TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 199º y 150
EXP. No. AP31-V-2011-001821
DEMANDANTE: JOSE VERGARA SÁNCHEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-3.253.812, representado por los Abogados: CARLOS CALANCHE BOGADO, INDIRA MOROS RESTREPO, MARÍA DE LOS ÁNGELES PÉREZ NÚÑEZ e IRENE VICTORIA MORILLO LÓPEZ, Venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-14.061.079, V-14.872.376, V-14.891.386 y V- 15.394.512, respectivamente, y en ese orden inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado con los Nos. 105.148, 110.298, 119.895 y 115.784, respectivamente.

DEMANDADO: CARLOS ALEXANDRE DOMINGUES ALVES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula identidad No. V-6.930.986, sin apoderado judicial constituido en autos.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

I
En el libelo de la demanda se señalo lo siguiente:
“…CÁRLOS CALÁNCHE BOGADO, INDIRA MOROS RESTREPO, MARÍA DE LOS ÁNGELES PÉREZ NÚÑEZ e IRENE VICTORIA MORILLO LÓPEZ, Venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-14.061.079, V-14.872.376, V-14.891.386 y V- 15.394.512, respectivamente, y en ese orden inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado con los Nos. 105.148, 110.298, 119.895 y 115.784, procediendo en nuestro carácter de apoderados judiciales del ciudadano, JOSE VERGARA SÁNCHEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-3.253.812, tal y como se evidencia de documento poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao, del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 15 de noviembre de 2010, bajo el No. 04; Tomo 238 de los Libros de Autenticaciones llevados ante dicha Notaría, el cual consignamos en original marcado con la letra “A”, ante usted con la venia de estilo acudimos a los fines incoar demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento (por vencimiento de prórroga legal, contra el ciudadano Carlos Alexandre Domínguez Alves, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V- 6.930.986 y a tales efectos respetuosamente exponemos los siguientes argumentos de hecho y de derecho:
Capítulo I
De los Hechos
Nuestro representado, JOSE VERGARA SANCHEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-3.253.812, en su carácter de arrendador ha venido celebrando contratos de arrendamiento de manera anual y continua con el ciudadano, CARLOS ALEXANDRE DOMINGUES ALVES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula identidad No. V-6.930.986, en su carácter de arrendatario desde el día 04 de mayo 1995, sobre un bien inmueble, constituido por un local comercial distinguido con el número dos (“02”), en la Planta Baja, y que forma parte del Edificio denominado “Los Marcano”, ubicado en la Calle Guaicaipuro, en jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda, contrato este que fue autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 04 de mayo de 1995, quedando inserto bajo el No.36, Tomo 54, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Oficina Publica, y que consignamos en copia simple signado con la letra “B”……………………………………
Ahora bien, establecieron las partes en el contrato de arrendamiento del año 1995, en la cláusula tercera, lo siguiente: Tercera: DURACION DEL CONTRATO: El presente contrato comenzará a regir a partir de la firma de este documento y tendrá una duración de dos (2) años. (…)” (Cursivas y subrayado nuestros).
Posterior al vencimiento del contrato de arrendamiento primigenio, se fueron suscribiendo como se dijo anteriormente contratos consecutivos y anuales durante varias oportunidades, siendo el último, el contrato suscrito el día 01 de octubre de año 2002, el cual se consignamos en copia simple marcada con la letra “D”, y estableciéndose en la cláusula quinta lo siguiente:
“QUINTA: La duración de este contrato es de Un (1) AÑO FIJO, que comenzará a contarse a partir del 1ro. (sic) de octubre 2002. Así mismo queda entendido entre las partes, que de recibir EL ARRENDADOR cualquier pago por cancelación de cánones de arrendamiento, posterior a la finalización del término contractual antes estipulado, ello significará el ejercicio y uso por parte de EL ARRENDATARIO de la prórroga legal, y si una vez finalizada la misma, es decir el plazo de duración completo de la prorroga (sic) legal, EL ARRENDADOR recibiere cualquier canon de arrendamiento, dicho cobro significará la prorroga (sic) del presente contrato por un lapso fijo de TRES (3) meses, a partir del vencimiento de la misma y así sucesivamente, ya que la intención de las partes, es que el presente contrato en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado”... (Cursivas nuestras).
