TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintiséis (26) de enero de 2011
200º y 151º

PARTE DEMANDANTE: “MIGUEL SEIJAS ALAYÓN”, venezolano, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad N° V-2.218.382; con domicilio procesal en: Edificio Centro Empresarial, entre esquinas El Chorro y Traposos, piso 14, Oficina B y C, Caracas.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: “LUISA AMELIA CARRIZALEZ y ARLIN GONZÁLEZ RAVELO,” abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 534 y 137.369, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: “OSWALDO ANTONIO GONZÁLEZ”, venezolano, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad N° V-3.905.108; con domicilio procesal en: Calle Los Apamates, cruce con Calle Negrín N° 68, Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Caracas.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “ELEAZAR LEÓN LUGO”, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 43.883.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2009-002522

I
DESARROLLO DEL JUICIO

El presente juicio comenzó mediante libelo de demanda presentado para su distribución en fecha 21 de julio de 2009, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo su conocimiento a este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, tal como consta al folio 1 del expediente de marras. La parte actora pretende obtener una sentencia favorable que resuelva el contrato de arrendamiento en que fundamenta la acción.
Por auto de fecha 27 de julio de 2009, se admitió la demanda conforme lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación de la demanda.
Mediante diligencia estampada el día 21 de septiembre de 2009, la parte actora dejó constancia en autos de haber suministrado los emolumentos necesarios a los fines de la citación personal de la parte demandada.
Luego, en fecha 24 de septiembre de 2009, la parte actora presentó escrito de reforma de la demanda.
Por auto de fecha 1 de octubre de 2009, se admitió la reforma de la demanda sobre la base del artículo 33 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El día 9 del mismo mes y año, previa consignación de los recaudos necesarios, se libró compulsa a los fines legales consiguientes.
En fecha 28 de octubre de 2009, el ciudadano Alguacil Mario Díaz informó al Tribunal que no logró citar personalmente a la parte demandada.
El día 8 de diciembre de 2009, la representación judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles.
Por auto de fecha 7 de enero de 2010, se acordó la citación de la parte demandada conforme el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El día 11 de febrero de 2010, se agregaron al expediente sendas publicaciones del cartel de citación conforme lo ordenado.
El día 30 de abril de 2010, se designó a la abogada Belkis Cottoni Dieppa, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 40.300, defensora judicial ad litem de la parte demandada; quien en fecha 19 de mayo de 2010, aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley.
En este estado, el día 31 de mayo de 2010, compareció el abogado Eleazar León Lugo, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 43.883, y se dio por citado en nombre de la parte demandada, exhibiendo poder con facultad expresa para ello.
Seguidamente el día 2 de junio de 2010, la representación judicial de la parte demandada procedió a contestar la demanda, alegando todo cuanto estimó pertinente en defensa de los derechos e intereses de su patrocinado.
El día 8 de junio de 2010, la abogada Arlin González, en representación de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas.
De igual manera, en fecha 15 del mismo mes y año la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 21 de junio de 2010, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de alegatos.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal procede a dictar la sentencia definitiva, sobre la base de las siguientes consideraciones:
II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

La parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que fundamenta su pretensión, alega en la reforma del libelo de la demanda, los siguientes hechos:

