TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 201° y 152°

DEMANDANTE
RECONVENIDA: MARISOL IRIARTE ESTIVALES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 2.982.610.
APODERADOS
JUDICIALES: ARÉVALO JOSÉ ORTÍZ GIMÉNEZ y CARLOS LUIS MORALES BORRERO, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 88.497 y 8.899, respectivamente.
DEMANDADO
RECONVINIENTE: JESÚS ENRIQUE LÓPEZ CHACÓN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 4.885.960.
APODERADOS
JUDICIALES: NELLY JOSEFINA DANIA GALAVIS y ROBERTH QUIJADA RODRÍGUEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos Inpreabogado bajo los Nros. 39.165 y 54.386, en el mismo orden.

JUICIO: ACCIÓN RESOLUTORIA E INDEMNIZATORIA
Y RECONVENCION POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: 11-10.541

I
ANTECEDENTES

Conoce esta superioridad en REENVÍO de las presentes actuaciones, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 2 de octubre de 2009 por el abogado CARLOS LUIS MORALES BORRERO en su carácter de apoderado judicial de la demandante, ciudadana MARISOL IRIARTE ESTIVALES en contra de la decisión proferida en fecha 29 de abril de 2009 por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaro: A) Sin lugar la demanda de resolución de contrato impetrada por la ciudadana MARISOL IRIARTE ESTIVALES en contra del ciudadano JESUS ENRIQUE LOPEZ CHACON, B) Con lugar la reconvención propuesta por el ciudadano JESUS ENRIQUE LOPEZ CHACON en contra de la ciudadana MARISOL IRIARTE ESTIVALES por cumplimiento de contrato, C) Ordenó a dicha ciudadana dar cumplimiento al contrato de opción compra-venta, suscrito con el ciudadano JESUS ENRIQUE LOPEZ CHACON, autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 5 de junio de 2007, bajo el No. 70, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en los mismos términos y condiciones establecidas contractualmente, D) En cumplir con su obligación de dar en venta al ciudadano JESUS ENRIQUE LOPEZ CHACON, un inmueble constituido por la parcela de terreno marcada con el No. 70 y la casa sobre el construida denominada “Doña Blanca”, ubicada en la zona “H” de la Urbanización Macaracuay, Avenida Cumaco, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, previo el pago total de la cantidad restante del precio pactado para la venta por parte del comprador, ciudadano JESUS ENRIQUE LOPEZ CHACON, E) Otorgar al ciudadano JESUS ENRIQUE LOPEZ CHACON, el documento protocolizado de venta del inmueble objeto del compromiso de opción de compra-venta por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, propiedad de la parte actora, una vez el comprador pague a cabalidad la cantidad restante del precio convenido para la venta de dicho inmueble, y en caso de ejecución de la presente decisión, deberá el promitente comprador consignar por ante este Tribunal dicha cantidad para que sea posteriormente entregada a la compradora, sirviéndole la presente sentencia en copia certificada como justo titulo de propiedad del inmueble en litigio y, F) Condenó en costas a la parte actora, ello en el expediente No. AH1C-V-2007-000060 (nomenclatura del aludido juzgado).

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto dictado en fecha 27 de octubre de 2009, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, para el sorteo de ley, correspondiéndole el conocimiento de la causa al Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, conforme al auto fechado 19 de noviembre de 2009, y luego en fecha 23 de diciembre de 2009 se recibió el expediente y se abocó al conocimiento de la presente controversia, observándose que por error de foliatura se remitió el mismo al juzgado a quo, error que quedó subsanado conforme se evidencia del auto fechado 3 de diciembre de 2009.

Mediante auto de fecha 16 de diciembre de 2009, el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a esa data para que las partes presentaran sus informes, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

Las partes presentaron sus informes en alzada en fecha 22 de febrero de 2010; realizando la demandada una narración de los hechos suscitados en el decurso del proceso, en cuanto a los fundamentos de la demanda, la contestación de la misma, la reconvención propuesta, el análisis de las pruebas así como de la sentencia proferida, y solicitó se declarara sin lugar el medio recursivo ejercido por su contraparte y confirmara el fallo recurrido. Por otro lado, la actora también realizó una narración en cuanto al planteamiento de la litis, de las pruebas y su valoración, señalando que la notificación judicial aportada por la parte accionada fue realizada luego de vencida la opción de compra y los documentos privados emanados de terceros no fueron ratificados en juicio. Denunció que la sentencia no cumple con el requisito previsto en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al analizar en forma errada las pruebas e incurrir en el vicio de omisión de pronunciamiento. Asimismo, destacó que la sentencia recurrida se encontraba inficionada de nulidad por adolecer del vicio de inmotivación y por resultar contradictoria lo que la hacía infundada en derecho, por cuanto a pesar de reconocer que el crédito se aprobó luego de vencido el término pactado, procedió a desechar sin ninguna formula de juicio la demanda impetrada, por lo que solicitó se declarara con lugar el recurso de apelación ejercido, con lugar la demanda y como consecuencia de ello la resolución del contrato.

En fecha 23 de abril de 2010 el Juzgado Superior Décimo lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial dictó sentencia declarando lo siguiente: “…PRIMERO.- SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato y cobro de cláusula penal incoada por la ciudadana MARISOL IRIARTE ESTIVALES en contra de JESÚS ENRIQUE LÓPEZ CHACÓN, ambos plenamente identificados ut supra. SEGUNDO.- SIN LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano JESÚS ENRIQUE LÓPEZ CHACÓN en contra de la ciudadana MARISOL IRIARTE ESTIVALES por cumplimiento de contrato. TERCERO.- PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado CARLOS MORALES BORRERO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, en fecha 2 de octubre del 2009. Queda MODIFICADA la sentencia apelada. De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, SE CONDENA a la parte actora-reconvenida a pagar las costas procesales causadas con motivo de su demanda, por no haber tenido éxito alguno. Asimismo, SE CONDENA a la parte demandada-reconviniente a pagarle a la demandante-reconvenida las costas procesales causadas con motivo de la reconvención interpuesta, por haber resultado totalmente perdidosa….”.

Narrado lo anterior, prosigue este sentenciador reseñando los hechos acontecidos en las dos instancias de conocimiento:
II
ITER PROCESAL EN PRIMERA INSTANCIA

1.- DEMANDA: Se inició el presente asunto judicial en razón de la demanda por resolución de contrato de opción de compra-venta impetrada en fecha 19 de noviembre del 2007 por los abogados en ejercicio ARÉVALO JOSÉ ORTÍZ JIMÉNEZ y CARLOS LUIS MORALES BORRERO en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana MARISOL IRIARTE ESTIVALES contra el ciudadano JESÚS ENRIQUE LÓPEZ CHACÓN, alegando lo siguiente: 1) Que su mandante MARISOL IRIARTE ESTIVALES celebró un contrato de opción de compra-venta de un inmueble de su propiedad, constituido por la parcela de terreno marcada con el No. 70 y la casa sobre el construida denominada “Doña Blanca”, ubicada en la zona “N” de la Urbanización Macaracuay, Avenida Cumaco, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda con el ciudadano JESÚS ENRIQUE LÓPEZ CHACÓN, conforme se evidencia de documento autenticado el 5 de junio del 2007 por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el número 70, tomo 46, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. 2) Que se desprende del referido contrato que el ciudadano JESÚS ENRIQUE LÓPEZ CHACÓN se comprometió a comprar el inmueble en un plazo de noventa (90) días computados a partir de la fecha cierta del ut supra mencionado documento, 5 de junio de 2007, con una única prorroga de treinta (30) días adicionales, en razón de que parte del precio acordado para la venta, esto es, la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 780.000.000,00), actualmente SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 780.000,00), se pagaría con un crédito que tramitaría el promitente-comprador por ante una entidad bancaria. 3) Que se evidencia de la cláusula tercera del contrato de opción de compra-venta que se abonó a cuenta del precio pactado, la cantidad de DOSCIENTOS CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (204.000.000,00), equivalentes a DOSCIENTOS CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 204.000,00); que igualmente de la cláusula octava las partes acordaron una indemnización en caso de incumplimiento, por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (50.000.000,00), hoy CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00). 4) Que hasta el momento en que se interpuso la demanda, es decir, desde el 19 de noviembre de 2007, el promitente-comprador, ciudadano JESUS ENRIQUE LOPEZ CHACON, no ha dado cumplimiento a las obligaciones contractuales contraídas, significando, que no ha finalizado la operación de compra-venta en las condiciones establecidas en dicho contrato, lo que le ha causado daños y perjuicios a su mandante, los cuales fueron cuantificados en la cláusula octava del contrato de marras, por lo que corresponde a la promitente-vendedora retener a su favor la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) equivalentes a CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 50.000,00). 5) Con apoyo a lo antes narrado, solicitó que su antagonista conviniera o a ello sea condenado por el Tribunal en resolver el contrato de opción compra-venta; en aceptar la deducción de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), hoy, CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 50.000,00), de la cantidad adelantada por el promitente-comprador conforme lo acordaron en la cláusula octava del contrato objeto del presente debate judicial; al pago de costas y costos del proceso. Fundamentó la demanda en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil.

Con el escrito libelar consignó los siguientes recaudos:
• Poder otorgado por la actora, autenticando por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 5 de noviembre de 2007, bajo el No. 67, Tomo 135 de los libros respectivos.
• Copia certificada del contrato de opción de compra–venta, autenticado por ante a Notaría Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 5 de junio de 2007, bajo el No. 70, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.

La demanda en referencia fue admitida el día 17 de diciembre de 2007 por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenando el emplazamiento del ciudadano JESUS ENRIQUE LOPEZ CHACON, a fin de que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho a la constancia en autos de su citación, para que contestara la demanda.

En fecha 11 de febrero del 2008 la abogado NELLY JOSEFINA DANIA GALAVIS se dio por citada (F. 19) en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, conforme consta del poder autenticado por ante la Notaria Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 2 de noviembre de 2007, bajo el No. 49, Tomo 101 de los libros llevados por esa Notaria.

