TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veinte de enero de dos mil once
200º y 151º
ASUNTO N° AP31-V-2009-003487
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES.
Resolución de contrato de arrendamiento.
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:
-PARTE DEMANDANTE: Constituida por los ciudadanos FRANCISCO JAVIER CRUZ GONZÁLEZ y DAMELIS SOLEDAD ARRIOJA DE CRUZ, venezolanos, mayores de edad y portadores de las cédulas de identidad N°s. V-6.344.755 y V-4.510.621 respectivamente. Representados en la causa por los abogados Luís Carlos Calatrava Oramas, María Elena Rumbos Salazar, Margot Chacon Mejias y Jaime Ramón Rumbos Salazar, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad N°s. V-3.152.865, V-4.119.349, V-6.325.358 y V-5.098.368 e inscritos en el Instituto de Previsión del abogado bajo los N°s. 12.579, 18.446, 81.699 y 116.682 respectivamente, conforme se evidencia de instrumento poder otorgado en fecha 13 de Octubre de 2009, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el N° 51, Folios 178 al 180, Tomo 186 de los libros de autenticaciones y cursante a los folios 05 al 06 del expediente.
-PARTE DEMANDADA: constituida por el ciudadano HECTOR JOSÉ TORRES MENDEZ, venezolano, mayor de edad y portador de la cédula de identidad N° V-5.222.965. Representado en la causa por la abogada Damaris Centeno Martínez, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° V-6.174.722 e inscrita en el Instituto de Previsión del abogado bajo el N° 101.916, conforme se evidencia de poder apud acta otorgado en fecha 03 de Junio de 2010 y cursante a los folios 71 al 73 del expediente.
-II-
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoaran los ciudadanos FRANCISCO JAVIER CRUZ GONZÁLEZ y DAMELIS SOLEDAD ARRIOJA DE CRUZ, en contra del ciudadano HECTOR JOSÉ TORRES MENDEZ, todos plenamente identificados en el fallo.
En efecto, mediante escrito presentado en fecha 15 de Octubre de 2009, la parte actora en el proceso argumentó su pretensión de Resolución, en síntesis:
1.- Que son propietarios y arrendadores de un inmueble constituido por un apartamento situado en el piso 14, distinguido con el N° 14-A de la Torre “C” del Conjunto Residencial Los Pinos, Calle El Trébol, Sector los Pinos, La Boyera, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, Municipio Metropolitano de Caracas.
2.- Que en fecha 26 de Marzo de 2008, suscribieron por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, contrato de arrendamiento con el ciudadano Héctor José Torres Méndez, venezolano, mayor de edad y portador de la cédula de identidad N° V-5.222.965, el cual quedara anotado bajo el N° 45, Tomo 41 de los Libros de autenticaciones.
3.- Que el canon de arrendamiento se convino en la suma de Once Mil Quinientos Bolívares (11.500,00 Bs.), pagaderos trimestralmente mediante depósito en la Cuenta Corriente N° 0134-0185-35-18530662216, en la entidad financiera Banesco Banco Universal, a nombre de la ciudadana Damelis Arrioja de Cruz; los primeros cinco (05) días siguientes al vencimiento de cada trimestre.
4.- Que el arrendatario del inmueble a dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los trimestres del 1° de Agosto de 2008 al 1° de Septiembre de 2009; vale decir, los dos (02) últimos meses de tercer (3°) trimestre de 2008, el cuarto (4°) trimestre de 2008 y los tres (3) primeros trimestres de 2009, para un total adeudado de Ciento Sesenta y Un Mil Bolívares (161.000,00 Bs.).
