ASUNTO: AP31-V-2010-002170 El juicio por Desalojo intentado por la sociedad mercantil SEGUROS NUEVO MUNDO S.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 11 de junio de 1956, bajo el Nº 32, tomo 12-A Pro., representada judicialmente por el abogado Iván Eduardo Rodríguez Graterol, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 137.226, contra la sociedad mercantil D´LUZ INVERSIONES C.A., (antes D´LUZ INVERSIONES S.R.L.), inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua el 03 de junio de 1999, bajo el Nº 66, tomo 23-A, siendo su última modificación ante la prenombrada oficina en fecha 28 de diciembre de 2007, quedando anotada bajo el N° 80, Tomo 78-A, representada en juicio por el abogado Adolfo Salazar Morán, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 17.541, se inició por escrito de demanda incoada para su distribución el 02 de junio de 2010 y se admitió el 11 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve. PRIMERO En el libelo de demanda, la parte actora alegó que el 27 de enero de 2005, celebró un primer contrato de arrendamiento con la demandada, sobre un inmueble constituido cuatro (4) oficinas, distinguidas con los números y letras 1-A, 1-B, 1-C y 1-D, las cuales conforman la totalidad del piso 1, mas 4 puestos, destinados a estacionamiento identificados con los números 7, 22, 23 y 24, ubicados en el sótano 1 del Edificio La Unión, ubicado en la Avenida Tamanaco, Urbanización El Rosal, de esta ciudad y por un año fijo desde el 01 de enero de 2005, prorrogable de común acuerdo entre las partes, por periodos sucesivos de un año, contado a partir de la fecha de su vencimiento, por escrito, con sesenta (60) días de anticipación a la fecha de su vencimiento. Que en caso de prorrogas sucesivas, de dicho contrato, el canon, tendrá un incremento anual de acuerdo a la tasa de inflación acumulada registrada por el Banco Central de Venezuela, en los doce (12) meses anteriores a la fecha en que corresponda realizar la revisión del canon y la cual no podrá ser inferior al diez por ciento (10%). Que en la Cláusula Tercera del mencionado contrato, se fijó inicialmente el canon de arrendamiento en tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500,00), los cuales debían ser pagados por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes, estableciéndose también, que con el retardo de tres (03) mensualidades consecutivas, daría derecho al arrendatario a resolver el contrato y solicitar la desocupación inmediata del inmueble arrendado. Que terminado aquel contrato, y en vista que ninguna de las parte participó a la otra el deseo de renovar el contrato, mediante escrito con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término, y en vista que no se estipuló prorrogas automáticas, se entendía que el plazo fijado concluía en su término, iniciando desde entonces y de pleno derecho el goce de la prórroga legal, de seis (06) meses, de acuerdo a lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según cómputo dispuesto en el literal “a” del artículo 38 eiusdem. Que la prórroga legal venció el 01 de julio 2006 y la arrendataria no hizo entrega del inmueble arrendado y se le recibieron los pagos de las pensiones de arrendamiento posteriores al vencimiento de la prórroga legal, lo que trajo como consecuencia la indeterminación del contrato quedando el contrato bajo las mismas condiciones. Que la arrendataria no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses enero, febrero, marzo y abril del presente año, por lo que adeuda cinco mensualidades a razón de diecisiete mil novecientos siete con doce céntimos (Bs. 17.907,12), para un total de ochenta y nueve mil quinientos treinta y cinco bolívares con sesenta céntimos (Bs. 89.535,60). Sobre la base de esos hechos y con fundamento en los artículos 1167, 1264, 1273 y 1592 del Código Civil así como el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó a la citada sociedad mercantil a los fines que se declare extinguido el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, convenga o sea condenada en el desalojo del inmueble arrendado y subsidiariamente al pago de la suma de ochenta y nueve mil quinientos treinta y cinco bolívares con sesenta céntimos (Bs. 89.535,60), por las pensiones insolutas a razón de diecisiete mil novecientos siete con doce céntimos (Bs. 17.907,12), más los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble. Estimó la cuantía de su pretensión en ochenta y nueve mil quinientos treinta y cinco bolívares con sesenta céntimos (Bs. 89.535,60). Consta en diligencia del Alguacil que el 09 de agosto de 2010, se trasladó a fin de cumplir con la citación personal de la demandada, y siendo infructuosa su labor, consignó compulsa sin firmar. Sin embargo, por diligencia del 26 de octubre la parte demandada asistida de abogado, se dio por citada y consignó las llaves del inmueble objeto de controversia, alegando que se encontraba totalmente desocupado de bienes y personas, y solicitó se le notifique a la parte actora de su actuación; y el 28 de ese mismo mes y año, contestó a la pretensión de la parte actora. En efecto, contestó de manera genérica al rechazar tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora. Reconoció la existencia del contrato de arrendamiento, alegada por la parte actora. En efecto, negó deber a la demandante la cantidad de dinero alegada. Rechazo que la demandada deba pagar a la demandante daños y perjuicios. Alegó que la parte actora ha calculado los incrementos de arrendamiento, absolutamente exagerados y desproporcionados contra la demandada, violando lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento fijado por las partes, agregando que hace cobranzas no soportadas suficientemente de los gastos de condominio. Asimismo, rechazó la forma de calcular los cánones de arrendamiento y los gastos de condominio, alegando que son dos rubros totalmente diferentes. Admitió que debido al exagerado e indebido aumento por parte del arrendatario, así como el cálculo erróneo de las mensualidades establecidos por el mismo, no se ha podido llegar a un acuerdo para concretar amistosamente la forma de pago ni determinar ajustado a derecho la deuda que pudiere existir. SEGUNDO De acuerdo a lo narrado, la litis se centra en determinar si el arrendatario ha cumplido o no con sus obligaciones señaladas por la parte actora, en cuanto al de pago de las pensiones de arrendamiento de los últimos cinco meses para el momento de intentar