TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, diez (10) de enero de dos mil once.
200º y 151º

ASUNTO N°: AP31-V-2009-002455.
PARTE ACTORA: GRISELIA AMADA LAREZ CARABALLO.
APODERADO JUDICIAL: EDIXZON J. MORAN S.
PARTE DEMANDADA: IRMA RAMONA LEÓN CÁCERES.
DEFENSORA JUDICIAL: ANA RAQUEL RODRÍGUEZ CARNEVALI.
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA DEFINITIVA.-

Se inició el presente procedimiento mediante demanda por DESALOJO, interpuesta por el abogado Ediczon J. Morán S., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 50.319, actuando como apoderado judicial de la ciudadana GRISELDA AMADA LAREZ CARABALLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 3.762.339, contra la ciudadana IRMA RAMONA LEÓN CÁCERES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titulares de la Cédula de Identidad número V- 4.060.189, fundamentada en los siguientes hechos:
Afirmó dicho apoderado judicial que su representada es propietaria del apartamento B-13, ubicado en el piso 13, del edificio Nº 1 del Conjunto Residencial Victoria, situado en la Avenida Páez, Parroquia Santa Teresa, Caracas. Que el 30 de agosto de 2005, firmó un contrato de arrendamiento con la ciudadana IRMA RAMONA LEÓN CÁCERES, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, por el canon de arrendamiento de quinientos cincuenta bolívares (Bs. 550,00), a ser pagados dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.
Que el 17 de diciembre de 2008, la arrendataria depositó en la cuenta de ahorros Nº 0386294 del Banco Provincial, la cantidad de mil bolívares (Bs. 1.000,00) de canon de arrendamiento, que corresponde del 15 de noviembre al 15 de diciembre.
Que en la cuenta de ahorros Nº 1224472, del Banco Provincial, depositó el 17 de marzo de 2009, canceló del 15 de diciembre de 2008 al 15 de enero de 2009 y del 15 de enero al 15 de febrero de 2009.
Que dejó de pagar las mensualidades comprendidas desde el 15 de febrero de 2009 al 15 de julio de 2009, que son cinco (5) meses de atraso, incumpliendo el contrato y que el arrendatario no tiene derecho a la prórroga.
Que por lo expuesto, acude ante este Tribunal para demandar por DESALOJO a la ciudadana IRMA RAMONA LEÓN CÁCERES, para que convenga en el desalojo y en la entrega del inmueble, sin personas ni bienes, o en su defecto sea condenada por el Tribunal al pago de: a) Los meses vencidos y los que estén por vencerse hasta la sentencia; b) Al pago de los honorarios profesionales estimados en un monto de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00); c) Al pago de las costas del juicio.
Al contestar la demanda, la defensora judicial que le fue designada por este Tribunal a la demandada, abogada Ana Raquel Rodríguez Carnevali, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 25.421, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, por no ser ciertos los hechos que en ella se esgrimen e infundado el derecho que la sustenta.
Negó que su defendida deba entregar el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, tal como lo afirma la actora en el libelo. Indicó que encontró ciertas confusiones que señala seguidamente, como garante del derecho a la defensa de su representada:
Que en el caso que nos ocupa, existe un contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 30 de agosto de 2005, mediante el cual las partes suscribieron las obligaciones inherentes al arrendamiento del inmueble, que deben ser cumplidas de buena fe, tal como lo señala el actor en su escrito libelar haciendo referencia al artículo 1160 del Código Civil.
Que se infiere de lo previsto en la cláusula tercera del contrato, que el tiempo de duración es de un (1) año, caso contrario la arrendataria, con tres meses de antelación vencimiento, debe notificar su voluntad de renovar el contrato, lo que hace presumir que la arrendataria participó a la arrendadora su voluntad de continuar ocupando el inmueble, cumpliendo con sus obligaciones, tal y como se establecieron.
Que la actora señala en el libelo que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, y que se realizó notificación judicial a través del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el 18 de febrero de 2009, violando el contenido de la cláusula tercera, con un mes de anticipación, se le notificó a mi defendida que no podía oponer la tácita reconducción del contrato. Cuestionó los términos de la referida notificación y preguntó si estábamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o indeterminado.
