TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. 8486

PARTE ACTORA: MARIA LUISA CORTES DE TIJERINA y LUIS CARLOS CORTES MARTIN, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 281.160 y 2.078.474, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES: MANUEL CHAVEZ PEREZ Y ROSO ANTONIO CASTILLO LOPEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los nros. 65.770 y 27.375, en el mismo orden.
PARTE DEMANDADA: MARIA CAROLINA PEKLE ROMERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°14.411.442
APODERADOS JUDICIALES: YENY KASBAR HADAD, LORENA LEMOS FRANLIN Y NELMARYS MARRERO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 120.778, 92.666 y 140.398, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.
DECISION APELADA: SENTENCIA DEL 14-04-2010, DICTADA POR EL JUZGADO SEXTO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE ESTA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL.
Cumplidos los trámites administrativos de distribución de expedientes, correspondió el conocimiento de la presente causa a este Superior, quien le dio entrada en fecha 19-11-2010, fijando los lapsos a que se contraen los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
A los fines del pronunciamiento respectivo se considera lo siguiente:
UNICO
Suben los autos a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta por la abogada YENY KASBAR, apoderada judicial de la demandada contra la sentencia del 14-04-2010, dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que declaró la Confesión Ficta, Con Lugar la demanda, Resuelto el Contrato de Opción de Compra Venta, la entrega a la parte actora del inmueble objeto del juicio y que la cantidad cancelada por la demandada por concepto de arras, quedaran en beneficio de la parte demandante por concepto de daños y perjuicios causados pór el incumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato.
Todo ello en el juicio de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta incoado por MARIA LUISA CORTES DE TIJERINA y LUIS CARLOS CORTES MARIN contra MARIA CAROLINA PEKLE.
Ahora bien, de la revisión realizada a las actas que conforman el expediente, puede observarse que en el petitorio de la demanda, los accionantes solicitan- entre otros- lo siguiente:
“(…)
TERCERO: Que la demandada entregue el inmueble objeto del presente juicio en las mismas condiciones en que lo recibió al momento de comenzar a vivir allí es decir desde el momento de la firma del documento de compraventa. Ya que su ocupación es ilegal al incumplir con lo estipulado en el mencionado contrato de compraventa…”(Resaltado nuestro)

El inmueble objeto de la acción se encuentra constituido por un apartamento identificado con el N° 14-A, situado en la Décima Cuarta Planta o Piso del Edificio RESIDENCIAS GUAYACAN, ubicado en la avenida Este “0”, entre las esquinas de Paradero a Cervecería, jurisdicción de la Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el expediente y se dan por reproducidos.
En ese orden de ideas, tenemos que en fecha 06.05.2011, fue publicado en Gaceta Oficial Nº 39.662, de la República Bolivariana de Venezuela, Decreto Nº 8.190, con Rango, Valor y Fuerza de LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDAS, dictado por el Ejecutivo Nacional, en donde se dispuso en sus artículos 1º, 2º, 3º, 4º, 5º y 19º, lo siguiente:

Objeto
“Artículo 1º. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene como objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”.

Sujetos objeto de protección

Artículo 2º. Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.
El presente Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley deberá aplicarse además en protección de las adquirientes y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o la tenencia”.

Ámbito de aplicación

“Artículo 3º. El presente Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley será de aplicación en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, algunos de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal”.

Restricción de los desalojos y desocupación forzosa de viviendas

“Artículo 4º. A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimientos contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley.
Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso”

Procedimiento previo a las demandas

“Artículo 5º. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”.

Preeminencia del presente Decreto-Ley

“Artículo 19º. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tendrá aplicación preferente respecto de la legislación en materia de arrendamientos inmobiliarios y la legislación procesal vigente, en lo referente a las condiciones, requisitos y procedimiento de ejecución de desalojos de los sujetos objeto de protección.”. (Negritas y subrayado del Tribunal).-

