REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas


DEMANDANTE: OLGA HERRERA LEDO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-5.018.182.


DEMANDADO: JOSÉ RODRIGO RAGA ROJAS, colombiano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° E-81.098.737, actualmente nacionalizado venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-24.041.023..

APODERADOS
DE LA PARTE
ACTORA: Raúl Ernesto Aldana Guerra, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 25.698.

APODERADO
DE LA PARTE
DEMANDADA: Roger Fermín Vasquez, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 30.339.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.


EXPEDIENTE No: AP31-V-2010-003825.

- I -
- NARRATIVA -
Comienza la presente causa mediante demanda presentada en fecha 06 de octubre de 2.010 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio con sede en los Cortijos, correspondiéndole el conocimiento del mismo a este Juzgado previo el sorteo de ley.
En fecha 13 de octubre de 2.010, se admite la demanda y se ordena su trámite por el juicio breve consagrado en el Código de Procedimiento Civil con las modificaciones consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2do.) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación
En fecha 07 de diciembre de 2.010, el ciudadano William J. Primera G., en su condición de Alguacil Adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de esta Circunscripción Judicial, Sede Los Cortijos, el cuál entregó la compulsa en las manos de la parte demandada pero esta se negó a firmar el recibo de citación, el cual fue consignado por el Alguacil.
En fecha 10 de Diciembre de 2.010, mediante diligencia presentada por el ciudadano José Rodrigo Raga parte demandada en el presente juicio, asistido debidamente por el abogado Roger Vásquez, se da por citado en el presente juicio.
En fecha 14 de Diciembre de 2.010, el apoderado judicial de la parte demandada consigna escrito de la contestación de la demanda.
En fecha 17 de diciembre de 2010, el apoderado judicial de la parte actora, consigna escrito de promoción de pruebas, el cual se providenciaron por medio de auto de fecha 20 de diciembre de 2010.
En fecha 12 de enero de 2.011, el apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio consigna escrito de promoción de pruebas.

- II -
- MOTIVA -
Alega el apoderado de la parte actora en su escrito libelar:
- Que en fecha 30 de Septiembre de 1983, su mandante suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadana José Rodrigo Raga, el cual tiene por objeto un inmueble constituido por un local comercial compuesto por dos salones, para ser utilizados como taller de tapicería, ubicado en la avenida principal del Manicomio, esquina El Guajiro N° 40, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador, Distrito Federal
- Que dicho contrato se estableció una duración de seis (6) meses, es decir, la fecha de vencimiento fue fijada para el 30 de marzo de 1.984, y podría ser prorrogado por el mismo lapso de tiempo, a menos que una de las partes contratantes notificara a la otra con 30 días de anticipación su voluntad de no continuar con el contrato locativo.
- Que se pacto que el canon de arrendamiento mensual sería de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 45.000,00), hoy Cuarenta y Cinco Bolívares fuertes (Bs. 45,00), los cuales eran pagados de manera oportuna por el arrendamiento.
- Que el ciudadano José Rodrigo Raga, manifestó que no había conseguido otro inmueble (local) al cual mudarse, por lo que decidió no efectuar la notificación y dejar que el contrato de arrendamiento se renovase automáticamente por seis meses más.
- Que la parte demandada, por razones desconocidas, comenzó a realizar el pago de las mensualidades de manera irregular, y dado que el arrendatario no daba señal de querer entregar el inmueble, se le insto a que consignara las mensualidades por ante el Tribunal 25° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
- Que el arrendatario comenzó a efectuar consignaciones a partir desde diciembre de 2006, los cuales dejó de consignar abruptamente desde agosto de 2009, hasta la presente fecha, en total lleva trece (13) cánones de arrendamientos vencidos.
- Que ha incurrido en un atraso inaceptable al dejar de pagar los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 200.9. Enero, Febrero, Marzo; Abril; Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2.010, a razón de Cuarenta y Cinco Bolívares (Bs. 45,00), cada uno, lo que hace un total de Quinientos Ochenta y Cinco Bolívares (Bs. 585,00).

- Que por todas las razones de hecho y de derecho, procede a demandar al ciudadano José Rodrigo Raga Rojas, para que convengan o en su defecto así sea declarada por el Tribunal y en lo siguiente:

- Primero: En declarar la resolución de contrato, como consecuencia de su incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento.

- Segundo: En entregar el inmueble libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, así como al día los pagos de los servicios de luz, aseo urbano, gas, agua, teléfono, etc.

- Tercero: En que el demandado sea condenado al pago tanto de las costas procesales con motivo del presente juicio, como de los honorarios profesionales causado.