Señaló que si acogía la tesis de que están en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, niega que su defendida adeude los cánones de arrendamiento, que las partes no pactaron que el pago se hiciera en alguna cuenta bancaria, con un canon de arrendamiento mensual distinto al acordado.
Que si acoge la tesis de que se está en presencia de un contrato a tiempo determinado, niega que su defendida deba entregar el inmueble, por cuanto la notificación judicial que realizó la actora el 18 de febrero de 2009, con un mes de anticipación al 15 de marzo de 2009, debiendo realizarla con tres (3) meses de anticipación. Que de acuerdo a lo afirmado en el libelo, su representada sigue ocupando el inmueble en calidad de prórroga legal, que vence el 15 de marzo de 2011, por lo que la acción que debe intentar la parte actora es la de resolución del contrato de arrendamiento, por falta de pago, por lo que la demanda de desalojo es inadmisible, por cuanto se intentó la acción antes del vencimiento del término de la prórroga legal.
Este órgano jurisdiccional no comparte las razones por las cuales la defensora judicial de la demandada alega que ha de declararse la demanda inadmisible, toda vez que no hay disposición legal alguna que prohíba la admisión de la demanda por desalojo por falta de pago del canon de arrendamiento, aun cuando se esté en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Lo que sí prohíbe la ley es que se admita una demanda por vencimiento del lapso fijado por las partes, cuando aún esté corriendo el lapso de la prórroga legal y éste no es el caso de autos, en el que la demanda fue interpuesta alegando la falta de pago de los cánones de arrendamiento de las mensualidades comprendidas desde el 15 de febrero de 2009 hasta el 15 de julio de 2009.
No obstante ello y aun cuando lo considera innecesario a los efectos del presente procedimiento, este Juzgado pasa a resolver cuál es la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, por tratarse de un hecho controvertido.
En el contrato de arrendamiento reconocido por la parte demandada, a través de su defensora judicial, las partes acordaron en su cláusula tercera lo siguiente: “La duración del presente contrato será de un (1) año contado a partir del 15 de Marzo de 2005. Llegado el vencimiento de este contrato y habiendo conformidad, se levantara un Acta la cual será suscrita por las partes en cuya oportunidad “LA ARRENDATARIA”, hará entrega a “LA ARRENDADORA” de las llaves y las solvencias que le correspondan de los servicios, en caso contrario, “LA ARRENDATARIA”, con tres (3) meses de antelación al vencimiento, notifique su voluntad de renovar el contrato, si hubiesen discrepancias las partes quedaran en libertad de ejercerlas (sic) acciones que consideren pertinentes.”
Del contenido de dicha cláusula se evidencia que se trata de un contrato a tiempo determinado de un (1) año, que venció el 15 de marzo de 2006. Si bien en la parte final se acordó que la arrendataria debía notificar con tres meses de antelación a su vencimiento, su voluntad de renovarlo, sólo podría hacerse si ambas partes estaban de acuerdo, pues también se previó la posibilidad de que hubiesen discrepancias. Y en todo caso, no hay constancia en el expediente de que las partes hubiesen acordado renovar por tiempo fijo la relación arrendaticia, por lo que luego del vencimiento de la prórroga legal, el contrato se indeterminó, pues la parte actora reconoció que la misma continuó en la posesión del inmueble y pagando el canon de arrendamiento hasta la mensualidad del 15 de febrero de 2009.
En consecuencia, cuando la arrendadora pretendió notificar a la arrendataria que el contrato de arrendamiento no le sería prorrogado a su vencimiento el 15 de marzo de 2008, y que la prórroga legal vencía el 15 de marzo de 2009, no estaba actuando conforme a derecho, pues para esa fecha ya el contrato se había indeterminado, y así lo reconoció al interponer la presente demanda, en la que reconoció, a través del mismo apoderado judicial, que el contrato de arrendamiento era a tiempo indeterminado.
Ahora bien, en cuanto al monto del canon de arrendamiento, se observa que la parte actora sólo se limitó a señalar que la arrendataria depositó la cantidad de (Bs. 1.000,00) correspondiente a la mensualidad comprendida desde el 15 de noviembre de 2008 al 15 de diciembre de 2009 y que luego depositó (sin señalar cuánto) el pago del canon de arrendamiento de dos (2) mensualidades comprendidas desde el 15 de diciembre de 2008 al 15 de febrero de 2009.
