República Bolivariana de Venezuela En su Nombre Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas PARTE ACTORA: Juan Eliodoro Batista Gómez, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 5.972.081. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Jacobo Obadia Levy, Rosendo Antonio Ruiz, Elías Arazi y Romel Oronoz Silva, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.155.512, 624.848, 6.976.266 y 5.340.981, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 9.736, 27.311, 36.153 y 29.625, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Pedro Antonio Romero, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 5.682.158. DEFENSORA AD-LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: Cristel Nanmiyel Antón Chacón, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad N° 17.425.214, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 140.531. MOTIVO: Desalojo. Corresponde a este Tribunal pronunciarse respecto a la pretensión de desalojo deducida por el ciudadano Juan Eliodoro Batista Gómez, en contra del ciudadano Pedro Antonio Romero, fundamentada en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16.09.2004, bajo el Nº 50, Tomo 168, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por un apartamento situado en el segundo piso del inmueble identificado con el N° 22, ubicado en la Calle Las Piñas, Segunda Avenida de Artigas, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al período comprendido entre el día 15.11.2009, hasta el día 15.12.2009; desde el día 15.12.2009, hasta el día 15.01.2010; desde el día 15.01.2010, hasta el día 15.02.2010; y desde el día 15.02.2010, hasta el día 15.03.2010, a razón de trescientos bolívares fuertes (BsF. 300,oo) cada uno. En tal virtud, una vez efectuado el estudio individual de las actas procesales, procede de seguida este Tribunal a dictar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes: - I - ANTECEDENTES El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado el día 05.04.2010, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que en esa misma oportunidad la parte actora consignó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión. A continuación, en fecha 13.04.2010, se admitió la demanda interpuesta por los cauces del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada para que diese contestación de la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas destinadas para despachar. Acto seguido, el día 26.04.2010, el abogado Jacobo Obadia Levy, consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa. En esa misma oportunidad, la Coordinación de la Unidad de Alguacilazgo dejó constancia de haber sido provista por la parte actora de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación personal de la parte demandada. Después, en fecha 27.04.2010, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la compulsa. Luego, el día 13.05.2010, el alguacil informó acerca de la infructuosidad en la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual consignó la compulsa. En tal virtud, en fecha 24.05.2010, el abogado Jacobo Obadia Levy, solicitó la citación cartelaria de la parte demandada, cuya petición fue acordada a través del auto proferido el día 27.05.2010, librándose, a tal efecto, cartel de citación. Acto continuo, en fecha 07.06.2010, el abogado Jacobo Obadia Levy, dejó constancia de haber retirado el cartel de citación, mientras que el día 14.06.2010, consignó sus publicaciones originales en la prensa. De seguida, en fecha 17.06.2010, la Secretaria dejó constancia de haber fijado el cartel de citación, así como de haberse cumplido las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Después, el día 15.07.2010, el abogado Jacobo Obadia Levy, solicitó se designase defensor ad-litem a la parte demandada, lo cual fue acordado por auto dictado en fecha 20.07.2010, cuyo cargo recayó en la abogada Cristel Nanmiyel Antón Chacón, quien luego de notificada de su designación, aceptó el cargo y juró cumplir fielmente el mismo en fecha 28.10.2010. Luego, el día 09.11.2010, el abogado Jacobo Obadia Levy, solicitó la citación de la defensora ad-litem, cuya petición fue acordada por auto dictado en fecha 15.11.2010, librándose, a tal efecto, compulsa. Acto continuo, el día 25.11.2010, el alguacil informó acerca de la práctica de la citación personal de la defensora ad-litem. Acto seguido, en fecha 06.12.2010, la defensora ad-litem consignó escrito de contestación de la demanda. A continuación, el día 09.12.2010, el abogado Jacobo Obadia Levy, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado en fecha 13.12.2010. - II - FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN El abogado Jacobo Obadia Levy, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Juan Eliodoro Batista Gómez, en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representado, adujo lo siguiente: Que, su mandante suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano Pedro Antonio Romero, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16.09.2004, bajo el Nº 50, Tomo 168, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tuvo como objeto un bien inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento situado en el segundo piso del inmueble identificado con el N° 22, ubicado en la Calle Las Piñas, Segunda Avenida de Artigas, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que, en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento se estableció su duración por el plazo de un (01) año, contado a partir del día 15.09.2004, prorrogable automáticamente por igual plazo, si con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo que este corriendo, alguna de las partes no notifique a la otra por escrito su deseo de no continuar