TSJ Regiones - Decisión

EPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2010-003619

PARTE DEMANDANTE:
ROSANNA TOMASSETTI CONDES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de Cédula de Identidad Nº V-6.796.247.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
ALFONSO ALBORNOZ NIÑO y LUIS RODRIGUEZ PRADA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.235 y 55.621, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

MARIA TERESA RATIVA, colombiana, mayor de edad, de este domicilio y titular del Pasaporte N° V-41706646.-

JUAN BAUTISTA SIMONPIETRI, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 4.383.-

APODERADO JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 23 de Septiembre de 2010 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, la que se asignó al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que mediante auto de fecha 28 de Septiembre de 2010, la admite para que se trámite conforme a las normas del juicio breve y dispone la citación de la parte demandada.-

La accionante sostiene en su libelo que arrendó a la ciudadana MARIA TERESA RATIVA un inmueble constituido por el Apartamento No. 94 ubicado en la Planta Novena del Edificio Santa Ana, ubicado en el Parcelamiento Comercial Boleíta, Municipio Sucre del Estado Miranda.- Que se convino como duración del arrendamiento el lapso de un (1) año contado a partir del 01 de Septiembre de 2008 y que culminaría el 31 de Agosto de 2009, sin prorroga.- Que se notificó al arrendatario el vencimiento del contrato y del curso la prórroga legal el 16 de Octubre de 2009.significándole que en fecha 31 de Agosto de 2010 debía entregar el inmueble que la inquilina ejerció la prórroga legal y que la misma se venció en fecha 31 de Agosto de 2010 y que no obstante, no ha hecho entrega del inmueble a la arrendadora, por lo que pretende se condene a la demandada al cumplimiento del contrato restituyendo el bien arrendado.-

En fecha 18 de Noviembre de 2010, la demandada otorga poder apud acta y con ello quedo practicada la citación, el 24 de noviembre de 2010 se recibió la contestación a la demanda, en la cual negó, rechazó y contradijo la demanda y en particular la notificación que alega la demandante relativa al vencimiento de la prórroga legal el 31 de Agosto de 2010, reconoció la existencia del arrendamiento y afirma que la relación se inicio con un contrato de comodato de fecha 01 de Marzo de 2005 alegando además que en realidad se trata de un arrendamiento simulado y que al iniciarse la locación en esa fecha el arrendamiento tiene una antigüedad de cinco años y ocho meses que afirma están comprendidos entre el 01 de Marzo de 2005 y el 01 de Septiembre de 2008 y así indica que le corresponden dos (2) años de prórroga legal.-

Con fundamento en ello considera que está en curso la prórroga legal y por lo tanto opone la cuestión previa del numeral 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y pide se declare inadmisible la demanda.-
Así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por las partes en el curso del proceso han quedado definidos los límites de la controversia y el “thema decidemdum” y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo para lo cual se observa:

II
PRUEBAS

La parte actora produjo:

1. Copia certificada de instrumento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 02 de Octubre de 2008, bajo el número 52, Tomo 89, que se valora conforme a las normas contenidas en los artículos 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa, en especial de que las partes en la cláusula tercera del mismo establecieron: “El termino del presente contrato de arrendamiento es de un año, contados a partir del 1º de septiembre del 2008 y culmina el 31 de agosto de 2009, sin notificación alguna de su vencimiento, ya que se trata de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado.”.-

2. Fotostato de copia certificada de instrumento protocolizado por ante el Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del extinto Distrito Sucre del Estado Miranda en fecha 20 de Abril de 1998, bajo el número 4, Tomo 3, Protocolo Primero, que se valora conforme a las normas contenidas en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil y hace plana prueba de la propiedad del inmueble por la actora, no obstante resulta impertinente, pues la propiedad del inmueble no forma parte del tema probatorio de la controversia.-

3. Actuaciones judiciales del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por las cuales la arrendadora notifica el fin de la prórroga legal 31 de agosto de 2010.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de haberse realizado la notificación alegada.-

Por su parte la parte demandada aportó:
1. Instrumento privado que contiene contrato de comodato entre las partes sobre el inmueble al que se ha hecho referencia en la causa por el periodo de doce meses a partir del 01 de Marzo de 2005.- Esta se valora conforme a las normas contenidas en los artículos 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación, a partir de este contrato.-

2. Instrumento privado que contiene contrato de comodato entre las partes sobre el inmueble al que se ha hecho referencia en la causa por el periodo de seis meses a partir del 01 de Marzo de 2008.- Esta se valora conforme a las normas contenidas en los artículos 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación, durante el periodo fijado en el contrato.-

3. Tres (3) letras de cambio por valor entendido, que se valoran conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como indicio de pagos derivados de las relaciones entre las partes en especial durante el periodo de vigencia de los contratos que las partes han calificado como comodatos.-

4. Instrumento privado recibo que da cuenta del extravío de la letra de cambio 6/6 y su pago por la señora MARÍA TERESA RATIVA, esta se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como indicio de pagos derivados de las relaciones entre las partes en especial durante el periodo de vigencia de los contratos que las partes han calificado como comodatos.-