2.- CONTESTACION: Mediante escrito consignado el 14 de marzo de 2008, la referida apoderada procedió a contestar la demanda en nombre de su patrocinado, y a reconvenir en los términos que de seguidas se explanan: 1) Rechazó, negó y contradijo en cada una de sus partes lo alegado por su contraparte, por lo que solicitó que sea declarada sin lugar la demanda. Igualmente, negó, rechazó y contradijo que su mandante no haya cumplido con las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra-venta, por cuanto el incumplimiento deviene es de parte de la vendedora MARISOL IRIARTE, al procurar el retardo en la entrega de los documentos concernientes para la solicitud del crédito hipotecario que su mandante gestionó, con el objeto de concretar la compra definitiva del inmueble objeto del presente juicio, además que también incumplió la vendedora con la cláusula séptima. 2) También alegó “De tantas veces que mi representado en forma verbal y escrita le ha solicitado a la vendedora y a su apoderado que le hicieran entrega del RIF y del Poder debidamente Protocolizado por ante el registro inmobiliario, para que mi representado pudiera entregar dichos documentos a la entidad bancaria que le otorgó el crédito a fin de la elaboración del documento definitivo de venta, hasta la presente fecha no se los a (sic) entregado la vendedora a mi representado, incumpliendo así con la cláusula séptima del contrato de opción de compraventa. La mala fé (sic) de la vendedora al retardar la entrega de dichos documentos se observa de manera contundente, fue de un modo elaborado y premeditado por la vendedora a fin de que una vez que se venciera el contrato, la vendedora procediera a demandar la resolución del contrato de opción de compraventa, haciendo ver que mi representado ha incumplido en sus obligaciones. Sin embargo, la vendedora no se percató que el supuesto incumpliendo de mi representado ocurre por el incumplimiento de ella misma al no entregar los documentos fundamentales que faltaban para concretar el documento definitivo de venta del inmueble descrito en autos, ante el registro inmobiliario. Mi representado a (sic) cumplido cabalmente con las obligaciones del contrato de opción de compraventa en tiempo oportuno, procedió a realizar los trámites y diligencias necesarias para la consecución del Crédito Hipotecario para la perfección de la operación, por lo tanto, le fue aprobado al ciudadano JESÚS LÓPEZ CHACÓN un crédito por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 250.000.000,00) -ahora DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs F. 250.000,00)- por el Banco Industrial de Venezuela, para comprar el inmueble ya determinado en este libelo de demanda, constancia que anexo marcado “D”. Sin embargo, el banco según memorando interno (sic) la División de Documentación, hizo la devolución del expediente a la División de Crédito (sic) Hipotecarios motivado a que el poder dela (sic) vendedora debe ser protocolizado para la venta y que falta el RIF de la vendedora. Anexo Memorando Interno del Banco Industrial de Venezuela marcado “E”. Por lo tanto, tal aseveración de la vendedora se rechaza, se niega y se contradice por cuanto mi representado no ha incumplido con su (sic) obligaciones que asumió en el contrato de opción de compraventa…”. 3) Rechazó, negó y contradijo que su poderdante le haya causado los daños y perjuicios previstos en la cláusula octava del contrato, razón por la que no procede la ejecución de la cláusula penal, y como consecuencia, la promitente-vendedora no se puede quedar con los CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), cuya equivalencia es de CNCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.50.000,00), ya que su representado no ha incumplido ni ha contravenido ninguna de las cláusulas del contrato, destacando que quien incumplió fue la promitente-vendedora, al no haber hecho entrega de los documentos faltantes para perfeccionar la venta definitiva del inmueble. 4) Que era cierto que había abonado a cuenta del precio pactado la cantidad de DOSCIENTOS CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 204.000.000,00), equivalentes a DOSCIENTOS CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 204.000,00), conforme se evidencia de la cláusula tercera del contrato, no obstante, la actora omitió con mala fe y con premeditación en su escrito libelar, que su mandante, ante la manifiesta disposición que demostraba la vendedora de venderle el inmueble de su legítima propiedad y supuestamente hacerle entrega de los documentos que faltaban por entregarle, de mutuo acuerdo abonó adicionalmente a la vendedora CIENTO VEINTISÉIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 126.000.000,00), hoy CIENTO VEINTISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 126.000,00), “a fin de concretar la venta”, lo que implica que la promitente-vendedora con la presente acción de resolución del contrato de opción de compra-venta pretende apropiarse de la cláusula penal y de la suma de CIENTO VEINTISÉIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 126.000.000,00) que su representado le entregó posteriormente. 5) Negó, rechazó y contradijo la petición de resolver el contrato de opción y el pago de las costas y costos del proceso, ya que no existe incumplimiento por parte de su representado.

3.- RECONVENCION: Igualmente reconvino a la parte actora en los siguientes términos: 1) Que se evidenciaba del documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Distrito Capital, en fecha 5 de junio del 2007, bajo el No. 70, Tomo 46 de los libros de autenticaciones respectivos, marcado “A”, que entre los ciudadanos JESÚS LÓPEZ CHACÓN y MARISOL IRIARTE ESTIVALES, domiciliada en la ciudad de Levittown, Puerto Rico, representada por el ciudadano SALOMÓN SEGUNDO GÓMEZ IRIARTE, conforme al poder otorgado en fecha 30 de enero del 2006 por ante la Notaria Pública bajo la licencia No. 6140, debidamente apostillado en San Juan de Puerto Rico el 6 de febrero del 2006 bajo el No. 2425 por la Directora de la División de Certificaciones y Reglamentos del Departamento de Estado de Puerto Rico, que se celebró un contrato de opción de compra-venta, mediante el cual la ciudadana MARISOL IRIARTE ESTIVALES se obligó a vender al ciudadano JESÚS LÓPEZ CHACÓN el inmueble objeto del presente asunto judicial, por el precio de SETECIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 780.000.000,00), 2) Que igualmente se desprende de la cláusula sexta del contrato de opción de compra-venta, que el ciudadano JESÚS LÓPEZ CHACÓN ocupa en la actualidad del inmueble objeto de la negociación y se obligó al pago de todos los servicios inherentes al mismo, tales como luz eléctrica, agua, aseo urbano, teléfono y cualquier otro servicio público, 3) Que ante la manifiesta disposición de la señora MARISOL IRIARTE ESTIVALES de venderle a su cliente el inmueble, de común acuerdo procedió su patrocinado a pagar en calidad de abono a la vendedora, la cantidad de CIENTO VEINTISÉIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 126.000.000,00), equivalentes a la cantidad de CIENTO VEINTISEIS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 126.000,00) conforme fue convenido mediante depósito acreditado en la cuenta corriente del Banco Provincial signada con el No. 0108-0081-15-010009053, a nombre de la vendedora, el cual se anexó marcado con la letra “C”, procediendo su mandante a realizar los trámites y diligencias necesarias para la consecución del crédito hipotecario destinado a la perfección de la operación, el cual le fue aprobado por el monto de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 250.000.000,00), hoy DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 250.000,00), por el Banco Industrial de Venezuela, según constancia que anexa marcada “D”, teniendo el comprador en efectivo DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000,00), hoy DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 200.000,00), lo que sumado a la cantidad depositada en la cuenta de la vendedora arroja un total de QUINIENTOS SETENTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 576.000.000,00), equivalentes a la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 576.000,00), monto que conforma el saldo deudor de la opción de compra-venta, 4) Que su mandante ha tratado de comunicarse en diversas oportunidades tanto con la ciudadana MARISOL IRIARTE ESTIVALES como con su apoderado el ciudadano SALOMÓN SEGUNDO GÓMEZ IRIARTE con el objetivo de que le hiciera entrega de los documentos que faltaban para que el banco procediera a elaborar el documento definitivo de venta, es decir, el poder debidamente protocolizado y el Registro de Información Fiscal (RIF), siendo infructuosas tales gestiones, lo que ocasionó, según memorando interno emanado del Banco Industrial de Venezuela, División de Documentación, la devolución del expediente a la División de Créditos Hipotecarios, “motivado a que el poder debe ser protocolizado para la venta y que falta el RIF de la vendedora”, 5) Que no obstante la actitud negativa de la vendedora, el comprador JESÚS LÓPEZ CHACÓN insistió en varias oportunidades posteriores a la fecha 3 de octubre del 2007, que cumpliera con su obligación de vender el inmueble, que entregara los documentos que faltaban, pero que el 16 de noviembre del 2007 su representado tuvo que proceder a realizar una notificación judicial al ciudadano SALOMÓN SEGUNDO GÓMEZ IRIARTE, apoderado de la actora, a fin de que le hiciera entrega de los documentos que faltaban para que el banco realizara la elaboración del documento definitivo de venta con garantía hipotecaria, la cual acompañó marcada “F”, 6) Que se puede observar que la vendedora ha estado incumpliendo de mala fe y con premeditación, al no hacer entrega de los documentos requeridos por el banco, siendo que la misma se comprometió a entregarlos al comprador dentro de los veinte (20) días continuos previos a la fecha de vencimiento de la opción de compra-venta, o de la prórroga que se produjera, el poder debidamente protocolizado y original y copia del Registro de Información Fiscal (RIF), aseverando que su patrocinado siempre ha actuado de buena fe y diligente en el cumplimiento de las obligaciones conforme fue acordado en el documento de opción de compra-venta, que además ha pagado el cuarenta y dos coma cinco por ciento (42,5% ) del precio establecido contractualmente, 7) Que su representado siempre ha tenido y sigue teniendo la intención y la voluntad de comprar el inmueble de marras, siendo que vendió para la adquisición otro inmueble de su propiedad, sus joyas y prendas y además ha invertido todo su capital económico con ese propósito, 8) Que la acción reconvencional la hacia valer con base a los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, para que la demandante conviniera, o en su defecto a ello fuera condenada en cumplir con su obligación de venderle el inmueble objeto de litis al comprador JESÚS LÓPEZ CHACÓN; en dar cumplimiento al contrato de opción de compra-venta, en el entendido de que una vez que quede definitivamente firme la sentencia que habrá de recaer con lugar, su representado consignará el saldo de la cantidad acordada; en otorgarle a su patrocinado el documento protocolizando la venta del inmueble objeto del compromiso de opción de compra-venta y que la sentencia sirva de título de propiedad del inmueble, y por último, en pagar las costas y costos del proceso.

La referida reconvención fue admitida por el a quo mediante auto de fecha 28 de marzo de 2008.