5.- Que en virtud del incumplimiento del arrendatario del inmueble, procede a demandarlo para que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal en: A.- Resolver el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 26 de Marzo de 2008 por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el N° 45, Tomo 41 de los Libros de autenticaciones, recaído sobre el inmueble constituido por un apartamento situado en el piso 14, distinguido con el N° 14-A de la Torre “C” del Conjunto Residencial Los Pinos, Calle El Trébol, Sector los Pinos, La Boyera, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, Municipio Metropolitano de Caracas, y su consecuente entrega material; B.- Cancelar la suma de Ciento sesenta y un mil bolívares (161.000,00 Bs.) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados y los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble desocupado de bienes y personas, a excepción de los bienes muebles e inmuebles por su destinación que se encuentran descritos en el inventario anexo que forma parte del contrato; C.- Cancelar la cantidad equivalente a dos (02) días de alquiler por cada día de retraso en la entrega del inmueble, como resarcimiento de los daños y perjuicios por la demora.
6.- Fundamentaron su pretensión en lo dispuesto en el ordinal 2° del artículo 1592 del Código Civil. No estimaron su pretensión. (Folios 01 al 03)
-DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN:
Por su parte, la demandada en la causa, mediante escrito presentado en fecha 03 de Junio de 2010, procedió a contestar la pretensión incoada en su contra, argumentando:
1.- Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado de la parte actora, por no tener la representación que se atribuye, pues la ciudadana María del Carmen Cruz González, quien se presenta como supuesta representante legal de los ciudadanos Francisco Javier Cruz González y Damelis Soledad Arrioja de Cruz, otorgó poder especial a los abogados Luís Carlos Calatrava Oramas, María Elena Rumbos Salazar, Margot Chacón Mejías y Jaime Ramón Rumbos Salazar, sin que conste en autos el supuesto poder de representación a que se hace mención, razón por la cual procedió a impugnar y desconocer el instrumento poder cursante a los folios 5 y 6 del expediente.
2.- Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente al defecto de forma del libelo de la demanda, contenido a su vez en el ordinal 7° del artículo 340 eiusdem, toda vez que la actora pretendería la indemnización de unos presuntos daños y perjuicios, pero no especificó en su libelo en que consistían los mismos, ni estableció el monto a cancelar por tales conceptos; no señala acerca de la entidad de los daños, nada dice sobre la clase de daño ocasionado ni los disgrega, no aporta los hechos capaces de establecer la relación de causalidad entre la conducta del supuesto agente del daño y la víctima, que le permita saber que tipo de daño se reclama y debe indemnizar.
3.- Admitió la existencia de la relación arrendaticia entre los actores y su persona sobre el bien inmueble señalado en el libelo de demanda.
4.- Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la pretensión incoada en su contra, por no ser ciertos los hechos narrados.
5.- Negó, rechazó y contradijo que haya dejado de cancelar los cánones de arrendamientos reclamados y señalados como insolutos, pues en fecha 24 de Marzo de 2008, habría procedido a depositar en la cuesta corriente N° 0134-0185-35-18530662216, en la entidad financiera Banesco Banco Universal, a nombre de la ciudadana Damelis Arrioja de Cruz, cheque de gerencia por la cantidad de treinta y cuatro mil bolívares (34.000,00 Bs.). Lo que habría realizado nuevamente en fecha 25 de Julio de 2008, depositando en la mencionada cuenta corriente la suma de Treinta y Cuatro Mil Quinientos Bolívares (34.500,00 Bs.), así como en fecha 16 de Abril de 2010, cuando depositó la suma de cinco mil bolívares (5.000,00 Bs.), por lo que estaría solvente en el pago de los cánones reclamados.
6.- Negó, rechazó y contradijo que adeude a los arrendadores la cantidad de ciento sesenta y un mil bolívares (161.000,00 Bs.), al haber efectuado los tres (3) depósitos bancarios señalados, en virtud de lo cual solicitó la declaratoria Con Lugar de las cuestiones previas planteadas y rechazada en el fondo de pretensión de Resolución interpuesta. (Folios 62 al 70).
En éstos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado de Municipio.
-III-
-BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-
Mediante escrito presentado en fecha 15 de Octubre de 2009, la parte actora incoó pretensión en contra de la demandada. (Folios 01 al 03).
Por auto de fecha 20 de Octubre de 2009, se admitió cuanto a lugar en derecho la pretensión incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación a la pretensión. (Folios 17 y 18).