Alegatos esgrimidos por la parte actora

a) Expone, que en fecha 17 de septiembre de 2004, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Oswaldo Antonio González, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del estado Miranda, bajo el N° 41, tomo 110 de los libros respectivos, que tiene por objeto el apartamento anexo 2, con entrada por la Calle El estanque, el cual forma parte de la casa N° 11 distinguida como Quinta San Judas Tadeo, situada en la Vereda N° 95 del Urbanización Carlos Delgado Chalbaud, Sector Coche, Parroquia El Valle, Distrito Capital.
b) Manifiesta, que en la cláusula segunda del referido contrato se estableció que el plazo de duración sería de una (1) año fijo prorrogable automáticamente por períodos iguales, a menos que una de las partes notificase a la otra por escrito, por lo menos con 60 días de anticipación, su intención de no prorrogar el contrato; que en la cláusula tercera se convino que el canon de arrendamiento sería el equivalente a Bs. 200,00; que en la cláusula cuarta se estableció que la falta de pago de dos mensualidades de arrendamiento, o cualquier otro incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato, daría derecho al arrendador a pedir la resolución del mismo; y asimismo, que en la cláusula duodécima fue establecido que el arrendatario estaba obligado a entregar en el término de seis (6) meses, el equivalente a Bs. 300,00, como depósito para responder del cumplimiento de las obligaciones contraídas.
c) Afirma, que “…desde el mes de agosto del año 2006, inclusive, El Arrendatario OSWALDO ANTONIO GONZÁLEZ, dejó de pagar los cánones de arrendamiento a que estaba obligado en virtud del contrato…”; y que la falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento así como la falta de pago de la suma convenida como depósito en el término establecido por parte del arrendatario, da derecho a solicitar la resolución del contrato.
d) Que por lo antes expuesto, es por lo que procede a demandar al arrendatario para que convenga o a ello sea condenado, en la resolución del contrato de arrendamiento accionado, y pagar la suma de Bs. 7.400,00 en concepto de los cánones de alquiler vencidos, así como también los que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble

Fundamenta la demanda en los artículos 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil.

A los fines de combatir los hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, manifestó lo siguiente:

Alegatos formulados por la representación judicial de la parte demandada

a) Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes las reclamaciones interpuestas por la parte demandante.
b) Niega que adeude la suma de Bs. 7.400,00 por concepto de cánones de arrendamiento vencidos e insolutos; así como también, niega que adeude suma alguna por concepto de depósito para responder por el cumplimiento de las obligaciones contraídas.
c) Alega, que su patrocinado se encuentra consignando por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los cánones de arrendamiento del inmueble que ocupa como arrendatario, en virtud de que el arrendador desde el mes de agosto de 2006, se ha negado a recibir el pago de los referidos cánones.

De acuerdo con todo lo antes expuesto, colige este operador jurídico que el thema decidendum queda circunscrito a decidir sobre los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la pretensión de resolución de contrato que hace valer la parte accionante. En tal sentido, el meollo del asunto gira entorno a establecer si el arrendatario Oswaldo Antonio González incumplió con lo pactado en las cláusulas tercera y duodécima del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 17 de septiembre de 2004.
Así pues, tomando en cuenta que es deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes; quien aquí decide, a objeto de verificar el cumplimiento de la carga probatoria y por ende satisfacer el requisito de la motivación del fallo, procede a valorar los medios probáticos ofrecidos por las partes en el proceso, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil.
Al respecto se observa:
-III-
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Pruebas promovidas por la parte demandante

a) Aportó, junto al libelo de la demanda, copia fotostática del instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 17 de septiembre de 2004, bajo el N° 41, tomo 110 de los libros respectivos, el cual se reputa idóneo y pertinente para demostrar el vinculo jurídico arrendaticio existente entre las partes en conflicto; así como también, el contenido y alcance de las prestaciones por ambas asumidas; así se establece.-
b) Durante la etapa probatoria, promovió copia certificada del expediente de consignaciones de cánones de alquiler N° 2006-1581, nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, la cual se aprecia conforme lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil, reputándose idónea y pertinente para demostrar los pagos que en concepto de arrendamiento ha efectuado desde el mes de octubre de 2006, el ciudadano Oswaldo González a favor del ciudadano Miguel Seijas Alayón, así se establece.-

Pruebas de la parte demandada

a) Promovió, durante la etapa probatoria, copia certificada del expediente de consignaciones de cánones de alquiler N° 2006-1581, nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial; apreciado ut supra; así se establece.-

