TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 201º y 152º

EXP. Nº AP31-V-2011-002655.

DEMANDANTE: LUZ TRINIDAD PELLEGRINO SUCRE, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° V-3.556.451, representada judicialmente por el Abogado LUIS GUILLERMO OJEDA HERNANDEZ, inscrito en el IPSA 70.370, respectivamente.

DEMANDADOS: MARGARITA MERCEDES TEJEDA, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro. V-13.888.293, sin representación judicial constituido.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

I
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda presentado por el Abogado LUIS GUILLERMO OJEDA HERNANDEZ, inscrito en el IPSA Nro. 70.370, respectivamente, actuando en representación de la ciudadana MARGARITA MERCEDES TEJEDA, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nros V-13.888.293, respectivamente, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Décimo Octavo de Municipio.

Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirma el actor entre otras cosas lo siguiente:

Que en fecha 07 de Agosto del 2.001, mi representada suscribió un contrato de arrendamiento de un local comercial, ubicado en Norte 1, entre las esquinas de Maturín a Abanico, Edificio Diego de Lozada, P.B, local Nro. 11, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual consagra en su Cláusula Sexta una duración un (1) año fijo (no prorrogable); es decir que dicho contrato expiró el 07 de Agosto de del 2.002; una vez culminado el contrato, a la ciudadana MARGARITA MERCEDES TEJEDA, se le exigió la entrega material del inmueble la ciudadana MARGARITA MERCEDES TEJEDA, se auto aumentaba en canon de arrendamiento anualmente y así continuó ocupando el local comercial, sin contrato escrito lo que vino a constituirse en un contrato de en un contrato verbal, donde cada año dicha ciudadana aumentaba en canon de arrendamiento en Bolívares Cincuenta, (Bs. 50,00), así tenemos que en el año 2002, canceló un canon de arrendamiento de Bolívares cuatrocientos (Bs. 400,00) mensuales, en el año 2003 canceló un canon de arrendamiento de Bolívares cuatrocientos Cincuenta (Bs. 450,00); en el año 2004, canceló como canon de arrendamiento Bolívares Quinientos (Bs. 500,00); en el año 2005, canceló como canon de arrendamiento Bolívares Quinientos Cincuenta (Bs. 550,00); en el año 2006, canceló como canon de arrendamiento Bolívares Seiscientos Cincuenta (Bs. 650,00) hasta el mes de febrero del 2.008; fecha esta en que nuevamente se le exigió la entrega del inmueble, pero la arrendataria en una actitud contumaz se negó a entregarlo, y por cuanto no se le recibió el canon de arrendamiento, procedió a depositarlo ante el Tribunal 25 de Municipio, hasta el mes de Noviembre del año 2011, es decir que durante Nueve (9) años y tres (3) meses, la ciudadana MARGARITA MERCEDES TEJEDA, ha mantenido un relación arrendaticia irregular.
Tal es el caso Ciudadano Juez, es importante observar que el mes de Noviembre del año 2009, mi poderdante solicitó ante la Dirección de Inquilinato, la regulación del local comercial, cuya decisión se produjo el 12 de febrero del año 2010; mediante la Resolución Nro. 00013849; donde dicho organismo fijó un canon de arrendamiento máximo mensual de BOLIVARES TRES MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y UN BOLIVAR CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 3.351,60); y el contenido de la misma le fue notificada a la arrendataria en fecha 17 de marzo de 2010. Así mismo es de observar que la accionada no ejerció ningún recurso contencioso administrativo contra el acto administrativo que fijó el canon de arrendamiento.
DEL PETITUM
PRIMERO: Pedimos que la demandada pague o a ello sea condenada la cantidad de BOLIVARES CIENCUENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS TREINTA Y TRES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 56.733,60) (746, 50 U.T), que constituyen la diferencia en bolívares, desde el mes de marzo del 2010 hasta el mes de noviembre de 2011; es decir, durante 21 meses de arrendamiento, entre el canon depositado (Bs. 650,00) por la demanda en tribunales y el canon de máximo fijado por la Dirección de Inquilinato TRES MIL TRTESCIENTOS CINCUENTA Y UNO CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 3.351, 60).
SEGUNDO: Que la demandada pague los intereses de mora de conformidad con el índice establecido por el Banco Central de Venezuela.
TERCERO: Que al monto demandado le sea aplicado la indexación judicial de conformidad al índice del Banco Central de Venezuela.
CUARTO: Que como consecuencia de la resolución del contrato, la demanda, haga la entrega material inmediata del local comercial arrendado.
QUINTO: Que la demandada pague las costas y costos del juicio
SEXTO: Que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar.

Ahora bien, a los fines del Tribunal pronunciarse sobre la admisión o no del libelo de la demanda, hace previamente las siguientes observaciones:
En la cláusula sexta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se señala:

“SEXTA: El presente contrato comenzará a partir del siete (7) de Agosto del dos mil uno (2.001), y tendrá una duración de un (1) año fijo no prorrogable.”

Es decir, que el contrato entro en vigencia el 07-08-2001 y venció el 7-08-2002, y al día siguiente, esto es, el 08-08-2002, comenzó a correr la prorroga legal de seis (6) meses de conformidad con el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la cual venció el 08-02-2002, no obstante a ello, el arrendador, consintió que el inquilino permaneciera en el inmueble, aun vencida la prorroga legal.

Por lo que la relación arrendaticia, paso a tiempo indeterminado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil que señala:
“artículo 1600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

Así de las cosas, habiendo pasado el contrato a tiempo indeterminado al mismo solo le son aplicables las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala:
Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.
No obstante a ello, la parte actora demanda es la resolución del contrato de arrendamiento, fundamentado en el artículo 1167 del Código Civil, acción esta, que si es posible intentar cuando se esta en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y se ha incumplido con una de las obligaciones establecidas en el contrato, y la cual no este regulada en el artículo 35 ejusdem, en el presente caso, se demanda la resolución del contrato, por lo que la presente demanda es contraria a derecho, tal y como se señala en la sentencia dictada por, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:

“….En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:

“Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...”

En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)

Con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, este Tribunal declara INADMISIBLE, por ser contraria a derecho, la acción intentada.
Regístrese, Publíquese y déjese copia de la presente la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los (20) días del mes de Diciembre de 2011. Años 201° y 152°
LA JUEZ TITULAR

Abg. LORELIS SANCHEZ

LA SECRETARIA ACCIDENTAL

En la misma fecha, siendo la 1:00 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL

EXP. AP31-V-2011-002655
LS/fm