5. Instrumento privado recibo que da cuenta del pago por la señora MARÍA TERESA RATIVA de la pensión de arrendamiento del mes de Septiembre de 2010 en fecha 01 de Septiembre de 2010, ésta se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 y se aprecia como prueba del pago referido derivado de la relación locativa existente entre las partes.-

Adminiculando las probanzas anteriores se establece que las partes en conflicto se encuentran vinculadas por un contrato de arrendamiento y que la relación locativa se inició en fecha 01 de Marzo de 2005, y que se prorrogó hasta que en el último contrato ya calificado de arrendamiento se conviene en una duración hasta el 31 de Agosto de 2009.- Que la arrendataria ejerció la prórroga legal hasta el 31 de Agosto de 2010 y que no ha hecho entrega del inmueble y que la arrendadora recibió el pago correspondiente al mes de Septiembre de 2010.-

III
CUESTIONES PREVIAS
Se alega la existencia de una condición o plazo pendiente, oponiendo la cuestión previa del numeral 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, afirmado que corresponde una prórroga de dos años ya que la relación locativa ha tenido una duración de más de cinco años que dice se cuentan entre el 01 de Marzo de 2005 y el 01 de Septiembre de 2008.-

Debe advertir el Tribunal que a los efectos de la determinación de la prórroga legal se ha de considerar la totalidad del tiempo de la relación locativa bajo la modalidad de tiempo determinado.- En el caso subjudice ese tiempo es el transcurrido entre el 01 de Marzo de 2005 y el 31 de Agosto de 2009 y es en total de cuatro (4) años y cinco (5) meses.- Así la regla aplicable es la del literal b del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por tanto la prórroga que se inició al vencimiento del arrendamiento en la referida fecha es de un (1) año que venció el 31 de Agosto de 2010.-

Siendo entonces que la demanda se propuso el 23 de Septiembre de 2010, no se encuentra en curso la prórroga legal y por tanto resulta improcedente la cuestión previa alegada y así se decide.-

IV
MERITO

En la presente causa se demanda el cumplimiento de la obligación derivada de la terminación del contrato de arrendamiento y de su prórroga legal, siendo así a los fines de la resolución de la controversia debemos iniciar recordando lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil que prevé:

”Artículo 1599: Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”.-

La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña:

“En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.-

En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…”.- (Negrillas y cursivas del Tribunal).-

En sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere:

“Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber:
1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civil: “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”.-
Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la máxima romana “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre)”.- (Negrillas y cursivas del Tribunal).-

Ahora bien, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que ratificar la aplicación de la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.- (Negrillas y cursivas del Tribunal).-

A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prorroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.-

Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado:

(Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. prórroga legal)”.- (Negrillas y cursivas del Tribunal).-

En el presente caso, como ya se estableció precedentemente, siendo que la relación tuvo una duración contractual de cuatro (4) años y cinco (5) meses, cantidad de tiempo transcurrida entre 01 Marzo de 2005 y el 31 de Agosto de 2009, la prórroga legal que corresponde es por un (1) año, que también ha transcurrido y terminó en fecha 31 de Agosto de 2010.-

Ahora bien, en el caso que nos ocupa concurre además el hecho demostrado de que la arrendadora recibió el pago de la pensión de arrendamiento correspondiente al mes de Septiembre de 2010, es decir, después de vencida la prórroga legal y antes de intentar su demanda en fecha 23 de Septiembre de 2010.-

Siendo así en el caso que nos ocupa se verifica la tácita reconducción que prevé el artículo 1600 del Código Civil, toda vez que esta supone que existe una conducta por parte del arrendador que tolere la permanencia del inquilino en el inmueble, de donde se deduce la su tácita voluntad de continuar con el arrendamiento, admitiéndose como indicador fundamental la prueba de que se haya cobrado cánones posteriores a la prórroga legal, y que la acción para exigir el cumplimiento no haya sido intentada en un plazo breve después de hacerse exigible la entrega.-
Así en el presente caso al haberse recibido la pensión del mes de Septiembre de 2010, antes de intentarse la demanda y luego de vencida la duración de la prórroga legal obligatoria, se verificó el supuesto de hecho del artículo 1600 del Código Civil y por tanto el arrendamiento derivó en uno por tiempo indeterminado al operar la tácita reconducción.- Siendo así lo procedente en derecho y en justicia es declarar sin lugar a acción propuesta.

IV
DISPOSITIVA

En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana ROSANNA TOMASSETTI CONDES, en contra de la ciudadana MARIA TERESA RATIVA, ambas parte plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.-

Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandante perdidosa al pago de las costas procesales.-

Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los diez (10) días del mes de Enero del año dos mil once (2.011).- Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.

La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.

En esta misma fecha 10 de Enero de 2011, siendo las 11:42 a.m., se dictó y publicó sentencia, previa las formalidades de Ley. Conste,

La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.

VMDS/ntj*
ASUNTO: AP31-V-2010-003619