de 2.008, empezarían a cobrarle un canon de TRES MIL NOVECIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 3.900.000,oo), mensuales. Este Tribunal al respecto señala que los instrumentos privados, se refieren a todos los actos o escritos que emanan de las partes y para que puedan probar los actos o contratos que dispone la ley, la condición para su existencia es que éste firmado por la persona quién se opone. En este caso la carta misiva de autos, emanan sólo de la parte actora, es por lo que dicho instrumento no vale por sí mismo, mientras no es reconocido por la parte a quien se opone o tenido legalmente por reconocido, tal como lo señala el artículo 1363 del Código Civil. En consecuencia, este Tribunal no les otorga ningún valor probatorio a las mencionadas cartas. Y ASI SE DECLARA.

Copia fotostática de documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, el cual corre inserto en autos a la segunda pieza del expediente a los folios siete (07) al diez (10) ambos inclusive; por cuanto dicho instrumento no fue desconocido, ni impugnado, por el adversario se tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto del mencionado instrumento se evidencia la condición de propietaria de la parte actora del inmueble objeto de este litigio; esta Juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

Copias certificadas del expediente Nº-AP31-V-2.010-004560, proveniente del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivas del juicio que por REINTEGRO ARRENDATICIO sigue el ciudadano BAUDILIO CRESPO contra INMOBILIARIA VULCANO C.A y OTROS, las cuales corren insertas en autos a la primera pieza del expediente a los folios ciento noventa y ocho (198) al trescientos ochenta y tres (383) ambos inclusive; este Tribunal observa, que por cuanto las mismas no fueron desconocidas ni impugnadas por el adversario, se tienen como fidedignas, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y dado que de las mismas se desprende que corre por ante ese juzgado juicio que guarda relación con la presente causa, se le otorga todo el valor probatorio Y ASI SE DECLARA.

Copias fotostáticas de recibos de pago por concepto de cánones de arrendamiento del inmueble objeto de la presente litis correspondientes a los meses de julio 2.003, hasta abril de 2.004, los cuales corren insertos en autos a los folios doscientos veintiuno (221) al doscientos cuarenta y uno (241) ambos inclusive; este Tribunal observa que por cuanto los referidos meses nada tienen que ver con lo controvertido en la presente litis, no les otorga ningún valor probatorio. Y ASI SE DECIDE.

Copias fotostáticas de recibos de pago por concepto de cánones de arrendamiento del inmueble objeto de la presente litis correspondientes a los meses de enero de 2.005, hasta diciembre de 2.009, los cuales corren insertos en autos a los folios doscientos cuarenta y dos (242) al trescientos treinta y cuatro (334) ambos inclusive; este Tribunal observa que por cuanto la parte actora no impugno ni desconoció dichos recibos, y de los mismos se desprende el aumento en el canon de arrendamiento incrementado en esos años; este Tribunal actuando de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Y ASI SE DECIDE.

Original de Resolución Nº 0644, de fecha 23 de Febrero de 1989, emanada del Ministerio de Fomento Dirección de Inquilinato Departamento de Regulación, la cual corre inserta en autos a la primera pieza del expediente a los folios trescientos ochenta y cuatro (384) al trescientos ochenta y seis (386) ambos inclusive, de la misma se evidencia el monto del canon de arrendamiento fijado por dicho organismo al apartamento objeto del presente juicio en la cantidad de DIEZ MIL CUARENTA Y OCHO BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 10.048,80); para el maletero la cantidad de TREINTA Y TRES BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 33,80); para el tendedero la cantidad de CUARENTA Y DOS BOLIVARES CON VENINTICINCO CENTIMOS (Bs. 42,25); y para el estacionamiento la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLIVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs. 299,90); por cuanto la misma no fue tachada de falsa por el adversario, se tiene como fidedigna, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia este Tribunal le otorga valor probatorio Y ASI SE DECLARA.

