ASUNTO: AP31-V-2010-001443 El juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por la sociedad mercantil INVERSIONES DELZAR, C.A., inscrita originalmente en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 17 de octubre de 1985, bajo el Nº 5, tomo 15-A-Sgdo, representada judicialmente por el abogado Alberto José Peña Torres, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 44.941, contra la ciudadana YANIRA ZAMBRANO, titular de la cedula de identidad Nº 6.291.996, representada judicialmente por los abogados Wilfredo Rojas Silva y Carlos López Soto, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.279 y 590, respectivamente, se inició por escrito de demanda incoada para su distribución el 20 de abril de 2010 y se admitió el 29 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve. PRIMERO La parte actora en su escrito de demanda alegó que el 10 de julio de 2007, suscribió contrato de arrendamiento con la demandada, sobre un inmueble de su propiedad destinado a vivienda, identificado con el numero 2-C, piso 2 del Edificio denominado “RESIDENCIAS ZARDEL II”, ubicado en la Urbanización Lomas del Ávila, Avenida Principal, Tercera Etapa de Palo Verde, Municipio Sucre del Estado Miranda, por un año fijo a partir del 01 de marzo de 2007, sin prórroga y por la pensión mensual de dos mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 2.250). Que la arrendataria se ha insolventado en las pensiones de los meses desde noviembre de 2008, hasta enero de 2010, por lo que adeuda la cantidad de treinta y seis mil bolívares (Bs.36.000, 00). El 13 de mayo de 2010, se libró compulsa a la parte demandada y el 26 de mayo del mismo mes y año pagaron los emolumentos a los fines de practicar la citación de la demandada, quien el 02 de junio se dio por citada. El 07 de junio del mismo año, la parte demandada contestó a la pretensión de la actora. En efecto, a pesar que contradijo genéricamente los hechos alegados por la parte actora, admitió ser arrendataria del inmueble objeto material de la pretensión, pero agregó que el 05 de abril de 2006, se pactó un primer contrato y no como indica la parte actora que fue el 01 de marzo de 2007 y posteriormente, el 10 de julio de 2007, suscribió un nuevo contrato por el mismo inmueble por la pensión mensual equivalente a un mil bolívares (Bs. 1.000) y no por dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500). Que en la cláusula octava del contrato se estableció que la duración era por un año fijo sin prórroga, por lo que a su vencimiento el primero de marzo de 2008, las partes continuaron con la vigencia del contrato pero a tiempo indeterminado de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, por lo que no le era aplicable lo dispuesto en el artículo 1167 eiusdem. Asimismo, alegó el pago de las pensiones señaladas como insolutas por la parte actora y negó deberlas, ya que acudía mensualmente a una entidad bancaria a depositar el mes correspondiente a dicha pensión, cumpliendo cabalmente y oportunamente con su obligación, pretendiendo demostrar sus dichos con la consignación de veinte y seis (26) depósitos bancarios en copia simple, señalando la falsedad de los dichos de la parte actora. SEGUNDO Siendo así, tenemos que la litis se limita a determinar la veracidad de los hechos alegados por la parte actora respecto a la obligación de pago por parte de la demandada, así como el monto fijado de dicha pensión, puesto que no hay discusión sobre la existencia del contrato de arrendamiento, por haberlo admitido expresamente en su contestación. Asimismo, debe analizarse el aspecto temporal del contrato, dado que la parte actora pretende su resolución mientras que la demandada alegó que no le era aplicable la norma del artículo 1167 del Código Civil en virtud que el contrato se había indeterminado. En este sentido, cabe destacar que de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo pautado en el artículo 1354 del Código Civil, cada una de las partes tienen las cargas de probar sus respectivas afirmaciones de hechos, por ello quien pretenda el cumplimiento de una obligación debe probar su existencia y quien pretenda ser liberada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la misma. A pesar que la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido, sí lo es su aspecto temporal, la fecha de su inició y el monto de la pensión mensual. En tal sentido, la parte actora junto al libelo de demanda, aportó copia simple y la demandada aportó copia certificada de instrumento autenticado el 10 de julio de 2007, que se valora de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, mereciendo fe su contenido. En efecto, de dicho instrumento se aprecia que las partes procesales efectivamente pactaron contrato de arrendamiento sobre el inmueble arriba descrito cuya pensión la fijaron en la suma equivalente a un mil bolívares (Bs. 1.000) mensuales, mientras que de acuerdo a lo pactado en la cláusula octava, la duración de fijó en un año fijo a partir del 01 de marzo de 2007, sin prórroga. Sin embargo, la parte demandada a los fines de probar su afirmación respecto a que la relación arrendaticia se inició el 01 de marzo de 2006, aportó copia simple de instrumento