- Cuarta: En pagar por concepto de dañoz y perjucios la cantidad de Quinientos Ochenta y Cinco Bolívares (Bs. 585,00), que corresponde al canon de arrendamiento de los meses insolutos, así como el monto equivalente por cada mes que el inmueble este ocupado por el inquilino desde la fecha de la admisión de la presente demanda, hasta la real y efectiva entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

- Por último estimó la demanda en la cantidad de Quinientos Cuarenta Bolívares (Bs. 540, 00)

Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda señaló:
- Que opone cuestiones previas, según el artículo 346, ordinal 11, del Código de Procedimiento Civil.
- Que niega, desconoce y contradice el contrato de arrendamiento que expresó la parte actora, y exige la exhibición del mismo, por cuanto no lo exhibió en su escrito libelar.
- Que el verdadero propietario de acuerdo a la información suministrada por la Dirección de Documentación e Información Catastral, pertenece a la Sucesión Antonio Cachazo Pérez.
- Que ese inmueble era construido de bahareque, por lo cual lo reconstruyó y remodeló, y en virtud de todos esos gastos levantó un Titulo Supletorio de las bienhechurías.
- Que niega, rechaza y contradice, que la señora Olga Rosa Herrera Ledo, sea propietaria legítima, por ser única y universal heredera ya que no esta probado en autos.
- Que los alegatos de las pruebas de la legitimidad que adquirió el inmueble, es imprecisa e improbable, por lo cual niega, rechaza y contradice dicho alegato.
- Que desconoce, niega, rechaza y contradice las actas de nacimiento, la acta de matrimonio y el acta de defunción, presentada en el libelo de la demanda.
- Que niega, rechaza y contradice la documentación sobre el Registro Principal del Distrito Capital.
- Que niega, rechaza y contradice el atraso que presenta el ciudadano José Rodrigo Raga, ya que el no tiene el carácter de arrendatario, sino de poseedor legítimo, ya que tiene treinta y un año en el inmueble.

Trabada de esta manera la presente litis, hay que señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. En igual sentido el artículo 1.354 del Código Civil.

- Punto Previo -
- De la Cuestión Previa alegada por el demandado –
En su escrito de contestación al fondo de la demanda, el demandado señalo que oponía cuestión previa en los siguientes términos:
“Opongo las cuestiones previas, según el artículo 346 Ordinal 11, del Código de Procedimiento Civil, porque la pretensión de la parte actora es contraria a derecho. “En los fundamentos de derecho”.

Siendo que nos encontramos en materia de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las cuestiones previas (excepto la del ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil), se resuelven en la sentencia de fondo como punto previo, por lo que este Juzgador pasa a resolver la misma en los siguientes términos:
Planteada de esta manera la cuestión previa, se observa que el demandado se limita a señalar que la pretensión de la parte actora es contraria a derecho y luego coloca la frase “en los fundamentos de derecho”. Así las cosas, se observa que el actor demanda la resolución de un contrato de arrendamiento que alega suscribió con el demandado, acción que se encuentra establecida en nuestra legislación en el Código Civil en su artículo 1.167 del Código Civil el cual establece que: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”. Tal como se observa, la acción incoada por el actor no es contraria a derecho, sino todo lo contrario, se encuentra reconocida de manera expresa en nuestra legislación como una de las acciones que puede incoar los justiciables, y en específico, una parte contractual. Es por todo ello que se declara Improcedente la cuestión previa propuesta por el demandado. Así se decide.-

- Decisión de Fondo -
Planteada de esta manera la presente controversia, en la que la actora alega la existencia de una relación jurídica, y el demandado negó la existencia de dicha relación, este Tribunal procede a analizar las pruebas de autos:
.- De Las Pruebas Aportadas Al Proceso.-
Así las cosas, las pruebas aportadas a la presente causa fueron las siguientes:
- Marcado con la letra “A”, y cursante a los folios 6 al 7, original de escrito poder, el cual fuere autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Autónomo Chacao, documento que no fue desconocido ni impugnado, por lo que el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, otorgándole el valor probatorio que establece el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-
- Marcado con la letra “B”, y cursante a los folios 8 al 90, copia certificada del expediente signado con el No 2006-1768 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo del expediente de consignaciones arrendaticias hechas a favor de la hoy actora, por el hoy demandado. Documento que al tratarse de una de las copias a las que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que no fue desconocido ni impugnado, por lo que el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, otorgándole el valor probatorio que establece el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-
- Marcado con la letra “C”, y cursante al folio 91, partida de nacimiento de la hoy actora, prueba que se torna impertinente al no aportar ningún hecho controvertido al no estarse discutiendo en el presente juicio la propiedad del bien inmueble, por lo que se desecha. Así se decide.-
- Marcado con la letra “D”, y cursante al folio 92, partida de matrimonio de los ciudadanos Mercedes Ledo y Miguel Herrera Badillo, prueba que se torna impertinente al no aportar ningún hecho controvertido al no estarse discutiendo en el presente juicio la propiedad del bien inmueble, por lo que se desecha. Así se decide.-
- Marcado con la letra “E”, y cursante al folio 93, partida de defunción del ciudadano Miguel Herrera Badillo, prueba que se torna impertinente al no aportar ningún hecho controvertido al no estarse discutiendo en el presente juicio la propiedad del bien inmueble, por lo que se desecha. Así se decide.-
- Marcado con la letra “F”, y cursante al folio 94, partida de defunción del la ciudadana Micaela Antonia Badillo De Herrera, prueba que se torna impertinente al no aportar ningún hecho controvertido al no estarse discutiendo en el presente juicio la propiedad del bien inmueble, por lo que se desecha. Así se decide.-
- Marcado con las letras “G” y “H”, y cursante a los folios 95 al 100, copias certificadas emanadas del Registro Principal del Distrito Capital, prueba que se torna impertinente al no aportar ningún hecho controvertido al no estarse discutiendo en el presente juicio la propiedad del bien inmueble, por lo que se desecha. Así se decide.-