Copia certificada de sentencia emanada del Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 14 de noviembre de 1990, la cual corre inserta en autos a la primera pieza del expediente a los folios trescientos ochenta y nueve (389) al trescientos noventa y ocho (398) ambos inclusive, de la misma se evidencia que dicho Tribunal declaro la nulidad de la Resolución Nº 0644, de fecha 23-02-1989, emanada de la Dirección de Inquilinato en la cual se fijo el canon máximo de arrendamiento al inmueble objeto del presente juicio, asimismo fijo a dicho inmueble un nuevo canon de arrendamiento máximo mensual en la cantidad de VEINTIDOS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLIVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs. 22.843.90); por cuanto la misma no fue desconocida ni impugnada por el adversario, se tiene como fidedigna, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia este Tribunal le otorga valor probatorio Y ASI SE DECLARA.

PUNTO PREVIO DE LA RECONVENCIÒN.
En el escrito de contestación de la demanda la parte demandada reconviene a la parte actora ciudadana ANA HORTENCIA BAZO VILORIA, por la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 58.040,00), alegando que para la fecha del decreto de Congelación de Alquileres, el canon mensual de arrendamiento era la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f 1.200,oo), y por la buena fe y sin saber que se amparaba en el artìculo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el decreto de Congelación de Alquileres, publicado en fecha 06-02-2.003, y sus prorrogas, pago sobre alquileres desde el mes de enero de 2.005 hasta diciembre de 2.009, que el mencionado decreto es nulo de toda nulidad, máxime cuando el derecho sustantivo que se encuentra invocando para la presente acción de repetición se encuentra establecido en el artìculo 1.178 del Código Civil, motivo por el cual reconviene a la actora para que sea condenada al reintegro de sobre alquileres de los meses antes indicados y sea compensado y declarado su estado de insolvencia sobre los cánones vencidos y por vencerse de acuerdo al articulo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Asimismo la parte la actora reconvenida en la contestación a la reconvención niega y rechaza los hechos en que el demandado fundamento la reconvención propuesta, que a tenor del articulo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos (02) años y en consecuencia opone la misma a la pretensión del demandado, por la cual reclama el reintegro de los supuestos sobre alquileres pagados desde enero de 2.005 hasta diciembre de 2.009, en virtud de que tal reclamación ha sido propuesta por el demandado según la reconvención admitida en fecha 11-03-2.011, por lo que los supuestos sobre alquileres pagados con anticipación del 11-03-2.009, se encuentran prescritos, y así pide sea declarado, que a tenor del artìculo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de oponer la compensación a las obligaciones demandadas y considerarse al demandado solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, debe existir una sentencia definitivamente firme que ordene el reintegro de los sobre alquileres, siempre y cuando el monto a reintegrar sea igual o superior a lo que corresponda pagar por el obligado por concepto de alquiler, y conforme a la prescripción alegada solo seria pertinente reclamar el supuesto pago de sobre alquileres de marzo de 2.009 a diciembre de 2.009, y por los anteriores motivos pide sea declarada sin lugar la reconvención propuesta.
Quien aquí decide antes de pasar a pronunciarse con respecto a la reconvención propuesta considera necesario citar lo establecido en el artìculo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual textualmente reza:
ARTICULO 62: La prescripción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos (02) años.

Siendo así, visto que la prescripción es el modo de libertarse de una obligación por el transcurso del tiempo y en este caso, se pretende el reintegro de una suma de dinero que la parte demandada alegó haber pagado en exceso como sobre alquiler desde enero de 2.005 hasta Diciembre de 2009, siendo que la admisión de la demanda ocurrió el 22 de febrero de 2011, evidentemente, los sobre alquileres alegados desde enero de 2.005, hasta enero de 2009, prescribieron, por cuanto transcurrieron más de dos (02) años, para ejercer el cobro de los mismos, tal como se establece en el artìculo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por tanto sobre ellas no procede tutela jurídica. ASI SE ESTABLECE.