De las normas transcritas se evidencia, que el instrumento legal examinado, tiene por objeto proteger a las personas naturales y su grupo familiar, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal, en condición de arrendatarios y arrendatarias, comodatarios y comodatarias, ocupantes o usufructuarios, y de los adquirentes de viviendas nuevas o en el mercado secundario destinados a vivienda principal, cuando sobre esos inmuebles se hubiere constituido garantía real susceptible de ejecución judicial, así como de aquellas personas que ocupen de manera legítima inmuebles destinados a vivienda principal; de aplicación preferente en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela, frente a situaciones en las cuales, por cualquier medio, medida, actuación, decisión judicial o administrativa, se “pretenda interrumpir o cesar” “la posesión u ocupación que ejercieren los sujetos protegidos” o cuya “práctica material, desalojo forzoso o desocupación”, comporte la “pérdida de la misma o tenencia” de un inmueble destinado a vivienda principal; preeminente respecto de la legislación en materia de arrendamientos inmobiliarios y la legislación procesal vigente, en cuanto a las condiciones, requisitos y procedimientos de ejecución de desalojos de los sujetos objeto de protección enunciados, a partir del 06.05.2011, fecha en la cual fue publicado en Gaceta Oficial Nº 39.668, de la República Bolivariana de Venezuela; de lo que se colige la restricción de los desalojos y desocupación forzosa de viviendas, tal y como lo puntualiza el artículo 4 del referido Decreto-Ley Nº 8.190, al señalar que “no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimientos contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley”. Así como tampoco, mediante procedimientos judiciales o administrativos en curso en los cuales no se haya agotado el procedimiento especial contenido en los artículos 6, 7, 8 y 9; pues, este ordena en la aludida norma su “suspensión” hasta tanto no se cumpla con esa previsión legal, al disponer que: “Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso”. En tal sentido se deberá ordenar la suspensión de los procesos en curso, independientemente de su estado o grado hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, continuaría su trámite procesal.
En sintonía con lo expuesto se señala, que las previsiones legales a que se contrae el Decreto-Ley, tienen su sustento y justificación en el fortalecimiento del ejercicio del derecho a la vivienda por el pueblo venezolano, y del Estado como garante del disfrute pleno de todos los derechos fundamentales inherentes a la existencia humana, entre ellos, el derecho a una vivienda digna, el cual implica un enorme esfuerzo de todos los órganos de Poder Público, en función de la complejidad social y económica de la solución de los problemas habitacionales, dado que no obstante el esfuerzo empeñado persiste un déficit en el número de soluciones habitacionales necesarias para satisfacer la enorme demanda nacional. Aunado a la situación de emergencia que presenta el país por las fuertes lluvias acaecidas durante el último trimestre del año 2010, que ha ocasionado y sigue ocasionando severos daños a la infraestructura habitacional existente, dejando a un sinnúmero de familias damnificadas, que requieren en la actualidad de una solución definitiva para solventar el problema de vivienda, además de la existencia de una enorme cantidad de familias que dependen de la disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, bien por la vía del arrendamiento y las diversas formas de ocupación o, mediante la compra a crédito, lo que deviene en familias que habitan durante largos periodos una vivienda arrendada o en otra forma de ocupación, frente a la imposibilidad de acceso a políticas adecuadas para la obtención de la titularidad de las mismas, ó de otra vivienda, lo que en muchos casos ha generado que las personas, familias y comunidades víctimas de desalojos forzosos se vean afectados por procedimientos administrativos y judiciales establecidos en Leyes nacionales, anteriores a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y surgidos en escenarios distintos a la situación de emergencia generada por las lluvias.
Por las consideraciones expuestas plasmadas en la exposición de motivos del Decreto Ley, que persiguen garantizar a todos los habitantes, el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implican el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y establecer procedimientos especiales para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda, que por mandato Constitucional tal y como lo indica el instrumento legal, el Estado Venezolano tiene el deber de garantizarle, especialmente a las de escasos recursos, para que puedan acceder a las políticas sociales, de conformidad con el espíritu, propósito y razón de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la cual señala como guardianes de su incolumidad y supremacía a los administradores de justicia, quienes deberán asegurar su integridad en el sentido de:
1º.- Rechazar las demandas incoadas luego de la vigencia del Decreto Nº 8.190, con Rango, Valor Fuerza de Ley Contra el DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDAS, que involucren a los sujetos protegidos en el dispositivo legal bajo los supuestos de ley, cuya pretensión pretenda interrumpir o cesar la posesión que ejercieren sobre inmuebles destinados a vivienda principal o cuyo fin comporte la pérdida de la misma o tenencia, en las cuales no se haya agotado el procedimiento especial, por mandato del 5º y del último aparte del artículo 10º;
2º.- Decretar la suspensión de los procesos judiciales en curso en cualquier estado o grado, hasta tanto las partes acrediten en autos haber cumplido el procedimiento especial, conforme al último aparte del artículo 4º, para lo que se prevén los siguientes extremos de Ley:
1º.- La existencia de un proceso judicial en curso, independientemente de su estado o grado, para la entrada en vigencia del Decreto Ley, mediante el cual se ventile relaciones jurídicas sobre inmuebles destinados a vivienda principal, cuyas personas naturales y grupo familiar ostenten la posesión en su carácter de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, usufructuarios, así como de cualquier persona que ostente la ocupación legítima de inmuebles destinados a vivienda principal, en los cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión que ejercieren los sujetos indicados o cuya práctica material comporte la pérdida de la misma o tenencia, en el territorio de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo a lo previsto en los artículos 1º, 2º, 3º y 4º.

2º.- De igual forma, en aquellos juicios cuyas pretensiones conlleven o sean susceptibles de:

* Ejecutar una garantía real, que comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, cuya posesión legítima la ejerzan los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, conforme lo dispone el último aparte del artículo 2º.