IV
FUNDAMENTOS DEL FALLO

En la misión que tiene este operador jurídico de administrar justicia, le corresponde resolver sí los hechos alegados y probados por las partes de la relación procesal, se subsumen en el supuesto de hecho de las normas jurídico-positivas que invocan en sustentos de sus pretensiones; teniendo en cuenta que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados.
En tal sentido, el análisis del material probatorio evidencia, que entre las partes de la relación procesal existe un vínculo jurídico arrendaticio sin solución de continuidad, que tiene por objeto un inmueble constituido por el apartamento anexo 2, con entra por la Calle El Estanque, que forma parte de la casa N° 11, distinguida como Quinta San Judas Tadeo, situada en la Vereda N° 95, Urbanización Carlos Delgado Chalbaud, Sector Coche, Parroquia El Valle.
Sobre la base de esa relación arrendaticia, el arrendador, Miguel Seijas Alayón, en fecha 21 de julio de 2009, demanda al arrendatario, Oswaldo Antonio González, afirmando en la reforma del escrito libelar, que desde el mes de agosto del año 2006, inclusive, dejó de pagar los cánones de arrendamiento a que estaba obligado en virtud del contrato; es decir, sostiene que incumplió las cláusulas tercera y cuarta, y que además, tampoco cumplió con la obligación de entregar la suma establecida como depósito, según la cláusula décima segunda del mismo contrato.
Ante tal aseveración, la parte demandada se excepciona en el escrito de contestación a la demanda, aduciendo como hecho extintivo que ha pagado ante el competente órgano judicial, los cánones de alquiler señalados insolutos en la reforma del libelo de la demanda, aportando en prueba de ello copia certificada del pertinente expediente de consignaciones de cánones de alquiler, ut supra examinado, en el cual consta con claridad meridiana que en fecha 23 de octubre de 2006, procedió a depositar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2006; y los subsiguientes meses causados hasta el mes de abril de 2010, a razón del equivalente hoy día a Bs. 200,00 cada uno.
La situación antes expuesta, patentiza el debate que surge en cuanto al incumplimiento que el arrendador imputa al arrendatario, de las obligaciones contractuales indicadas en la demanda, y por ende la necesidad de determinar si ha lugar o no a la resolución que impetra.
Cabe considerar, que el egregio Dr. José Melich Orsini, en su obra “La Resolución del Contrato por Incumplimiento, Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Serie Estudios, Caracas 2003, página 197 y ss”, refiriéndose a la relevancia de la gravedad del incumplimiento en nuestro sistema, sostiene lo siguiente:
“…El Código Civil venezolano presenta unas características tan singulares, que resulta todavía más difícil tomar a su respecto una posición concluyente con base en meros formalismos de lógica formal.- En efecto, a diferencia del art. 1184 del C.C., francés y del 1124 del C.C. español, el art. 1167 de nuestro C.C., no prevé la potestad judicial de otorgar plazos de gracia; y a diferencia del Código Civil Italiano, que al eliminar en su reforma de 1942 tal potestad prevista en el art. 1165 de C.C. de 1865, formuló en cambio en su art. 1455, de manera expresa, el requisito de la “no escasa importancia” del incumplimiento para la admisibilidad de la acción resolutoria, nuestro Código Civil se limita a hablar de la “no ejecución de la obligación” y de la existencia, en beneficio de la parte agraviada, de una opción entre la acción del cumplimiento y la acción de resolución.- En presencia de esta parquedad del texto del art. 1167 de nuestro C.C., cabe preguntarse, pues, si cualquier retardo en el cumplimiento de cualquier obligación, y cualquiera que sea la entidad de ese incumplimiento, bastaría para fundar entre nosotros un derecho irrevocable a la resolución a favor de la parte agraviada y desde qué momento podría predicarse que surge tal derecho.- La todavía escasa experiencia que ha tenido nuestra jurisprudencia en la aplicación del art. 1167 del C.C., y la simplicidad o tosquedad de la doctrina venezolana que se ha planteado la cuestión, hace que no podamos apoyarnos en ella para resolverla con el necesario margen de seguridad que sería deseable. Con todo, me inclino a creer que, a medida que el número de contratos y de los consecuentes conflictos que ellos suscitan vaya aumentado en correlación con el creciente desarrollo económico del país, nuestros tribunales resultarán también enderezados por las circunstancias y por la aspiración a realizar una mayor aproximación a la idea de justicia, a encuadrar sus decisiones dentro de los moldes tradicionales de la teoría de la resolución legal, esto es, condicionando el pronunciamiento de la misma a la comprobación de la parte agraviada, de una cierta gravedad en el incumplimiento alegado como fundamento de la acción…”