El demandado aportó las siguientes pruebas:
- Cursante del folio 124 al 135, original de título supletorio declarado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 30 de abril de 2.009, y siendo que en la presente causa no se esta discutiendo la propiedad, la documental presentada se torna impertinente, por lo que la misma se desecha. Así se decide.-
- Cursante al folio 137, carta emanada del Director Ejecutivo del Despacho del Alcalde, y dirigido al demandado, mediante el cual el demandado pretende demostrar que la propiedad del inmueble que ocupa es de la sucesión Antonio Cachazo Pérez, documento que prueba la propiedad de un inmueble, y el cual se torna impertinente al no estarse discutiendo la propiedad en el presente juicio. Así se decide.-
- Cursante al folio 138, documento que no se encuentra suscrito por persona alguna, por lo que el mismo no se constituye en un documento válido en juicio, por lo que el mismo se desecha y no se le otorga valor probatorio alguno. Así se decide.-
- Cursante al folio 139, partida de nacimiento, la cual se torna impertinente al no aportar nada para la resolución sobre el fondo de la presente causa, por lo que la misma se desecha. Así se decide.-

Así las cosas, el demandado en su escrito de contestación señaló que “…Sobre los contratos ó él contrato, suscritos en 1.983, con el arrendatario, es cierto, pero no es menos cierto que por mas de treinta (30) años ha permanecido en este inmueble y hasta la fecha no existe tal contrato en comento, que expresa la parte actora, se refiere a un contrato de arrendamiento que no existe… (omissis).. El año pasado me enteré que la arrendadora no era la propietaria legítima de la propiedad y esta, lo conminó a pagar alquiler por más veintisiete (27) años…”
Tal como se observa, en un primer momento el demandado señala que el contrato de arrendamiento de 1.983 es cierto, pero después señala que el contrato es inexistente, y que la posesión que tiene actualmente del inmueble no es debido al arrendamiento sino a una posesión legítima. Entiende este Juzgador que el demandado pretende que se declare inexistente el contrato de arrendamiento en virtud a que la actora arrendadora no demostró que sea la propietaria del inmueble y por ello, pretende que el contrato no existe y en consecuencia su permanencia en el inmueble no se debe al contrato de arrendamiento (el cual sería inexistente) sino a una posesión legítima.
Así las cosas, se observa que el demandado reconoce, que existió la relación arrendaticia alegada por el actor, y lo cual coincide con las copias certificadas del expediente de consignaciones, valga decir, expediente que se apertura a solicitud del demandado, quien ante dicho tribunal alegó ser el arrendatario del inmueble, y consignó ante dicho Tribunal un contrato de arrendamiento. Todos estos hechos sólo pueden llevar a concluir que efectivamente entre las partes fue celebrado un contrato de arrendamiento por escrito, en fecha 30 de septiembre de 1983, por un lapso inicial de seis (6) meses, prorrogable automáticamente por períodos iguales, a menos que mediare notificación de una de las partes haciendo saber su intención de no prorrogar el mismo.
Así las cosas, el contrato de arrendamiento se fue prorrogando a través del tiempo, cada seis meses, sobrepasando los quince años de duración. Al respecto hay que señalar que el artículo 1.580 del Código Civil establece que los inmuebles no pueden celebrarse por más de quince años, y que aquellos arrendamientos que se hubieren celebrado por más de ese tiempo se limitan a los quince años.
En el presente caso, celebrado el contrato el 30 de septiembre de 1.983 el mismo se fue prorrogando cada seis meses, hasta llegar el 30 de septiembre de 1.998, fecha en la cual se cumplió los quince (15) años, por lo que al limitarse a esa fecha el arrendamiento y al seguir el arrendatario en posesión del inmueble en calidad de arrendatario, operó la tácita reconducción, convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.614 del Código Civil. Así se establece.-
Establecido lo anterior, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que los contratos de arrendamiento escrito indeterminados sólo pueden ser demandados por desalojo y por las causales que establece dicho artículo, por lo que, un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado no puede ser demandado por resolución de contrato por falta de pago. Así se establece.-
Así las cosas, en el presente caso, se trata de un contrato de arrendamiento que se indeterminó, por lo que es improcedente que sea accionado por resolución de contrato, ya que ello sería contrario a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la presente demanda debe ser declarada, como efectivamente lo será, declarada Improcedente. Así se decide.-
- III -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato incoada por la ciudadana OLGA HERRERA LEDO en contra del ciudadano JOSÉ RODRIGO RAGA ROJAS, ambas partes ya identificadas en este fallo. Así se decide.-
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la presente litis. Así se decide.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los DIECINUEVE (19) días del mes de ENERO del año DOS MIL ONCE (2.011). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,
Abg. Niusman Romero
En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria,
Abg. Niusman Romero

EJFR/nr.-