TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, dieciocho (18) de enero de dos mil once.
200º y 151º

ASUNTO No.: AP31-V-2010-001511
PARTE ACTORA: PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A.
APODERADOS JUDICIALES: EMILIO L. BERRIZBEITIA ARISTIGUETA, ANDRÉS TRUJILLO ANGARITA, XABIER BERRIZBEITIA LÓPEZ y JAVIER YÑIGUEZ ARMAS.
PARTE DEMANDADA: JOSE, C.A.
APODERADOS JUDICIALES: FELIPE PEREIRA DA COSTA y REINA GONZÁLEZ COLL.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA DEFINITIVA.-

Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda por DESALOJO, suscrito por los abogados Andrés Trujillo Angarita y Javier Iñiguez Armas, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 44.194 y 39.163, actuando como apoderados judiciales de la sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 18 de julio de 1977, con el N° 39, Tomo 88-A; contra la empresa JOSE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Anzoátegui, el 16 de junio de 1976, con el N° 119, Tomo A-1.
Expusieron los apoderados judiciales de la parte actora, que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un local y anexos determinado como cafetín en el documento de condominio del Edificio Credival, ubicado en la primera avenida de la urbanización Campo Alegre, Municipio Chacao de esta ciudad, cuya copia del documento de condominio acompañan marcada “B”.
Que PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A. era una compañía relacionada con el grupo Banco de Comercio, intervenido financieramente a comienzos de la década de los años 1980 y como consecuencia de ello, los bienes del Grupo Banco de Comercio serían administrados hasta su liquidación, por el Fondo de Garantías de Depósitos y Protección Bancaria (FOGADE), quien a través de su entonces Depositario Judicial y Presidente de la Junta Liquidadora del Banco, suscribió conjuntamente con el ciudadano MARIANO ADRIÁN DE LA ROSA, titular de la Cédula de Identidad N° 3.695, un contrato de arrendamiento de fecha 11 de agosto de 1986, que comenzaría a regir a partir del 15 de agosto de 1986, con el canon de arrendamiento fijado en la cantidad de seis mil bolívares mensuales y consecutivos, que debían pagarse puntualmente al vencimiento de cada mes. Que dicho contrato lo acompañan marcado “C”.
Que es el caso que el ciudadano MARIANO ADRIÁN DE LA ROSA, sin justificación alguna, depositó desde el mes de abril de 1998, la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento a favor de FOGADE, ante el Juzgado Quinto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, hoy Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, expediente N° 98008517, en cuyo expediente podrá comprobarse la mora del arrendatario y existencia de las irregularidades indicadas en el libelo.
Que los hechos narrados se subsumen en dos de los supuestos de hecho establecidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a fin de solicitar el desalojo del inmueble, citando los literales a) y g) del referido artículo. Que en razón de lo expuesto, en nombre de PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A., demandan a la sociedad mercantil JOSE C.A., por desalojo, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: 1) Que todos y cada uno de los hechos narrados en el libelo, son ciertos; 2) En el desalojo del inmueble como consecuencia de la absoluta falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1999; así como la falta de pago parcial de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero de 2002 hasta enero de 2010, ambos inclusive, como consecuencia de la sentencia antes indicada, que fijó el canon de arrendamiento en la cantidad que hoy equivale a (Bs. 195,85), en virtud del contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble propiedad de la demandante; 3) Que entregue los recibos cancelados que acrediten la solvencia de los servicios públicos, específicamente, luz eléctrica, aseo urbano y agua; 4) Las costas y costos del juicio.
En la oportunidad prevista para contestar la demanda, comparecieron los abogados Felipe Pereira Da Costa y Reina González Coll, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 50.320 y 13.670, apoderados judiciales de la demandada, y presentaron escrito en el que expusieron que antes de oponer a la demanda las cuestiones previas que consideran procedentes, le observan al Tribunal que el convenio acompañado por los abogados actores, marcado “C”, como uno de los documentos fundamentales de su demanda, no es el contrato de arrendamiento común y corriente de un inmueble cualquiera, que deba regirse única y exclusivamente por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que aunque muy escueto en su redacción, se trata de un contrato de arrendamiento con opción de compra, que data del año 1986, cuya esencia y naturaleza están protegidas por las disposiciones del Código Civil, al igual que la compañía anónima PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILÚ C.A. debe someterse también a las regulaciones establecidas en la Ley General de Bancos y otras Instituciones Financieras, la Ley de Depósito Judicial, las Resoluciones de FOGADE y de la Superintendencia de Bancos y las decisiones de los Tribunales Penales de la República.
Que en ese contrato o carta-convenio de fecha 11 de agosto de 1986, el doctor MARIANO ADRIÁN LA ROSA, suscribió con el ciudadano RAMÓN CARRASCO PINTOR, Depositario Judicial de los bienes y compañías relacionadas con el Banco de Comercio y Presidente de la Junta Liquidadora de dicho banco, el contrato de arrendamiento con opción de compra, del Local Cafetín y sus anexos antes referido, al cual le fijó un canon de arrendamiento de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) y un precio de un millón cincuenta y seis mil bolívares (Bs. 1.056.000,00), a razón de dieciséis mil bolívares (Bs. 16.000,00) el metro cuadrado, que el comprador debería pagar dentro de los noventa días siguientes a la fecha en que se le notificara que los vendedores estaban en condiciones para otorgar el respectivo documento de venta en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente; operación de compra ésta que no pudo concretarse porque la propietaria del inmueble, que hoy pretende convertirse en la demandante, ha estado intervenida e inhabilitada desde mucho tiempo antes de ese convenio e imposibilitada para cumplir el compromiso que asumió en su nombre el Depositario Judicial, pues tiene prohibida la enajenación y el gravamen de todos sus bienes, lo que los abogados demandantes pretenden ocultarle sutilmente al Tribunal, restándole la importancia que tiene y demandando tan solo una desocupación, como si se tratara de un alquiler de inmueble cualquiera, con falsos alegatos que desvirtuarán en el mismo, con pruebas fehacientes.