En este orden de ideas, llegada la fecha de vencimiento del lapso de un (1) año establecido en la cláusula quinta del prenombrado contrato, es decir, el día primero (01) de octubre de 2003, operó de pleno derecho la (primera) prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal c) que reza lo siguiente: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5), años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. (..)” (Cursivas nuestras); es decir, que la misma culminó en fecha 01 de octubre del año 2005, toda vez que la relación arrendaticia para aquel entonces había perdurado durante ocho (8) años.
Así los hechos, vencida esta prórroga, el arrendador continuó recibiendo los cánones de arrendamiento y el arrendatario continuó en la posesión y uso del inmueble, por lo cual ambas partes consintieron en las prórrogas consecutivas de tres (3) meses, conforme a la aludida cláusula quinta, “ya que la intensión de las partes es que el contrato en ningún caso se convirtiera a tiempo indeterminado”, comenzando desde el 01 de noviembre del año 2006, de forma trimestral hasta el 01 de julio del 2008; oportunidad en la cual las renovaciones consecutivas fueron interrumpidas, toda vez que nuestro cliente, el ciudadano JOSE VERGARA SÁNCHEZ, en aras de salvaguardar los derechos del arrendatario antes plenamente identificado, procedió, antes del vencimiento de las últimas renovaciones consecutivas de tres (3) meses en fecha 23 de mayo de 2008, a notificarle de forma autentica e indubitable su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento que suscribieran las partes contratantes antes identificadas, el cual venció en fecha primero (01) de julio de 2008, tal y como se evidencia de notificación judicial evacuada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signada con el No. AP3I-S-2008-000997, y que anexamos marcada con la letra “E” en copia simple; Así mismo, acompañamos marcado con la letra “F”, notificación extrajudicial de fecha 26 de junio de 2008, evacuada por la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao, ratificando nuevamente la intensión de no renovar el contrato de arrendamiento de fecha 01 de octubre 2002.
Así las cosas, una vez llegado el día del término del contrato, al día siguiente comenzó a transcurrir la prórroga legal de tres (3) años consagrada en literal “d,” del el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que reza: “Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el edículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: (…) d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez años (10) año o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años..”. (Cursivas y negrillas nuestras), la cual fue desde el 01 de julio de 2008 hasta el 01 de Julio de 2011, fecha en la cual el hoy demandado debió entregar el inmueble de marras libre de bienes y de personas.
Ciudadano(a) Juez, en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente se estableció la institución de la prórroga legal para aquellos contratos cuya naturaleza fuese a tiempo determinado, como es el caso que nos ocupa, esta circunstancia, nos permite a la luz de este vigente ordenamiento jurídico adecuar la situación de hecho al supuesto previsto en el literal d) del artículo 38 de la citada Ley especial; de la norma ante transcrita y operando de pleno derecho la prórroga legal la cual es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, se le concedió al arrendatario CARLOS ALEXANDRE DOMINGUES ALVES, los tres (3) años de prórroga legal, la cual comenzó a transcurrir una vez vencido el contrato de arrendamiento en fecha primero (01) de julio de 2008.
Ahora bien, el arrendatario CARLOS ALEXANDRE DOMINGUES ALVES, plenamente identificado, hasta la presente fecha no ha hecho entrega real y efectiva del inmueble en cuestión completamente desocupado de bienes y personas y en el mismo buen estado en que lo recibió muy a pesar de las innumerables gestiones extrajudiciales que ha realizado nuestro mandante, razón por la cual acudimos ante su competente autoridad……………………….
Capítulo III
De Petitorio
Por todas las razones de hecho y derecho, antes expuestas acudimos ante su competente autoridad, para demandar en nombre de nuestro representado JOSE VERGARA SANCHEZ, como en efecto lo hacemos al ciudadano CARLOS ALEXANDRE DOMINGUES ALVES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-6.930.986, para que convenga o a ello sea condenado por este Juzgado mediante sentencia definitiva al Cumplimiento de lo pactado en el contrato de arrendamiento firmado en fecha 01 de octubre de 2002, de conformidad con las disposiciones contenidas en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y las disposiciones aplicables al caso de marras de nuestro Código Civil vigente, y en consecuencia entregue el local comercial distinguido con el número “02”, en la Planta baja, y que forma parte del Edificio denominado “Los Marcano”, ubicado en la Calle Guaicaipuro, En jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda, …………………..
Así como también, sea condenado a pagar las costas, costos y gastos de ejecución que genere el presente juicio…………….”