Mediante nota de secretaria de fecha 29 de Octubre de 2009, se dejó constancia de haberse librado la correspondiente compulsa de citación a la parte demandada. (Folio 21).
Por auto de fecha 11 de Marzo de 2010, se acordó dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil referente al complemento de citación de la parte demandada. (Folios 45 y 46).
Mediante escrito presentado en fecha 03 de Junio de 2010, la parte demandada en la causa procedió a contestar la pretensión incoada en su contra. (Folios 62 al 70).
Mediante escrito presentado en fecha 09 de Junio de 2010, la parte demandada en la causa procedió a promover pruebas en el proceso (Folios 74 al 77); las cuales fueron proveídas por auto de fecha 20 de Julio de 2010. (Folios 94 al 95).
En fecha 10 de Junio de 2010, se dictó sentencia interlocutoria declarando Sin Lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 80 al 86).
En fecha 22 de Julio de 2010, la parte demandada presentó escrito de regulación de la competencia (Folios 98 al 102); cuyas resultas constan a los folios 127 al 170).
Mediante escrito presentado en fecha 22 de Julio de 2010, la parte actora en el proceso promovió pruebas en la causa (Folios 103 al 104); siendo proveídas por auto de fecha 27 de Julio de 2010 (Folios 107 y 108).
Por auto de fecha 30 de Julio de 2010, se suspendió la causa hasta constar en autos las resultas de la regulación de competencia ejercida. (Folio 114).
Por auto de fecha 10 de Diciembre de 2010, se acordó diferir el pronunciamiento del fallo. (Folio 175).
-IV-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio, habiendo sido subsanada la cuestión previa opuesta conforme a lo dispuesto en auto de fecha 14 de Enero de 2011; a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto dispone:
Dada la naturaleza del proceso que nos ocupa, conviene observar que la acción de resolución de contrato o acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes contratante en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y consecuencialmente la liberación de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, en resumen, la acción resolutoria busca la terminación del nexo jurídico existente entre las partes en un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de ellas.
Así y conforme lo dispone el artículo 1.159 del código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser administrada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, en opinión de quien decide, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil.
Normativas éstas que encuentran a su vez, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.
De cuyo articulado base, se desprende, indiscutiblemente, los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber:
a).- Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral, salvo en los casos de la renta vitalicia y la partición, los cuales el legislador estableció medios específicos para ello.
b).- Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos.
c).- Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución. Y,
d).- Debe ser declarada por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes.
Así, y derivado de los anteriores señalamientos, debe tenerse que la Resolución es uno de los medios de terminación de los efecto de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los limites de su obligación.
De igual forma, cabe observar que, la resolución del contrato no basta para desinteresar al actor, al recobrar o conservar lo que constituye el objeto de su obligación, ya que a menudo obtendrá menos de lo que le hubiese dado el cumplimiento efectivo del contrato, del que esperaba obtener un beneficio. Por esta razón, para compensar el perjuicio que experimente por esta ganancia dejada de percibir, puede pedir del Tribunal que se condene a su contrario a la indemnización de los daños y perjuicios a que hubiere lugar.
Por ultimo, convenle igualmente observar, que la resolución decretada judicialmente produce efectos retroactivos, remontándose estos mas ahí de la fecha de la demanda; el contrato desaparece aun en el pasado, como por efecto de una condición resolutoria. En otras palabras, el contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera como si jamás hubiese existido el contrato. Las partes que suscriben un contrato bilateral que después de declarado resuelto, vuelven a la situación precontractual como si jamás hubiesen celebrado contrato alguno. Sin embargo, en los contratos de ejecución sucesiva, como el arrendamiento de cosas 0 el de trabajo, la resolución solo podrá producir efectos para el futuro.