En esa misma fecha el abogado CARLOS MORALES BORRERO, en su carácter de apoderado judicial de la parte accionante, dio contestación a la reconvención propuesta, en los términos que de seguidas se explanan: 1) Rechazó en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la reconvención formulada, por cuanto -a su decir- el único instrumento legal que regula las relaciones contractuales entre las partes es el contrato de opción de compra-venta, y de su lectura se puede determinar clara y sencillamente los alcances y las obligaciones de cada una de ellas, y quien ha incumplido las obligaciones es el promitente-comprador JESÚS LÓPEZ CHACÓN, 2) Que la notificación judicial se realizó en fecha 16 de noviembre de 2007, cuarenta y un (41) días luego de cumplirse el plazo para perfeccionar el compromiso de compra-venta, 3) Que el crédito hipotecario fue aprobado después de vencido el plazo que le concedía el contrato de opción de compra-venta y la constancia expedida por el Banco Industrial de Venezuela tienen fecha 15 de noviembre del 2007, cuarenta (40) días después de expirado el plazo, 4) Que era absurdo, temerario, tremendista y antijurídico pretender que su mandante cumpla con el contrato de opción de compra-venta, siendo un desacierto exigir el otorgamiento del contrato definitivo cuando el promitente-comprador no ha cumplido con sus obligaciones contractuales, y mucho más que el tribunal produzca una sentencia que sirva de documento definitivo para proceder a su protocolización, luego de invocado y transcrito el artículo 1.159 del Código Civil, negó que el ciudadano JESÚS LÓPEZ CHACÓN ocupe el inmueble en condición de inquilino, por lo que peticionó que la reconvención sea declarada sin lugar.

Las partes promovieron pruebas, las cuales fueron admitidas mediante auto fechado 25 de junio de 2008, y serán analizadas y valoradas en su parte pertinente.

III
ITER PROCESAL EN SEGUNDA INSTANCIA

Tal y como ha sido reseñado en los antecedentes del presente fallo, la sentencia dictada por el juzgado a quo fue apelada por los representantes judiciales de la parte demandante y una vez oído dicho recurso en ambos efectos, el conocimiento y decisión de dicho recurso quedó asignado al Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, que en fecha 23 de abril de 2010 sentenció en los siguientes términos:

“…. PRIMERO.- SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato y cobro de cláusula penal incoada por la ciudadana MARISOL IRIARTE ESTIVALES en contra de JESÚS ENRIQUE LÓPEZ CHACÓN, ambos plenamente identificados ut supra. SEGUNDO.- SIN LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano JESÚS ENRIQUE LÓPEZ CHACÓN en contra de la ciudadana MARISOL IRIARTE ESTIVALES por cumplimiento de contrato. TERCERO.- PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado CARLOS MORALES BORRERO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, en fecha 2 de octubre del 2009. Queda MODIFICADA la sentencia apelada.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, SE CONDENA a la parte actora-reconvenida a pagar las costas procesales causadas con motivo de su demanda, por no haber tenido éxito alguno. Asimismo, SE CONDENA a la parte demandada-reconviniente a pagarle a la demandante-reconvenida las costas procesales causadas con motivo de la reconvención interpuesta, por haber resultado totalmente perdidosa….”.

Mediante diligencia fechada 17 de mayo de 2010, el abogado ROBERTH QUIJADA RODRÍGUEZ en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano JESÚS ENRIQUE LÓPEZ CHACÓN, anunció recurso de casación en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, el cual quedó admitido por auto fechado 18 de junio de 2010 que a su vez ordenó la remisión del expediente a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

Tramitado y sustanciado el señalado recurso extraordinario, la mencionada Sala mediante decisión proferida en fecha 25 de noviembre de 2010, casó la sentencia impugnada, ordenando al juzgado superior que correspondiere dictar nueva sentencia, sin incurrir en el vicio de incongruencia negativa que detectó en contravención a lo previsto en los artículos 12 y 15, así como el ordinal 5º del 243 del Código de Procedimiento Civil. Fallo éste que transcrito parcialmente, es como sigue:

“… De la sentencia antes transcrita se desprende, que el juez de alzada, en torno al depósito hecho y alegado como supuesto pago, por la suma de ciento veintiséis millones de bolívares (Bs.126.000.000.00), actualmente ciento veintiséis mil bolívares fuertes (Bs. F.126.000.00), si se pronunció, señalando que era una tarja y que no tenía el valor que le atribuyó el demandado reconviniente, dado que no demostró que dicho depósito fuera hecho a cuenta del demandado reconviniente ni que fuera aceptado como pago por la demandante reconvenida. Por lo cual, en torno a este primer aspecto no hubo omisión de pronunciamiento por parte del juez de alzada, y por ende no incurrió en el vicio de incongruencia negativa que se le imputa. Así se declara.
De igual forma se observa, que no hubo pronunciamiento en torno al destino del pago hecho por la suma de doscientos cuatro millones de bolívares (Bs. 204.000.000.00), actualmente doscientos cuatro mil bolívares fuertes (Bs. F. 204.000.00), y que se declaró sin lugar la demanda principal por resolución de contrato y sin lugar la mutua petición o reconvención por cumplimiento de contrato. Lo que denota efectivamente, que no hubo pronunciamiento judicial sobre el destino de dicho pago parcial, hecho por el demandado reconviniente a la demandante, con motivo del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes.
Al respecto cabe señalar, fallo de esta Sala N° RC-678 del 11 de agosto de 2006, expediente N° 2006-117, caso: Inversiones Farma Shop 2000 C.A., contra Inversiones Tata 88 C.A., con ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo, en donde se estableció, que es obligación del juez, el pronunciarse en torno al destino de los pagos hechos con motivo de los juicios derivados de relaciones contractuales, y que su falta de pronunciamiento comporta el vicio de incongruencia negativa, y que es del tenor siguiente:

“...De lo que se desprende, que el juez de la recurrida, analizó el hecho objetivo del pago y así lo valoró y posteriormente en su decisión declara la nulidad del contrato.
Ahora bien, del fallo recurrido no se desprende, pronunciamiento alguno del juez, en torno al destino de dichos pagos, como consecuencia de la declaratoria de nulidad del contrato, dicho punto quedo insoluto no fue resuelto, fue omitido en su totalidad por la recurrida, ante lo cual cabría preguntarse, si el juez estaba o no en la obligación de determinar que sucede con dichos pagos, si se verificaron o no, y de ser así que suerte corren estos pagos, como consecuencia de que se declarara la nulidad del contrato, de donde supuestamente se derivaron los mismos. La respuesta es sí, dado que esta Sala tiene establecido que la CONGRUENCIA en el lenguaje procesal, es la correspondencia formal que debe existir entre la sentencia dictada y las contrarias pretensiones de las partes. Con fundamento en ello, el Juzgador debe limitar su decisión a solo lo alegado, para acatar así el principio dispositivo que domina la estructura de nuestro proceso civil, y al mismo tiempo está obligado a fallar sobre todo lo alegado para dar cumplimiento al principio que la moderna teoría procesal ha denominado EXHAUSTIVIDAD.
(...omissis...)
Lo dispuesto en los artículos 12 y 243 ordinal 5 del Código de Procedimiento Civil, imponen al juez la obligación de pronunciarse sobre todos los alegatos formulados por las partes, sin que le sea permisible omitir alguno de ellos, labor que en el presente caso el juez de Alzada omitió, al no pronunciarse en torno al destino de dichos pagos, lo que se traduce en un típico caso de incongruencia negativa, por infracción de dichas normas, al no ser una sentencia expresa, positiva y precisa.
Dicha omisión quebranta de manera evidente el principio de exhaustividad del fallo, que impone al sentenciador la obligación de pronunciarse sobre lo alegado y sobre todo lo alegado por las partes en el proceso.
Las razones precedentemente expuestas conducen a la Sala a casar de oficio el fallo recurrido, por infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, por no ser una sentencia expresa, positiva y precisa, al incumplirse en esta la obligación que impone al juez de pronunciarse sobre todo lo pedido y alegado por las partes para resolver el thema decidendum. Así se decide...”. (Resaltado del fallo transcrito de la Sala).
Situación similar a la del fallo antes transcrito, es la verificada por la Sala en el presente caso, donde el juez de alzada no se pronunció al respecto del pago parcial de la negoción contractual hecha por las partes, solo analizó el hecho objetivo del pago y así lo valoró, pero del fallo recurrido no se desprende, pronunciamiento alguno en torno al destino de dicho pago, como consecuencia de la declaratoria sin lugar de la demanda principal y la declaratoria sin lugar de la reconvención.
Por lo cual es claro comprender, que el juez de alzada violó lo estatuido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, al no cumplir con el principio de exhaustividad de la sentencia, al no atenerse a lo alegado y probado en autos.
Igualmente infringió el artículo 15 del Código Civil adjetivo, al cercenar a la parte demandada su derecho de defensa, como consecuencia de la incongruencia negativa verificada sobre un alegato expreso hecho en la contestación de la demanda, con la consecuente transgresión del artículo 243 ordinal 5 eiusdem, que obliga a decidir de forma expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
En consideración a todo lo antes expuesto, es procedente la presente delación por incongruencia negativa. Así se decide…”.

Remitido el expediente por la mencionada Sala, el mismo aparece recibido el día 15 de diciembre de 2010 por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, evidenciándose que en esa misma fecha el Juez de dicho órgano judicial se inhibió de seguir conociendo esta causa por haber incurrido en la causal contenida en ordinal 15º del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil. Transcurrido el lapso de allanamiento, el expediente se remitió nuevamente para la insaculación respectiva, correspondiendo a esta superioridad el conocimiento y decisión de la apelación ejercida, por lo que mediante auto fechado 21 de enero de 2011 se le dio entrada al mismo y se ordenó notificar a las partes del fallo emitido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, advirtiéndose que una vez constase en autos la última de las notificaciones ordenadas, así como también correspondiente certificación secretarial de cumplimiento de las formalidades indicadas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, comenzaría el lapso de cuarenta (40) días continuos para sentenciar; ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 522 eiusdem y, coetáneamente, con el lapso que prevé el artículo 90 íbidem.

Cumplidas la formalidades de notificación, por auto dictado el 18 de marzo de 2011, esta superioridad difirió la oportunidad para dictar sentencia para dentro de los treinta (30) días calendarios siguientes a esa data, exclusive.

IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Esta Superioridad pasa a dictar sentencia con base a las motivaciones de hecho y de derecho que de seguida se explanan:

La causa sub-examine se defiere al conocimiento de esta alzada, en razón del recurso de apelación interpuesto en fecha 2 de octubre de 2009 por el abogado CARLOS LUIS MORALES BORRERO en su carácter de apoderado judicial de la demandante, ciudadana MARISOL IRIARTE ESTIVALES en contra de la decisión proferida en fecha 29 de abril de 2009 por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fallo judicial que aparece fundamentado en lo siguiente:

“… En otro orden de ideas, observa este órgano jurisdiccional que la parte demandada, ciudadano JESUS ENRIQUE LOPEZ CHACON, al haber abonado al precio pactado para la venta la cantidad de Doscientos Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 204.000.000,oo) hoy día Doscientos Cuatro Mil Bolívares Fuertes (BsF. 204.000,oo), al momento de la firma de concernido contrato , y luego la cantidad de Ciento Veintiséis Millones de Bolívares (Bs. 126.000.000,oo) hoy día Ciento Veintiséis mil Bolívares Fuertes (BsF. 126.000,oo), sin que fungiera convenido en ninguna de las cláusulas contractuales, sumando la cantidad total de Trescientos Millones de Bolívares (Bs. 330.000.000,oo) ahora Trescientos Treinta Mil Bolívares Fuertes (BsF. 330.000,oo), lo que conforma el cuarenta y dos coma cinco por ciento (42.5%) del precio pactado; al haber tramitado con antelación al vencimiento del lapso concedido en la opción de compra-venta, un crédito hipotecario para la adquisición del citado inmueble por ante el Banco Industrial de Venezuela por la cantidad de Doscientos Cincuenta Millones (Bs. 250.000.000,oo) ahora Doscientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (BsF. 250.000,oo), y alegando el comprador tener en su cuenta disponible la cantidad de Doscientos Millones de Bolívares (Bs. 200.000.000,oo) actualmente Doscientos mil Bolívares fuertes (BsF. 200.000,oo), lo que suma en totalidad el precio pactado para la venta del inmueble, es decir la cantidad de Setecientos Ochenta Millones de Bolívares (Bs. 780.000.000,oo), hoy día Setecientos Ochenta Mil Bolívares Fuertes (BsF. 780.000,oo), hace concluir que el demandado, promitente comprador en la relación contractual aquí estudiada, tiene la manifiesta disposición de proceder a dar cumplimiento al citado contrato de opción compraventa, siendo diligente en su proceder para el cumplimiento de su obligaciones.
Se debe considerar antes de emitir cualquier pronunciamiento al respecto la diligencia de las partes en el cumplimiento de su obligación, pues la responsabilidad contractual se basa en al idea de la culpa, por cuanto si se incurrió en tardanza sin culpa o por causa extraña no imputable, no se esta obligado a indemnizarlos daños y perjuicios, dado que el acto intención tal como una conducta imprudente, negligente, por impericia o inobservancia de los reglamentos, pues, para no caer en culpa las partes deben actuar con diligencia.
(Omissis)
Por todas las motivaciones de hecho y derecho antes explanadas, tal conforme a la carga probatoria que merece a las partes previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, no habiendo probado en autos la parte demandante que haya cumplido cabalmente con todas las obligaciones contraídas en el contrato de marras, en especial que haya hecho entrega del su RIF y del documento Poder debidamente protocolizado, que fueron los argumento argüidos por su contraparte, y probada como fue la diligencia del demandando en la intención de adquirir el bien inmueble objeto del contrato de opción compra-venta que aquí se estudia, sin que se desprenda incumplimiento imputable al promitente comprador, se hace forzoso para este Juzgado anunciar la improcedencia de la acción resolutoria requerida por la parte actora en este juicio, y en consecuencia de ello debe ser declarada sin lugar en el dispositivo del fallo la demanda intentada por al ciudadana MARISOL IRIARTE ESTIVALES. Así se decide.

Ahora bien, en consideración de la reconvención propuesta por el demandado, en la cual solicita el cumplimiento del contrato suscrito por las partes, en los mismos términos y condiciones previstos en citado instrumento, visto y probado como fue el incumplimiento de la demandante en su obligación contractual, conforme al artículo 1167 del Código Civil, se hace procedente en derecho exigir la ejecución del contrato referido, mediante esta vía judicial, y por ende, debe declarase en la parte dispositiva de esta decisión con lugar la reconvención propuesta por el ciudadano JESUS ENRIQUE LOPEZ CHACON, Así se decide-…”.

Determinado lo anterior, pasa este juzgador a fijar el thema decidendum el cual se encuentra determinado por la pretensión de la actora que persigue la resolución del contrato de opción de compra-venta de un inmueble, constituido por la parcela de terreno marcada con el No. 70 y la casa sobre el construida denominada “Doña Blanca”, ubicada en la zona “H” de la Urbanización Macaracuay, Avenida Cumaco, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, suscrito con el ciudadano JESÚS ENRIQUE LÓPEZ CHACÓN, conforme se evidencia de documento autenticado el 5 de junio del 2007 por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el número 70, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, por cuanto el ciudadano JESÚS ENRIQUE LÓPEZ CHACÓN se comprometió a comprar el inmueble en un plazo de noventa (90) días computados a partir 5 de junio de 2007, y el demandado no finalizo la compra-venta en las condiciones establecidas contractualmente, causándole daños y perjuicios, cuantificados en la cláusula octava del contrato, por lo que le corresponde como promitente-vendedora deducir a su favor de la cantidad abonada al precio de la venta, la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) equivalentes a CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BSF.50.000,00).

La representación judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo que su mandante haya dejado de cumplir con las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra-venta, por cuanto el incumplimiento deviene de parte de la vendedora MARISOL IRIARTE, al procurar el retardo en la entrega del poder debidamente protocolizado y el Registro de Información Fiscal (RIF), documentos necesarios para la solicitud del crédito hipotecario que su mandante gestionó por ante el Banco Industrial de Venezuela, con el objeto de concretar la compra definitiva del inmueble objeto del contrato, incumpliendo de esta manera la promitente-vendedora con la cláusula séptima del contrato suscrito, lo que motivó a la parte demandada a reconvenir a la actora por cumplimiento de contrato a los fines de que realice la venta del inmueble otorgando el documento definitivo de propiedad o que la sentencia supla el titulo correspondiente previo el pago del saldo correspondiente. La mutua petición ejercida fue rechazada en todas y cada una de sus partes por la actora, ratificando el incumplimiento de la parte demandada al contrato de opción de compra suscrito. Asimismo, enfatizó que la notificación judicial y el crédito hipotecario que se hace valer en juicio fueron realizados luego de vencido el plazo acordado por las partes como duración del contrato, por lo que solicitó que la reconvención ejercida fuera declarada sin lugar.

En los informes presentados en alzada, la parte actora recurrente alegó la nulidad del fallo aduciendo que la recurrida se encontraba viciada de nulidad por adolecer del vicio de inmotivación y por resultar contradictoria, lo que la hacía infundada en derecho por cuanto a pesar de reconocer que el crédito se aprobó luego de vencido el término pactado, seguidamente en la parte dispositiva procedió a desechar la demanda sin ninguna formula de juicio, al denunciar que la sentencia no cumplió con el requisito previsto en el ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al analizar en forma errada las pruebas e incurrir en el vicio de omisión de pronunciamiento y motivación contradictoria, basando su razonamiento en el principio de buena fe contractual que nada tenia que ver con el tema a decidir, y que en todo caso dicho principio debió ser interpretado de forma armónica con todas las pruebas aportadas al proceso, en igualdad de condiciones para los contratantes y no a favor de una de ellas.

Así, se procede a fijar el orden decisorio en el sub examine para lo cual se analizará en primer lugar el alegato de nulidad de la recurrida realizado en los informes presentados en alzada por la parte actora, para luego pasar a resolver todos y cada uno de los asuntos de fondo controvertidos derivados de la pretensión principal como de la reconvención.

PRIMERO: Seguidamente, pasa este Tribunal a emitir pronunciamiento con respecto a los alegatos de nulidad de la sentencia recurrida, aduciendo la parte actora que la misma se encuentra viciada de inmotivación y por omisión de pronunciamiento al incumplir con el requisito previsto en los ordinales 4º y 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, dada la forma como fueron analizadas las probanzas aportadas al proceso y por no emitir pronunciamiento conforme a las defensas opuestas así como por incurrir en supuesta contradicción conforme a lo preceptuado en el articulo 244 eiusdem, aduciendo que por una parte el sentenciador acepta que la parte demandada luego de vencido el término contractual logra obtener la aprobación del crédito hipotecario, pasa a desechar sin ninguna formula de juicio la pretensión deducida basando su razonamiento únicamente en el principio de buena fe procesal.

Sobre este particular y dada la forma como el recurrente plantea su denuncia mezclando diversas causales de nulidad y sin aportar mayores fundamentos en lo atinente a la supuesta inmotivación, al silencio de pruebas y la omisión de pronunciamiento que atribuye a la sentencia, se debe resaltar que el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil establece que toda sentencia deberá contener decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia, por lo que cualquier incumplimiento de dichos requisitos en la parte dispositiva de una decisión judicial acarrea la correspondiente nulidad por faltar dichas determinaciones. Se entiende por decisión expresa, que la misma sea explícita y no deba ser sobreentendida ni deducida del contexto del fallo y obliga a que los jueces declaren o decidan sin limitarse a simples consideraciones. Por decisión positiva entendemos, que el fallo obedezca a un enunciado positivo en su sintaxis gramatical evitando así circunloquios equívocos. Y, se entiende por decisión precisa, que en el fallo se utilice un lenguaje claro, conciso y exacto. Aunado a todo ello, debe tener congruencia entre lo decidido y las pretensiones y defensas deducidas, debiendo el juez en su tarea atenerse exactamente a los términos de la litis o thema decidendum, sin incurrir en ultra petita, citra petita o extra petita y sin incurrir en denegación de justicia.

Del mismo modo, es preciso señalar que de acuerdo al criterio explanado por la Sala de Casación Civil, la motivación debe estar constituida por las razones de hecho y de derecho que dan los jueces como fundamento del dispositivo. Las primeras están formadas por el establecimiento de los hechos subsumidos en las pruebas que lo demuestran; y las segundas, por la aplicación en éstas de los preceptos legales y los principios doctrinarios atinentes.

La inmotivación, por el contrario, es el vicio que provoca la omisión de uno de los requisitos esenciales de la sentencia que impone el artículo 243 ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil, cuando dispone que todo fallo debe contener los motivos de hecho y de derecho de la decisión. Igualmente, ha establecido la doctrina pacífica y reiterada de la Sala, que la inmotivación consiste en la falta absoluta de fundamentos, mientras que los motivos exiguos o escasos o la motivación errada no configura el vicio de falta de motivación.