Si la parte actora no afirmó claramente que el canon de arrendamiento fue aumentado de quinientos cincuenta bolívares (Bs. 550,00), a la cantidad de un mil bolívares (Bs. 1.000,00), como lo entendió la defensora judicial de la demandada, no puede este Tribunal sacar elementos de convicción no alegados claramente por las partes, de conformidad a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, más aún cuando cualquier convenimiento de las partes respecto al aumento del canon de arrendamiento es nulo, debido a que los cánones de arrendamiento para vivienda en el país están congelados desde el año 2002, por imperio del Estado Venezolano, representado por el Presidente de la República y los Ministros competentes para dictar las Resoluciones respectivas.
Entonces, este Juzgado establece que el canon de arrendamiento vigente entre las partes es el fijado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento autenticado el 30 de agosto de 2005, en la cantidad de quinientos cincuenta bolívares (Bs. 550,00). Si bien la parte demandada, a través de su defensora judicial afirmó que no era cierto que adeudaba los cánones de arrendamiento señalados como no pagados en el libelo, no basta con dicha negativa, sino que la parte demandada debe probar el hecho extintivo de dicha obligación, en este caso el pago, hecho que no fue ni alegado ni probado en autos. Por tales razones, este Juzgado considera innecesario esperar las resultas de las pruebas de informes promovidas por la parte actora, toda vez que no es ella quien tiene la carga de la prueba en este caso, pues la parte actora cumplió con su carga, consignando a los autos el contrato de arrendamiento del cual deriva la obligación que tiene frente a ella la arrendataria.
Así las cosas, no habiendo cumplido la parte demandada con su carga probatoria, resulta forzoso para este Tribunal declarar que la demandada incumplió su obligación contractual de pagar el canon de arrendamiento de las mensualidades comprendidas desde el 15 de febrero de 2009 hasta el 15 de julio de 2009, y en consecuencia la procedencia de la demanda de desalojo.
Igualmente se declara la procedencia de lo solicitado en el literal a), por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados a la arrendadora por cuanto la demandada ha estado ocupando el inmueble sin pagar su contraprestación. Pero con relación a lo solicitado en el literal b), se declara su improcedencia, por cuanto antes de dictarse la sentencia definitiva, el abogado actor no tiene acción para cobrarle honorarios a la contraparte de su cliente, como pretendió hacerlo en este caso. Ese derecho lo tendría si hubiese condenatoria a la parte demandada, lo cual incluye los gastos o erogaciones realizados en el juicio y los honorarios del abogado y si el cliente ganancioso no los paga directamente a su abogado, entonces éste podrá intimarlos a la parte totalmente vencida en el juicio.
Con fundamento en las consideraciones antes expuestas, administrando justicia en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este Tribunal declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO, interpuso la ciudadana GRISELIA AMADA LAREZ CARABALLO contra la ciudadana IRMA RAMONA LEÓN CÁCERES. En consecuencia, se condena a la demandada a lo siguiente:
PRIMERO: DESALOJAR y ENTREGAR a la parte actora el apartamento B-13, situado en el piso 13 del Edificio Residencial Victoria, ubicado en la Avenida Páez, Urbanización El Paraíso, Parroquia Santa Teresa, Caracas, Distrito Capital, libre de bienes y personas.
SEGUNDO: PAGAR a la parte actora, por concepto de indemnización de daños y perjuicios, un monto equivalente al canon de arrendamiento, por cada mensualidad vencida hasta la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme, a partir del 15 de febrero de 2009, a razón de quinientos cincuenta bolívares (Bs. 550,00) por cada mensualidad.
No hay condenatoria en costas, toda vez que a la parte actora no se le concedió todo lo que solicitó en el petitorio del libelo, en interpretación de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo se dicta dentro del lapso legalmente establecido para dictar la sentencia definitiva, no requiere notificación a las partes.
De acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los diez (10) días del mes de enero de dos mil once (2011), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 200º de la Independencia y 150º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (8:40:10) horas de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,