A este respecto, conviene observar lo que la más respetada Doctrina Nacional nos trae al respecto. Así el autor, Gilberto Guerrero Quintero, en su obra "TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO" Volumen I, nos comenta:

(SIC)" ... El contrato de arrendamiento puede ser objeto de Resolución ex articulo 1.167 del Código Civil por motivo de incumplimiento, tal como lo acontece con cualquier otro contrato sinalagmático o bilateral, con la diferencia en cuanto al tipo de relación especialmente en orden con el tiempo de su duración, dado que en la relación arrendaticia para ponerle termino a la misma, debido a su incumplimiento, puede ser por tiempo determinado o a plazo fijo, o también el caso de la duración a tiempo indeterminada; siempre que en esta ultima el motivo conducente a la resolución no se encuentra dentro de las taxativamente estatuidas en el articulo 34 de la LAI., pues de ser asÍ entonces la demanda será solamente por desalojo, como esta norma así lo contempla al expresar: "solo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal 0 por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…”. (Fin de la cita textual).

Posición que comparten los juristas Ricardo Henríquez La Roche y Jorge C. Kiriakidis Longhi, en su obra "Nuevo Régimen Jurídico Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, al argumentar:
(SIC)"...Merece una aclaratoria el Parágrafo Segundo del artículo 34 que venimos examinando, pues esta señala que quedarán “a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”. Cabe preguntarse si esas acciones son las de Resolución de contrato por causales no señaladas en el artículo. Evidentemente la respuesta es negativa, pues semejante interpretación de la norma llevaría a hacer ociosa la enumeración expuesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas,. Lo que deja a salvo el parágrafo son las acciones distintas a las de desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos…”. (Fin de la cita textual).
Todo lo cual, evidenciaría en consecuencia, que en los supuestos de accionar en Resolución de Contrato de Arrendamiento por Tiempo Indeterminado con base a algunas de las causales dispuestas taxativamente por el articulo 34 de la ley que regula la materia, la acción así incoada resultaría a todas luces inadmisible, pues de manera contra legen, se vulneraria el orden normativo preexistente en la republica, toda vez que mediante una acción prevista en el ordenamiento jurídico, se pretendería en consecuencia vulnerar la acción especial de desalojo arrendaticio dispuesta en la norma del articulo 34 ya antes comentado.
Tal posición es la asumida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, cuando en su sentencia de fecha 28 de Junio de 2005, recaída en el caso de Gilberto Gerardo Remartini Romero, expediente Nº 04-1845, sentencia Nº 1391, dispuso:

(SIC)" ... Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige solo en aquellos casos en los cuales este determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí solo se esta solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda) de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento 0 la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de este, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el termino convenido ha expirado así como la subsiguiente prorroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser valida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prorroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previa y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el articulo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del articulo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble 0 por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideraci6n a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prorroga, y bajo el amparo de lo previsto en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable solo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden publico ... ". (Fin de la cita textual). (Negrillas y subrayado del Tribunal).

De lo que debe concluirse que en el caso de autos, por estarse frente a una relación de arrendamiento a tiempo determinado, es evidente la admisibilidad de la pretensión de Resolución incoada, pues ella buscaría el equilibrio contractual y económico que se rompe con el incumplimiento de alguna de las partes del contrato, que en el caso de autos, se señala al arrendatario del inmueble como causante del mismo, en virtud de su incumplimiento a las cláusulas contractuales pactadas. Así se declara.
Por otro lado el artículo 1.354.- señala en cuanto a la relación probatoria lo siguiente:
Artículo 1354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.- (Fin de la cita).

Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
Articulo 506.- "Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación". (Fin de la cita).
Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador Impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; mas el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, solo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a ella prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, esta obligado a suministrar la prueba de su existencia, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.
Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien esta obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil. Así se establece.
Así, se observa que el principal argumento por el cual la parte actora incoa la pretensión de Desalojo en conocimiento de éste Juzgado de Municipio, lo contiene la presunta insolvencia de la parte demandada en lo referente al pago de los cánones de arrendamiento pactados por el uso del inmueble de los trimestres correspondiente a los dos (02) últimos meses del tercer (3er) trimestre del año 2008, tres (03) meses correspondientes al cuarto (4°) trimestre del año 2008 y los meses de Enero a Septiembre de 2009, correspondientes a los tres (03) trimestres del año 2009, los que a razón de Once Mil Quinientos Bolívares (11.500,00 Bs.) cada uno arrojarían un total adeudado de Ciento Sesenta y Un Mil bolívares (161.000,00 Bs.).