Finalmente con respecto al vicio de motivación contradictoria, en sentencia No. RC-00867 del 14 de noviembre de 2006, caso Miguel Ángel Castro contra Blanca Hernández de Hernández, exp. No. 04-528, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal dejó sentado el siguiente criterio jurisprudencial:

“…Esta Sala ha establecido en numerosos fallos que el requisito de la motivación, contenido en el ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se concilia en la obligación del sentenciador de expresar en su decisión las razones de hecho y de derecho que lo han llevado a la convicción materializada en un determinado dispositivo. La sentencia, debe contener en sí misma la prueba de su legalidad, a fin de posibilitar el examen acerca de la relación entre los hechos y el derecho establecido por el juez, fundamentación necesaria para así controlar la exacta aplicación de la Ley y el establecimiento histórico de los hechos.
En tal sentido, la Sala en cuanto al vicio de motivación contradictoria, ha reiterado entre otras en sentencia de fecha 19 de julio de 2000, caso Agencia Aduanera Centro Occidental C.A. (A.C.O.C.A.) contra Envases Venezolanos S.A., lo siguiente:
“...El vicio de contradicción, capaz de anular el fallo impugnado, debe encontrarse en su dispositivo, de suerte que lo haga inejecutable.
También existe el llamado vicio de motivación contradictoria, el cual constituye una de las modalidades o hipótesis de inmotivación de la sentencia, que se produciría cuando la contradicción está entre los motivos del fallo, de tal modo que se desvirtúan, se desnaturalizan o se destruyen en igual intensidad y fuerza, lo que hace a la decisión carente de fundamentos y por ende nula.
El primero de los vicios señalados se da en la parte dispositiva o resolutiva del fallo, y ocurre cuando por la destrucción recíproca de las partes de la sentencia, es imposible su ejecución. Esto configuraría la violación del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.
El último de los vicios aludidos – motivación contradictoria - como ya se señaló, constituye una de las modalidades de inmotivación del fallo y se verifica si los motivos se destruyen unos a otros por contradicciones graves e irreconciliables, generando así una situación equiparable a la falta de fundamentos y ello conllevaría a la infracción del ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil...”. (Resaltado de la Sala)

Al respecto, quien aquí decide observa que la sentencia que se impugna cumple claramente con los requisitos antes expuestos al contener decisión expresa, positiva y precisa con respecto a la pretensión principal de resolución contractual que fuera declarada sin lugar, y con respecto a la reconvención ejercida por cumplimiento que resultó procedente en cuanto a derecho, sin que pueda considerarse que existe contradicción en la misma en los términos argüidos por el recurrente, al expresarse claramente en el fallo el motivo por el cual el sentenciador arribó a su dictamen, al expresar:

“…el demandante de la resolución debe haber cumplido cabalmente u ofrecido cumplir con su obligación, pues si éste no ha cumplido ni ofrecido cumplir con su propia obligación no podrá demandar la resolución del contrato por el incumplimiento de la otra parte, ya que no está obligado a cumplir y bien puede el accionado excepcionarse de cumplir con su prestación hasta que el demandante cumpla por su parte con la suya, de acuerdo a o dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil, y de los hachos estudiados en ésta decisión se desprende que no se configura ninguno de los 2 últimos supuestos, dado que habiendo la parte demandante incumplido con su obligación de dar al promitente comprador todos los documentos a que se comprometió en el contrato, específicamente por no entregar el RIF de la vendedora y el poder debidamente registrado para la venta, conforme a la cláusula séptima del contrato sometido a estudio, mal puede considerarse que el comprador estaba sujeto a cumplir en el tiempo fijado en el contrato con la presentación por ante el Registro correspondiente el documento definitivo de venta…”

Por lo antes expuesto, resulta forzoso para este juzgador declarar la improcedencia del alegato de nulidad del fallo en los términos peticionados por la parte recurrente y Así se decide.

SEGUNDO: Despejado lo anterior pasa este sentenciador a emitir pronunciamiento con respecto al mérito de la causa, previo a lo cual corresponde ahora efectuar el análisis de las pruebas que han sido aportadas oportunamente al proceso en el orden siguiente:

PARTE ACTORA: Con el escrito libelar, consignó los documentos siguientes:

• Como documento fundamental de la demanda promovió signado “B” copia certificada del contrato de opción de compra–venta, autenticado por ante la Notaría Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 5 de junio de 2007, bajo el No. 70, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. De este medio probatorio se pretende evidenciar los términos del compromiso asumido por las partes (determinación del inmueble, fecha de la operación, precio de la compra-venta y forma de pago, lapso de entrega de los recaudos y solvencias necesarias para la protocolización u otorgamiento del documento definitivo y consecuencias de un posible incumplimiento). Así, la promitente-vendedora, se obligó a vender un inmueble de su propiedad, plenamente identificado en autos, al ciudadano JESUS ENRIQUE LOPEZ CHACON, por la cantidad pactada de SETECIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 780.000.000,00) hoy equivalentes a SETECIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 780.000,00) y en consecuencia, a entregarle al promitente-comprador dentro de los veinte (20) días continuos previos a la fecha de vencimiento del contrato y su prórroga conforme a lo establecido en la Cláusula Séptima del contrato bajo análisis, la solvencia de derecho de frente y de Hidrocapital, ficha catastral, planilla de cancelación de pago de enajenación de inmueble o vivienda principal, original y copia de Registro de Información Fiscal (RIF), instrumento poder debidamente registrado por ante la Oficina correspondiente, copia de la cédula de identidad de la vendedora, y cualquier otro documento que requiera el Registro Inmobiliario a los fines de la protocolización del documento definitivo de compra-venta. Igualmente, el promitente-comprador se obligó a comprar el inmueble aludido, y a tramitar un crédito bancario para cumplir con el pago del saldo –esto es-, la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 576.000.000,00) equivalentes a QUINIENTOS SETENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 576.000,00), dentro del plazo de duración convenido para el contrato, esto es, noventa (90) días continuos contados a partir de la autenticación del mismo, con una prorroga de treinta (30) días, en caso de que por causas imputables a la entidad bancaria mediante la cual se esté llevando a cabo el trámite del crédito hipotecario, no permita que se materialice el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, obligándose al pago de cualquier servicio público o privado que se utilizare en el inmueble. También se demuestra que las partes convinieron que en caso de incumplimiento imputable a alguna de ellas, se haría exigible una cláusula penal por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) hoy día CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 50.000,00) por concepto de daños y perjuicios. Esta prueba documental que no fue impugnada resultando incluso admitida y promovida por la parte accionada se valora conforme a lo previsto en los artículos 1.357, 1.360 y 1.384 del Código Civil y Así se declara.

En la etapa probatoria:

• Ratificó el valor probatorio del contrato de opción de compra-venta y conforme al principio de comunidad de pruebas, invocó el valor probatorio “de las cartas, notificaciones y demás instrumentos promovidos por la parte demandada”. Dada la forma de promoción probatoria que se analiza, resulta procedente realizar algunas precisiones: Si bien ésta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado principio de adquisición procesal, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, se traduce en el “…resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido, el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia, el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que tiene que apreciarlas en su totalidad en virtud del principio de exhaustividad procesal contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Asimismo, según el Principio de Adquisición Procesal, la actividad de las partes no determina la conducta del juez en la formación de su convicción acerca del mérito de las pruebas, las cuales se consideran adquiridas para el proceso y no para cada una de las partes individualmente consideradas. Según este principio, una vez incorporada la prueba al proceso, deja de pertenecer al litigante que la ha producido, para transformarse en común, que es la denominada “comunidad de la prueba”; cada parte puede aprovecharse, indistintamente, de su prueba como de la producida por la contraparte, y a su vez, el juez puede utilizar las resultas probatorias aún para fines diferentes de aquellos que contemplan las partes que las producen, de modo que el juez puede valorarlas libremente, conforme a las reglas de la sana crítica, aún en beneficio del adversario de aquella parte que ha producido la prueba, y Así se declara.

PARTE DEMANDADA: Con el escrito de contestación alegó lo siguiente:

• Marcado “A” copia simple del contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes en forma autentica en fecha 5 de junio de 2007, con relación a este medio de prueba se ratifica lo ya analizado con respecto a las pruebas aportadas por la parte actora y Así se establece.
• Marcada “B” Copia certificada del documento de adjudicación a la promitente-vendedora, del inmueble objeto del contrato de opción, protocolizado en fecha 24 de octubre de 1989, por ante la entonces Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 22, Tomo 1, Protocolo 2. Con respecto a este medio de prueba observa quien aquí decide, que del mismo se desprende que el inmueble objeto de opción pertenece efectivamente a la promitente-vendedora. Esta prueba documental que no fue impugnada o tachada por la parte actora se valora conforme a lo previsto en los artículos 1.357, 1.360 y 1.384 del Código Civil y Así se declara.
• Marcada “C” cursante al folio 78 del expediente cuyo análisis nos ocupa, original del depósito bancario de fecha 29 de octubre de 2007, distinguido con el No. 959 en la cuenta corriente No. 0108-0081-15-0100090513 cuyo titular es la ciudadana Marisol Iriarte Estivales por la cantidad de ciento veintiséis millones de bolívares (Bs. 126.000.000,00) hoy (Bs. F 126.000,00). Este instrumento que constituye una tarja se valora conforme a lo dispuesto en el artículo 1.383 del Código Civil y demuestra que en la referida fecha se realizó en la cuenta corriente de la parte actora un depósito en cheque librado contra el Banco Venezolano de Crédito distinguido con el No. 022988946 por la precitada cantidad. Sus efectos en el proceso serán analizados conjuntamente con la prueba de Informes evacuada en el presente juicio, y Así se declara.
• Marcada “D” constancia en original expedida en fecha 15 de noviembre del 2007, por la entidad bancaria Banco Industrial de Venezuela, suscrita por la Gerente de Crédito Hipotecario de la mencionada Institución Financiera, mediante la cual se deja constancia que el crédito hipotecario solicitado por el ciudadano JESUS ENRIQUE LOPEZ CHACON, fue aprobado conforme a los lineamientos de la Ley del Deudor Hipotecario por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTAS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 250.000.000,00) equivalentes a DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 250.000,00). Dicho documento no impugnado por la actora, quien incluso lo hizo valer será valorado conjuntamente con la prueba de informes promovida por la parte demandada al referido Banco y Así se declara.
• Marcada “E” copia simple de memorandum del Banco Industrial de Venezuela, fechado 12 de noviembre de 2007, dirigido por la División de Documentación dirigida a la División de Créditos Hipotecarios, donde se indica que se hace formal devolución del expediente BIV a nombre de JESUS ENRIQUE LOPEZ CHACON, motivado a que el poder para realizar la venta del inmueble debe estar protocolizado y por no haber consignado el Registro de Información Fiscal (RIF) del vendedor. Dicho documento consignado por la parte demandada será valorado conjuntamente con la prueba de informes promovida por la parte demandada del referido Banco y Así se declara.
• Marcada “F” original de notificación judicial No. AP31-S-2007-002014, evacuada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 27 de noviembre de 2007, de donde se evidencia que el ciudadano JESUS ENRIQUE LOPEZ CHACON, solicitó tal actuación judicial con el fin de notificar al ciudadano SALOMON SEGUNDO GOMEZ IRIARTE, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana MARISOL IRIARTE ESTIVALES, -parte demandante en este juicio-, que el crédito hipotecario solicitado para la adquisición del inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta le fue aprobado por el BIV, solicitando la entrega inmediata del poder debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario y el Registro de Información Fiscal (RIF), por cuanto los mismos eran los únicos documentos no entregados a la fecha por la vendedora-promitente. Este medio probatorio se valora conforme a lo estipulado en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y demuestra que se requirieron los documentos antes referidos y que la misma se realizó luego de vencido el lapso inicial de noventa (90) días continuos mas la prórroga de treinta (30) días continuos también, a partir del 5 de junio de 2007 como se desprende de la cláusula cuarta del instrumento fundamental de la demanda y materializada en la persona del ciudadano SALOMON SEGUNDO GOMEZ BATISTA, titular de la cédula de identidad No. 3.481.770 en su condición de progenitor de la persona a notificar y Así se decide.

