REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, catorce de enero de dos mil once 200º y 151º ASUNTO N° AP31-V-2010-000115. “VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES. Desalojo.- -I- -DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES- De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone: -PARTE DEMANDANTE: Constituida por la ciudadana FATIMA CECILIA FERREIRA MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-9.580.144. Representada en la causa por los abogados Carlos Machado Manrique, Ramiro Sosa Rodríguez, Ramón Alfredo Aguilar Camero, Luís Manuel Palis Acquatella, María Fátima Da Costa, Daniel Alberto Fragiel Arenas, Sarai Cecilia Barrios Ramírez, María Verónica Zapata Arvelo, Jessica Pérez Borges y Adriana Virginia Bracho, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N°s. V-5.537.697; V-6.970.727; V-9.413.450; V-6.303.100; V-10.381.514; V-16.246.179; V-15.913.548; V-17.441.005; V-17.123.158 y V-17.671.203 e inscritas en el Instituto de Previsión del abogado bajo los N°s. 17.201, 37.779, 38.383, 46.703, 64.504, 118.243, 120.687, 131.662, 137.757 y 138.491 respectivamente, conforme se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 08 de Octubre de 2009, anotado bajo el N° 57, Tomo 107 de los libros de autenticaciones y cursante a los folios 11 y 12 del expediente. -PARTE DEMANDADA: Constituida por la ciudadana JULY DEL VALLE CORDERO BARRETO, venezolana, mayor de edad y portadora de la cédula de identidad N° V-9.429.498. Representada en la causa por el defensor judicial designado por auto de fecha 07 de Octubre de 2010, abogado Marcos Colan Párraga, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.083.328 e inscrito en el Instituto de Previsión del abogado bajo el N° 36.039, conforme se evidencia a los folios 65 y 66 del expediente. -II- -SINTESIS DE LA CONTROVERSIA- Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por Desalojo incoara la ciudadana FATIMA CECILIA FERREIRA MARTÍNEZ, en contra de la ciudadana JULY DEL VALLE CORDERO BARRETO, ambas partes plenamente identificadas en el fallo. En efecto, mediante escrito presentado en fecha 18 de Enero de 2010, la parte actora incoó pretensión de Desalojo en contra de la demandada, alegando en síntesis: 1.- Que mediante contrato privado dio en arrendamiento a la demandada un bien inmueble de su propiedad constituido por un apartamento de habitación destinado al uso de vivienda, distinguido con el N° 13, del Primer Piso del Edificio denominado Parque Estrella, Torre B, ubicado en la Avenida Cajigal de la Urbanización San Bernardino, Caracas, Distrito Capital. 2.- Que el plazo de duración se convino inicialmente de un (01) año, contado a partir del 1° de Diciembre de 2004 al 1° de Diciembre de 2005, el cual ha sufrido varias prorrogas convencionales para los períodos 2005-2006 y 2006-2007, siendo que para el período 2007-2008 se efectuó un pacto verbal, renovándose automáticamente hasta la presente fecha, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado. 3.- Que el canon de arrendamiento se convino en la suma de Ochocientos Mil Bolívares (800.000,00 Bs.) mensuales, monto equivalente actualmente a la suma de Ochocientos Bolívares (800,00 Bs.), los cuales se obligaría la arrendataria a cancelar los primeros cinco (05) días de cada mes, mediante depósito bancario a la cuenta corriente N° 01140159711590087064 del Banco del Caribe a nombre de la arrendadora (actora), el cual fue aumentado progresivamente hasta alcanzar en la actualidad la suma de tres mil bolívares (3.000,00 Bs.) mensuales. 4.- Que la arrendataria del inmueble al mes de Septiembre de 2008, sólo abono mil bolívares (1.000,00 Bs.) del canon de arrendamiento mensual pactado, no cancelando con posterioridad a la señalada fecha el alquiler convenido, debiendo un total de dieciséis (16) meses de renta correspondientes a los meses de Septiembre de 2008 a Diciembre de 2009, ambos inclusive. 5.- Alegó encontrarse en la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, toda vez que se encuentra habitando junto a su esposo y sus padres minusválidos, un inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 1-B, del Edificio Residencias San Andrés, Urbanización Terrazas de los Nísperos, en la ciudad de Valencia, Estado Carabobo, tal y como se evidenciaría de contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano Pedro Leopoldo Joya Martínez (cónyuge-arrendatario) y la ciudadana Astrid Brunicardi Moreno (arrendadora). 6.- Que no cuenta con los recursos suficientes para seguir cancelando el canon de arrendamiento por el apartamento el cual habita en LA Ciudad de Valencia, aunado al hecho de costear los tratamientos médicos de sus padres, resultando imperante ocupar el inmueble de su propiedad. 7.- Que en virtud del incumplimiento señalado, procede a demandar a su arrendataria para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal en: A.- Desalojar el inmueble arrendado constituido por un apartamento de habitación destinado al uso de vivienda, distinguido con el N° 13, del Primer Piso del Edificio denominado Parque Estrella, Torre B, ubicado en la Avenida Cajigal de la Urbanización San Bernardino, Caracas, Distrito Capital, en las mismas condiciones y estado de conservación y mantenimiento en que se encontraba para el momento en que le fue arrendado; B.