Señalaron que fueron innumerables las gestiones y solicitudes que hizo el doctor MARIANO ADRIÁN LA ROSA, verbalmente y por escrito, para que se le diera cumplimiento a la obligación de venta del inmueble que tenía arrendado, obteniendo como respuesta la contenida en la carta que acompañan marcada “A”.
Seguidamente promovieron cuestiones previas y contestaron al fondo de la demanda, señalando que negaban, rechazaban y contradecían en todas sus partes la demanda intentada contra JOSE, C.A., tanto en los hechos alegados por los abogados actores, como en el derecho que de ellos pretenden deducir y consignaron los recaudos probatorios referidos en dicha contestación.
Dentro del lapso probatorio, los abogados Javier Iñiguez Armas y Andrés Trujillo Angarita, presentaron escrito mediante el cual señalaron que impugnaban y desconocían los recibos promovidos por la parte demandada junto con el escrito de contestación, marcados A, B, C, E-1, E-2, E-3, F-1, F-2, F-3, G-1, G-2 Y G-3, por cuanto esos pagos no constan en el expediente N° 98008517, llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y promovieron además la copia certificada del expediente de consignaciones, con el objeto de demostrar la falta de pago de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1999, “evidenciando de esta manera no solo el incumplimiento en el pago de esos cánones de arrendamiento en específico, sino que incurre en mora, al no cumplir con la principal obligación del arrendatario, que es pagar el canon de arrendamiento, en los términos convenidos en el contrato, obligación que guarda relación con el tiempo o momento en que deben pagarse, que no hacen más que ratificar el incumplimiento de la parte demandada al “Deber Jurídico” que tiene de cancelar los cánones de arrendamiento tal y como lo establece el contrato”.
Promovieron además los documentos consignados con el libelo, consistentes en:
Copia del documento de condominio del Edificio Credival, del cual se evidencia que PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A., es propietaria de un inmueble constituido por un local y anexos determinado como cafetín en el documento de condominio;
Contrato de arrendamiento suscrito el 11 de agosto de 1986, con el objeto de demostrar que los cánones de arrendamiento debían ser pagados de forma mensual;
Copia de la sentencia del recurso contencioso de nulidad dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, donde se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad actual de (Bs. 195,85), con el auto que declaró su firmeza, con el objeto de probar “el incumplimiento de la parte demandada a su obligación de pago, luego de notificada la sentencia de fecha 30 de enero de 2002, dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, que fijo (sic) el nuevo canon de arrendamiento, ya que, continuo (sic) depositando extemporáneamente ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente 98008517, la cantidad de seis mil Bolívares (Bs. 6.000,00) hoy SEIS BOLIVARES (Bs. 6,oo), por concepto de canon de arrendamiento.”
Copia de la Resolución N° 4290, del 24 de octubre de 1996, de la Dirección General Sectorial de Inquilinato, hoy Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, en la que se fija el canon de arrendamiento para el local “objeto de la presente acción” de (Bs. 76.632,00), hoy (Bs. 76,63), “Con el objeto de probar que aun y cuando la parte demandada estaba debidamente notificada de la resolución de la Dirección General Sectorial de Inquilinato,…, no dio cumplimiento al pago del canon de arrendamiento fijado por esa dirección, ya que la interposición del recurso contencioso de nulidad de conformidad con el artículo 87 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos NO SUSPENDE la ejecución del acto impugnado salvo previsión legal en contrario, por lo que la parte demandada debía cancelar el canon de arrendamiento fijado en el acto administrativo, hasta tanto no se decidiera el recurso contencioso de nulidad interpuesto ante los Tribunales Contencioso Administrativos.”
Documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Autónomo Chacao, el 25 de marzo de 1999, bajo el N° 30, Tomo 37, “con el objeto de probar que el ARRENDATARIO cedió y subarrendó a la sociedad mercantil JOSE C.A. … el identificado inmueble propiedad de nuestra representada, sin el consentimiento o autorización de PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A., y en abierta violación a lo estipulado en el artículo 34 literal “g” de la Ley de arrendamientos (sic) Inmobiliarios.”
Igualmente promovieron bajo el Capítulo III. 7, lo siguiente: “declaración realizada por el alguacil de este Circuito Judicial, en la cual manifestó, que al trasladarse al inmueble constituido por un local y anexos determinado como cafetín, ubicado en el Edificio Credival, Primera Avenida de la Urbanización Campo Alegre, Municipio Chacao de esta Ciudad, fue atendido por el ciudadano Felipe Pereira Da Costa, quien manifestó ser la persona que ocupa actualmente el inmueble, tal declaración sorpresiva para nuestra representada, motivo (sic) que investigaran sobre la ocupación actual del inmueble objeto de esta demanda, resultando que JOSE C.A. ... en su ilegal cualidad de subarrendataria a su vez cedió y subarrendó al ciudadano Felipe Pereira Da Costa, … quien aparece como apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio, el identificado inmueble propiedad de nuestra representada, sin el consentimiento o autorización de PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A. tal y como consta en el documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta, en fecha 17 de noviembre de 2009, bajo el N° 33, tomo 110 de los libros respectivos, el cual promovemos en este acto como un hecho nuevo de conformidad con el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, ya que nuestra representada no tenía conocimiento de ello al momento de presentar la demanda. Hecho que se subsumen (sic) perfectamente en el supuesto de hecho establecido en el artículo 34 causal “G” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a fin de solicitar el desalojo del identificado inmueble objeto de la presente acción.” Las pruebas promovidas en este capítulo fueron declaradas inadmisibles por el Tribunal, mediante auto dictado el 4 de noviembre de 2010, por cuanto se pretendía demostrar hechos nuevos traídos al proceso y se admitieron las demás pruebas documentales.
Cumplidos los trámites de sustanciación de la causa, corresponde dictar la sentencia definitiva; y de conformidad a lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se procede en primer lugar a resolver las cuestiones previas promovidas por la parte demandada.