Por lo que este Tribunal a los fines de pronunciarse sobre la admisibilidad o no de la demanda, previamente hace las siguientes observaciones:
La cláusula quinta del contrato de arrendamiento, establece lo siguiente:

“QUINTA: La duración de este contrato es de UN (1) AÑO FIJO, que comenzará a contarse a partir del día 1ro. de Octubre de 2002. Así mismo queda entendido entre las partes, que de recibir EL ARRENDADOR cualquier pago por cancelación de cánones de arrendamiento, posterior a la finalización del término contractual antes estipulado, ello significará el ejercicio y uso por parte de EL ARRENDATARIO de la prórroga legal, y si una vez finalizada la misma, es decir el plazo de duración completo de la prorroga legal, EL ARRENDADOR recibiere cualquier canon de arrendamiento, dicho cobro significará la prorroga del presente contrato por un lapso fijo de TRES (3) meses, a partir del vencimiento de la misma y así sucesivamente, ya que la intención de las partes, es que el presente contrato en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado.”

Ahora bien, según la cláusula antes citada, el contrato comenzó a regir el 01 de Octubre de 2002, por el periodo de un (1) año fijo, el cual venció el 01 de Octubre de 2003, comenzando a correr automáticamente y de pleno derecho la prorroga legal el 02 de Octubre de 2003, por un lapso de dos (2) años, por tener la relación arrendaticia ocho (8) años, todo de conformidad con lo establecido en el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala:
“Artículo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: ……………
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. …”

La cual termino el 02 de Octubre de 2005, dejándose al inquilino en el goce pacifico del inmueble, y recibiéndosele los cánones de arrendamiento, tal y como lo señala la parte actora en el libelo de la demanda cuando expresa:
“…Así los hechos, vencida esta prórroga, el arrendador continuó recibiendo los cánones de arrendamiento y el arrendatario continuó en la posesión y uso del inmueble,….”

Por lo que la relación arrendaticia paso a tiempo indeterminado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil que señala:
Artículo 1600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Por lo que, de acuerdo a lo señalado en el artículo 1600 in-comento, las partes no podían haber establecido en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, lo siguiente:
“…ello significará el ejercicio y uso por parte de EL ARRENDATARIO de la prórroga legal, y si una vez finalizada la misma, es decir el plazo de duración completo de la prorroga legal, EL ARRENDADOR recibiere cualquier canon de arrendamiento, dicho cobro significará la prorroga del presente contrato por un lapso fijo de TRES (3) meses, a partir del vencimiento de la misma y así sucesivamente, ya que la intención de las partes, es que el presente contrato en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado.”

Toda vez, que no surtiría ningún efecto legal, por lo que el contrato de arrendamiento de marras paso a tiempo indeterminado y así se decide.
Por lo que la presente demanda es contraria a derecho, tal y como se señala en la sentencia dictada por, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:

“….En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:

“Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...”

En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)

Con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, este Tribunal declara INADMISIBLE, por ser contraria a derecho, la acción intentada por JOSE VERGARA SANCHEZ contra CARLOS ALEXANDRE DOMINGUES ALVES por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, todos identificados al inicio de esta decisión.
Regístrese y Publíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los 04 días del mes de Agosto del año 2011. Años 201° y 152°.
LA JUEZ TITULAR

Abg. LORELIS SÁNCHEZ
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

MACIEL CARRIZALES
En esta misma fecha, siendo las 3:10 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

MACIEL CARRIZALES

EXP. No. AP31-V-2011-001821