autenticado el 05 de abril de 2006, que merece fe su contenido a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. De dicho documento se aprecia que efectivamente las partes en esa fecha pactaron contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble por un año fijo sin prórroga a partir del 01 de marzo de 2006. De acuerdo a ello, ciertamente la relación arrendaticia que nos ocupa se inició el 01 de marzo de 2006 y no a partir del 01 de marzo de 2007 y que la pensión mensual se fijó en la suma de un mil bolívares (Bs. 1.000) mensuales y no en la cantidad de dos mil doscientos cincuenta bolívares mensuales (Bs. 2.250) como lo invocó la parte actora, quien con ello faltó a uno de los deberes impuestos en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, como es el de “exponer los hechos de acuerdo a la verdad”. Siendo así, desde el 01 de marzo de 2006 al 01 de marzo de 2008, se tiene que la relación arrendaticia perduró por dos (2) años y siendo que los contratos hechos a tiempo determinado concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio, como lo indica el artículo 1599 eiusdem, a partir del vencimiento del segundo contrato, comenzó a correr de pleno derecho la prórroga legal máxima de un año, de acuerdo a lo dispuesto en el literal “b” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, venciendo la misma el 01 de marzo de 2009. Si al vencimiento del contrato fijado a tiempo determinado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada sin oposición del arrendador, se presume renovado el contrato y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, según lo previsto en las normas de los artículos 1600 y 1614 del Código Civil. En tal sentido, visto que al vencimiento de la prórroga legal ocurrido el 01 de marzo de 2009, el arrendatario se quedó ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, pues no hay prueba alguna en contrario que desvirtúe dicha presunción a favor del arrendatario, se tiene como renovado el mismo pero con los efectos de los contratos hechos sin determinación de tiempo, esto es, que a pesar que la relación arrendaticia nació a tiempo determinado, vista las conductas asumidas por las partes, el mismo se indeterminó en virtud de la tácita reconducción, máxime cuando la demanda se vino a incoar el 20 de abril de 2010, cuando habían transcurrido más de un año desde el vencimiento de la prórroga legal. TERCERO En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del magistrado Francisco Carrasqueño López, en el expediente Nº 04-1845, estableció: “El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano José Laurencio Silva Barreto, interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo. Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,… La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos. En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público” (Resaltado de este Tribunal). Esa misma Sala Constitucional, en sentencia Nº 3084 del 14 de octubre de 2005, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, estableció: “Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica. En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en el caso de autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse. Esta idea básica deriva de la interpretación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que dispone: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de la letra del artículo 12 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció y, en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación”. De acuerdo a lo dispuesto en las sentencias antes referidas, la pretensión de resolución de contrato a que hace referencia la última parte del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no puede estar referida a la resolución del contrato, toda vez que, cuando se invoca alguna de las causales taxativas del citado artículo, sólo puede pretenderse el desalojo, mientras que el juez no puede cambiar la calificación jurídica invocada por las partes sin violentar el derecho a la defensa y el debido proceso. Siendo así, demostrado que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la parte ha debido incoar una pretensión de desalojo, motivado en una de las causales previstas en la citada norma y no pretender la resolución, dado que de acuerdo a la última parte del artículo 34 en referencia cuando deja a salvo el ejercicio de las acciones judiciales por otras causales no puede estar referida a la resolución del contrato, dado que enervaría el número cerrado de las causales de desalojo, por lo que debe sucumbir en su petición. CUARTO En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: IMPROCEDENTE la pretensión de Resolución de contrato intentado por la sociedad mercantil INVERSIONES DELZAR, C.A., contra la ciudadana YANIRA ZAMBRANO. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida. Regístrese y publíquese. Notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de enero de dos mil once (2011). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación. EL JUEZ MAURO JOSÉ GUERRA LA SECRETARIA TABATA GUTIERREZ En esta misma fecha, siendo las 10:41 a.m., se publicó el anterior fallo. LA SECRETARIA TABATA GUTIERREZ