- Al pago de la suma de Cincuenta Mil Bolívares (50.000,00 Bs.) por concepto de daños y perjuicios (lucro cesante) ocasionado por el incumplimiento en su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre de 2008 a Diciembre de 2009, cada uno a razón de tres mil bolívares (3.000,00 Bs.), así como los que se sigan venciendo hasta el momento en que se haga efectiva la entrega material del inmueble; y C.- Pago de las costos y costas del proceso. 8.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1159, 1160, 1264, 1273 y 1185 del Código Civil en concordancia con los artículos 33 y 34 literales “A” y “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de Sesenta y Cinco Mil Bolívares (65.000,00 Bs.) equivalentes a mil ciento ochenta y dos unidades tributarias (1.182 UT). (Folios 01 al 10). -DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN: Por su parte la demandada mediante escrito presentado por el defensor judicial en fecha 10 de Diciembre de 2010, alegó en su defensa como fundamento de su pretensión, grosso modo: 1.- Negó, rechazó y contradijo la pretensión incoada por la parte actora, tanto en el derecho alegado como en los hechos señalados. 2.- Que la pretensión es inadmisible, toda vez que la actora señaló en su libelo que el contrato se encuentra renovado y el mismo presente múltiples renovaciones por lo que se encontraría determinado. 3.- Que no se señaló desde que fecha fue ajustado el canon de arrendamiento a cancelar, aunado a la violación por parte de la arrendadora del decreto de congelación de alquileres, al aumentar los cánones de arrendamiento, por lo que solicitó la compensación de alquileres para el caso en que se encontrare moroso con relación a los meses señalados como adeudados. 4.- Que en cuanto a la solicitud de Desalojo por necesidad, esta no sería procedente por la vía accionada, al igual que la indemnización de los daños y perjuicios reclamados. (Folios (77 al 80). En éstos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado de Municipio. -III- -BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES- Mediante escrito presentado en fecha 18 de Enero de 2010, la parte actora incoó pretensión de desalojo en contra de su arrendataria. (Folios 01 al 10). Por auto de fecha 21 de Enero de 2010, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación. (Folios 15 y 16). Por auto de fecha 06 de Julio de 2010, se acordó la citación por Carteles de la parte demandada. (Folios 53 y 54). Por auto de fecha 07 de Octubre de 2010, se acordó la designación de defensor judicial a la parte demandada (Folios 65 y 66), quien aceptó el cargo y prestó juramento en fecha 08 de Noviembre de 2010 (Folios 70 y 71). Mediante escrito presentado en fecha 10 de Diciembre de 2010, la parte demandada por intermedio del defensor judicial designado, procedió a contestar la pretensión incoada en su contra (Folios 77 al 80). Mediante escrito presentado en fecha 17 de Diciembre de 2010, la parte demandante promovió pruebas en la causa (Folios 82 al 88); las cuales fueron proveídas por auto de fecha 21 de Diciembre de 2010 (Folio 114). -IV- -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR- De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa: -PUNTO PREVIO- -DE LA NATURALEZA INDETERMINADA DEL VENCIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO- En su escrito de contestación de fecha 10 de Diciembre de 2010, el defensor judicial de la parte demandada alegó la inadmisibilidad de la pretensión de desalojo incoada por estarse frente a una relación regida por un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y no indeterminado como lo señalara la parte actora en su libelo de demanda y requerida por la norma del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para su procedencia, lo que resultaría fundamental a los fines de resolución del conflicto planteado. En efecto, en el señalado escrito el defensor judicial con el objeto de plantear la inadmisibilidad de la pretensión, adujo textualmente: (SIC)”…Señalo a este digno tribunal, que la presente demanda debe declararse inadmisible, ya que la parte actora señala que el contrato se encuentra renovado y el mismo presenta múltiples renovaciones por lo que el mismo se encuentra determinado…”. (Fin de la cita textual). (Folio 80). Siendo indispensable a los fines de la determinación de su duración y por ende su naturaleza determinada o indeterminada de su vigencia, dejar sentado: El poder de decisión del Juez no sólo se circunscribe de los hechos controvertidos en la causa por las partes, sino que el mismo va mas allá, en virtud de la aplicación por parte del Jurisdiscente del Principio Procesal “IURA NOVIT CURIA”, en el entendido, que el Juez dada la majestad del cargo, conoce del derecho incluso el no alegado, pudiendo éste, observar Oficiosamente la infracción de normas legales de estricto orden público que conlleven a la Nulidad, Reposición, Revocatoria, Declaratoria