Ahora bien este Tribunal a los fines de pronunciase sobre la procedencia o no del pago de sobre alquileres de los meses que no se encuentran prescriptos es decir de febrero a diciembre de 2.009, pasa a realizar el siguiente análisis:

MES ULTIMO CANON ACORDADO POR LAS PARTES CANON CONSIGNADO POR EL DEMANADO
FEBRERO 2009 Bs. f. 1.200,oo Bs.f 3.000,00
MARZO 2009 Bs. f. 1.200,oo Bs.f 3.000,00
ABRIL 2009 Bs. f. 1.200,oo Bs.f 3.000,00
MAYO 2009 Bs. f. 1.200,oo Bs.f 3.900,00
JUNIO 2009 Bs. f. 1.200,oo Bs.f 3.900,00
JULIO 2009 Bs. f. 1.200,oo Bs.f 3.900,00
AGOSTO 2009 Bs. f. 1.200,oo Bs.f 3.900,00
SEPTIEMBRE 2009 Bs. f. 1.200,oo Bs.f 3.900,00
OCTUBRE 2009 Bs. f. 1.200,oo Bs.f 3.900,00
NOVIEMBRE 2009 Bs. f. 1.200,oo Bs.f 3.900,00
DICIEMBRE 2009 Bs. f. 1.200,oo Bs.f 3.900,00

Del análisis efectuado a los pagos arriba identificados, hechos por el demandado por concepto de cánones de arrendamiento de los meses que no se encuentran prescritos, y de una revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente este Tribunal observa, que corren insertos en autos a la primera pieza del expediente a los folios doscientos veintiuno (221) al doscientos cuarenta y uno (241) ambos inclusive, recibos de pago de los cuales se evidencia el último canon de arrendamiento fijado y cancelado por el demandado en la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.f 1.200, oo), antes del decreto de congelación de cánones de arrendamiento, asimismo se desprende de autos a los folios doscientos cuarenta y dos (242) al trescientos treinta y cuatro (334) ambos inclusive, recibos de los pagos realizados por el demandado después de la fecha del mencionado decreto, pudiendo observar que para los meses de febrero, marzo y abril de 2.009, pago TRES MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 3.000,oo) como canon de arrendamiento, cancelando MIL OCHOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 1.800,oo), de más por mes sobre el último canon fijado, y para los meses de mayo a diciembre de 2.009, pago TRES MIL NOVECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 3.900,oo), cancelando DOS MIL SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 2.700,oo), de más por mes sobre el último canon fijado, cancelando en total por concepto de sobre alquileres la cantidad de VEINTISIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 27.000,oo), siendo evidente para quien aquí decide, que el demandado efectuó pagos superiores al ultimo canon fijado antes del decreto de congelación de alquileres, procediendo en este caso el reintegro del pago de sobre alquileres efectuado en los meses que no se encuentran prescritos es decir de febrero a diciembre de 2.009, en virtud de que desde el año 2.003, existe una congelación de alquileres, según decreto Nº 2304, de fecha 05-02-2.003, publicado en Gaceta Oficial en fecha 06-02-2.003, el cual se ha prorrogado cada seis meses, siendo la última prorroga la publicada en Gaceta Oficial Nº 39.047, en fecha 21-04-2.010, y siendo que dichas disposiciones son de orden público no pueden ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares, de ningún órgano del Estado, ni por los propios Órganos Jurisdiccionales, en consecuencia se declara CON LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada. Y ASI SE DECIDE.
DE LA DECISIÓN SOBRE EL FONDO DE LA CONTROVERSIA.
Quedaron trabados los límites de la presente litis, por cuanto alegó
la representación judicial de la parte actora en el escrito libelar que, en fecha 06-11-1977, INMOBILIARIA VULCANO C.A., en nombre y representación de su mandante ANA HORTENCIA BAZO VILORIA, dio en arrendamiento al ciudadano BAUDILIO CRESPO, el inmueble ampliamente identificado en autos, y dicha inmobiliaria otorgo el contrato de acuerdo a mandato de administración suscrito con su representada, administración que continuo siendo gestionada por INMOBILIARIA ROTSEN C.A., que consta de la cláusula tercera del referido contrato que el mismo fue celebrado a tiempo determinado, por el plazo de un año fijo, contado a partir del 01-11-1977, con vencimiento al 31-10-1998, pudiendo ser prorrogado por igual tiempo si las partes de común acuerdo así decidían, que para el mes de diciembre de 2.009, el canon de arrendamiento era la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 3.900,00), siendo el caso que el arrendatario dejo de pagar las mensualidades de canon de arrendamiento correspondientes a los meses de junio a diciembre del año 2.010, razón por la cual en nombre y representación de su mandante demanda por desalojo al ciudadano BAUDILIO CRESPO.

