REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dieciocho de enero de dos mil once
200º y 151º

ASUNTO: AP31-V-2010-003211

PARTE DEMANDANTE: EDUARDO BELLO GONZALEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-830.907, representado en juicio por el abogado, Freddy Dávila Ventura, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 21.965.

PARTE DEMANDADA: WILSON FABIAN VALENCIA ALZATE, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 13.636.926, representado en el presente juicio por el abogado en ejercicio, Jorge Cruz Rondon Lara, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 68.602.

MOTIVO: DESALOJO.
I
Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada por la parte actora ya identificada, en fecha 04 de agosto de 2010, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado, previa distribución.

Sostiene la actora en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que dio en subarrendamiento verbal a partir del 15 de agosto de 2000, al ciudadano WILSON FABIAN VALENCIA ALZATE, una parte de un local ubicado en la esquina de Gobernador a Muerto, No. 69, Parroquia Santa Rosalía, para efectuar actividades comerciales, con un canon mensual de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500). Lo cual manifiesta evidenciarse, de Justificativo de testigos evacuado por ante Notaría Pública, el 09/06/2010.
2.- Que dicho inmueble fue regulado por el órgano competente en fecha 25 de marzo de 2009.
3.- Que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de enero a julio de 2010; y en fecha 11 de junio de 2010, procedió a consignar por ante el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas, de forma extemporánea.
4.- Que ante dicho incumplimiento de conformidad con lo establecido en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procedió a demandar al citado ciudadano, el desalojo y por tanto proceda a la entrega del inmueble.
5.- Señaló domicilio procesal.

A través de auto dictado el día 20 de septiembre de 2010, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenando la citación de la parte demandada.

Citada como fue a la parte demandada, de forma personal, en la oportunidad legal –debidamente asistido de abogado- dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:

Rechazó, negó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho invocado en el libelo.
De conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegó la FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA para intentar el presente juicio, aduciendo que la parte actora no es la propietaria del inmueble. Propiedad que se demuestra con documento debidamente registrado; alegando el actor que su carácter de propietario deriva de una sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio que no está registrada, y además es presentada en copia simple, la cual procedió a impugnar. Sostuvo que la propietaria del inmueble es la ciudadana TULA MARIA SALMERON de FERNANDEZ, titular de la cédula de identidad No. 56.227 y no el demandante, lo cual limita su disposición del mismo, a tenor de lo indicado en el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que el actor le procedió a subarrendar el cincuenta por ciento del inmueble, sin la debida autorización del propietario del mismo, encontrándose el actor insolvente en el pago de los cánones. Enterándose con posterioridad la propietaria del subarrendamiento que se me realizara, y por ello, le exigió al arrendatario (actor) le entregara el 50% del inmueble y en fecha 01 de julio de 2010, celebró con la propietaria un arrendamiento, pagando todas los cánones.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron las pruebas que estimaron pertinentes, las cuales fueron admitidas por este Despacho, salvo su apreciación en la definitiva; a excepción de la prueba de informes.

En la oportunidad fijada se evacuaron las testimoniales promovidas.

II

Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a dictar la sentencia de fondo correspondiente, bajo las siguientes consideraciones:

Pretende la parte accionante la declaratoria de desalojo de un inmueble constituido por una parte de un local ubicado en la esquina de Gobernador a Muerto, No. 69, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, que manifiesta fue dada en subarrendamiento verbal al ciudadano WILSON FABIAN VALENCIA ALZATE; aduciendo que dicho ciudadano en su condición de subarrendatario, ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de enero a julio de 2010, cada uno, a razón de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500,oo).