su pretensión, puesto que no hay discusión sobre la existencia del contrato de arrendamiento celebrado, por haberlo reconocido en su contestación. Sin embargo, junto al libelo de demanda, la parte actora aportó instrumento en el cual consta contrato de arrendamiento pactado entre las partes -hecho admitido-, sobre el inmueble arriba indicado, autenticado el 27 de enero de 2005, el cual merece fe de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. Asimismo, aportó copia simple de instrumento privado, que no tiene ningún valor probatorio. En este sentido, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, señala que los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio, originales o en copias certificadas. De allí que la copia fotostática simple de un documento privado carezca de valor probatorio de acuerdo a dicha norma, dado que solo pueden producirse copias fotostáticas de documentos privados auténticos. De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la pretensión de desalojo procede en casos de contratos de arrendamientos celebrados verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, siempre que medie una de las causales previstas en dicha norma. En efecto, este artículo 34 en su literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala que puede demandarse el desalojo cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento de dos mensualidades consecutivas. Asimismo, el artículo 1592.2 del Código Civil, prevé como una de las principales obligaciones del arrendatario pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos, toda vez que constituye un principio elemental que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones que de él derivan deben ejecutarse exactamente como han sido contraídas, según lo disponen los artículos 1159 y 1264 ejusdem. En este caso, la arrendataria a pesar de haber alegado que no se encontraba incurso en la causal de desalojo alegado, no enervó lo aseverado por la parte actora, respecto al pago de las pensiones de arrendamiento de los últimos cinco meses para el momento de intentar su pretensión, que al ser un hecho negativo indefinido le correspondía su carga de probarlo. Efectivamente, tanto el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil como el 1354 del Código Civil, establecen el principio de la carga de la prueba, indicando que quien pida el cumplimiento de una obligación debe probarla y quien alega haberse liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo. Siendo así, habiendo quedado probado la existencia de la relación arrendaticia, debía la parte demandada por su parte, probar el pago de las pensiones de arrendamientos indicadas como insolutas. La parte demandada promovió copia de instrumento privado, emitido por el Lic. Ramón Noria, Asesor Gerencial, relativo a las formulas de cálculo del Índice Nacional de Precio al Consumidor. Dicho instrumento al provenir de un tercero ajeno al juicio debió ser ratificado mediante la prueba testimonial a los fines de su eficacia probatoria y no se hizo, por lo que se desecha de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Siendo así, habiendo quedado probado la existencia de la relación arrendaticia y el monto de la pensión que debía pagar la arrendataria, debía la parte demandada por su parte, probar el pago o cualquier hecho extintivo de las pensiones de arrendamientos reclamadas como insolutas para la fecha de intentarse la pretensión y no lo hizo, lo que sin lugar a dudas, da lugar a la causal de desalojo invocada como fundamento de tal petición. Consta además, que la demandada en la oportunidad de contestar a la demanda, admitió encontrarse insolvente en virtud de los exagerado e indebido aumento de las pensiones, cuando expresamente señaló: “Ese exagerado e indebido aumento, es lo que explican las razones por las cuales no se ha llegado a un acuerdo para concertar amistosamente la forma de pago ni determinar ajustado a derecho la deuda que pudiera o pudiese existir”, con lo cual admitió la existencia de la deuda por concepto de pensiones de arrendamiento. Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem. Respecto a la petición subsidiaria de pago de las pensiones alegadas como insolutas, así como las pensiones que se sigan venciendo, se tiene que el contrato de arrendamiento es de tracto sucesivo, esto es, se va perfeccionando en la medida del transcurso del tiempo, de allí que si la arrendataria no cumplió con su carga procesal de probar legalmente el pago de su obligación respecto a las pensiones de arrendamiento, deba pagarla en forma subsidiaria como compensación a favor de la parte arrendadora por el uso del inmueble, pues tal subsidiaridad ha sido propuesta para el caso de la declaratoria con lugar de la pretensión principal, todo a título de daños y perjuicios. TERCERO En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de Desalojo incoado por la sociedad mercantil SEGUROS NUEVO MUNDO C.A., contra la sociedad mercantil D´LUZ INVERSIONES C.A., SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora la cosa arrendada, constituida por cuatro (4) oficinas, distinguidas con los números y letras 1-A, 1-B, 1-C y 1-D, las cuales conforman la totalidad del piso 1, más 4 puestos, destinados a estacionamiento identificados con los números 7, 22, 23 y 24, ubicados en el sótano 1 del Edificio La Unión, ubicado en la Avenida Tamanaco, Urbanización El Rosal, de esta ciudad de Caracas. TERCERO: Se CONDENA igualmente a la demandada a pagarle a la actora la suma de ochenta y nueve mil quinientos treinta y cinco bolívares con sesenta céntimos (Bs. 89.535,60), por concepto de pensiones insolutas así como al pago de las pensiones que se sigan venciendo desde junio de 2010 hasta la vencida para el momento en que quede firme el fallo, a razón de diecisiete mil novecientos siete con doce céntimos (Bs. 17.907,12), cada una, a título de daños y perjuicios. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida. Regístrese y publíquese. Notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo de acuerdo a lo previsto en los artículos 233 y 251 ibídem. Líbrense las boletas correspondientes. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los once (11) días del mes de enero de dos mil once (2011). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación. EL JUEZ MAURO JOSÉ GUERRA LA SECRETARIA TABATA GUTIERREZ En esta misma fecha, siendo las 11:10 a.m., se publicó el anterior fallo. LA SECRETARIA TABATA GUTIERREZ