DE LAS CUESTIONES PREVIAS PROMOVIDAS.-
Los apoderados judiciales de la parte demandada promovieron la cuestión previa de “la ilegitimidad de la persona de la actora, por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio”. Sostuvieron que PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A. es una empresa intervenida por el Estado venezolano desde el año 1980 y se encuentra bajo el régimen de incautación, comiso y el consiguiente depósito judicial que establece la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras, y por lo tanto está incapacitada, inhabilitada e impedida de valerse por sí sola sin la asistencia y representación de sus depositarios judiciales.
Que la personalidad jurídica de PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU, C.A., se encuentra actualmente cuestionada, disminuida y comprometida hasta tanto ocurra su liquidación y rehabilitación y que los interventores y los depositarios judiciales son los que tienen las facultades de administración, disposición, control y vigilancia de ese ente intervenido y que los abogados actores no pueden proceder en su nombre, alegando ser sus apoderados judiciales, como lo hacen en su demanda.
Que de conformidad con lo establecido en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, piden al Tribunal que acuerde subsanar “en este mismo acto” el defecto procesal denunciado, ordenando la comparecencia de la demandante incapaz, PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A., debidamente asistida o representada por sus interventores y Depositarios Judiciales, designados por la Superintendencia de Bancos.
Al rechazar esta cuestión previa, los abogados Javier Iñiguez Armas y Andrés Trujillo Angarita, actuando como apoderados judiciales de la parte actora, manifestaron que los apoderados judiciales de la parte demandada incurren en una grave confusión en la diferenciación de instituciones clásicas de derecho procesal, como son la legitimatio ad processum y legitimatio ad causam.
Que el hecho de que la demandante, PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A., sea una empresa intervenida por el estado venezolano desde 1980 y se encuentre bajo el régimen de incautación, comiso y el consiguiente depósito judicial que establece la Ley de Bancos y Otras Instituciones Financieras, como se dice en el escrito de oposición de cuestiones previas, no impide que tenga capacidad para comparecer en juicio, ya que según el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos y según el artículo 137 eiusdem, las personas que no tengan el libre ejercicio de sus derechos, deberán ser representadas o asistidas en juicio, según las leyes que regulen su estado.
Que en el caso de autos, PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A., se encuentra debidamente representada por sus depositarios judiciales, a quienes la Ley otorga las más amplias facultades de administración, disposición, control y vigilancia del ente al cual representan. Que por ello debe ser desechada la cuestión previa opuesta.
Para decidir al respecto, este Juzgado observa que la cuestión previa promovida es la contemplada en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la capacidad procesal que debe reunir la parte actora para comparecer al juicio, pues toda relación procesal debe constituirse válidadmente, conforme lo disponen los artículos 136 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:
Artículo 136.- Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley.”
Artículo 137.- Las personas que no tengan el libre ejercicio de sus derechos, deberán ser representadas o asistidas en juicio, según las leyes que regulen su estado o capacidad.
Artículo 138.- Las personas jurídicas estarán en juicio por medio de sus representantes legales según la ley, sus estatutos o sus contratos.”… ( Subrayados del Tribunal).

La cuestión previa promovida, en concordancia con las normas transcritas, está prevista para que la parte demandada pueda cuestionar si la persona natural o jurídica que se presenta al proceso tiene el libre ejercicio de sus derechos para actuar en él, por sí misma o por medio de apoderados válidamente constituidos.
En el presente caso la parte actora es PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A., que es una persona jurídica. Al respecto, los apoderados judiciales de la parte demandada sostuvieron que dicha compañía está incapacitada de valerse por sí sola sin la asistencia y representación de sus depositarios judiciales y que los apoderados judiciales no pueden proceder en su nombre alegando ser sus apoderados judiciales.
En el libelo, los abogados que interpusieron la demanda en carácter de apoderados judiciales de PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A., manifestaron actuar con fundamento en el poder que les fue otorgado por los ciudadanos CARLOS ALBERTO DELGADO CARRASCO MELENDEZ, DIALIS NURAMI ORTA DELGADO y CARLOS IVAN SUAREZ CEBALLOS, titulares de la Cédula de Identidad números 5.927.484, 11.414.575 y 5.974.075, en su carácter de depositarios judiciales de dicha sociedad, conforme a la decisión dictada por el Juzgado Vigésimo Sexto de Primera Instancia en Funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, el 29 de noviembre de 2006 y su aclaratoria de fecha 24 de enero de 2007, y de acuerdo a las facultades establecidas en el artículo 392 del Decreto con fuerza de Ley de Reforma de la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Fingieras, de fecha 13 de noviembre de 2001.
Afirmaron además que dicha empresa estaba relacionada con el grupo Banco de Comercio, en régimen de intervención financiera y bajo la administración del Fondo de Garantías de Depósito y Protección Bancaria, desde comienzos de la década de 1980 aproximadamente.
De los alegatos expuestos por los apoderados judiciales de la parte demandada, se interpreta que convienen en el hecho de que PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A., está intervenida por el estado venezolano desde el año 1980 y en tal razón alegan que su capacidad procesal debe estar completada por los depositarios judiciales. En base a ello, quedó eximida la parte actora de probar el estado en que se encuentra. Por tal razón solamente corresponde al Tribunal el análisis del poder del cual derivan su representación los abogados que interpusieron la demanda, para verificar si están actuando directamente por instrucciones de PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A., o de las personas habilitadas para completar su capacidad para comparecer válidamente al proceso.
Al respecto se evidencia que lo consignado con el libelo es una copia simple de un poder autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 18 de junio de 2007, inserto bajo el N° 5, Tomo 53. Por cuanto los apoderados judiciales de la parte demandada no impugnaron dicha copia simple, este Juzgado la tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y por tratarse de un documento auténtico, se aprecian las declaraciones y hechos contenidos en él con valor de plena prueba.