Por su parte, el demandado, en la oportunidad legalmente establecida para contestar la demanda, rechazó, negó y contradijo en todas sus partes la demanda incoada, alegando la falta de cualidad de la parte actora para intentar el presente juicio, defensa que este Juzgado a tenor de lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, pasa a resolver, como punto previo al fondo:

DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA ACTORA

La representación del demandado invocó la falta de cualidad del actor EDUARDO BELLO GONZALEZ, aduciendo los siguientes hechos:

1.- Que dicho ciudadano no es el propietario del inmueble.
2.- Que la propiedad se demuestra con documento registrado, y que el actor fundamenta tal carácter en una copia de una decisión dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio del área metropolitana de Caracas, que no está registrada, la cual procedió a impugnar.
3.- Que la propietaria del inmueble es la ciudadana TULA MARIA SALMERON de FERNANDEZ, titular de la cédula de identidad No. 56.227 y no el demandante, lo cual limita la disposición del mismo, a tenor de lo indicado en el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Debe establecerse, que la cualidad es la legitimación a la causa, la cual deviene de la titularidad, es un presupuesto material de la sentencia favorable que tiene que acreditar el demandante, pues a él corresponde la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico deseado por el demandante.

De conformidad con lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

Igualmente, de acuerdo a lo consagrado en la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se consideran legitimados para interponer acciones derivadas de la relación arrendaticia, además de las personas que fungen como partes en la contratación, el propietario de la cosa dada en arrendamiento, subarrendador, usufructuante, entre otros, como también, las personas naturales o jurídicas, quien tengan como actividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores.

Debe entonces afirmarse que si bien, la persona que tenga el carácter de subarrendador del inmueble dado en arrendamiento, está ampliamente facultado a los fines del ejercicio de la acción, tal carácter debe ser demostrado en el procedimiento incoado; ello en virtud, de que en derecho no basta alegar un hecho sino que el mismo debe ser procesalmente probado. Pronunciamiento que corresponde al fondo de lo litigado.

De la lectura efectuada al libelo, constata este Juzgado que efectivamente, la parte actora procede accionar al ciudadano a quien señala le fue subarrendado el inmueble. Condición de subarrendador que independientemente, sea o no el propietario de la cosa objeto del contrato, le concede la facultad para interponer la acción incoada derivada de la relación locativa que argumenta.

De modo pues, que atribuyéndose el actor, la condición de subarrendador del inmueble cuya entrega pretende en juicio, debe necesariamente señalarse que a tenor de las disposiciones previamente mencionadas, dicho ciudadano tiene la cualidad de ley necesaria desde el orden procesal para interponer la acción de desalojo bajo estudio, y por tanto, este Despacho, se declara sin lugar la falta de cualidad invocada en autos, y así se decide.

DE FONDO:
En ese sentido, la demanda incoada está fundamentada, además de la normativa civil sustantiva, en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos, que establece:

“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.…”.

La representación judicial de la accionante acompañó a la demanda, el siguiente documento:

1.- Marcada con la letra “A”, copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública 21º del Municipio Libertador, el 09 de junio de 2010, la cual al no haber sido impugnada por el demandado, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, y así se establece.

Del estudio de dicha documental, se constata la petición que el demandado, WILSON FABIAN VALENCIA ALZATE, titular de la cédula de identidad No. 13.636.926, efectuare por ante la Notaría Pública 21º del Municipio Libertador, consistente en evacuar testigos, a fin de que los mismos, declararen en relación a su condición de subarrendatario, de un local ubicado en las esquinas de Gobernador a Muerto, No. 69, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, pagando un canon de Dos Mil Quinientos Bolívares (bs. 2.500), al ciudadano EDUARDO BELLO GONZALEZ (ACTOR), en su condición de subarrendador.

2.- Marcado con la letra “B”, copia simple de Resolución No. 00012968, de fecha 25 de marzo de 2009, la cual de conformidad con el citado artículo 429, se tiene como fidedigna, y por tratarse de un documento administrativo, que merece certeza en cuanto a su contenido, se determina de dicho instrumento, que el órgano competente, fijó un canon máximo a pagar por el inmueble en litigio, y así se establece.

3.- Marcado con la letra “C”, copia simple de expediente distinguido con el No. 2010-0959, contentivas de las consignaciones arrendaticias efectuadas por ante el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas, por el demandado a favor de la parte actora, como beneficiario de las mismas; consignaciones que serán analizadas más adelante.