con el contrato, por lo que el contrato se ha convertido a tiempo indeterminado, debido a que el mismo venció en fecha 15.09.2005. Que, en la cláusula segunda se estableció el canon de arrendamiento por la cantidad mensual de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,oo), equivalentes actualmente a doscientos setenta bolívares fuertes (BsF. 270,oo), siendo que por convenio celebrado en fecha 15.07.2005, el arrendatario se comprometió a pagar mensualmente la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), equivalentes actualmente a trescientos bolívares fuertes (BsF. 300,oo). Que, el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes al período comprendido entre el día 15.11.2009, hasta el día 15.12.2009; desde el día 15.12.2009, hasta el día 15.01.2010; desde el día 15.01.2010, hasta el día 15.02.2010; y desde el día 15.02.2010, hasta el día 15.03.2010, a razón de trescientos bolívares fuertes (BsF. 300,oo) cada uno. Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representado en el literal (a) del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En virtud de lo anterior, el ciudadano Juan Eliodoro Batista Gómez, por intermedio de su representación legal, procedió a demandar al ciudadano Pedro Antonio Romero, para que conviniese o en su defecto, fuese condenado por este Tribunal, en primer lugar, en el desalojo del bien inmueble arrendado; en segundo lugar, en el pago de la cantidad de un mil doscientos bolívares fuertes (BsF. 1.200,oo), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos; y, en tercer lugar, en el pago de las costas procesales. - III - ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA La abogada Cristel Nanmiyel Antón Chacón, actuando en su condición de defensora ad-litem del ciudadano Pedro Antonio Romero, en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 06.12.2010, sostuvo lo siguiente: Que, pese a que han sido infructuosas las diligencias efectuadas para localizar al ciudadano Pedro Antonio Romero, a saber, telegrama que envió el día 01.11.2010, lo cual se deduce de las propias actuaciones llevadas a cabo en la presente causa, es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, la demanda interpuesta en contra de la parte que representa, por considerar falsas las alegaciones fácticas que la soportan, en razón de lo cual solicitó fuese declarada sin lugar la demanda. - IV - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación: Observa este Tribunal que la reclamación invocada por el ciudadano Juan Eliodoro Batista Gómez, en contra del ciudadano Pedro Antonio Romero, se patentiza en el desalojo fundamentado en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16.09.2004, bajo el Nº 50, Tomo 168, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por un apartamento situado en el segundo piso del inmueble identificado con el N° 22, ubicado en la Calle Las Piñas, Segunda Avenida de Artigas, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al período comprendido entre el día 15.11.2009, hasta el día 15.12.2009; desde el día 15.12.2009, hasta el día 15.01.2010; desde el día 15.01.2010, hasta el día 15.02.2010; y desde el día 15.02.2010, hasta el día 15.03.2010, a razón de trescientos bolívares fuertes (BsF. 300,oo) cada uno. En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por el demandante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”. Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato). Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil). Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres. Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 del Código Civil), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias. Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”. En la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato y, éste se obliga pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia. Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad del desalojo escogido por el accionante para dilucidar su pretensión, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, dispone lo siguiente: “Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) De acuerdo con la anterior disposición jurídica, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos taxativamente establecidos en dicha norma para su procedencia, entre los que se encuentra el hecho de que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas, así como la necesidad de ocupar el bien inmueble dado en arriendo. Pues bien, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, a fin de establecer la idoneidad del desalojo planteado por el demandante, observa este Tribunal que de acuerdo con la cláusula cuarta su duración fue pactada entre las partes por el plazo de un (01) año, contado a partir del día 15.09.2004, prorrogable automáticamente por igual plazo, si con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo que este corriendo, alguna de las partes no notifique a la otra por escrito su deseo de no continuar con el contrato. En tal virtud, no consta en autos probanza alguna que conlleve a determinar la voluntad de las partes de no prorrogar el contrato de arrendamiento con el aviso escrito requerido para tal fin, cuando se encontraba transcurriendo el plazo de un (01) año dispuesto como duración, de manera pues que fenecido dicho plazo en fecha 15.09.2005, el contrato se prorrogó contractualmente por un (01) año más, cuyo vencimiento aconteció el día 15.09.2006, por lo que de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, comenzó a transcurrir el lapso de un (01) año de la prórroga legal, de conformidad con lo establecido en el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en vista de que la relación arrendaticia había tenido una