Con Lugar o Sin Lugar de la controversia sometida a su decisión, según sea el caso concreto, sin que ello pueda subsumirse en vicios de ultrapetita o extrapetita del fallo tal y como lo ha establecido la Doctrina y la Jurisprudencia de nuestro mas Alto Tribunal de la República. Es en base a ello, que quien decide en ésta oportunidad, a los efectos de dilucidar la cuestión sometida a su poder Jurisdiccional de Aplicación del derecho al caso concreto, con el fin de impartir Justicia en fundamento a los postulados del Estado Social de Derecho y de Justicia que pregona nuestra Carta Magna en sus artículos 2, 3, 253 y 257, observa impretermitiblemente: Dispone el artículo 1.159 del Código Civil, “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que expresamente prevé que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil. En efecto, dispone el artículo 1.264 del Código Civil: ARTÍCULO 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…” Es decir, estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello, tal y como lo dice el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuando afirma textualmente (SIC)”…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída…”, pues así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza: ARTÍCULO 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”. Que en el caso de obtenerse su cumplimiento voluntario, libera al deudor de su obligación y hace cesar o extingue las acciones del acreedor contra el mismo, por pérdida del interés, siendo en consecuencia éstas las premisas fundamentales para la obtención del cumplimiento de las relaciones contractuales. Normativa que encuentra, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo sustantivo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”. Conforme a lo dispuesto en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es el contrato bilateral mediante el cual una de las partes hace gozar a la otra de cierta cosa durante un tiempo determinado, mediante la contraprestación del pago de precio determinado, siendo su nota esencial a los fines de la determinación de la normativa aplicable, la duración del contrato, es decir, la determinación del lapso de vigencia del mismo. Así tenemos, que los contratos de arrendamiento pueden ser contratados por cierto tiempo, cuyo inicio y finalización se entiende determinado, o por el contrario no se fija el tiempo de su vencimiento mas sí el de su inicio, llamado éste último, contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado. No obstante puede acaecer que en una relación arrendaticia basada en un contrato a tiempo determinado, se haya convenido la prórroga de su vigencia, cuya extensión va más allá del tiempo de expiración del término del contrato, entendiéndose tal contrato como renovado por un período igual al inicial primigenio y en el que las cláusulas contractuales seguirán siendo las mismas a excepción del posible aumento del canon de arrendamiento, en atención al principio de la voluntariedad de las partes, salvo que haya habido desahucio por parte del arrendador tal y conforme lo dispone el artículo 1.601 del Código Civil. En sentencia de antigua data de fecha 25 de Noviembre de 1.975, emitida por el Juzgado Superior Décimo, publicada en el Tomo XLIX-1.975, Cuarto Trimestre, Jurisprudencia Venezolana, Ramírez & Garay, página 546-75, con relación a éste punto, se explanó: (SIC)”…Los contratos en que se prevé su renovación por períodos determinados, siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se infiere a ambas partes o alguna de ellas el derecho de rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral…(…) En el caso de estudio, se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato de arrendamiento una vez fenecido el término fijo de un año, por cuanto en cada una de esas prórrogas “por períodos fijos de un año”, ninguna de las partes contratantes notificó al otro, “antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas”, su voluntad de no prorrogarle más. No puede hablarse en el caso de autos, como lo pretende el demandante en una de sus defensas, de que por el hecho de las sucesivas prórrogas, hasta alcanzar un número de años de cierta consideración, un contrato de arrendamiento, inicialmente convenido a término fijo, por influencia de las mencionadas prórrogas automáticas, ha devenido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, una vez vencido el término fijo señalado en la cláusula tercera del contrato…”. (Fin de la cita textual). Asimismo, el legislador venezolano estableció un beneficio arrendaticio en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, el cual conforme a la exposición de motivos de la Ley y al propio texto de la ley, sólo otorgado a las relaciones cuya vigencia precisa un tiempo determinado. En efecto, la prórroga Legal Arrendaticia, es el derecho acordado a favor del arrendatario de seguir ocupando el inmueble por él arrendado por un período de tiempo previamente establecido por la norma sustantiva, una vez vencida la vigencia del contrato, sin que ello implique su indeterminación en el tiempo, requiriéndose para