TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas

PARTE ACTORA: Nadia Mounayerdji de Elia, Evelin Nadia Elia Mounayerdji, Edgar Elia Mounayerdji, María Elia de Vieira, Elias Elia Ninairyi y William Elia Mounayerdji, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.616.500, 13.125.257, 6.500.550, 6.401.730, 5.977.639 y 10.470.266, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Lusby Antonio Freites y Milagros Guarape, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.329.158 y 6.288.226, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 36.093 y 50.613, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Gema Josefina Mujica Alvarez, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 5.311.021.

MOTIVO: Desalojo.

En fecha 19.12.2011, se recibió ante la Secretaría de este Tribunal, el escrito de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados Lusby Antonio Freites y Milagros Guarepe, actuando con el carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos Nadia Mounayerdji de Elia, Evelin Nadia Elia Mounayerdji, Edgar Elia Mounayerdji, María Elia de Vieira, Elias Elia Ninairyi y William Elia Mounayerdji, contentivo de la pretensión de desalojo deducida en contra de la ciudadana Gema Josefina Mujica Alvarez, con fundamento en el literal (a) del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En tal virtud, procede de seguida este Tribunal a verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

- I -
FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

Los abogados Lusby Antonio Freites y Milagros Guarepe, actuando con el carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos Nadia Mounayerdji de Elia, Evelin Nadia Elia Mounayerdji, Edgar Elia Mounayerdji, María Elia de Vieira, Elias Elia Ninairyi y William Elia Mounayerdji, en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por sus representados, enunciaron lo siguiente:

Que, sus representados son propietarios del bien inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra I, situado en la planta semi-sótano del Edificio Monte Ararat, ubicado al frente de la Avenida Francisco de Miranda, Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual heredaron del ciudadano Bechir Elia Chamas (†), según consta del certificado de solvencia de sucesiones, planilla sucesoral N° 0001214, de fecha 17.10.2008, expediente N° 082495, de la nomenclatura llevada por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat), siendo que el referido bien inmueble pertenecía a dicho causante, conforme al documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 16.12.1981, bajo el N° 13, Tomo 25, Protocolo Primero.

Que, el ciudadano Elias Elia Ninairyi, actuando en su propio nombre y en representación de los demás herederos, suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana Gema Josefina Mujica Álvarez, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 26.03.2010, bajo el N° 07, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tuvo como objeto el mencionado local comercial.

Que, en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se estableció el canon de arrendamiento por la cantidad de siete mil quinientos bolívares (BsF. 7.500,oo), el cual debía pagarse por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes, mediante depósito en la cuenta corriente N° 0134-0365-12-3653010892, del Banco Banesco, a nombre de la ciudadana Evelin Nadia Elia Mounayerdji.

Que, en la cláusula séptima de la convención locativa se estipuló que la falta de pago oportuno de dos (02) cánones de arrendamiento consecutivos daría derecho a los arrendadores a solicitar el desalojo del inmueble arrendado, quedando a salvo los derechos de los arrendadores por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de la arrendataria.

Que, en la cláusula octava del referido contrato se pactó su duración por el plazo de un (01) año, contado a partir del día 01.04.2010, pudiendo prorrogarse por un período igual, si una de las partes no manifestare a la otra, con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación a la fecha de vencimiento del término, su voluntad de dar por terminado el contrato.

Que, llegado el término del contrato de arrendamiento, ninguna de las partes manifestó a la otra su voluntad de dar por terminado el contrato, por lo cual operó la prórroga automática establecida en el mismo, encontrándose vigente por el período comprendido entre el día 01.04.2011, hasta el día 01.04.2012.

Que, la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes al período comprendido entre el día 01.04.2011, hasta el día 01.05.2011; desde el día 01.05.2011, hasta el día 01.06.2011; desde el día 01.06.2011, hasta el día 01.07.2011; desde el día 01.07.2011, hasta el día 01.08.2011; desde el día 01.08.2011, hasta el día 01.09.2011; desde el día 01.09.2011, hasta el día 01.10.2011; desde el día 01.10.2011, hasta el día 01.11.2011; y, desde el día 01.11.2011, hasta el día 01.12.2011, lo cual comprende ocho (08) mensualidades vencidas y no pagadas por la arrendataria, que en su conjunto equivalen a la cantidad de sesenta mil bolívares (BsF. 60.000,oo).

Fundamentaron jurídicamente la pretensión deducida por sus representados en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.592 del Código Civil, así como en el literal (a) del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En tal virtud, los ciudadanos Nadia Mounayerdji de Elia, Evelin Nadia Elia Mounayerdji, Edgar Elia Mounayerdji, María Elia de Vieira, Elias Elia Ninairyi y William Elia Mounayerdji, por intermedio de su representación judicial, procedió a demandar a la ciudadana Gema Josefina Mujica Álvarez, para que conviniese o en su defecto, fuese condenada por este Tribunal, en primer lugar, en el desalojo del bien inmueble arrendado; en segundo lugar, en el pago de la cantidad de sesenta mil bolívares fuertes (BsF. 60.000,oo), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos; en tercer lugar, en el pago de los cánones de arrendamiento que continuaren venciéndose hasta la entrega definitiva del bien inmueble, a título de compensación pecuniaria; en cuarto lugar, en el pago de los intereses moratorios causados por el atraso en el pago de las pensiones de arriendo reclamadas como insolutas; y, en quinto lugar, en el pago de las costas procesales.