duración que excedía un (01) año, pero inferior a cinco (05) años, la cual precluyó en fecha 15.09.2007. Siendo ello así, el arrendatario se quedó y dejó en posesión de la cosa arrendada luego del vencimiento de la prórroga legal, con la anuencia de su arrendador demostrada por la inercia en ejercer las acciones legales pertinentes para obtener la entrega de la cosa arrendada, razón por la que estima este Tribunal que la convención locativa se renovó, pero respecto a su temporalidad, se transformó a tiempo indeterminado, por haber operado el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia con lo contemplado en el artículo 1.614 ejúsdem, lo cual conlleva a precisar que la pretensión de desalojo deducida por el accionante se encuentra ajustada a Derecho, ya que constituye la vía idónea y eficaz para deshacer la relación arrendaticia fundada en un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, a tenor de lo contemplado en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide. Esclarecido lo anterior, estima este Tribunal respecto al alegado incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, que en vista al principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el artículo 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, a la parte actora atañe ab initio el deber de probar los hechos que fundamentan su pretensión (onus probandi incumbit actori), ya que sólo a dicha parte corresponde en principio demostrar fehacientemente el derecho que aduce detentar al momento de presentar la demanda ante la autoridad judicial que conocerá de la controversia. En el caso de marras, la parte actora produjo en autos copias simples del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16.09.2004, bajo el Nº 50, Tomo 168, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, las cuales se tienen como fidedignas, ya que no fueron impugnadas en la contestación, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose de las mismas la relación arrendaticia existente actualmente entre las partes. En tal virtud, como consecuencia de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que conjuntamente con el escrito de contestación, la defensora ad-litem sólo se limitó a negar, rechazar y contradecir la demanda, sin aportar algún medio probatorio que eximiera a su representado de pagar los cánones de arrendamiento denunciados como insolutos, lo cual denota la insolvencia de la parte demandada respecto a los mismos. Sin embargo, advierte este Tribunal que no estaba permitido a las partes establecer un aumento en el canon de arriendo en fecha 15.07.2005, por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), equivalentes actualmente a trescientos bolívares fuertes (BsF. 300,oo), ya que para ese momento se encontraba vigente la resolución dictada por el Ejecutivo Nacional, respecto al congelamiento de los alquileres de inmuebles destinados a vivienda, por lo que dicho aumento debe considerarse nulo, a la luz de lo previsto en el artículo 7 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de manera pues que el canon de arrendamiento que ha debido pagar el arrendatario es el pactado en la cláusula segunda de la convención locativa por la cantidad mensual de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,oo), equivalentes actualmente a doscientos setenta bolívares fuertes (BsF. 270,oo). Por consiguiente, juzga este Tribunal que ha quedado plenamente comprobado en autos el incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al período comprendido entre el día 15.11.2009, hasta el día 15.12.2009; desde el día 15.12.2009, hasta el día 15.01.2010; desde el día 15.01.2010, hasta el día 15.02.2010; y desde el día 15.02.2010, hasta el día 15.03.2010, a razón de doscientos setenta bolívares fuertes (BsF. 270,oo) cada uno, conforme a las previsiones pactadas en la cláusula segunda de la convención locativa accionada, lo cual conlleva a este órgano jurisdiccional a declarar la procedencia del desalojo elevado a su conocimiento, por haberse determinado el incumplimiento del demandado en el pago de más de dos (02) mensualidades consecutivas. Así se declara. - V - DECISIÓN En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes: Primero: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de Desalojo, deducida por el ciudadano Juan Eliodoro Batista Gómez, en contra del ciudadano Pedro Antonio Romero, de acuerdo con lo contemplado en el literal (a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Segundo: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble constituido por un apartamento situado en el segundo piso del inmueble identificado con el N° 22, ubicado en la Calle Las Piñas, Segunda Avenida de Artigas, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital. Tercero: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de un mil ochenta bolívares fuertes (BsF. 1.080,oo), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes al período comprendido entre el día 15.11.2009, hasta el día 15.12.2009; desde el día 15.12.2009, hasta el día 15.01.2010; desde el día 15.01.2010, hasta el día 15.02.2010; y desde el día 15.02.2010, hasta el día 15.03.2010, a razón de doscientos setenta bolívares fuertes (BsF. 270,oo) cada uno. Cuarto: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Quinto: El presente fallo ha sido dictado dentro del lapso a que se refiere el artículo 890 ejúsdem. Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de enero del año dos mil once (2.011). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación. El Juez Titular, César Luis González Prato La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.). La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado CLGP.- Exp. N° AP31-V-2010-001178