su procedencia que el arrendatario se encuentre solvente en sus obligaciones para con el arrendador. Dicha protección inquilinaria se encuentra configurada a favor del arrendatario cuando en el propio artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, dispone: (SIC)”…Llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…”. (Negrillas y subrayado del Tribunal). Es decir, no le es potestativo al arrendador otorgarla o no, sino que es la propia norma quien le requiere su aplicación imperativa, a cual a su vez y en atención a lo previsto en el artículo 39 eiusdem, opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de requerimiento o notificación del arrendador a su arrendatario, en el entendido que el contrato se seguirá rigiendo bajo las cláusulas iniciales salvo el derecho de estipular un nuevo canon de arrendamiento, no siendo admisible entablar demandas de cumplimiento por vencimiento del término del contrato de arrendamiento mientras se encuentra en vigencia la prórroga legal. Protección inquilinaria que encuentra además expresión en el artículo 41 de la Ley in comento, cuando establece que: (SIC)”…Artículo 41.- Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de éste Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales o contractuales…”. Por otro lado, la tácita reconducción consiste en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso, goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado para el arriendo. Así, dispone el artículo 1.600 del Código Civil: ARTICULO 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”. Tacita reconducción a la cual se le opone para su improcedencia el denominado desahucio o requerimiento del arrendador a su arrendatario para la entrega del inmueble, tal y conforme expresamente lo dispone el artículo 1.601 ejusdem. Por ello, del contenido del artículo 1.600 del Código Civil, se desprenden sus requisitos de procedencia, ellos son: 1.- La necesidad de existencia de un contrato a tiempo determinado o a tiempo fijo, dado que a su vencimiento es que puede dejársele en posición del bien al arrendatario. 2.- Es indispensable que a la expiración del término fijado en el contrato, se le deje o se quede el arrendatario en posesión del bien; y, 3.- Que no haya habido desahucio por parte del arrendador a su arrendatario, ello es, el requerimiento de no continuar la relación arrendaticia con su consecuente entrega de lo arrendado, pues si éste existió, la voluntad clara del arrendador se contrapone con la intención de dejarlo en posesión del mismo. No obstante, adicionado a los tres elementos indispensables o requisitos para la procedencia de la tácita reconducción en materia inquilinaria, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INQUILINARIO, VOLUMEN I”, formula otros elementos, que podría resumirse en: 4.- Vencimiento de la prórroga legal (de haber operado) por la sola conclusión del lapso previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. 5.- Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prorroga automática del contrato a plazo fijo. De manera que, verificado algunos de los cinco supuestos antes señalados, y continuando el arrendatario en posesión pacífica del inmueble sin oposición de su arrendador, quien a su vez recibe conforme los cánones de arrendamientos pactados, se verifica la reconducción del contrato, ello es, el cambio de naturaleza determinada en el tiempo a indeterminada, vale decir, sin fecha específica de expiración del término de vigencia. Así las cosas, la parte actora a los fines de demostrar la existencia de la relación contractual suscrita entre las partes, aportó en original, contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto pasivo de la relación controvertida, cuya valoración probatoria en la causa se le confiere a tenor de los previsto en los artículos 1363 y 1368 del Código Civil en concordancia con los artículos 444 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; el cual se habría pactado con una vigencia fija de duración de un (01) año, contado a partir del 1° de Diciembre de 2004 al 1° de Diciembre de 2005, pues conforme a la cláusula TERCERA del mismo, se convino: (SIC)”…TERCERA: El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento será de un año (01), contado a partir del 01 de Diciembre de 2004 hasta el 01 de Diciembre de 2005. El contrato se renovará cada 12 meses siempre y cuando La Arrendataria le participe a la Arrendadora por escrito con tres meses de anticipación su voluntad de prorrogarlo y esta (la arrendadora) de su consentimiento por escrito. De manera que el presente contrato nunca será a tiempo indeterminado, entendiéndose cualquier prorroga como de un año fijo…”. (Fin de la cita textual). (Folios 13 al 14). De manera que, a los fines de prorrogar la relación arrendaticia existente, debía mediar con por lo menos tres (03) meses de anticipación a la expiración del plazo inicial de duración, participación (comunicación) escrita dirigida por la arrendataria a su arrendadora, manifestándole su intención de renovar el contrato y ésta (arrendadora) manifestarle su aceptación por escrito, fuera