En sintonía con la referida posición del ilustre maestro, destaca que la constitución de la República Bolivariana de Venezuela establece en su artículo 2, que Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político.
Así pues, se advierte que las funciones esenciales del Estado Social coinciden entonces con el Estado de Derecho, y su finalidad radica en crear, conservar y comprometerse a materializar esos derechos para satisfacer las demandas y necesidades de sus habitantes para lograr el bienestar general, con especial atención en el valor justicia, en la educación, la salud, y la seguridad social.
De igual forma, el Estado venezolano en tiempos de la modernidad, estimula a sus conciudadanos a fomentar el espíritu de solidaridad, responsabilidad y ponderación en sus acciones ante otros organismos que no se inscriben en la función social. Por lo tanto, El Estado y los ciudadanos son corresponsables en la construcción de una sociedad justa, vale decir, ambos deben decidir y actuar en el camino común; y es así como la Carta Magna establece que el principio de la corresponsabilidad se ejerce sobre el ámbito económico y social.
En este contexto, a juicio de este operador jurídico, se inscribe toda la materia inquilinaria prevista en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual ha de ser interpretada y aplicada bajo ópticas y parámetros muy diferentes a los contenidos del Derecho Común, pues su articulado resulta de insoslayable acatamiento. En efecto, se encuentra regida por normas de carácter proteccionista, y forma parte del denominado Derecho Mixto o Social; es decir, el principio de la libre autonomía de la libertad de las partes para contratar, queda en esta materia desplazado, o si se quiere ser más drástico, aun derogado. En efecto, las disposiciones de la Ley son de evidente orden público, pues amparan a débiles económicos, y van en beneficio colectivo, como así lo requiere expresamente la interpretación del artículo 7 del Código Civil, para que una norma pueda calificarse perteneciente al campo del orden público. En todo caso, el mismo legislador previó esta calificación en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual es de alto contenido social.
Ahora bien, en el caso concreto de marras, aún cuando es cierto que en fecha 23 de octubre de 2006, el arrendatario Oswaldo Antonio González pagó los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2006, tal y como consta en el expediente N° 2006-1581, nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, es decir luego de vencido el plazo previsto en la cláusula tercera contractual, a juicio de este operador jurídico, tal evento no puede calificarse como un incumplimiento definitivo de una obligación contractual; sino como un retardo cuya entidad o gravedad no patentiza ni produce la necesidad de declarar resuelto el contrato de arrendamiento accionado, máxime si tomamos en cuenta, que es luego de dos (2) años y ocho (8) meses aproximadamente, cuando el arrendador muestra su interés en hacer valer la pretensión judicial de marras, y además, todas las cantidades dinerarias depositadas por el arrendatario en el referido expediente de consignaciones, solo pueden ser retiradas por el propietario arrendador, en este caso, Miguel Seijas Alayón. Dicho de otro modo, existiendo buena fe, la cual se presume, el retardo o mora no siempre da lugar a la resolución, ni constituye por sí solo razón para obtenerla.
Consecuencia de lo antes expresado, es que no se evidencia un incumplimiento por parte del arrendatario, en lo que respecta a la obligación de pagar los cánones de arrendamiento debidos como contraprestación por el uso del inmueble; así se establece.-
Sin embargo, no ocurre igual en lo que respecta a la obligación del arrendatario,de entregar una suma de dinero en calidad de depósito para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en virtud del contrato.
En efecto, en la cláusula duodécima del contrato de arrendamiento accionado, el arrendatario asumió la obligación –pacta sunt servanda- de entregar dentro del plazo de seis (6) meses, la suma de Bs. 300,00 en calidad de depósito; previéndose además que el incumplimiento de esta obligación, dará lugar a la resolución del contrato por incumplimiento contractual.
Es decir, que en el caso concreto de autos, se evidencia que el arrendador exigió al arrendatario, quien así lo aceptó, la constitución de un depósito en dinero a los fines de garantizar el cumplimiento de todas las obligaciones asumidas a través del contrato accionado; lo que se apoya en la facultad consagrada en el artículo 21 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual el arrendador puede exigir al arrendatario garantías reales o personales en respaldo de las obligaciones asumidas por éste. Esto hace presumir, que no estamos en presencia de obligación accesoria o secundaria sino principal, máxime cuando advertimos la importancia de los efectos pecuniarios derivados de dicha convención locativa.
Desde este punto de vista, se aprecia que en las actas del expediente no hay constancia alguna que el arrendatario haya entregado la suma de dinero a que se obligó según el contrato de marras, ni tampoco se desprende que el arrendador haya desistido de aceptar la entrega de dicha suma dineraria, contrariando lo pactado en la cláusula duodécima contractual; en otras palabras, que al guardar silencio aceptó la modificación del contrato.
Es importante señalar, que el egregio Dr. Eloy Maduro Luyando, en su obra “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Fondo Editorial Luis Sanojo, página 514, sostiene lo siguiente:
“…Cuando el incumplimiento ha sido expresamente previsto por las partes como causa específica de resolución, ésta opera sin necesidad de valorar o calificarlo de total o parcial y aunque la obligación a que se refiere sea secundaria o no determinante…”