Así las cosas, se evidencia que se trata de un poder judicial otorgado por los ciudadanos antes identificados, en carácter de interventores de la sociedad mercantil J.V. PERSAND & COMPAÑÍA, C.A. y como Depositarios Judiciales de varias sociedades mercantiles, entre las cuales se encuentra PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILÚ C.A., a los abogados EMILIO L. BERRIZBEITIA ARISTIGUIETA, ANDRÉS TRUJILLO ANGARITA, XABIER BERRIZBEITIA LOPEZ y JAVIER IÑIGUEZ ARMAS, para que conjunta o separadamente, les representen en cualidad de interventores y Depositarios Judiciales de las empresas indicadas y representarlas ante cualquier persona u organismo público o privado y en general, hacer todo aquello cuanto fuere necesario para la mejor representación y defensa de sus derechos e intereses, sin limitación alguna.
También se evidencia que los poderdantes como depositarios judiciales de PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILÚ, C.A., enunciaron en el contenido del poder que su representación emanaba de la Resolución N° 469-06, emanada de la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras, del 14/09/2006, publicada en la Gaceta Oficinal de la República Bolivariana de Venezuela N° 38.532, del 28/09/2006 y de la decisión dictada por el Juzgado Vigésimo Séptimo de Primera Instancia en Funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 29 de noviembre de 2006 y su aclaratoria de fecha 24 de enero de 2007. A su vez, el funcionario público ante quien fue autenticado el acto, certificó que tuvo a su vista los documentos y Gaceta indicados en el texto del poder.
Al no ser cuestionado en este procedimiento el carácter de depositarios judiciales que de la parte actora se abrogaron los ciudadanos CARLOS ALBERTO DELGADO CARRASCO MELENDEZ, DIALIS NURAMI ORTA DELGADO y CARLOS IVAN SUAREZ CEBALLOS, al otorgar el poder consignado a los autos, este Juzgado debe tener como cierto ese hecho y en base a ello declarar que es correcto que los abogados que interpusieron la demanda afirmaran que actuaban como apoderados judiciales de PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU, C.A., pues fueron los depositarios judiciales de ésta quienes les otorgaron previamente el poder judicial del cual derivaron dicha representación. Entonces, no era necesario que éstos indicaran en el libelo que representaban a los depositarios judiciales ni que éstos directamente acudieran al proceso, pues ya habían otorgado válidamente el indicado poder a unos abogados quienes serían los que representarían en juicio a PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A.
En consecuencia, este Juzgado declara que la sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A. sí está legitimada para actuar en este proceso, por cuanto su disminuida capacidad procesal la completan en el ejercicio de la presente acción, los depositarios judiciales que otorgaron el poder analizado, antes identificados. Por tal razón, se declara SIN LUGAR la cuestión previa promovida. ASÍ SE DECIDE.
Promovieron igualmente la ilegitimidad de las personas que se presentan como apoderados o representantes de la actora, por no tener la representación que se atribuyen. Que el poder que los abogados actores acompañan a su demanda fue otorgado por los ciudadanos CARLOS ALBERTO CARRASCO MELÉNDEZ, DIALIS NURAMI ORTA DEL GADO y CARLOS IVÁN SUÁREZ CEBALLOS, el 18 de junio de 2007, para que conjunta o separadamente, los representen a ellos tres (3) en su condición de interventores de la sociedad mercantil J.V. PERSAND & COMPAÑÍA, C.A. y Depositarios Judiciales de las sociedades mercantiles anteriormente citadas, junto a otras cincuenta (50) empresas igualmente intervenidas, “en todos los asuntos en los que tengamos interés o seamos parte”.
Que de esa manera los abogados actores no tienen la representación que se atribuyen, de apoderados judiciales de PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A., sino la representación de los tres (3) otorgantes, que son los interventores y depositarios judiciales de esa compañía, a través de los cuales, y únicamente a través de ellos, podrían intentar demandas en nombre de ella o de otra cualquiera de esas empresas intervenidas. Que la empresa J.V. PERSAND & COMPAÑÍA, C.A. es la empresa matríz que encabeza al grupo de empresas relacionadas al Banco de Comercio, entre las cuales está también la incapaz PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A.
Que en vista de lo expuesto, y de conformidad con lo establecido en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, piden al Tribunal que acuerde subsanar en este mismo acto el defecto procesal denunciado, ordenando la comparecencia del representante legítimo de la actora, que no son los abogados que dicen ser sus apoderados judiciales.
Al contestar esta cuestión previa, contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, los apoderados judiciales de la parte actora señalaron que no fue objetada la ilegitimidad de “las demandantes”, ni que los abogados Javier Iñiguez Armas y Andrés Trujillo Angarita, se encuentren impedidos de ejercer la profesión, por lo que siendo abogados en ejercicio, tienen la capacidad técnica para ejercer la representación de la parte actora y el poder consignado no fue tachado, desconocido o impugnado, por lo que debe otorgársele pleno valor probatorio, por cuanto del mismo fue invocada la representación aludida en el libelo; y así solicitan que lo declare el Tribunal.
Para decidir al respecto este Juzgado observa que el supuesto jurídico invocado por los apoderados de la accionada contempla que el demandado podrá promover la siguiente cuestión previa: “La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente”. Los supuestos contenidos en este ordinal, son tres (3), a saber:
- La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio: Para realizar actos procesales asistiendo o representando a las partes se requiere tener la capacidad técnica que sólo poseen los abogados en ejercicio, conforme a lo dispuesto en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 3 y 4 de la Ley de Abogados. Esta capacidad técnica o capacidad de postulación, se ve afectada en casos en que no se tiene el título de abogado, o cuando teniéndolo el abogado está imposibilitado de ejercer la profesión sin haber cumplido los requisitos para ejercerla legítimamente o se encuentra impedido de ejercerla conforme al artículo 12 de la Ley de Abogados, que prohíbe el ejercicio de la abogacía a los ministros de culto, los militares en servicio activo y a los funcionarios públicos, salvo las situaciones contempladas por el mismo artículo; o por haber sido sancionados con la suspensión del ejercicio profesional.