Por su parte el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda, niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho, la demanda de desalojo interpuesta en su contra, además niega que deba dinero alguno a la arrendadora y niega que el canon legal vigente sea de TRES MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.900,00), que la ciudadana ANA BAZO, a través de sus administradoras ha violado lo establecido en el decreto de congelación de alquileres, ya que no podía sufrir ningún incremento el canon de arrendamiento y para el mes y año de la congelación de alquileres, el canon era de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00), el cual se mantuvo así desde enero de 2.005, hasta diciembre de 2.006, incrementando posteriormente de manera ilegal la renta, que en virtud de que la demandante le debe la suma de CINCUENTA Y OCHO MIL CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 58.040, oo), por concepto de sobre alquileres, y han transcurrido los meses de junio de 2.010 a marzo de 2.011, sin que haya podido llegar a un arreglo compensatorio con la demandante, solicita que se compensen esos diez meses de a UN MIL DOSCIENTOS (Bs.f. 1.200, oo) cada uno contra el monto que adeuda la demandante contra su persona.

Este Tribunal antes de pasar a decidir el presente fallo trae como colorario lo establecido por JOSE LUIS VARELA, en su libro Análisis a la Nueva ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en sus páginas 206 y 207, en las cuales reza lo siguiente:

ARTÍCULO 63: “… Los reintegros previstos en este Titulo son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe del tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres.

El articulo 29 de la Ley de Regulación de Alquileres, Parágrafo Único, derogada, contemplaba que en caso de proceder el reintegro de la diferencia entre lo fijado por el Organismo regulador y lo realmente percibido por el arrendador o subarrendador, dicha diferencia era compensable con los alquileres que el arrendatario o subarrendatario debía satisfacer, y se consideraba al inquilino en estado de solvencia cuando el importe de tal reintegro era igual o superior por concepto de alquileres. La regulación del artìculo 63 (D.L.A.I), mantiene iguales principios.

Aun cuando la compensación (Art. 1.331 C.C), opera de pleno derecho (Art. 1.332 C.C), desde el mismo momento de la existencia simultanea de las dos deudas, es decir, desde el mismo momento en que haya un cobro de sobre alquileres y la falta de pago del arrendatario; no opera así la declaratoria de solvencia del inquilino en virtud de la compensación, la cual requiere de la existencia de sentencia definitivamente firme. Lo cual implica un proceso en el cual podrá el arrendatario a su fiador (Art. 1.336 C.C), ante una eventual demanda basada en la falta de pago de cánones de arrendamiento, oponer como defensa la compensación con las cantidades de dinero que a su vez le adeuda su arrendador por el cobro excesivo de alquileres.