de lo cual no habría una renovación automática, pues ambas partes pactaron condiciones indispensables para que éstas sucedieran. Por ello, si la relación vencía inicialmente el 1° de Diciembre de 2005, la arrendataria del inmueble, se encontraba en la obligación, para el caso de querer renovar el contrato, de comunicarle a su arrendadora (demandante) su intención de continuar ocupando el inmueble en virtud de un arrendamiento, y ésta (arrendadora) a su vez comunicarle de forma escrita su aceptación, caso contrario, se entendería como no renovada convencionalmente la relación arrendaticia. Fue así que llegado el vencimiento de la relación en fecha 1° de Diciembre de 2005, la arrendadora del inmueble, aun cuando se subvirtió le orden en que debían efectuarse tales notificaciones; procedió mediante comunicación fechada 03 de Septiembre de 2005, a comunicarle a su arrendataria, su intención de renovarle el contrato de arrendamiento por el cual venía ocupando el inmueble en cuestión; comunicación que fuera firmada por su destinataria (arrendataria) en señal de aceptación sin que haya habido objeción, negación o impugnación de la firma autógrafa impresa por la arrendataria y la arrendadora, adquiriendo valoración probatoria en el proceso a tenor de lo previsto en los artículos 1371 y 1374 del Código Civil. En la señalada comunicación, se expresaba: (SIC)”…Por medio de la presente se hace saber a la ciudadana July Cordero C.I. 9.429.498 que en fecha 01 de Diciembre de 2005 se vence el contrato de arrendamiento por Ud. Firmado en fecha 01 de Diciembre de 2004. Ahora bien la cláusula tercera del mencionado contrato establece…”El contrato se renovará cada 12 meses siempre y cuando la arrendataria participe a la arrendadora por escrito con tres meses de anticipación su voluntad de prorrogarlo” es por lo que quiero informarle mi voluntad de prorrogar el mencionado contrato. Pero, debido a la inflación y el alto costo de la vida me veo en la imperiosa necesidad de hacer un ajuste en cuanto al canon de arrendamiento, el mismo tendrá un incremento del 15% sobre el monto actual, quedando entonces las mensualidades en novecientos veinte mil bolívares (Bs. 920.000,00 Bs.). Sin más que agregar y esperando su pronta respuesta…”. (Fin de la cita textual). (Subrayado y cursiva del tribunal). (Folio 89). Vale decir, se le expresaba la voluntad de prorrogar el contrato de arrendamiento, a la cual la propia demandada (arrendataria), mediante comunicación firmada y fechada 05 de Septiembre de 2005, se deba por enterada expresamente de la prorroga, siendo aceptada por su persona, la que sin duda se valora en atención a lo previsto en los artículos 1371 y 1374 del Código Civil en concordancia con los artículos 444 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Comunicación cuyo contenido es el siguiente: (SIC)”…Por medio de la presente se hace saber a la ciudadana Fátima Ferreira C.I 9.580.144 en respuesta a su notificación de fecha 03 de Septiembre de 2006 en la cual me manifiesta su voluntad de renovar el contrato por ambas firmado en fecha 01 de Diciembre de 2004, me permito informarle que acepto renovar el mismo en las mismas condiciones en las cuales fue firmado. Así mismo acepto el aumento del canon de arrendamiento propuesto por ud. Es decir, el 15% sobre el monto actual, pagando las mensualidades en la misma forma y fecha pero por un monto de novecientos veinte mil bolívares (920.000,00)…”. (Fin de la cita textual). (Subrayado y Negrilla del tribunal). (Folio 90). Conllevando que a su vencimiento, la parte demandante (arrendadora), nuevamente conviniera con su arrendataria en la renovación de la relación arrendaticia, cuando mediante comunicación marcada “C1” de fecha 03 de Septiembre de 2006, y cursante al folio 93 del expediente, cuya valoración en la causa adquiere a tenor de los previsto en los artículos 1371 y 1374 del Código Civil, se le comunicó: (SIC)”…Por medio de la presente se hace saber a la ciudadana July Cordero C.I. 9.429.498 que en fecha 01 de Diciembre de 2005 se vence el contrato de arrendamiento por Ud. Firmado en fecha 01 de Diciembre de 2005. Ahora bien la cláusula tercera del mencionado contrato establece…”El contrato se renovará cada 12 meses siempre y cuando la arrendataria participe a la arrendadora por escrito con tres meses de anticipación su voluntad de prorrogarlo” es por lo que quiero informarle mi voluntad de prorrogar el mencionado contrato. Pero, debido a la inflación y el alto costo de la vida me veo en la imperiosa necesidad de hacer un ajuste en cuanto al canon de arrendamiento, el mismo tendrá un incremento del 15% sobre el monto actual, quedando entonces las mensualidades en Un Millón Cincuenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 1.058.000,00). Sin más que agregar y esperando su pronta respuesta…”. (Fin de la cita textual). (Subrayado y cursiva del tribunal). (Folio 89). Voluntad de renovación a la cual la propia demandada (arrendataria), mediante comunicación firmada y fechada 05 de Septiembre de 2006, se deba por enterada expresamente de la prorroga acordada, siendo aceptada por su persona, la