- La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener la representación que se atribuya: Este supuesto se refiere al caso de que se presente en juicio una persona pretendiendo ejercer la representación de la parte actora sin mandato o poder, salvo las excepciones de representación legal o representaciones concedidas por la ley. Ejemplo de éstas lo constituyen los supuestos contenidos en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, que prevé la posibilidad de que se presenten en juicio como actores sin poder, el heredero por su coheredero, en las causas originadas por la herencia, y el comunero por su condueño, en lo relativo a la comunidad. Esta cuestión previa persigue evitar que siga adelante un juicio interpuesto por una persona en nombre de otra de quien se atribuye poder o mandato y éste sea falso.
- La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente: El poder consignado por quien ejerza la representación de la parte actora en el juicio debe llenar los requisitos establecidos en la ley para su otorgamiento y las actuaciones ejercidas deben estar en correspondencia con las facultades otorgadas. En relación a ello, el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil expresa cuáles son los requisitos que debe reunir el poder si fue otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica o fuere sustituido por el mandatario. En consecuencia, el poder consignado por quien se presenta como apoderado o representante del accionante debe contener las formalidades indicadas en el artículo referido, para que su otorgamiento sea considerado válido, tales como la identidad del otorgante del poder, la mención y exhibición de los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación del otorgante.
Desarrollados los tres (3) supuestos en los cuales se puede fundamentar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, se observa que todos se dirigen a controlar la capacidad de postulación del abogado que se presenta como apoderado judicial de la parte actora. En este caso, la capacidad de postulación o la legitimidad de los abogados ANDRÉS TRUJILLO ANGARITA y JAVIER YÑIGUEZ ARMAS, no fue cuestionada, pues al parecer los apoderados judiciales de la parte demandada confundieron la capacidad o legitimidad de los apoderados judiciales con la de la propia parte actora.
Sin embargo, toda vez que el supuesto invocado fue el de la cuestión previa del ordinal 3º, por el principio de exhaustividad de la sentencia, este Juzgado se permite analizar el poder consignado a los autos por los referidos abogados, evidenciándose que el mismo reúne los requisitos exigidos en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, y no genera dudas en relación a que el mismo fue otorgado en nombre y representación de las empresas señaladas en el texto del poder, entre las que se encuentra PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU, C.A., tal como ya fue ampliamente expuesto al resolver la primera cuestión previa promovida, más no debe interpretarse de forma limitada como pretenden los apoderados judiciales de la parte accionada, en el sentido de que fue otorgado para ejercer y defender los derechos de los depositarios judiciales en nombre propio, pues sin lugar a dudas éstos no otorgaron el poder en el ejercicio de sus propios derechos e intereses.
En consecuencia, se declara que los abogados que interpusieron la demanda en nombre de PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A., sí tienen legitimidad para actuar en el presente procedimiento como sus apoderados judiciales, por cuanto el poder fue otorgado a abogados en ejercicio, de conformidad a los lineamientos legales y de forma suficiente para interponer la presente demanda y seguir el juicio en todas sus instancias e incidencias. En razón a ello, se declara la improcedencia de la cuestión previa promovida.
DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA.-
De los hechos indicados al inicio, se evidencia que PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A. fundamenta la demanda en que existe un contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad, celebrado entre FOGADE y el ciudadano Mariano Adrián De La Rosa, de fecha 11 de agosto de 1986, que comenzó a regir el 15 de agosto de 1986, imputando a dicho ciudadano la falta de pago de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1999.
Que además de no pagar el arrendatario nueve (9) meses de cánones de arrendamiento, todos los cánones de arrendamiento restantes consignados ante el Tribunal, los realizaron de forma extemporánea, ya que el arrendatario pagaba los cánones de arrendamiento de forma trimestral, cuando conforme al contrato suscrito el 11 de agosto de 1986, los pagos debían realizarse puntualmente al vencimiento de cada mes.
Que PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A., solicitó ante el Ministerio de Infraestructura, Dirección General de Inquilinato, la regulación del alquiler para dicho inmueble, y a través de sentencia definitiva dictada el 30 de enero de 2002, el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, fijó el canon de arrendamiento a dicho inmueble en la cantidad de (Bs. 195.854,87), hoy (Bs. 195,85). Que dicha sentencia fue debidamente notificada al arrendatario y que hizo caso omiso a su obligación de pago luego de notificada la referida sentencia y continuó depositando extemporáneamente en el expediente N° 98008517, la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00), hoy (Bs. 6,00).
Que adicionalmente, “el arrendador” (sic) cedió y subarrendó a la sociedad mercantil JOSE, C.A., el identificado inmueble propiedad de la demandante, sin el consentimiento o autorización de PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU, C.A., tal y como consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Autónomo Chacao, el 25 de marzo de 1999, bajo el N° 30, Tomo 37 de los libros respectivos.
Al contestar el fondo de la demanda, los apoderados judiciales de la accionada negaron que su representada se encuentre en estado de mora por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1999 e indicaron que rechazan e impugnan la copia del expediente N° 98008517, que se acompaña a la demanda marcada “D”, por estar incompleta y por no ser prueba alguna de la mora alegada.
Que consta de los documentos que acompañan marcados “B”, “C” y “D”, que el Juez Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia en cada oportunidad, de que el ciudadano MARIANO ADRIÁN LA ROSA depositó a favor del FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS (FOGADE), las cantidades correspondientes a los cánones de arrendamiento del inmueble.
Que el documento que acompañan marcado “B” demuestra que el día 13 de julio de 1999 fue depositada en la cuenta corriente que el Juzgado Segundo de Municipio llevaba en el Banco Industrial de Venezuela, la cantidad de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00) que fue consignado en dicho Juzgado, a favor de FOGADE, para el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 1999.