4.- Marcado con la letra “D”, copia simple de la decisión dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual ante la impugnación del referido fotostato por parte del demandado, la actora, cumplió con su carga de aportar en la etapa probatoria la correspondiente certificación. Documento que previa lectura y valoración, se demuestra en juicio, que el citado juzgado de municipio, en fecha 26 de noviembre de 2010, dictó sentencia declarando con lugar la acción de Cumplimiento de Contrato seguida por el ciudadano EDUARDO BELLO GONZALEZ contra la ciudadana TULA MARIA SALMERON de FERNANDEZ; condenando a la demandada a cumplir con el contrato de opción de compraventa de la parcela No. 69, ubicada entre las esquinas de Gobernador a Muerto, con la consecuencia prevista en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

El apoderado de la demandada, aportó conjuntamente con el escrito de contestación y dentro de la etapa probatoria, las siguientes pruebas documentales:

1.- Marcado con la letra “D”, certificación del acta No. 399, levantada por el Jefe Civil de la Parroquia La Candelaria, a través de la cual se hace constar la unión en matrimonio de los ciudadanos ANTONIO HERNANDEZ y TULA MARIA SALMERON ASCANIO, el día 12 de septiembre de 1959.

2.- Marcado con la letra “F” Planilla de Autoliquidación de Impuesto sobre Sucesiones, correspondiente al causante ANTONIO FERNANDEZ HERNANDEZ, en la cual se identifica como heredero a quien fuera su cónyuge, ciudadana TULA MARIA SALMERON de FERNANDEZ, y dentro de la masa hereditaria se encuentra el 50% del inmueble signado con el No. 69, situado entre las esquinas de Gobernador a Muerto, Parroquia La Candelaria, y así se establece.

3.- Marcado con la letra “B” copia simple de acta No. 004, de fecha 1º de enero de 2004, a través de la cual se hizo constar el fallecimiento del ciudadano ANTONIO FERNANDEZ HERNANDEZ.

4.- Marcado con la letra “A”, copia certificada expedida por el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, correspondiente al documento registrado por ante dicha oficina, el 26 de junio de 1973, bajo el No. 59, Tomo 31, protocolo 1º, el cual arroja valor en juicio, a tenor de lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil en armonía con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; desprendiéndose del mismo, la venta que del inmueble en litigio, se le hiciera en dicha fecha, al ciudadano ANTONIO FERNANDEZ, titular de la cédula de identidad No. 2.937.792, y así se establece.

5.- Marcado con la letra “E”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, el 15 de noviembre de 2010, bajo el No. 55, Tomo 127, a través del cual una ciudadana identificada como TULA MARIA SALMERON de FERNANDEZ, titular de la cédula de identidad No. 56.527, realiza unas declaraciones relacionadas con el arrendamiento dado al ciudadano EDUARDO BELLO GONZALEZ, atribuyéndole incumplimiento contractual y subarrendamiento no autorizado del inmueble, afirmando que el mencionado ciudadano le había entregado el 50% del inmueble para que celebrara contrato con el ciudadano WILSON FABIAN VALENCIA ALZATE; y señalando que a partir del 1º de julio de 2010, celebró con el último de los nombrados, asumiendo la relación contractual con el ciudadano WILSON FABIAN VALENCIA ALZATE, por el otro 50% del local, celebrando éstos últimos un contrato de arrendamiento.

El referido documento fue promovido oportunamente por el demandado a los efectos de probar en juicio, que según su dicho, la verdadera propietaria del inmueble, a partir del 1º de julio de 2010, le cedió en arrendamiento el cincuenta por ciento (50%) del mismo, y que en virtud de ello, actualmente no tiene contrato con el actor sino con la prenombrada ciudadana TULA MARIA SALMERON de FERNANDEZ.

Del estudio efectuado al referido documento, se determina de su contenido, que se trata de una declaratoria que efectúa una ciudadana que no es parte de la controversia, y que a los efectos procesales correspondientes, debía en tal caso, haber sido llamada a juicio como tercero, para que tal declaración surtiera valor probatorio en juicio, en razón del derecho constitucional a la defensa y la garantía del debido proceso que asiste a la contraparte, a quien a pesar de tratarse de un documento autenticado por ante un Notaría, no se le puede cercenar con ello, a ejercer su control de dicha prueba.