* Del desalojo por ejecución de un crédito inmobiliario como consecuencia del atraso o cesación de pagos que comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, cuya posesión legítima la ejerzan los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, debiendo además el juez competente informar de la ejecución a la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN), y al Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIH), con la finalidad que evalué la situación del crédito fallido y gestionen lo conducente a efectos coadyuvar a la solución de la situación del beneficiario del crédito, en cuanto sea posible, conforme lo establece el artículo 17º.

3º.- Que no conste en el proceso el agotamiento del procedimiento especial previsto en los artículos 6 al 9, del Decreto Nº 8.190, con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, cuyas resultas originen su apertura o continuación.

Establecidos los extremos de Ley, y en acatamiento al dispositivo legal que regula con preferencia y preeminencia a cualquier otro caso como el que hoy nos ocupa, se indica lo siguiente:
1º.- Del escrito libelar se constata que los accionantes MARIA LUISA CORTES DE TIJERINA y LUIS CARLOS CORTES MARTIN demandan a través de la Acción de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta a la ciudadana MARIA CAROLINA PEKLE ROMERO, aquellos, en su condición de vendedores del inmueble de su propiedad, un apartamento identificado con el N° 14-A, situado en la Décima Cuarta Planta o Piso del Edificio RESIDENCIAS GUAYACAN, ubicado en la avenida Este “0”, entre las esquinas de Paradero a Cervecería, jurisdicción de la Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del incumplimiento por parte de la compradora de las obligaciones contenidas en el contrato de opción de compra venta suscrito;
2º.- Que la parte accionante manifiesta en su demanda que le permitieron a la compradora ocupar el inmueble desde el momento en que se firmó el documento de opción de compra venta, inmueble éste que se encuentra destinado a vivienda. Del mismo modo, la accionada, en el escrito de contestación a la demanda expresa que tomó posesión del inmueble en el mes de enero de 2007;
3°- Que en razón del incumplimiento por parte de la compradora, los demandantes solicitan la entrega del inmueble objeto del presente juicio en las mismas condiciones en que lo recibió, inmueble que es ocupado por la compradora - Persona Natural- tal como quedó señalado precedentemente;
4°.- Que no se verifica en autos el agotamiento del procedimiento indicado en los artículos 6 al 9, del Decreto Nº 8.190, con Rango, Valor y Fuerza de Ley, Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, el presente proceso continuaría su curso.
En razón de lo expuesto, se evidencia que en la presente causa se cumplen los extremos de Ley, anteriormente señalados, establecidos en el Decreto Nº 8.190, con Rango, Valor y Fuerza de LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDAS, para su aplicación; pues se trata de un procedimiento judicial incoado, en contra de una persona natural, que ocupa un inmueble destinado a vivienda en calidad de compradora; en el cual se persigue la entrega del bien inmueble, lo que comportaría la pérdida de su posesión o tenencia; y siendo que en el caso de autos no se ha cumplido el procedimiento especial previsto en el Decreto-Ley, es forzoso para este tribunal SUSPENDER, la presente causa, hasta tanto sea acreditado en autos el cumplimiento del procedimiento especial aludido, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, continuará su curso, todo en acatamiento a lo dispuesto en los artículos 4 y 5 eiusdem y así será decidido en el dispositivo del presente fallo.
Por último, en garantía del derecho a la defensa de las partes involucradas en el presente litigio, que comporta el debido proceso consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la tutela judicial efectiva contenida en el artículo 26 eiusdem, la seguridad jurídica y la igualdad ante la Ley, dispuesta en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, que deben procurar los administradores de justicia a los justiciables por mandato constitucional, se ordena su notificación, para que tengan conocimiento de la suspensión acordada, con la advertencia que la causa se reanudará cumplido el trámite especial dispuesto en el Decreto-Ley, y según las resultas obtenidas, en el mismo estado que en se encontraba para el momento de la suspensión, en tal sentido se deja constancia que la presente causa se encuentra en la etapa de fijar el trámite para su sustanciación en segunda instancia. Así se decide.
DECISION
Por lo antes señalado este JUZGADO SUPERIOR NOVENO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: LA SUSPENSION DE LA PRESENTE CAUSA, la cual se encuentra en estado de dictar sentencia, hasta tanto las partes intervinientes en este juicio, acrediten haber cumplido con el procedimiento especial establecido en el Decreto Nº 8.190, con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, específicamente en sus artículos 1°, 4 y 10. Una vez conste en autos el cumplimiento del citado procedimiento, la causa continuará su curso en el estado en que se encuentra.
Publíquese, regístrese, diarícese, notifíquese y expídase copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los Diez (10) días del mes de Agosto de 2011. Años: 201º de la Independencia y 152° de la Federación.
EL JUEZ,

CESAR E. DOMINGUEZ AGOSTINI LA SECRETARIA,

NELLY B. JUSTO

En esta misma fecha, siendo las 03:05 p.m., se dictó y publicó la anterior decisión, previo anuncio de ley.
LA SECRETARIA.

CEDA/nbj
Exp. N°8486