Argumento de insolvencia que la parte demandada en su escrito de contestación a la pretensión procedió a rechazar, alegando para ello estar solvente en el pago de los cánones de arrendamientos reclamados por la actora, toda vez que los habría cancelado mediante depósitos efectuados en la Cuenta Corriente N° 013401853518530662216 de la entidad Financiera Banesco Banco Universal, a nombre de la ciudadana Damelis Arrioja de Cruz, en fecha 24 de Marzo de 2008, 25 de Julio de 208 y 16 de Abril de 2010, por un monto de treinta y cuatro mil quinientos bolívares (34.500,00 Bs.) los dos primeros y cinco mil bolívares (5.000,00 Bs.) el último de los señalados.
Para ello y con el fin de demostrar tales hechos por él afirmado, el demandado en su escrito de promoción de pruebas de fecha 09 de Junio de 2010, requirió la evacuación de la prueba de informes a la entidad financiera Banesco Banco Universal, a los fines que éste informara sobre los depósitos mencionados con anterioridad a nombre de la ciudadana Damelis Soledad Arrioja de Cruz (co-demandante), sin que a la fecha de la emisión del presente fallo se encuentre efectivamente evacuada la misma, aún y cuando se ratificara mediante auto de fecha 03 de Diciembre de 2010.
Prueba de informes que al no haberse evacuado en el proceso haría sucumbir el alegato de solvencia formulado por el demandado, pues a tenor de los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, quien alegue encontrarse liberado de los obligación de pago, debe demostrar el mismo. Así se declara.
No obstante, no existe duda que ambas partes reconocen la existencia de la relación arrendaticia que las une, la que se habría formalizado mediante contrato de arrendamiento suscrito en fecha 26 de Marzo de 2008, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el N° 45, Tomo 41 de los libros de autenticaciones, cursante a los folios 07 al 16 del expediente, cuya valoración probatoria adquiere a tenor de lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, donde conforme a su cláusula SEGUNDA, expresamente se pactó:
(SIC)”…CLAUSULA SEGUNDA: El canon mensual de arrendamiento es de once mil quinientos bolívares fuertes (Bs.f. 11.500,00) pagaderos trimestralmente, el cual deberá ser depositado en el Banco Banesco, cuenta corriente N° 01340185351853062216 a nombre de Damelis Arrioja de Cruz en cualquiera de sus sucursales existentes en el país, dentro de los primeros cinco (05) días siguientes al vencimiento de cada trimestre…”. (Fin de la cita textual). (Folio 08).
Quedando en consecuencia obligado el arrendatario al pago de la suma de Treinta y Cuatro Mil Quinientos Bolívares (34.500,00 Bs.) trimestralmente, los que debía cancelar mediante depósito bancario a nombre de la co-arrendadora en la entidad financiera Banesco Banco Universal, los primeros cinco (5) días al vencimiento de cada trimestre, lo que llevado a los autos evidencia que el trimestre correspondiente a Abril –Junio de 2008, debía ser cancelado los primeros cinco días del mes de Julio de 2008; el correspondiente al período Julio-Septiembre de 2008, los primeros cinco (05) días del mes de Octubre de 2008; el correspondiente al período Octubre-Diciembre de 2008, los primeros cinco días del mes de Enero de 2009; y el correspondiente al período Enero-Marzo de 2009, los primeros cinco (05) días del mes de Abril de 2009 y así sucesivamente hasta cubrir los trimestres de pago durante el tiempo de durare con vigencia la relación arrendaticia.