que sin duda se valora en atención a lo previsto en los artículos 1371 y 1374 del Código Civil en concordancia con los artículos 444 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Comunicación cuyo contenido es el siguiente: (SIC)”…Por medio de la presente se hace saber a la ciudadana Fátima Ferreira C.I 9.580.144 en respuesta a su notificación de fecha 03 de Septiembre de 2006 en la cual me manifiesta su voluntad de renovar el contrato por ambas firmado en fecha 01 de Diciembre de 2004, me permito informarle que acepto renovar el mismo en las mismas condiciones en las cuales fue firmado. Así mismo acepto el aumento del canon de arrendamiento propuesto por ud. Es decir, el 15% sobre el monto actual, pagando las mensualidades en la misma forma y fecha pero por un monto de Un Millón Cincuenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 1.058.000,00)…”. (Fin de la cita textual). (Subrayado y Negrilla del tribunal). (Folio 94). Derivando que la relación arrendaticia continuara para el período 2005-2006 de manera determinada en cuanto a su duración, bajo las mismas condiciones inicialmente pactadas salvo el señalado aumento de canon de arrendamiento. Lo que derivó posteriormente y en atención al principio de voluntariedad de las partes, que estas firmasen otro contrato de arrendamiento marcado “B” cursante a los folios 91 y 92 del expediente, cuya valoración se confiere en el proceso a tenor de lo previsto en los artículos 1363 y 1368 del Código Civil, donde ambas partes acordaron una renovación de la relación arrendaticia por un período de un (01) año, contado a partir del 1° de Diciembre de 2006 al 1° de Diciembre de 2007, tal y como se pactara en su cláusula TERCERA, cuyo tenor es el siguiente: (SIC)”…TERCERO: El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento será de un (01) año, contado a partir del 01 de Diciembre de 2006 hasta el 01 de Diciembre de 2007. El contrato se renovará cada 12 meses siempre y cuando la Arrendataria le participe a la Arrendadora por escrito con tres meses de anticipación su voluntad de prorrogarlo y esta (la arrendadora) de su consentimiento por escrito. De manera que el presente contrato nunca será a tiempo indeterminado, entendiéndose cualquier prórroga como de un año fijo…”. (Fin de la cita textual). Subrayado y negrillas del tribunal). (Folios 91 y 92). Sin que se evidencie que vencido el término de duración en fecha 1° de Diciembre de 2007 de éste último contrato de arrendamiento se hubiere celebrado otro o las partes convinieran en su prorroga, no obstante haberse alegado la existencia de una relación arrendaticia verbal con posterioridad a tal vencimiento, lo que sin duda siquiera pudiera inferirse de las actas del proceso, pues no existe prueba de ello en la causa a tenor de lo previsto en el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, desechándose en consecuencia la existencia de tal relación verbal. Así se decide. Más sin embargo, por tratarse de un contrato de término fijo el vencido en fecha 1° de Diciembre de 2007 y habiendo la parte actora recibido los cánones de arrendamientos con posterioridad a dicha fecha y estando la arrendataria en el goce pacífico de la cosa arrendada, es evidente que conforme a lo previsto en el artículo 1614 del Código Civil en concordancia con los artículos 1600 y 1601 eiusdem, operó en la relación la tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el que por así disponerlo el artículo 1614 citado, se entendía en las mismas condiciones pactadas pero sin determinación en cuando a tu tiempo de duración. Así se decide. Visto lo cual y estando en presencia de una pretensión de desalojo incoada en una relación arrendaticia cuyo vencimiento de duración se presenta indeterminada en el tiempo, es concluyente la admisibilidad de la pretensión incoada y la exclusión de la causa del alegato de inadmisibilidad esgrimida por el defensor judicial de la parte demandada en su escrito de contestación de fecha 10 de Diciembre de 2010. Así se decide. -ANÁLISIS Y DECISIÓN DEL FONDO DE LA CAUSA- Resuelto el anterior punto previo, pasa este Juzgado al análisis y decisión del fondo de la causa, lo cual realiza en bajo las siguientes consideraciones: Dispone el artículo 1.354 del Código Civil, en cuanto a la relación probatoria, lo siguiente: Articulo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.- (Fin de la cita). Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: Articulo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. (Fin de la cita). Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio. Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, éste principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente. Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de su existencia, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada. Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien esta obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. En este estado de la cosas, se evidencia que el argumento principal y base de la pretensión de resolución incoada por la actora, lo constituye la presunta insolvencia de la arrendataria del inmueble, del pago de los cánones de arrendamiento del inmueble arrendado correspondiente a los meses de Septiembre de 2008 a Diciembre de 2009, ambos inclusive, cada uno a razón de Tres Mil Bolívares (3.000,00 Bs.) mensuales, para un presunto total adeudado de Cincuenta Mil Bolívares (50.000,00 Bs.). A los fines de demostrar la relación arrendaticia de marras, la parte actora aportó al proceso “Original” de contratos privados de arrendamiento y sus prorrogas valorados por éste Juzgado en líneas anteriores, el cual recaería sobre el inmueble constituido por un apartamento de habitación destinado al uso de vivienda, distinguido con el N° 13, del Primer Piso del Edificio denominado Parque Estrella, Torre B, ubicado en la Avenida Cajigal de la Urbanización San Bernardino, Caracas, Distrito Capital. Contratos de arrendamiento, en cuyas cláusulas SEGUNDA, las partes habrían convenido: (SIC)”…El canon de arrendamiento es la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00) los cuales la arrendataria se obliga a pagar por anticipado los cinco primeros días de cada mes a la Arrendadora depositándolo en la Cuenta Corriente Número 01140159711590087064 del Banco del Caribe a nombre de la Arrendataria, dicho canon se revisará anualmente y se ajustara de acuerdo con el índice inflacionario. El incumplimiento de un pago de los aquí establecidos dará derecho a la Arrendadora a dar por resuelto de pleno derecho el contrato pudiendo solicitar la Resolución del contrato y la entrega del bien inmueble totalmente desocupado…”. (Fin de la cita textual). (Folio 13.). Obligación de pago que habría pactado sin ningún tipo de apremio, ni coacción, al no haber sido alegada en la contestación por la demandada, presumiéndose su expresa y libre voluntad en la contratación, siendo que en la actualidad el canon de arrendamiento por el uso del inmueble se habría establecido en la suma de Tres Mil Bolívares (3.000,00 Bs.), incremento éste que el defensor judicial habría denunciado como violatorio del Decreto Presidencial de Congelación de Alquileres contenido en la Resolución conjunta del Ministerio de la Producción y El Comercio N° DM/N° 058 y Ministerio de Infraestructura N° 036 de fecha 04 de Abril de 2003, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 37.667 del 08 de Abril de 2003, que estableció la “congelación” de los montos establecidos por cánones de arrendamientos para el 30 de Noviembre de 2002, de inmuebles destinados a vivienda y arrendamiento de porciones destinadas a viviendas en inmuebles de uso mixto, en virtud de haber sido declarados servicio de primera necesidad por el Ejecutivo Nacional, conforme el artículo 1 de la mencionada Resolución conjunta. En efecto, el citado artículo 1° de la Resolución conjunta objeto de la cita, textualmente dispone: (SIC)”…Artículo 1°.- Se mantienen en todo el territorio Nacional, los montos de los cánones establecidos para el 30 de Noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmueble destinados a vivienda y arrendamiento de porciones destinadas a vivienda en inmuebles de uso mixto, en virtud de haber sido declarado servicio de primera necesidad por el Ejecutivo Nacional, el alquiler de vivienda…”. Situación que en la actualidad aún se mantiene en vigencia conforme a los sucesivas “congelaciones” de alquileres decretadas, por lo que aquellos montos de alquileres establecidos al 30 de Noviembre de 2002, se deben mantener sin alteración, que subsumido al caso de autos se traduce en que el primer canon de arrendamiento pactado por las partes, cuyo monto ascendería a la suma de Ochocientos Mil Bolívares (800.000,00 Bs.) (Contrato suscrito para el período 2004-2005), se encontraba con la limitación en que no podía ser alterado o de ocurrir tal situación, carecía de derecho la arrendadora de requerir el pago de canon superior a aquel, pues el pago de cualquier incremento en el canon inicialmente pactado constituiría un pago de lo indebido por imperativo de lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 1178 del Código Civil, el cual estaría sujeto a repetición. No constituiría un sobre-alquiler sujeto a reintegro por no estarse en el supuesto del artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que no media un cobro por encima del establecido mediante “RESOLUCIÓN” del organismo competente a través del procedimiento de “Regulación de alquileres”, sino por acuerdo de las partes. Así se decide. Así las cosas, aún y cuando en efecto se evidencia un cobro de un canon de arrendamiento en franca violación del decreto de “Congelación” de alquileres mencionado, mal podía el defensor judicial solicitar la compensación de lo cobrado en exceso, pues para éste supuesto debe existir una deuda o crédito efectivamente exigible y líquido y en el caso de autos ello no ocurre, pues es en este fallo que se establece el cobro “indebido” denunciado; más cuando en uno u otro caso, debe mediar una reconvención hacia el demandante, donde mediante proceso contradictorio pudiera objetar la denuncia de cobro en exceso, y no mediante una defensa, donde en nada pudiera desplegar una actividad alegatoria