En lapso probatorio:

• Reprodujo e hizo valer todos los documentos acompañados con el escrito de contestación y reconvención; con relación a este punto se ratifica todo lo expuesto con respecto a la expresión de ratificar “el merito favorable de autos” y lo ya analizado con los medios probatorios precedentes y Así se declara.
• De conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió prueba de informes dirigida al BIV requiriéndole que informara al tribunal de la causa, si para el mes de julio de 2007 la parte demandada consignó solicitud de crédito hipotecario, para adquirir el inmueble objeto de opción; sí el mismo fue aprobado y, si mediante comunicación de fecha 12 de noviembre de 2007, la División de Documentación devolvió el expediente a la División de Créditos Hipotecarios. Las resultas de ésta probanza rielan a los folios 157 al 159, informando que se sometió a consideración del Comité de Crédito Hipotecario, la solicitud No. 00-51407, mediante el cual se aprobó el financiamiento al ciudadano JESUS ENRIQUE LOPEZ CHACON, por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 250.000.000,00) ahora DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 250.000,00), para la adquisición de un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguido con el No. 70 de la Zona H y la casa sobre ella construida, ubicada en la Urbanización Macaracuay, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, destinada a vivienda. Igualmente informa que el Departamento de Documentación luego de recibido el expediente lo devuelve por falta de documentos para su instrumentación, existiendo en el expediente de solicitud de crédito memorandum interno s/n de fecha 12 noviembre de 2007, emitido por la División de Documentación, mediante el cual se hace formal devolución del referido expediente motivado a que debe ser protocolizado el poder para la venta y por falta del Registro de Información Fiscal (RIF) de la vendedora, constando la solicitud de crédito hipotecario sin la correspondiente fecha. Este medio de prueba adminiculado con la constancia que en original riela a las actas emanada del Banco Industrial de Venezuela, en fecha 15 de noviembre del 2007, y con la copia simple de memorandum interno de fecha 12 de noviembre de 2007, emanada de la División de Documentación, se valoran conforme a lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y demuestra que el crédito se aprobó luego del 3 de octubre de 2007, sin que se pueda determinar la fecha cierta en que se solicitó el crédito y que en fecha 12 de noviembre del mismo año se hizo formal devolución del expediente por falta de los recaudos antes mencionados, y Así se declara.

Conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió prueba de informes dirigida al Banco Provincial, requiriéndole información con respecto al titular de la cuenta corriente No. 0108-0081-15-0100090513 en la cual se realizó depósito por la cantidad de ciento veintiséis millones de bolívares (Bs. 126.000.000,00) hoy (Bs. F 126.000,00). Así en respuesta al oficio No. 1603 fechado 14 de julio de 2008 consta en autos (f. 128) comunicación expedida por el Banco Provincial fechada 7 de agosto de 2008, mediante la cual expresó que la ciudadana MARISOL IRIARTE ESTIVALES es titular de la referida cuenta y, que para la fecha 29 de octubre de 2007, se efectuó depósito en la cuenta de la mencionada ciudadana por la cantidad antes referida. Dicho medio de prueba se valora conforme a lo previsto en el artículo 507 eiusdem y demuestra que en dicha fecha se realizó el pago antes referido el cual adminiculado a los otros medios de prueba ya analizados, como serían el propio contrato de opción, el depósito o tarja aportado al proceso por la parte demandada, el cual no fue impugnado por la actora quien por el contrario, ratificó los medios de prueba conforme al principio de comunidad de la prueba e hizo valer las cartas y demás instrumentos promovidos por la parte demandada, lo cual conforma un conjunto de indicios que determinan que el referido depósito se hizo con motivo de la negociación contractual cuya resolución se demanda, y así lo establece éste sentenciador, por lo que dicha cantidad según el dictamen final a que se arribe en el presente caso, deberá ser imputado al precio total de venta pactado entre las partes contratantes reintegrado a la parte demandada de resultar procedente la pretensión principal, ya que no se presenta el problema de la imputación del pago cuando existe una sola relación obligacional entre deudor y acreedor, tal y como es el caso que hoy nos ocupa pues lógicamente, siendo la deuda única, a ella será imputado el pago, no siendo aplicable el contenido del artículo 1.305 del Código Civil que establece la imputación del pago cuando se está en presencia de una pluralidad de relaciones obligatorias de la misma especie, que tienen como deudor a una misma persona y a un único acreedor, evitando de ésta forma que se produzca un enriquecimiento sin causa y Así se decide.

TERCERO: Cumplida la tarea valorativa de las pruebas aportadas al proceso por las partes, este sentenciador pasa a emitir pronunciamiento con respecto al mérito debatido y al respecto observa:

Se desprende de las actas que conforman el presente expediente, que las partes aceptan que celebraron el contrato de opción de compra aportado por la actora como instrumento fundamental de la demanda e igualmente por la demandada como fundamento de su reconvención, donde la promitente-vendedora en su condición de propietaria del inmueble objeto de venta por intermedio de su representante ciudadano SALOMÓN SEGUNDO IRIARTE, suscribió el referido contrato con el promitente-comprador ciudadano JESUS ENRIQUE LOPEZ CHACON, debidamente autenticado en fecha 5 de julio de 2007, en los términos siguientes:

“…. PRIMERA: “EL PROMINENTE VENDEDOR” es propietario de una casa y su parcela de terreno señalada con el N° 70 de la zona “N” de la urbanización Macaracuay, ubicada en la avenida Cumaco de la mencionada urbanización en jurisdicción del Municipio Sucre (antes municipio Petare del Distrito Sucre) del Estado Miranda. El inmueble referido tiene una superficie de trescientos quince metros cuadrados con treinta y un decímetros cuadrados (315.31 m2), y alinderada así: NORTE: en veinticuatro metros con noventa y tres centímetros (24,93m Con la parcela N° . 69; SUR: en diecinueve metros con cincuenta y tres centímetros (19,53m) con la calle Zarabas; SURESTE: con la unión de la Calle Tarabay y la Avenida Cumaco, en un arco cuya cuerda mide siete metros con cuarenta y nueve centímetros (7,49m) con la Avenida Cumaco; y OESTE: en doce metros con ochenta y cuatro centímetros (12,84m) con la parcela N° 71. El inmueble objeto de esta negociación le pertenece a “EL PROMINENTE VENDEDOR” según consta de documento de adjudicación protocolizado ante la Oficina Subalterna Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, hoy oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 24 de octubre de 1989, bajo el N° 38, Tomo 8, Protocolo Segundo. Y que ahora en adelante se denominara EL INMUEBLE.
SEGUNDA: En virtud del presente documento, “EL PROMINENTE VENDEDOR” se obliga a vender y “EL PROMIENTE COMPRADOR” se obliga a comprar, con carácter de exclusividad en las condiciones que aquí se especifican, el inmueble descrito y detallado en la Cláusula Primera de este contrato.
TERCERA: El precio de esta venta ha sido convencido entre las partes en la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 780.000.000,00), que “EL PROMINENTE COMPRADOR” cancelara de la siguiente forma:1) la cantidad de DOSCIENTOS CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 204.000.000,00) que “EL PROMINENTE COMPRADOR” entrega en este acto a “EL PROMINENTE VENDEDOR”, quien declara recibir en moneda de curso legal a su entera y cabal satisfacción, la cual se imputará al precio de la venta en la oportunidad de otorgarse el documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro Inmobiliaria correspondiente; 2) El saldo, es decir, la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 576.000.000,00) al momento de protocolizarse el documento definitivo de venta ante el registro Inmobiliario.
CUARTA: El plazo de duración de este contrato de opción de compraventa será de NOVENTA DÍAS (90) DIAS CONTINUOS, contados a partir de ka autenticación por ante la respectiva Notaría del presente documento. “EL PROMIENTE COMPRADOR” declara que tramitara un crédito bancario para completar total o parcialmente el saldo de la presente opción a compraventa, por ello si al termino del plazo establecido en esta cláusula, todavía no se ha celebrado el documento definitivo de compraventa del EL INMUEBLE, por causa imputable a la Entidad Financiera elegida por “EL PROMINENTE COMPRADOR” para la tramitación de dicho crédito plazo será prorrogado por una sola vez por un periodo de TREINTA (30) DIAS CONTINUOS ADICIONALES.
(Omissis)
SÉPTIMA: A fin poder realizara la presentación ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente documento de compraventa, relativo al inmueble descrito en la cláusula primera del presente contrato, dentro del plazo estipulado en la Cláusula Cuarta, “EL PROMINENTE VENDEDOR” se obliga a entregar a “EL PROMINENTE COMPRADOR” dentro de los veinte (20) días continuos previos a la fecha de vencimiento de esta Opción de la prórroga que se produzca: a) Solvencia de Derecho de Frente y de Hidrocapital, b) Ficha Catastral, c) Planilla de cancelación de Pago de Enajenación de Inmueble o Vivienda Principal; d) Original y copia del Rif; e) Instrumento poder debidamente registrado en el Registro Inmobiliario; f) copia de la cedula de identidad; g) cualquier documento que requiera la Oficina de Registro para la Protocolización del documento definitivo de compraventa.
OCTAVA: Queda entendido entre las partes que si la operación aquí expuesta no pudiera ser protocolizada por causa imputable a “EL PROMINENTE COMPRADOR”, este indemnizaran a “EL PROMINENTE VENDEDOR” con la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00) por concepto de daños y perjuicios sin que estos tengan que ser demostrados; de manera que “EL PROMINENTE VENDEDOR” deberá hacerle entrega a “EL PROMINENTE COMPRADOR” la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 154.000.000,00) cantidad esta que conforman las arras contempladas en la cláusula tercera del presente contrato de opción de compraventa deducida la indemnización contemplada en esta cláusula, dentro de los quince (15) días siguientes a la fecha del incumplimiento. Asimismo, si fuera por causa imputable a “EL PROMINENTE VENDEDOR”, esta indemnizara a “EL PROMIENTE COMPRADOR” con la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00), a razón de daños y perjuicios sin que estos tengan que ser demostrados; de tal manera que “EL PROMINETE VENDEDOR” deberá hacerle entrega a “EL PROMINENTE COMPRADOR” la cantidad de DOSCIENTOSCINCUENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (BS. 254.000.000,00) cantidad esta que conforman las arras contempladas en la cláusula tercera del presente contrato de opción de compraventa mas la indemnización contemplada en esta cláusula, dentro de los quince (15) días siguientes a la fecha del incumplimiento…”. (Subrayado de la alzada).