Fue así que, la parte demandada durante el lapso probatorio aportó en original talonario de emisión de Cheque de Gerencia de fecha 24-03-2008 por la suma de Treinta y Cuatro Mil Quinientos bolívares (34.500,00 Bs.), girado contra la cuenta corriente 0134-0874-29-8743015090 por el ciudadano Héctor José Torres Méndez, a favor de la ciudadana “Damelis Arrioja”; cuya prueba en si misma y de forma aislada en modo alguno demostraría no sólo la existencia del mencionado cheque de gerencia, sino incluso el pago de dicha cantidad dineraria a favor de la co-demandante en la causa, pues ella debía estar acompañada de prueba de informes conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, que demostrara tanto la emisión como el pago del mismo a favor de su beneficiaria, lo que al no ocurrir, en modo alguno desvirtúa la insolvencia alegada y motivo de la resolución pretendida. Así se decide.
De igual forma y con el objeto de demostrar un presunto pago de la suma de Treinta y Cuatro Mil Quinientos Bolívares (34.500,00), la parte demandada aportó al proceso en copia simple, presunto movimiento en cuenta corriente del período correspondientes del 01/07/2008 al 31/07/2008, presuntamente emitido por la “máquina de autoservicio” de la entidad financiera Banesco Banco Universal, donde se reflejaría mediante el N° de referencia 000244351, el cobro de un (01) cheque (cheque recibido mmk, como aparece en la copia) de la cuenta código 01340874298743015090, el cual no podría ser valorado por quien decide en ésta oportunidad, toda vez que ella por si sólo no juzga siquiera como indicio de la emisión del cheque así como del cobro que en él se refleja por parte de su beneficiario por desconocerse el mismo, al no constar con sello húmedo por parte de la entidad bancaria del que presuntamente emana, que demostrare la “veracidad” o al menos la presunción de los hechos contenidos en el mismo, razón por la cual queda desechada del proceso tal probanza.
Ante ello y no existiendo prueba adicional que demostrare la solvencia alegada por la parte demandada en el proceso, cuya carga le correspondía enteramente a su persona, es evidente la falta de cancelación por parte del arrendatario del inmueble de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto de 2008 a Septiembre de 2009, los que a razón de once mil quinientos bolívares (11.500,00 Bs.) mensual, suman un total adeudado de Ciento Sesenta y Un Mil bolívares (161.000,00 Bs.) derivando de ello la procedencia de la Resolución de contrato de arrendamiento interpuesta, con los demás pronunciamientos que de ello deriva, así como al pago de la suma de Ciento Sesenta y Un Mil Bolívares por concepto de daños y perjuicios derivados de la insolvencia en el pago por parte del demandado de los cánones de arrendamiento pactados por el uso y disfrute del inmueble correspondientes a los meses de Agosto de 2008 a Septiembre de 2009, cada uno a razón de once mil quinientos bolívares (11.500,00 Bs.), más aquellos que se continuaron venciendo desde el mes de Octubre de 2009 hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la causa. Así se decide.
Con relación a los presuntos daños y perjuicios reclamados por la parte actora en el proceso, equivalentes al pago de la suma de dos (02) días de arrendamiento por cada día de atraso en la entrega del inmueble, éste Juzgado decreta su improcedencia en el proceso, toda vez que no sería aplicable al caso de Resolución de contrato de arrendamiento, sino para el caso de cumplimiento por vencimiento del término de duración y/o su prorroga legal, pues en el primero de los casos (resolución) la obligación de entrega la determinaría el Juzgador en su fallo definitivamente firme, inexistiendo una oportunidad precisa en el que su calculo se efectuaría, dado que pudiera serlo desde la declaratoria de firmeza el fallo (sentencia definitivamente firme) hasta su ejecución voluntaria por parte del perdidoso; desde el pronunciamiento del fallo definitivamente firme hasta su ejecución forzosa ó hasta la propia materialización de entrega del inmueble por parte del Juzgado ejecutor correspondiente; tres (03) oportunidades que se presentan imprecisas e indeterminadas en el tiempo, conllevando de decretarse tales daños y perjuicios así reclamados a la imprecisión e indeterminación del propio fallo, lo cual lo haría inejecutable pues en él se debe establecer el alcance de la ejecutado. En efecto en la cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento controvertido, ambas partes pactaron:
(SIC)”…CLAUSULA CUARTA: Las partes convienen, que en caso de que el Arrendatario continúe ocupando el inmueble arrendado luego de finalizado el presente contrato por cualquier causa y en contra de la voluntad de los Arrendadores, deberá pagar, además del equivalente del canon correspondiente, la cantidad equivalente a dos (02) días de alquiler por cada día de atraso, por concepto de penalidad por los daños y perjuicios ocasionado por la demora…”. (Fin de la cita textual). (Folio 08).