Entonces, de todo lo antes expresado se colige, que la conducta asumida por el arrendatario Oswaldo Antonio González, al no entregar la suma de dinero en calidad de depósito para garantizar las obligaciones asumidas en el contrato, se subsume en el incumplimiento de una obligación contractual, en particular la cláusula duodécima, lo que produce consecuencias jurídicas en su contra, esto es la resolución del contrato de arrendamiento que sirve de titulo a la demanda.; así se decide.-
En resumen, la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar el supuesto de hecho de la norma jurídica que invoca, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y de esta manera se hace acreedora de las consecuencias jurídicas que el artículo 1.167 del Código Civil contempla, pues quedó demostrada no solamente la existencia de la obligación que se afirma incumplida; sino además la materialización del evento que conduce a declarar con lugar en Derecho la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento que sirve de titulo a la demanda.
En cambio, la parte demandada al no lograr enervar los hechos en que se fundamenta la pretensión que en su contra se hace valer, debe sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del fallo, y así igualmente se decide.-
V
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Parcialmente con lugar la pretensión contenida en la demanda interpuesta por el ciudadano Miguel Seijas Alayón, contra el ciudadano Oswaldo Antonio González, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento accionado, titulo de la demanda, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del estado Miranda, en fecha 17 de septiembre de 2004, bajo el N° 41, tomo 110 de los libros respectivos.
SEGUNDO: Se condena a la arrendataria a entregar a la parte actora el inmueble objeto de la demanda, constituido por el apartamento anexo 2, con entrada por la Calle El estanque, el cual forma parte de la casa N° 11 distinguida como Quinta San Judas Tadeo, situada en la Vereda N° 95 del Urbanización Carlos Delgado Chalbaud, Sector Coche, Parroquia El Valle, Distrito Capital.
TERCERO: Por la naturaleza del fallo no ha lugar a costas.
Regístrese, publíquese y notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de enero de 2011. Años: 200º de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria

Abg. Johana Mendoza Rondón

En la misma fecha siendo las 2:57 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.
La Secretaria