De la lectura del mencionado documento se desprende claramente que la actora reconvenida se obligó a dar en venta el inmueble descrito en dicho instrumento y entregar los recaudos para la protocolización, así como el demandado reconviniente se obligó a comprar el inmueble objeto de la venta, el cual se encuentra perfectamente descrito en su ubicación, medidas y linderos, cuyo precio fue perfectamente fijado y la cantidad recibida como parte parcial del precio, sería imputada al momento de protocolizarse el documento definitivo de venta.

Así, en cuanto a este tipo de contratos considera oportuno quien aquí decide traer a colación los criterios doctrinarios que se han manejado en esta materia. Parte de la doctrina considera que cuando en el instrumento de opción de compra se encuentran los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de compra-venta, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.474 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.141 eiusdem, y por ser la compra-venta un contrato consensual, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, a tenor de lo establecido en el artículo 1.161 ibidem, toda vez que “...el otorgamiento de la escritura no es requisito esencial del contrato de compraventa, el cual, en ocasiones, puede suplirse con registro de la sentencia que declara la existencia del contrato...”, (sentencia del 25 de febrero de 1930, M. 1931, de la antigua Corte Federal y de Casación, CÓDIGO CIVIL venezolano, por EMILIO CALVO BACA, pág.. 502).

Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicolás Vegas Rolando).

Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).

Por su parte, José Luís Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, pág. 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.”.

Con relación a los contratos de promesa bilateral de venta la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 6 de febrero de 2003, expresó lo siguiente:
“….La doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “el contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”
Por su parte Luciano Lupini Bianchi, en la separata de la Revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal, de los meses julio a diciembre de 1991, indica:
“…Los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y que en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso…”.
En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta…
…doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior…”.

Por último, en sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, caso: TOMCAR, C.A. ALMACÉN contra la Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, la referida Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal con ponencia de la Magistrado Yris Armenia Peña Espinoza, dejó asentado el siguiente criterio:

“…De lo anterior se observa que en las cláusulas del contrato se identificaron las personas intervinientes en el mismo, el bien objeto del contrato (cláusula primera), el precio del bien (cláusula segunda), la duración del mismo (cláusula tercera), la cantidad de dinero que en calidad de arras entrega “la oferida compradora” a “los oferentes vendedores”, a los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación contraída (cláusula quinta), se estableció la “Cláusula Penal” para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato (cláusula sexta), lo cual evidencia conforme a las doctrinas y jurisprudencias transcritas, que se trata de un contrato de promesa bilateral de compra-venta.
Asimismo, de la cláusula séptima del contrato deriva la intención de las partes de celebrar una opción de compra venta al señalar “De concretarse la venta”, lo que implica que pudiera no concretarse, ya que de acuerdo a la voluntad de las partes la intención de éstas fue celebrar un contrato de promesa bilateral de compra-venta.
Así pues, al ser un contrato de promesa bilateral de compra-venta, su naturaleza es la de un contrato preparatorio, en el cual hubo un acuerdo de voluntades de ambas partes contratantes quienes se comprometieron a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compra-venta propiamente dicho, pudiendo este celebrarse o no de acuerdo a la voluntad final de los contratantes tal y como se expresó en la cláusula séptima de dicho contrato.
De modo que, “las promesas de compra-venta, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación”, por lo que, el juez de la recurrida, tal y como lo denunció el formalizante, incurrió en el primer caso de suposición falsa al calificar el contrato de fecha 8 de junio de 2007, como un “contrato de venta”, desnaturalizando su contenido y apartándose de esta manera de la intención de los contratantes, cuando lo cierto es que se trata de un “contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta”, en el cual las partes se obligaron recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones, las cuales de no ocurrir hacían posible la no celebración del contrato definitivo.
Por lo demás, no puede pasar por alto esta Sala lo observado en la parte final de la cláusula sexta del contrato, que indica “…Si “LOS OFERENTES-VENDEDORES” desistieran de la venta, estarán obligados a restituir la cantidad de OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 800.000.000,oo), recibidos a título de arras, más la suma de OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CENTIMOS (sic) (Bs. 800.000.000,oo) establecida como Cláusula (sic) Penal (sic) como justa indemnización por daños y perjuicios…”.
Lo cual evidencia que se estableció a favor del oferente-vendedor la posibilidad de rescindir unilateralmente la venta pactada, hecho de gran importancia pues tal y como fue advertido anteriormente, el juez desestimó el examen de la oferta, sin consideración alguna al derecho de rescisión previsto por las partes en dicha cláusula, utilizando una fórmula general sin asiento en la voluntad de las partes, quedando claro, que mas allá de cualquier discusión acerca de que si la venta se había perfeccionado entre las partes, la posibilidad de rescindir del contrato hace innecesario cualquier otra consideración al respecto…” (Destacado de la Sala).

Al hilo de lo expuesto, puede este juzgador concluir que en el sub examine estamos en presencia de un contrato de promesa bilateral de compra-venta, donde debe privar el principio de autonomía de la voluntad de las partes, lo cual fue asumido por las partes en el decurso del proceso y Así se determina.

CUARTO: Fijado lo anterior, se pasa seguidamente a emitir pronunciamiento con relación a la pretensión de resolución contractual planteada por la parte actora con fundamento en que el promitente-comprador incumplió al contrato de opción de compra autenticado en fecha 5 de junio de 2007, arguyendo que desde la interposición de la demanda -es decir-, 19 de noviembre de 2007, el ciudadano JESUS ENRIQUE LOPEZ CHACON, no ha dado cumplimiento a las obligaciones contractuales contraídas particularmente en lo que respecta a la obtención del crédito o pago del saldo del precio fijado dentro del lapso previsto para ello en el contrato, por lo que no se pudo concluir la operación de compra-venta en las condiciones establecidas en el mismo, lo que le ha causado daños y perjuicios a su mandante, lo cuales fueron cuantificados en la cláusula octava del contrato de marras, por lo que correspondía a la promitente-vendedora retener a su favor la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) equivalentes a CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 50.000,00) apoyando su demanda en lo dispuesto en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil.

Tal pretensión fue rechazada por la demandada reconviniente, básicamente negando que su mandante hubiere incumplido con las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra-venta, por cuanto el mencionado incumplimiento devenía de la vendedora MARISOL IRIARTE, al no hacer entrega de algunos de los documentos necesarios para concretar el crédito hipotecario que su mandante gestionó y protocolización del documento de venta definitivo, ello con fundamento en lo previsto en la cláusula séptima específicamente, el original y copia del Registro de Información Fiscal (RIF) y el instrumento poder del representante del vendedor debidamente registrado, lo cual debió ser suministrado al comprador, dentro de los veinte (20) días continuos previos a la fecha de vencimiento del contrato de opción o de la prórroga de ser el caso, motivo por el cual el promitente-comprador no pudo cumplir con la obligación de pagar el saldo del precio dentro de los ciento veinte (120) días siguientes a la celebración del compromiso preliminar de compraventa -3 de octubre de 2007-, ejerciendo la mutua petición por cumplimiento del contrato.

En cuanto a la pretensión de resolución deducida, se permite este juzgador traer a colación el criterio expresado por el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra titulada “La Resolución del Contrato”, en cuanto a los requisitos que debe cumplir la misma:

“...A la luz de nuestra legislación es de considerar que cuatro son los requisitos más importantes que deben existir, o deben cumplirse, para el ejercicio de la acción resolutoria, a saber:
a) Que se trate de un contrato
b) Se requiere el incumplimiento
c) Es esencial que el actor haya cumplido u ofrecido cumplir
d) Se requiere la declaración judicial.

...Por consiguiente, la acción por resolución sólo compete al contratante que ha cumplido sus obligaciones. Pero puede darse el caso de que esa parte contractual ha querido cumplir y realizado una actividad orientada a ejecutar su obligación, pero la otra parte incumple. En tal caso, la parte que pretende y desea cumplir no ha cumplido en virtud, suponemos, de que por el efecto retroactivo de la resolución, si cumple, es posible que luego no obtenga la repetición o recuperación de la prestación cumplida.
A fin de proteger sus intereses no es incorrecto sostener que esa parte contratante pueda ofrecer eficazmente cumplir, pero en forma garantizada para así protegerse del otro contratante, en todo caso. Claro que esta forma de “ofrecer cumplir eficazmente”, debe ser solamente en determinados casos, puesto que si no se ha cumplido, mal se puede pretender la obtención de la resolución del contrato...
De modo, pues, que no puede intentar la acción resolutoria quien no ha cumplido u ofrecido eficazmente cumplir, máxime cuando ‘...debe considerarse que una vez impuesta la demanda de resolución, no sea lícito a la parte incumplíente pretender dar todavía ejecución al contrato, obligando a la parte que ha cumplido a sufrirla tardíamente... (Bolafió-Rocco-Vivante. “Derecho Comercial” (estudio sobre la venta), Tomo 2, (TARTUFARI), Pág. 240, sexta edición, 1948)...” .

Asimismo, en esta materia se debe hacer referencia a la normativa del Código Civil que le es aplicable:

“Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

“Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

“Artículo 1.168: En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de los contratos.”

En sintonía con las normas y el criterio doctrínal precedentemente transcritos, concluimos que para la procedencia de la acción resolutoria deben concurrir los siguientes requisitos: a) que verse sobre obligaciones correlativas, devenidas de un contrato bilateral, como ocurre en el sub lite, b) que haya un incumplimiento directo imputable al demandado y; c) que el demandante de la resolución haya cumplido cabalmente con su obligación, debiendo resaltarse que uno de los contratantes puede negarse a cumplir su obligación sí el otro no ejecuta la suya.