Que el documento que acompañan marcado “C” demuestra que el día 13 de octubre de 1999, fue depositada en la cuenta corriente que el Juzgado Segundo de Municipio llevaba en el Banco Industrial de Venezuela, la cantidad de (Bs. 18.000,00), consignada en dicho Juzgado a favor de FOGADE, para el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 1999.
Que el documento que acompañan marcado “D” demuestra que el día 10 de enero del año 2000 fue depositada en la cuenta corriente que el Juzgado Segundo de Municipio llevaba en el Banco Industrial de Venezuela, la cantidad de (Bs. 18.000,00), consignada en dicho Juzgado a favor de FOGADE, para el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 1999.
Que de esa forma queda demostrado que es falso que la demandada adeude las cantidades señaladas y así piden que sea declarado.
Que igualmente niegan, rechazan y contradicen el alegato de que todos los cánones de arrendamiento restantes, los hayan realizado de forma extemporánea. Que a partir del mes de abril de 1996, el Dr. MARIANO ADRIÁN LA ROSA acordó con el Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria (FOGADE) y éste así lo aceptó, que los cánones de arrendamiento serían cancelados a continuación, por trimestres vencidos, adelantados o a la mitad de los mismos, como lo demuestran los recibos expedidos por la División de Recuperación de Cartera del mismo FOGADE, que acompañan y oponen marcados “E-1”, “E-2”, “E-3”, “F-1”, “F-2”, “F-3”, “G-1”, “G-2” Y “G-2”.
Que consta de los recibos acompañados y opuestos marcados “E-1”, “E-2” y “E-3”, que el 14 de mayo de 1996, esto es, a mitad del trimestre, FOGADE dio por cancelado el trimestre correspondiente a abril, mayo y junio de 1996, pagado por el Dr. ADRIÁN LA ROSA, con un único cheque N° 42877365, contra el Banco Unión.
Y que consta de los recibos acompañados y opuestos marcados “F-1”, “F-2” Y “F-3”, que el día 5 de agosto de 1996, esto es, también a mitad del trimestre, FOGADE dio por cancelado el trimestre correspondiente a julio, agosto y septiembre de 1996, pagado por el Dr. ADRIÁN LA ROSA con un único cheque N° 82039956 del Banco Unión.
Que consta de los recibos acompañados “G-1”, G-2” y “G-3”, que el 30 de octubre de 1986, es decir, casi por adelantado, FOGADE dio por cancelado el trimestre correspondiente a octubre, diciembre y diciembre de 1986, pagado por el Dr. ADRIÁN LA ROSA con un único cheque N° 96402001, contra el BANCO UNIÓN.
Y que es así como el pago de los cánones de arrendamiento, hechos trimestralmente, de manera reiterada en el tiempo, pública y uniformemente, se convirtió en uso o costumbre aceptados expresamente por FOGADE y nunca cuestionado, desde hace más de catorce años, por lo que resulta improcedente que los abogados actores aleguen ahora tal extemporaneidad, que contradice lo dispuesto en el artículo 1160; y piden que así sea declarado.
Negaron, rechazaron y contradijeron que el arrendatario MARIANO ADRIÁN LA ROSA hubiera sido notificado de tal decisión judicial, la cual hubiera acatado, de conocerla. Que es falso que la copia que acompañan marcada “E”, constituya prueba alguna de tal notificación.
Negaron, rechazaron y contradijeron que JOSE, C.A. necesitara el consentimiento o autorización de PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A., que no tiene ni ha tenido la condición de arrendador del inmueble, que exige la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que tal subarrendamiento y cesión de derechos fueron realizados por el doctor MARIANO ADRIÁN LA ROSA, en uso de las atribuciones legales que tenía, pues en este caso son aplicables también las disposiciones del Código Civil, especialmente las establecidas en los artículos 1583, 1549, 1159 y 1160 del Código Civil, en virtud de lo cual algún día PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A., deberá cumplir voluntariamente o ser condenada judicialmente a venderle a JOSE C.A. o a la persona que ésta designe, el inmueble arrendado, en ejecución de lo establecido en el contrato de fecha 11 de agosto de 1986, origen de la relación, o en el contrato de subarrendamiento de fecha 25 de marzo de 1999, motivo de la demanda o en cualquier otro contrato o compromiso que celebre la arrendataria con opción de compra, JOSE C.A.
Que visto el petitorio de la demanda, niegan, rechazan y contradicen, por ser falso, que JOSE C.A., le adeude suma alguna de dinero a PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A., ni por concepto de cánones de arrendamiento ni por ningún otro concepto o que esté incursa en causal alguna de desocupación del inmueble que tiene arrendado, con opción de compra desde hace más de veinticinco años. Solicitaron al Tribunal que así lo decida expresamente, declarando sin lugar la demanda y condenando a la parte actora al pago de las costas del juicio.
Para establecer los términos en que quedó trabada la controversia, este Juzgado observa que al ciudadano identificado en el libelo como “MARIANO ADRIÁN DE LA ROSA”, señalado como arrendatario, la parte actora le imputó los siguientes incumplimientos contractuales: que está en mora frente a la arrendadora, por falta de pago de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1999; que los demás pagos los realizó de forma extemporánea, cada tres meses; que estando regulado el inmueble mediante sentencia emitida por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, el arrendatario hizo caso omiso a su obligación de pago luego de notificada la referida sentencia y continuó depositando extemporáneamente en el expediente N° 98008517, la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00), hoy (Bs. 6,00); que adicionalmente, “el arrendador” [arrendatario] cedió y subarrendó a la sociedad mercantil JOSE, C.A., el identificado inmueble propiedad de la demandante, sin el consentimiento o autorización de PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU, C.A.
Se evidencia así, que a pesar de que los incumplimientos fueron imputados al ciudadano MARIANO ADRIAN DE LA ROSA, la demanda de DESALOJO, fundamentada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literales a) y b) fue interpuesta contra JOSE C.A., sociedad mercantil ésta que negó adeudar a PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A., los cánones de arrendamiento señalados y que no estaba incursa en causal alguna de desocupación del inmueble y a su vez se defendió haciendo valer las actuaciones que como arrendatario supuestamente ha realizado el ciudadano “MARIANO ADRIAN LA ROSA”.