Debe tomarse en cuenta que, cuando el pago es por la vía de compensación (Art. 1.303 C.C), esta opera primero respecto de los intereses moratorios pactados para el caso de la mora en el pago de la pensión de arrendamiento (Art. 27 D.L.A.I), igual derecho a oponer compensación asiste al fiador del arrendatario (Art. 1.336 C.C)…” (Subrayado y negrillas del tribunal)

Quien aquí juzga de una revisión exhaustiva realizada a las actas que conforman el presente expediente y a las pruebas aportadas por las partes las cuales fueron debidamente valoradas en su oportunidad otorgándoseles todo el valor probatorio, observa de las pruebas aportadas por la parte actora que está demostró la existencia del relación contractual y por ende la obligación arrendaticia existente para con el demandado, asimismo observa que si bien es cierto el demandado en la contestación de la demanda niega, rechaza y contradice la demanda intentada en su contra, y niega que adeude a la actora monto alguno por concepto de cánones de arrendamiento, alegando que en virtud de que la actora le adeuda la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs.f. 58,040,00) por el pago de sobre alquileres sin poder llegar a un arreglo compensatorio solicita que se compensen esos diez (10) meses insolutos a la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.f 1.200,oo), contra el monto que ella le adeuda, así como también se sigan compensando los meses que sigan transcurriendo contra la deuda que tiene la demandante hacia su persona.

Ahora bien con respecto al anterior alegato del demandado esta juzgadora observa, que si bien es cierto el artìculo 1.331, del Código Civil, establece que cuando dos personas son recíprocamente deudoras, se verifica entre ellas una compensación que extingue las dos deudas, no es menos cierto que según lo establecido en la normativa arriba citada para que opera la compensación es indispensable que exista una sentencia definitivamente firme y que el importe del reintegro sea igual o superior a lo que corresponda pagar por concepto de alquileres, y en el caso bajo estudio no estamos bajo esa circunstancia ya que si bien es cierto ambas partes son deudoras recíprocamente, no se cumplen ambos supuestos, por cuanto no existe una sentencia definitivamente firme que allá acordado el correspondiente reintegro de sobre alquileres; y en consecuencia siendo que la parte actora demostró la existencia de la relación contractual con las pruebas aportadas, y el demandado por su parte no cumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento tal y como lo dispone el artìculo 1.592, del Código Civil, el cual textualmente reza “…El arrendatario tiene dos obligaciones principales… 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento, en los términos convenidos… (OMISSIS), esta sentenciadora considera que lo mas procedente y ajustado a derecho, es declarar como efecto declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue la ciudadana ANA HORTENCIA BAZO VILORIA contra el ciudadano BAUDILIO CRESPO, partes ampliamente identificadas en este fallo. Y ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA DE LA RECONVENCION

En consecuencia, este JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención propuesta por el demandado ciudadano BAUDILIO CRESPO contra la parte actora ciudadana ANA HORTENCIA BAZO VILORIA, con motivo del juicio que por DESALOJO, se sigue por ante este juzgado, y en consecuencia se ordena:
PRIMERO: En pagar por concepto de reintegro de sobre alquileres la cantidad de VEINTISIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 27.000, oo), correspondientes a los meses de febrero a diciembre de 2.009.
DISPOSITIVA DEL JUICIO PRINCIPAL.

En consecuencia, este JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela DECLARA CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue la ciudadana ANA HORTENCIA BAZO VILORIA contra el ciudadano BAUDILIO CRESPO, partes ampliamente identificadas en este fallo y en consecuencia se ordena:

PRIMERO: La entrega material del inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 1, así como los dos puestos de estacionamiento, uno techado y otro sin techar, ubicados en la Avenida Araure de la Urbanización Chacao del Municipio Baruta, Área Metropolitana de Caracas, inmueble que forma parte del Edificio 259.

SEGUNDO: Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas a la parte demandada perdidosa, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso

Déjese copia certificada en el acopiador respectivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Veintinueve (29) días del mes de Abril de 2011. Años 200º de la Independencia y 152º de la Federación.
LA JUEZ
DRA. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE

LA SECRETARIA
ABG. ANA SILVA SANDOVAL

Publicada en la presente fecha, previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal, siendo las doce meridiem (12:00 m).

LA SECRETARIA.

EXP- AP31-V-2011-000381
AAML/AASS/NAYDI