Ahora bien, del análisis probatorio realizado y luego de la revisión exhaustiva de las actas procesales efectuado por este juzgador, no se evidencia que la parte actora-reconvenida haya cumplido con su obligación de entregar en original y copia el Registro de Información Fiscal (RIF) del vendedor y el instrumento poder del representante del vendedor del inmueble debidamente protocolizado, circunstancia ésta que imposibilita la concurrencia de los dos últimos supuestos ya referidos a los fines de la procedencia de toda resolución de contrato, por cuanto habiendo la parte demandante o promitente-vendedora incumplido con su obligación de entregar al promitente-comprador los documentos ya mencionados, mal puede considerarse que el comprador estaba sujeto a cumplir con su obligación contractual en el tiempo fijado por cuanto tal incumplimiento producía la suspensión en el tiempo del contrato sinalagmático suscrito.

Lo expuesto se hace palpable con la prueba de informes y la constancia expedida en fecha 15 de noviembre del 2007, por el Banco Industrial de Venezuela, suscrita por la Gerente de Crédito Hipotecario de dicha entidad financiera, de donde se desprende que el crédito hipotecario solicitado por el ciudadano JESUS ENRIQUE LOPEZ CHACON, fue aprobado conforme a los lineamiento de la Ley del Deudor Hipotecario por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 250.000.000,00) equivalentes a DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 250.000,00), informes éstos donde se establece que se hizo formal devolución del expediente en razón de que el poder para realizar la venta del inmueble no estaba protocolizado y por la ausencia del Registro de Información Fiscal (RIF) del vendedor, hecho éste, que demuestra que efectivamente la actora no dio cumplimiento al compromiso contractualmente adquirido siendo irrelevante que éstas pruebas contengan una data posterior al lapso de duración del contrato y su prórroga que lo fue en fecha 3 de octubre de 2007, dada la suspensión del lapso contractual que genera el incumplimiento que le es imputable al actor con sustento en lo previsto en el artículo 1.168 eiusdem, lo que determina la improcedencia de la reclamación accesoria del actor con respecto a la ejecución de la penalidad establecida en la cláusula octava del contrato de opción de compra-venta, por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) equivalentes a CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 50.000,00) queque estaba supeditada al cumplimiento de las obligaciones asumidas y por otro lado favorecido en que al estar la responsabilidad contractual basada en la idea de la culpa y se incurre en tardanza sin culpa o por causa extraña no imputable, luego, no se está obligado a indemnizar los daños y perjuicios, por lo que al estar demostrado el incumplimiento del actor, resulta improcedente la ejecución de tal indemnización por los mencionados conceptos y Así se establece.

QUINTO: Resuelto lo anterior pasa esta alzada a dirimir la reconvención propuesta por la parte demandada por cumplimiento de contrato, para lo cual se observa:

La contrademanda ejercida persigue que la promitente-vendedora cumpla con la obligación de dar en venta al accionada reconviniente, el inmueble objeto del contrato preliminar suscrito en fecha 5 de junio de 2007, en los términos y condiciones allí establecidos, previa consignación del saldo del precio y en caso de incumplimiento en el otorgamiento del documento definitivo de venta en forma voluntaria, sirva la sentencia como título de propiedad del inmueble objeto del contrato.

Afinca ésta pretensión la parte demandada en el incumplimiento de las obligaciones asumidas por el promitente-vendedor de mala fe y con premeditación, en cuanto a la entrega de los documentos faltantes requeridos por la institución bancaria, que se materializa con la protocolización del documento definitivo de venta, lo que se debía cumplir dentro de los veinte (20) días continuos previos a la fecha de vencimiento de la opción de compra-venta o de la prórroga que se produjera.

De tal manera, que el cumplimiento de la demandada o promitente-comprador, quedó supeditado al cumplimiento de la actora o promitente-vendedora, quien no hizo entrega del poder debidamente protocolizado y el Registro de Información Fiscal (RIF) –tantas veces mencionado-, para perfeccionar la venta definitiva del inmueble, conforme a la cláusula séptima del contrato de marras, para proceder a la presentación por ante el Registro Inmobiliario correspondiente el documento definitivo de compra-venta, por lo tanto la vendedora al incumplir con dicha obligación, dejó en suspenso la posibilidad de que la otra parte pudiera cumplir con su obligación, siendo procedente en derecho que la pretensión de cumplimiento ejecución ejercida por la parte demandada con fundamento en lo previsto en el artículo 1.165 del Código Civil.

Así, la actora no demostró haber cumplido con la obligación contractual antes referida, lo cual si logró hacer la parte demandada reconviniente en cuanto al alegado incumpliendo de la reconvenida tal y como lo dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“… Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

En ese sentido, el autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, señala: “…Nuestro Código acoge la antigua máxima romana incumbit probatio qui dicit, no qui negat, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Pero esa formula es de todo punto de vista inconveniente. Según enseña mejor doctrina, la negación o afirmación puede ser simple modalidad de redacción. La circunstancia de afirmar o negar un hecho no altera la mayor o menor posibilidad de su prueba; un hecho negativo concreto puede probarse, en tanto una afirmación indefinida… no puede probarse. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal… Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en este nuevo artículo 506…”.

Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente No. 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, determinó lo siguiente:

“… En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1.354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“…Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...”.

Por otro lado, se desprende de las actas procesales que el promitente-comprador, realizó actividades tendentes a cumplir con la obligación asumida, demostrando haber abonado al precio establecido para la venta, la cantidad de DOSCIENTOS CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 204.000.000,00) equivalentes en la actualidad a DOSCIENTOS CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 204.000,00), en la oportunidad de la firma del contrato preliminar y luego la cantidad de CIENTO VEINTISÉIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 126.000.000,00) hoy VEINTISÉIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 126.000,00), que como quedó dicho se imputan al precio total dada la procedencia de la acción de cumplimiento impetrada, lo cual asciende a la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 330.000.000,00) ahora TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 330.000,00) debiendo la parte actora reconvenida cumplir con dar en venta en forma definitiva el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta al ciudadano JESUS ENRIQUE LOPEZ CHACON, previa consignación por éste último del saldo del precio de venta pactado una vez quede definitivamente firme el presente fallo, lo que asciende a la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 450.000.000,00) –hoy la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 450.000,00) lo que sumados determinan la totalidad del precio de venta del inmueble, es decir la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 780.000.000,00), hoy día SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 780.000,00) y para el supuesto de que no se de cumplimiento voluntario a lo dispuesto precedentemente, al estar constituida la prestación que se ordena a la parte perdidosa en una obligación de “hacer”, la presente sentencia servirá como título suficiente de propiedad para ser protocolizada conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y Así se declara.

Congruente con todo lo explanado, estando los méritos probatorios a favor de la parte demandada reconviniente, resulta forzoso ex artículo 254 para quien aquí decide, declarar SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 2 de octubre de 2009 por la parte actora reconvenida contra la decisión proferida en fecha 29 de abril de 2009 por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada con la motivación expuesta en el cuerpo del presente fallo; SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato y HA LUGAR la reconvención por cumplimiento propuesta y así se dispondrá de manera expresa, positiva y precisa en la sección in fine de ésta decisión, y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.

V
DISPOSITIVO DEL FALLO

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 02 de octubre de 2009 por el abogado CARLOS LUIS MORALES BORRERO en su carácter de apoderado judicial de la demandante, ciudadana MARISOL IRIARTE ESTIVALES en contra de la decisión proferida en fecha 29 de abril de 2009 por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada con la motivación expuesta en el cuerpo del presente fallo.

SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato impetrada por la ciudadana MARISOL IRIARTE ESTIVALES en contra del ciudadano JESUS ENRIQUE LOPEZ CHACON, ambos identificados ab initio.

TERCERO: HA LUGAR la reconvención por cumplimiento de contrato propuesta por el ciudadano JESUS ENRIQUE LOPEZ CHACON en contra de la ciudadana MARISOL IRIARTE ESTIVALES, en consecuencia se ORDENA a la ciudadana MARISOL IRIARTE ESTIVALES, promitente-vendedora, a dar cumplimiento al contrato de opción compra-venta, suscrito con el ciudadano JESUS ENRIQUE LOPEZ CHACON, autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 5 de junio de 2007, bajo el No. 70, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en los mismos términos y condiciones establecidas en dicho contrato, procediendo a dar en venta el inmueble constituido por la parcela de terreno marcada con el No. 70 y la casa sobre el construida denominada “Doña Blanca”, ubicada en la zona “H” de la Urbanización Macaracuay, Avenida Cumaco, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, con una superficie de trescientos quince metros cuadrados con treinta y un decímetros cuadrados (315,31 mts.2), alinderada así: NORTE: en veinticuatro metros con noventa y tres centímetros (24,93 mts.2) con la parcela No. 69; SUR: en diecinueve metros con cincuenta y tres centímetros (19,53 mts.2), con calle Zarabas; SURESTE: con la unión de la calle Tarabay y la Avenida Cumaco, en un arco cuya cuerda mide siete metros con cuarenta y nueve centímetros (7,49 mts.2) con la Avenida Cumaco; OESTE: en doce metros con ochenta y cuatro centímetros (12,84 mts.2) con la parcela 71, tal y como consta de documento de adjudicación protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Estado Miranda, hoy Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 38, Tomo 8, Protocolo Primero, de fecha 24 de octubre de 1989, previo el pago total de la cantidad restante del precio pactado para la venta por parte del comprador, ciudadano JESUS ENRIQUE LOPEZ CHACON, debiendo la promitente-vendedora, proceder al otorgamiento al ciudadano JESUS ENRIQUE LOPEZ CHACON, el documento protocolizado de venta del inmueble objeto del compromiso de opción de compra-venta por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, previo pago del saldo correspondiente, y en caso de ejecución forzosa de la presente decisión deberá el comprador consignar por ante el Tribunal de cognición la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 450.000.000,00) –hoy la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 450.000,00) lo que sumados determinan la totalidad del precio de venta del inmueble, es decir la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 780.000.000,00), hoy día SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 780.000,00), sirviéndole la presente sentencia en copia certificada como justo titulo de propiedad del inmueble en litigio y proceder a su protocolización conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 eiusdem, se condena al pago de las costas a la parte actora-reconvenida.

Por cuanto la presente decisión se publica fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 íbidem, se ordena notificar a las partes.
Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los doce (12) días del mes de agosto de dos mil once (2011).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ LA…
SECRETARIA,

ABG. MILAGROS CALL FIGUERA

En esta misma data, siendo las dos y cuarenta y cinco minutos de la tarde (2:45 p.m.), se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de veintisiete (27) folios útiles.

LA SECRETARIA,

ABG. MILAGROS CALL FIGUERA

Expediente Nº 11-10541
AMJ/MCF/gloria