Ahora bien, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tiene la obligación de demostrar sus afirmaciones de hecho y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. En este caso, habiendo negado la parte demandada que adeude cualquier cantidad de dinero a la actora, correspondía a ésta demostrar el hecho que produjo la obligación por la cual demandó a JOSE C.A.
A este respecto, la parte actora alegó la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado entre FOGADE, a través del entonces Depositario Judicial y Presidente de la Junta Liquidadora de los bienes propiedad del Banco de Comercio y por ende de una de sus empresas relacionadas, PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A., y el ciudadano “MARIANO ADRIÁN DE LA ROSA”, consignado a los autos marcado “C”, para demostrar la forma en que debía pagarse el canon de arrendamiento. Se observa que se trata de un documento privado consignado en copia simple. Si bien el mismo no tiene valor probatorio alguno en este proceso, de las afirmaciones contenidas en el libelo este Juzgado constata que no sería posible establecer del mismo obligación alguna de la parte demandada frente a la parte actora, por cuanto JOSE C.A. no es parte contractual. Y si bien la parte actora refirió un contrato de arrendamiento [subarrendamiento] y cesión del inmueble entre el arrendatario y la demandada, no sometió a la consideración de este Tribunal la legalidad de dicho contrato.
En todo caso, el subarrendamiento y la cesión del contrato de arrendamiento son dos (2) relaciones jurídicas totalmente diferentes y en ninguna de ellas se fundamentó la demanda interpuesta contra JOSE C.A., y en ninguna de dichas relaciones se fundamentó la demanda, sino en el incumplimiento imputado al ciudadano “MARIANO ADRIAN DE LA ROSA”.
Con relación al contrato de arrendamiento consignado en copia simple, la parte demandada realizó una serie de observaciones al Tribunal, antes indicadas, pero dicha empresa no tiene legitimación para defender la validez del mismo en nombre propio, aun cuando en alguna parte de su contestación alegó una cesión de derechos, pues en todo caso sería el ciudadano MARIANO ADRIAN LA ROSA, quien podría invocar a su favor los derechos derivados del contrato supuestamente firmado por él en carácter de arrendatario y si la parte demandada pretende que tiene derechos sobre dicho contrato, debe hacerlos valer frente al referido ciudadano. Aparte de que fue consignado en copia simple, tampoco podría este Tribunal analizar dicho contrato a espaldas de quien fue señalado por la propia parte actora como el arrendatario del inmueble y quien a su decir subarrendó y cedió el inmueble sin el consentimiento de la arrendadora.
Aunque los apoderados judiciales de la accionante no imputaron directamente a JOSE C.A., los incumplimientos antes referidos, fue a esta empresa la que trajeron a juicio, es decir que aparentemente le están dando el carácter de arrendataria, aun cuando indicaron que el arrendatario subarrendó y cedió el inmueble, “sin el consentimiento o autorización de PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU, C.A.”
Ahora bien, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento [de las partes] o por las causas autorizadas por la Ley. Por otro lado, la norma en que fue fundamentada la demanda, dispone lo siguiente:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
...
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.” … (Subrayados y resaltados del Tribunal).

La interpretación de las normas indicadas sugiere que los contratos sólo surten efectos entre las partes, en el sentido de que obligan a las personas entre quienes son celebrados a cumplir lo convenido en ellos, sin pretender que sean terceras personas quienes cumplan las obligaciones pactadas entre las partes contratantes. Por tal razón las demandas de DESALOJO deben ventilarse entre las personas que están vinculadas por un contrato de arrendamiento, esto es, entre la persona que tiene el carácter de arrendador [ya sea actuando como propietario, mandatario o administrador] y la que tiene el carácter de arrendatario. Pues es sólo el arrendatario la persona susceptible de cumplir o incumplir las obligaciones derivadas del contrato, frente a su arrendador.
En el caso que nos ocupa, si bien los apoderados judiciales de la parte actora señalaron que el ciudadano “MARIANO ADRIÁN DE LA ROSA” incumplió sus obligaciones contractuales, seguidamente sin justificación alguna demandaron a una tercera persona ajena al contrato que a su decir existe sobre el inmueble antes identificado, celebrado entre PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A., representada en ese acto por el Presidente de la Junta Liquidadora y Depositario Judicial y el ciudadano MARIANO ADRIAN DE LA ROSA.
Cuando la parte actora demanda a JOSE C.A. por la falta de pago de los cánones de arrendamiento, pudiéramos entender que le está dando el carácter de arrendataria y cuando ésta a su vez acude al proceso a defenderse de las imputaciones alegadas, sin promover su falta de cualidad para sostener al juicio, también podríamos entender que está admitiendo que es la arrendataria y que efectivamente tendría obligaciones que cumplir como tal frente a su arrendadora, que en este caso sería PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A.
Pero cabe preguntarse si sería válido resolver una controversia fundamentada en una obligación que no fue asumida por la parte demandada frente a la parte actora, sino que supuestamente la asumió otra persona que no fue traída a juicio a defenderse y/o defender la validez de los términos del contrato de arrendamiento [que según el dicho de la demandada, supuestamente fue celebrado con opción a compra y que el precio ya fue pagado], tomando en consideración las defensas que en su nombre asumió la parte demandada.
Considera este órgano jurisdiccional que la respuesta a esa interrogante debe ser negativa, pues en primer lugar la parte demandada no tiene obligación de pagar cánones de arrendamiento a la parte actora, por la inexistencia de un contrato que las vincule, y en segundo lugar, la parte demandada no está facultada para defenderse en base a las actuaciones realizadas ante el Juzgado competente para recibir las consignaciones arrendaticias por la persona que supuestamente suscribió el contrato de arrendamiento, señalada a su vez como subarrendadora ilegal por la parte actora en el libelo.