Cláusula penal de daños y perjuicios que sólo adquirirá nacimiento a los fines de su determinación en cuanto a monto, desde el mismo momento en que adquiera firmeza el presente fallo sin determinarse el alcance en cuanto a tiempo para su determinación final, razón por la cual resulta improcedente su reclamo en la causa que nos ocupa. Así se decide.
En virtud de los fundamentos anteriormente expuesto y no existiendo un vencimiento total en la causa, es evidente la declaratoria PARCIALMENTE CON LUGAR de la pretensión de Resolución de contrato de arrendamiento incoada por los ciudadanos FRANCISCO JAVIER CRUZ GONZÁLEZ y DAMELIS SOLEDAD ARRIOJA DE CRUZ, en contra del ciudadano HECTOR JOSÉ TORRES MENDEZ, todos plenamente identificados. Así se decide.
-DISPOSITIVO-
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en lo términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:
-PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoaran los ciudadanos FRANCISCO JAVIER CRUZ GONZÁLEZ y DAMELIS SOLEDAD ARRIOJA DE CRUZ, en contra del ciudadano HECTOR JOSÉ TORRES MENDEZ, todos plenamente identificados.
-SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 26 de Marzo de 2008 por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el N° 45, tomo 41 de los libros de autenticaciones, el cual tuvo por objeto un apartamento situado en el piso 14, distinguido con el N° 14-A de la Torre “C” del Conjunto Residencial Los Pinos, Calle El Trébol, Sector los Pinos, La Boyera, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, Municipio Metropolitano de Caracas.
-TERCERO: Se condena a la parte demandada en la causa, ciudadano HECTOR JOSÉ TORRES MENDEZ, plenamente identificado en el presente fallo, a efectuar a favor de la parte actora y/o a sus apoderados judiciales, la ENTREGA MATERIAL, real y efectiva del bien inmueble objeto del contrato cuya resolución se decreta en éste fallo, el cual esta constituido por un apartamento situado en el piso 14, distinguido con el N° 14-A de la Torre “C” del Conjunto Residencial Los Pinos, Calle El Trébol, Sector los Pinos, La Boyera, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, Municipio Metropolitano de Caracas.
-CUARTO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa, ciudadano HECTOR JOSE TORRES MENDEZ, a CANCELAR a favor de la parte demandante la suma de Ciento sesenta y un mil bolívares (161.000,00 Bs.) por concepto de daños y perjuicios derivados de la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto de 2008 a Septiembre de 2009, cada uno a razón de once mil quinientos bolívares (11.500,00 Bs.), más aquellos que se continuaron venciendo desde el mes de Octubre de 2009 hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la causa.
-QUINTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no se hace especial condenatoria en costas del proceso, al inexistir vencimiento total en la pretensión de Resolución de Contrato de arrendamiento ejercida por la parte actora en contra de la demandada.
-SEXTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del lapso legal que dispone el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual resulta innecesaria su notificación.
-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los VEINTE (20) días del mes de ENERO del año DOS MIL ONCE (2011). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
EL JUEZ

NELSON GUTIERREZ CORNEJO.
LA SECRETARIA.

ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE.
En la misma fecha, siendo las ONCE Y VEINTISEIS MINUTOS DE LA MAÑANA (11:26 A.M), se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA.

ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE.

NGC/ECS/*
Asunto N° AP31-V-2009-003487.
20 Páginas, 01 Pieza Principal, 01 Cuaderno de medidas N° AN3A-X-2009-000066