- II -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la demanda propuesta por la accionante, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a los presupuestos de admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes:

El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejúsdem. Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional. Por lo tanto, la acción es conferida por la constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que la reclamación invocada sea reconocida con posterioridad como realmente existente o no por la autoridad judicial, ya que la misma siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión la que fenece cuando se origina la determinación que impone el órgano jurisdiccional al momento de emitir su dictamen, en cuanto al reconocimiento o su rechazo, de modo que ella se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita la acción.

Así pues, la demanda constituye “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996)

En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el demandante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia inquilinaria, cuyas vías establecidas en la ley para terminar la relación arrendaticia que nace de un contrato, depende de la naturaleza jurídica del mismo, en cuanto a que sea verbal o escrito a tiempo determinado o indeterminado, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la demanda (i) si no es contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna disposición expresa de la Ley.

En cuanto a la noción de orden público, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 2137, dictada en fecha 29.08.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), expediente N° 02-0088, caso: José Rafael Echeverría, apuntó lo siguiente:

“…es menester indicar que el orden público es un concepto jurídico indeterminado acerca de lo que es fundamental para la subsistencia del Estado de Derecho y de la convivencia social, cuyos límites son trazados por la apreciación del colectivo y concretados a través del juez. Es por ello, que dicha noción no puede ser dividida en absoluta o relativa, dado que es el último punto de referencia a la que acude el Juez para determinar lo ajustado a derecho de una actuación.
Por tanto, el orden público se encuentra en todo aquello que trascienda al interés particular y afecte el colectivo o las instituciones sociales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Al unísono, en lo que respecta a la noción de buenas costumbres, la misma Sala Constitucional, en sentencia N° 85, dictada en fecha 24.01.2002, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 01-1274, caso: Asodeviprilara, determinó lo siguiente:

“…Así como la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, señala una serie de normas para salvaguardar al consumidor (latu sensu), las cuales a veces regulan hasta las menciones de los contratos (artículos 19, 20 y 21); igualmente, normas que establecen con claridad la manera de actuar, pueden ser entendidas como protectivas de los seres humanos, de la convivencia, y ellas atienden mas a la protección de las buenas costumbres que a la del orden público.
Las buenas costumbres, atienden a un concepto jurídico indeterminado ligado a la realidad social, y por ello el concepto varia en el tiempo y en el espacio, y con relación a determinados tipos de negocios o actos públicos…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Y, en relación con el supuesto concerniente a que la demanda no sea contraria a alguna disposición expresa de la ley, la Sala Constitucional, en sentencia N° 776, dictada en fecha 18.05.2001, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 00-2055, caso: Rafael Enrique Montserrat Prato, sostuvo:

“…El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión.
En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción.
La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En consonancia con lo anterior y al deber del Juez de verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda en la oportunidad de su admisión, en virtud del principio de conducción judicial al proceso, consagrado en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, la Sala Constitucional, en sentencia Nº 779, dictada en fecha 10.04.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), caso: Materiales MCL C.A., precisó lo siguiente:

“…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En virtud de los precedentes jurisprudenciales anteriormente transcritos, resulta pertinente destacar que el juicio de admisibilidad comprende la labor de verificación que hace el Juez para determinar el cumplimiento de las características generales de atendibilidad de la pretensión contenida en la demanda, ya que la constatación de su falta impide la continuación hacia la fase cognoscitiva del proceso.

Ahora bien, observa este Tribunal que la reclamación invocada por los ciudadanos Nadia Mounayerdji de Elia, Evelin Nadia Elia Mounayerdji, Edgar Elia Mounayerdji, María Elia de Vieira, Elias Elia Ninairyi y William Elia Mounayerdji, en contra de la ciudadana Gema Josefina Mujica Álvarez, se patentiza en el desalojo del bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con la letra I, situado en la planta semi-sótano del Edificio Monte Ararat, ubicado al frente de la Avenida Francisco de Miranda, Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual constituye el objeto del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 26.03.2010, bajo el N° 07, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento comprendidos entre el día 01.04.2011, hasta el día 01.05.2011; desde el día 01.05.2011, hasta el día 01.06.2011; desde el día 01.06.2011, hasta el día 01.07.2011; desde el día 01.07.2011, hasta el día 01.08.2011; desde el día 01.08.2011, hasta el día 01.09.2011; desde el día 01.09.2011, hasta el día 01.10.2011; desde el día 01.10.2011, hasta el día 01.11.2011; y, desde el día 01.11.2011, hasta el día 01.12.2011, a razón de siete mil quinientos bolívares (BsF. 7.500,oo) cada uno, que en su conjunto equivalen a la cantidad de sesenta mil bolívares (BsF. 60.000,oo).