De los alegatos expuestos por la parte actora en el libelo, se evidencia que sostuvieron que el arrendatario cedió y subarrendó a la sociedad mercantil JOSE C.A., el inmueble que le fue arrendado. El subarrendamiento y/o cesión del inmueble justificaría que la sociedad mercantil JOSE C.A. fuese traída al proceso, como un tercero ajeno a la relación contractual, quien eventualmente podría ser afectado en caso de que eventualmente se dictase una sentencia favorable a la parte actora, que implícitamente resolviera el contrato de arrendamiento celebrado entre FOGADE, como administradora de los bienes propiedad de PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A., como arrendadora y el ciudadano MARIANO ADRIÁN DE LA ROSA, como arrendatario.
En relación al subarrendamiento alegado, se evidencia que la parte actora consignó a los autos la copia simple del contrato autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 25 de marzo de 1999, la cual se considera como fidedigno, de conformidad a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la parte demandada no la impugnó. Por cuanto se trata de un documento auténtico, este Juzgado aprecia los hechos y declaraciones contenidos en él con valor de plena prueba.
Se evidencia que se trata de un contrato de subarrendamiento celebrado entre el ciudadano MARIANO ADRIÁN LA ROSA, denominado “EL SUBARRENDADOR” y por la sociedad mercantil JOSE C.A., denominada “LA SUBARRENDATARIA”, con vigencia de cinco (5) años fijos, prorrogables automáticamente, contados a partir de la fecha de su autenticación. En la cláusula primera las partes declararon que EL SUBARRENDATARIO, en uso del derecho y de las atribuciones que le otorga el Artículo 1583 del Código Civil, en su condición de arrendatario puro y simple con opción a la compra del mismo, da en subarrendamiento a LA SUBARRENDATARIA, un inmueble constituido por un local para oficina y sus anexos, ubicados en la Planta Baja y la Mezzanina del Edificio CREDIVAL, situado en la primera avenida de la Urbanización Campo Alegre, Distrito Sucre del Estado Miranda, determinado como “Cafetín” en el documento de condominio y planos del edificio, así como en el contrato original de arrendamiento con opción de compra celebrado el 11 de agosto de 1986 entre el SUBARRENDADOR y el Depositario Judicial de los bienes y compañías relacionadas con el Banco de Comercio y Presidente de su Junta Liquidadora, señor Ramón Carrasco Pintor.
No corresponde a este Tribunal verificar si el inmueble aparentemente arrendado al ciudadano MARIANO ADRIAN DE LA ROSA [o LA ROSA) fue ilegalmente subarrendado a la parte demandada, por cuanto ello no forma parte del objeto de la controversia, aun cuando la parte actora en el libelo se refirió a dicho subarrendamiento y/o “cesión del inmueble”, pero lo que sí queda claro es que se trata de un contrato de subarrendamiento, más no de una cesión del contrato. En todo caso, si cualquiera de las partes de este juicio considera que se trata de una cesión del contrato de arrendamiento, es frente al ciudadano MARIANO ADRIAN LA ROSA que debe alegarse válidamente el ejercicio de tal derecho o defensa.
Tampoco en el libelo se hizo referencia a que se tratase de la cesión del contrato de arrendamiento, en cuyo caso sí tendría acción directa la arrendadora contra JOSE, C.A., por la falta de pago de cánones de arrendamiento pactados en el contrato consignado en copia simple, pues cuando los apoderados judiciales de la parte actora señalan que el inmueble fue cedido, entiende este Tribunal que se refieren a la posesión del inmueble por efecto del subarrendamiento. Por tal razón, actuando de conformidad a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado no puede suplir alegatos de las partes o sacar elementos de convicción fuera de éstos, limitándose a resolver la controversia en los mismos términos en que fue planteada.
Se observa que la parte demandada se defendió indicando que “no es cierto que nuestra representada se encuentre en estado de mora por la falta de pago de los cánones de arrendamiento …”, sin embargo ese hecho entendido por la parte demandada no fue afirmado en el libelo, pues se reitera que los incumplimientos fueron imputados al ciudadano “MARIANO ADRIAN DE LA ROSA”. También se observa que la parte demandada se defendió alegando la validez de los pagos de los cánones de arrendamiento supuestamente realizados por el ciudadano MARIANO ADRIAN LA ROSA, que es una persona ajena al procedimiento, por lo que considera este órgano jurisdiccional que la presente controversia no se planteó entre sus legítimos contendores, pues la parte actora afirmó que el arrendatario incumplió sus obligaciones contractuales y sin embargo demandó a la persona señalada como subarrendataria, quien a su vez basó su defensa en actuaciones realizadas por el arrendatario de la parte actora. Por tal razón, este Juzgado se abstiene de analizar los medios probatorios consignados para probar el pago efectuado y su validez, pues en todo caso serían pruebas que corresponde presentar al ciudadano al que fueron imputados los incumplimientos en carácter de arrendatario.
En consecuencia, resulta forzoso declarar la improcedencia de la demanda, por cuanto no fue demostrado en autos que la parte demandada tuviese la obligación de pagar cánones de arrendamiento a la demandante, en base a un contrato de arrendamiento aparentemente celebrado con una persona ajena al presente juicio y única persona susceptible de ser demandada bajo el supuesto jurídico contenido en el literal g) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de conformidad a lo previsto en el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Con fundamento en las consideraciones antes expuestas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, este Juzgado declara: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO interpuso la sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU C.A. contra la empresa JOSE C.A.
Se condena en costas a la parte actora, toda vez que resultó totalmente vencida en el proceso, en interpretación del contenido del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo es dictado fuera del lapso legalmente previsto para hacerlo en el artículo 890 eiusdem, se ordena su notificación a las partes. Publíquese y regístrese, de conformidad con lo establecido en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada a los dieciocho (18) días del mes de enero de dos mil once (2011), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (2:30) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,