Debe añadirse, igualmente, que a través de dicha prueba, en modo alguno, puede sostenerse que se demuestra la celebración de un arrendamiento, pues tratándose éste, de una contratación bilateral, es decir, en la cual se obligan recíprocamente las partes, se requería que ambos contratantes otorgaran el documento contentivo de la misma, evidenciando este Despacho, que dicho documento solo contiene una declaración unilateral de la citada ciudadana, pues si bien en su texto, se lee el establecimiento de cláusulas inherentes a un arrendamiento, consta de la certificación emitida por la Notaría Pública, la presencia de un solo otorgante, este es, la ciudadana TULA MARIA SALMERON de FERNANDEZ, quien de forma personal declaró su contenido. En tal sentido, este Juzgado establece que no quedó probado con dicha prueba, el arrendamiento afirmado por el promovente de la misma y así se establece.

6.- Marcado con la letra “C”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, el 15 de noviembre de 2010, bajo el No. 56, Tomo 127, a través del cual la misma ciudadana identificada como TULA MARIA SALMERON de FERNANDEZ, titular de la cédula de identidad No. 56.527, igualmente declara ciertos hechos relacionados con las partes del juicio, atribuyéndole al demandante, incumplimiento contractual, reafirmando el derecho de propiedad que tiene sobre el inmueble en litigio y la solvencia del demandado, entre otros alegatos.

Cabe acotar, que la prueba en referencia, fue traída para demostrar la solvencia del demandado con el pago de los cánones.

Reitera este órgano jurisdiccional, que tratándose de una declaración contenida en un documento autenticado por ante Notaría Pública, promovida en juicio, para hacer valer el testimonio de una persona que no es parte en la controversia, resultaba necesario –tal como se estableciera previamente- que dicha prueba fuere evacuada en autos, haciendo valer el medio de prueba pertinente, a los fines de su ratificación, y en plena garantía del principio probatorio de control de la prueba, por lo que no habiéndose aportado de la forma procesalmente idónea el objeto de lo pretendido con la prenombrada prueba, la documental en referencia no surte valor alguno en la litis, y así se establece.

7.- Marcado con la letra “C”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, a través del cual, el 15 de noviembre de 2010, por ante dicha Oficina, a solicitud de la ciudadana TULA MARIA SALMERON de FERNANDEZ, se evacuaron en calidad de testigos, los ciudadanos Jesús Manuel Marquez Moreno y Elsy Ramona Pinto de Silva, de este domicilio. Testigos que fueron debidamente ratificados en juicio, en la oportunidad previamente establecida, con las formalidades de ley.

Luego del análisis realizado a las testimoniales debidamente evacuadas, determina este Juzgado que los testigos si bien declararon haber estado presente en el momento en que el actor, ciudadano EDUARDO BELLO, procedió a entregarle a la ciudadana TULA MARIA SALMERON de FERNANDEZ, no es menos cierto, que tal hecho aún cuando está vinculado con el inmueble cuya entrega se pretende en autos, no constituye una situación que abone en favor del tema bajo discusión, ya que la presente causa, se contrae a extinguir una contratación verbal de subarrendamiento que se dice, existe entre el actor (EDUARDO BELLO) y el demandado (WILSON FABIAN VALENCAI ALZATE), con fundamento en la alegada falta de pago de los cánones por parte del subarrendatario, en la cual el ciudadano EDUARDO BELLO, se atribuye la condición de subarrendador; no siendo por tanto, éste último ciudadano, contra quien se accionó la entrega del inmueble, basada en la falta de pago que a través de las documentales presentadas se le imputa.

Estudiadas todas y cada una de las pruebas producidas en juicio, este Juzgado realiza el siguiente pronunciamiento, a saber:

Reitera este Despacho, que a través de la presente controversia, la actora pretende el desalojo por parte del demandado, de una parte del local ubicado en la esquina de Gobernador a Muerto, No. 69, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, el cual aduce le fue subarrendado verbalmente, y el demandado, en su carácter de subarrendatario, ha dejado de pagar las pensiones arrendaticias correspondiente a los meses que van desde enero a julio de 2010.