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la parte actora, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Al hilo de lo anterior, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 ejúsdem), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

En tal sentido, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

De la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de la cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar al arrendador o propietario, según sea el caso, el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal para el caso de bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo, pero si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado, sin haberse instado la vía conducente a obtener la entrega del bien dado en arriendo.

Así las cosas, observa este Tribunal que la relación arrendaticia tuvo su génesis de acuerdo con lo enunciado en la demanda mediante contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 26.03.2010, bajo el N° 07, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya duración fue pactada de la manera que ad pedden litterae se indica:

“…Octava: La duración del presente contrato será de un (01) año, contado a partir del día primero (1ro) de abril de 2010, pudiendo prorrogarse por un período igual, si una de las partes no manifestare a la otra, con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación a la fecha de vencimiento del término, su voluntad de dar por terminado el presente contrato…”.

Conforme a la anterior cláusula contractual, la duración de la convención locativa accionada fue pactada por el plazo de un (01) año, contado a partir del día 01.04.2010, pudiendo prorrogarse por un período igual, si una de las partes no manifestare a la otra, con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación a la fecha de vencimiento del término, su voluntad de dar por terminado el contrato.

Así pues, no se evidencia de autos que alguna de las partes haya notificado a la otra su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento, con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación a la fecha de vencimiento del término, lo cual aconteció el día 01.04.2011, razón por la que operó de pleno derecho la prórroga contractual por el plazo de un (01) año, cuyo fenecimiento acontecerá en fecha 01.04.2012, de tal manera que esta circunstancia conlleva a considerar el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.599 del Código Civil, ya que la prórroga contractual pactada por las partes se encuentra aún vigente.

Al respecto, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, el cual regula jurídicamente la pretensión de desalojo deducida por la accionante, puntualiza lo siguiente:

“Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De acuerdo con la disposición especial antes citada, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos taxativamente establecidos en dicha norma para su procedencia, entre los que se encuentran la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas.

Ante estas circunstancias, serias dudas sobrevienen a este Tribunal respecto a la admisibilidad de la pretensión de desalojo deducida por la accionante, para exigir de la arrendataria la entrega del bien inmueble arrendado, por la alegada falta de pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, ya que siendo la convención locativa accionada a tiempo determinado, el artículo 1.167 del Código Civil, prevé que:

“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

El anterior precepto legal faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron planteadas las obligaciones allí estipuladas.

En atención a la doctrina apuntalada por el Dr. Eloy Maduro Luyando, la acción resolutoria “…es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”. (Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre, Emilio. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001, página 978)

Por consiguiente, la acción de desalojo ejercida por los accionantes no representa la vía idónea y eficaz para dilucidar su pretensión, en vista de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, ya que siendo éste a tiempo determinado, debió reclamar la ejecución o la resolución del mismo, ateniéndose a incumplimientos legales y contractuales, toda vez que el ejercicio de aquélla supone la existencia de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, ante la ocurrencia irrestricta de cualesquiera de las causales que la ley admite para su procedencia, dada la aplicación restrictiva de las normas prohibitivas y sancionatorias.

En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 381, dictada en fecha 07.03.007, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, expediente N° 06-1043, caso: Zazpiak Inversiones C.A., apuntó lo siguiente:

“…Ahora bien, para la resolución del presente recurso es importante la realización de las siguientes precisiones:
1. Inversiones Zazpiak C.A. contrató con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz el arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su propiedad.
2. Inversiones Zazpiak C.A. incoó, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda de desalojo contra la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz, por el incumplimiento del contrato de de arrendamiento que, según afirmaron, era a tiempo determinado, el cual se configuró con la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, enumeración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
(…)
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Por lo antes expresado, concluye este Tribunal que la representación judicial de la parte actora incurrió en un desacierto al solicitar el desalojo del bien inmueble arrendado por la alegada falta de pago de más de dos (02) mensualidades consecutivas, ya que siendo el contrato de arrendamiento fundamento de la demanda a tiempo determinado, la vía idónea y eficaz para lograr la satisfacción de su pretensión está constituida por la ejecución o la resolución del contrato, ateniéndose a incumplimientos legales y contractuales, lo que motiva a este Tribunal a declarar la inadmisibilidad de la demanda sometida a su conocimiento, dada la contrariedad a Derecho de la misma, en atención de lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

- III -
DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la pretensión de Desalojo, deducida por los ciudadanos Nadia Mounayerdji de Elia, Evelin Nadia Elia Mounayerdji, Edgar Elia Mounayerdji, María Elia de Vieira, Elias Elia Ninairyi y William Elia Mounayerdji, en contra de la ciudadana Gema Josefina Mujica Álvarez, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.

No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo.

Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veinte (20) días del mes de diciembre del año dos mil once (2.011). Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

El Juez Titular,

César Luis González Prato

La Secretaria Accidental,

Xiomara Margarita García Delgado

En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las nueve y treinta de la mañana (9:30 a.m.).

La Secretaria Accidental,

Xiomara Margarita García Delgado

CLGP.-
Exp. Nº AP31-V-2011-002660