y probatoria en contra de tal defensa, al no constar de lapso de contestación contra la misma. Así se declara. Más sin embrago, aún y cuando se evidencia que la parte demandante incrementó el canon de arrendamiento a cancelar por la arrendataria por el uso del inmueble, de la suma de Ochocientos Mil Bolívares (800.000,00 Bs.) actualmente equivalente a la suma de Ochocientos Bolívares (800,00 Bs.) mensuales hasta alcanzar la suma de Tres Mil Bolívares (3.000,00 Bs.) mensuales, en modo alguno la parte demandada procedió a demostrar estar solvente con relación a los cánones de arrendamiento señalados como insolutos, vale decir, los correspondientes a los meses de Septiembre de 2008 a Diciembre de 2009, por lo que la pretensión de Resolución en definitiva debe ser declarada en principio CON LUGAR en el parte dispositiva del presente fallo. No obstante, tal y como se dejara plasmado en párrafos anteriores, si bien la parte demandante en su escrito de demanda esgrimió su pretensión de pago de la suma de cincuenta mil bolívares (50.000,00 Bs.) por concepto de cánones de arrendamientos insolutos de los meses de Septiembre de 2008 a Diciembre de 2009 y siendo que éste monto no era el correcto a cobrar en virtud de la “congelación” de alquileres, resulta conforme a derecho la declaratoria Parcialmente Con Lugar de tal pretensión, quedando la parte demandada obligada a cancelar a la parte actora por tales conceptos la suma de Ochocientos Bolívares (800,00 Bs.) mensuales, lo que arrojaría una suma de Doce Mil Ochocientos Bolívares (12.800,00 Bs.) Así se decide. En relación a la pretensión de Desalojo esgrimido en base a la necesidad de la parte actora en ocupar el inmueble arrendado, quien decide en esta oportunidad observa que tal argumento en modo alguno fue demostrado en el proceso, pues si bien la parte actora aportó Copia simple del acta de matrimonio N° 032, folio 95, de fecha 10 de Noviembre de 2002, contenida en los libros de matrimonios llevados por el Registro Civil de la Parroquia Carirubana, Municipio Carirubana del Estado Falcón, con ello sólo llegaría a demostrar la relación conyugal entre ella y el ciudadano Pedro Leopoldo Joya Martínez, a tenor de lo previsto en el artículo 113 del Código Civil, más no el presunto estado de necesidad, ya que, si bien se trajo a los auto original de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Astrid Brunicardi Moreno y Pedro Leopoldo Joya Martínez, ambos constituyen terceros al proceso, debiendo a tenor de lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ser ratificada en juicio tal relación arrendaticia mediante la prueba testimonial, lo que evidentemente no aconteció, razón por la cual la presunta necesidad de habitar el inmueble queda desechada. Así se decide. -DISPOSITIVO- En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, conforme a lo previsto en el artículo 253 del texto Constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE: -PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión que por Desalojo incoara la ciudadana FATIMA CECILIA FERREIRA MARTÍNEZ, en contra de la ciudadana JULY DEL VALLE CORDERO BARRETO, ambas partes plenamente identificadas en el fallo. -SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa, ciudadana JULY DEL VALLE CORDERO BARRETO, a efectuar a favor de la parte actora, ciudadana FATIMA CECILIA FERREIRA MARTÍNEZ y/o sus apoderados debidamente constituidos, la ENTREGA METARIAL, real y efectiva del bien inmueble arrendado y constituido por el apartamento de habitación destinado al uso de vivienda, distinguido con el N° 13, del Primer Piso del Edificio denominado Parque Estrella, Torre B, ubicado en la Avenida Cajigal de la Urbanización San Bernardino, Caracas, Distrito Capital. -TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa, al pago por concepto de daños y perjuicios, a favor de la actora de la suma de Doce Mil Ochocientos Bolívares (12.800,00 Bs.), por concepto de cánones de arrendamientos vencidos e insolutos de los meses de Septiembre de 2008 a Diciembre de 2009, cada uno a razón de ochocientos bolívares (800,00 Bs.) mensuales, más aquellos que se continuaren venciendo desde el mes de Enero de 2010 hasta el momento en que quede definitivamente firme el presente fallo, cada uno a razón del monto antes señalado -CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no se hace especial condenatoria en costas en la presente causa, dada la inexistencia de vencimiento en la pretensión. -QUINTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del lapso legal previsto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación. -PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los CATORCE (14) días del mes de ENERO del año DOS MIL ONCE (2011). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación. EL JUEZ. NELSON GUTIERREZ CORNEJO. LA SECRETARIA TEMPORAL. ABG. YULI MINERBA MARTINEZ. En la misma fecha, siendo las DIEZ Y CUARENTA MINUTOS DE LA MAÑANA (10:40 AM), se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA TEMPORAL. ABG. YULI MINERBA MARTINEZ. NGC/YMM/* Asunto N° AP31-V-2010-000115. 24 Páginas, 01 Pieza Principal.