En los términos en que se ha desarrollado la controversia, determina este Despacho, que concretamente el demandado, centró sus argumentos defensivos en el hecho que el actor no era el propietario del inmueble, cuya entrega pretende, aún cuando lo discutido en juicio o bien la obligación reclamada deriva de un arrendamiento, no siendo materia de litigio, la propiedad del inmueble; acompañado del argumento, que el subarrendamiento que se le hiciere es nulo, por cuanto no contaba con la autorización de la verdadera propietaria del mismo, y que la misma le había cedido en arrendamiento el local en cuestión.

Debe establecerse, que a tenor de lo consagrado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, por lo que, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe pos su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Conforme al material probatorio producido en juicio, asevera este órgano jurisdiccional, que efectivamente quedó demostrada la relación contractual de subarrendamiento existente entre los litigantes; hecho que se demuestra no solo con la circunstancia que el demandado procedió a abrir por ante el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas, un expediente a los efectos de consignar el canon arrendaticio por el local No. 69, situado en las esquinas de Gobernador a Muerto, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, identificándose como inquilino y como arrendador o beneficiario al demandante, ciudadano EDUARDO BELLO; sino además, de su propia afirmación al rendir la contestación, en la cual sostiene la celebración del subarrendamiento, cuya extinción se pretende en juicio.

A lo anterior debe acotarse, que si bien de acuerdo a lo establecido en el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador, vale mencionar que, precisamente, corresponde al arrendador solicitar por ante los órganos competentes, la resolución del contrato o el desalojo, aduciendo el supuesto incumplimiento contractual del arrendatario.

De modo pues, que al existir un contrato de subarrendamiento, en el cual el demandado es el subarrendatario, cabe afirmar, que dentro de sus obligaciones principales está la de pagar el canon convenido, y así se establece.

En ese orden de ideas, se evidencia de las actas, que aún cuando la carga de probar el hecho extintivo de la obligación reclamada en juicio o bien el pago correspondía al demandado, éste no aportó a los autos, ningún medio probatorio para ello, se limitó a tales efectos probatorios, a producir un documento autenticado por ante Notaría Pública, contentivo de una declaración efectuada por una ciudadana que no es parte del juicio, que declaraba su solvencia con las pensiones, el cual -tal como se valorara- no surte valor probatorio alguno.

Solo riela al expediente copia consignada por el actor con el libelo de actas que integran el expediente No. 201000959, abierto por ante el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas, con la cual se demuestra en juicio, que en fecha 11 de junio de 2010, el demandado, atribuyéndose la condición de inquilino, consignó a favor del arrendador, en este caso, el ciudadano EDUARDO BELLO, los cánones correspondientes a los meses de abril y mayo de 2010, resultando sólo realizada en tiempo útil, conforme al lapso señalado en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la consignación del citado mes de mayo; no demostrándose en modo alguno, el pago de las pensiones de los otros meses reseñados en el libelo, estos son, enero, febrero y marzo del mencionado año 2010, lo que trae como consecuencia la configuración en autos, de la causal de desalojo consagrado en el literal a) del artículo 34 eiusdem, y así se establece.

III

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue el ciudadano EDUARDO BELLO contra el ciudadano WILSON FABIAN VALENCIA ALZATE, ya identificados. En consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora, el inmueble constituido por una parte de un local ubicado en la esquina de Gobernador a Muerto, No. 69, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador; y al pago de las costas procesales, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena su notificación a las partes.

Publíquese. Regístrese. NOTIFIQUESE A LAS PARTES; y Déjese copia.

Dada, firmada y sellada, en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los DIECIOCHO (18) días del mes de enero de 2011.
La Jueza
La Secretaria Accidental,
Abg. Carmen J. Goncalves Pittol

Abg. Karem Benitez Figueroa

En esta misma fecha (18 de enero de 2011) siendo las 2.24 p.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Accidental,


Abg. Karem Benitez Figueroa