REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2009-002960


PARTE DEMANDANTE:
Sociedad Mercantil INVERSIONES LONGA MAR C-5 C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 14 de Agosto de 1979, bajo el Nº 20, Tomo 127-A-Pro., reformados sus últimos estatutos mediante Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, en fecha 25 de Mayo 1989 e inscrita ante el citado Registro Mercantil, en fecha 20 de Septiembre de 1989, bajo el Nº 27, Tomo 86-A-Pro; y sociedad mercantil INVERSORA EL PORTON 7 C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 20 de Enero de 1989, bajo el Nº 12, Tomo 12-A Sgdo.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
ANTONIO BRANDO, IRVING MAURREL, MIGUEL GALINDEZ, FEDERICA ALCALA, MARIO BRANDO, PAOLA BRANDO y DOMINGO MEDINA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.710, 83.025, 101.708, 119.059, 131.293 y 128.661, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:



INVERSIONES S&R 5669, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 26 de Julio de 2001, bajo el Nº 54, Tomo 141-A-Pro.-

ROTCECH MARIA LAIRET ROMERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 64.313.-




DEFENSORA JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:


MOTIVO:
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.-

Se inició la presente causa en fecha 13 de Agosto de 2009, mediante demanda propuesta por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial la que la asignó a este Juzgado que mediante auto de fecha 07 de Octubre de 2009 la admite y ordena su tramite conforme al procedimiento oral, así instruida la causa, se realizó en fecha 11 de Enero de 2011 el debate oral, de modo que estando en la oportunidad legal correspondiente se procede a la publicación del fallo en los siguientes términos:

I
ALEGATOS DE LAS PARTES

Narran los apoderados judiciales de la parte actora que sus representadas INVERSIONES LONGA MAR C-5, C.A. e INVERSORA EL PORTON 7, C.A. celebraron en fecha 31 de Julio de 2001, con la sociedad mercantil INVERSIONES S&R 5669, C.A., contrato de compromiso de compra venta por un inmueble constituido por el local comercial O-225 ubicado en el Nivel Boulevard del hoy en día denominado CITY MARKET BAZAR, ubicado en el Boulevard de Sabana Grande, entre las calles Unión y Villaflor, Parroquia El Recreo del Municipio Bolivariano Libertador.- Inmueble que para ese momento se encontraba en remodelación y construcción para destinarlo a la venta por locales.-
Que el precio de la venta se convino en la cantidad de SETENTA Y DOS MIL QUINIENTOS CUARENTA DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA ($ 72.540,00) que a la tasa de cambio de DOS CON QUINCE (2,15) BOLIVARES POR DÓLAR, equivalen a la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS SESENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 155.961,00).-
Que los promitentes compradores para garantizar el cumplimiento de su promesa la compradora acordó entregar la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y SEIS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA ($ 65.286,00) que equivalen a la tasa de DOS CON QUINCE (2,15) BOLIVARES POR DÓLAR a la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL TRESCIENTOS CUATRO BOLIVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs. 140.304,90) la cual le seria devuelta al momento de la protocolización del documento definitivo.- Que esta cantidad sería pagada de la siguiente mediante abonos parciales.-
Que se estipuló en la promesa que el precio se mantendría sí los compradores cumplían en la forma prevista con los pagos y que en caso contrario la vendedora podría modificarlo unilateralmente.- Que para el caso que la promitente compradora se retrasare por más de treinta (30) días en los pagos se entendería que desistiría de la promesa de compra venta.-
Continúan alegando que en el referido contrato se pacto como estimado de culminación de la obra de remodelación un lapso de ocho (8) meses y que la propietaria tendría derecho a dos prórrogas de noventa (90) días cada una.- Que para la protocolización del instrumento se fijo un plazo de noventa (90) días a partir de la protocolización del documento de condominio y que una vez otorgado el documento de venta definitivo los compradores debían proceder a la apertura del local en el lapso de cuatro (4) meses a partir de la fecha de registro del inmueble.-
Siguen los apoderados de la actora argumentando como causas para la resolución del contrato que los compradores dejaron de pagar veintiocho (28) giros de los cuales veintiséis (26) eran por la cantidad de UN MIL SETENTA Y SIETE DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA CON DIECISIETE CENTIMOS ($ 1.077,17) cada uno y los otros dos por la cantidad de SEIS MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (Bs. 6.000,00) que debía pagarse el 30 de Agosto de 2002 y 01 de Enero de 2003.-
Que correspondiendo el otorgamiento del documento definitivo de lo cual se notificó a los compradores no concurrieron al acto para suscribirlo.-
Con fundamento en estos hechos y en la previsión del artículo 1167 del Código de Procedimiento Civil pretende que se declare la resolución de contrato que sobre el local O-225 del nivel Boulevard del Centro Comercial CITY MARKET BAZAR y que en consecuencia se le entregue el local y que se le autorice a retener la cantidad de DICIENUEVE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA CON OCHENTA CENTIMOS ($ 19.585,80) equivalentes a CUARENTA Y DOS MIL CIENTO DIECINUEVE BOLIVARES CON CUARENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 42.119.47) a la tasa de DOS CON QUINCE (2,15) BOLIVARES POR DÓLAR.-
No fue posible la citación personal de los demandados por lo cual se les llamo mediante carteles que tampoco atendieron por lo cual se les designó defensor judicial, recayendo el nombramiento en la abogada ROTCECH MARIA LAIRET con quien se entendió la citación y quien contesta la demanda informando que no logró comunicarse con sus representados y que en tal virtud niega rechaza y contradice los términos de la misma.-
En estos términos ha quedado plantada la litis y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedican los siguientes capítulos del fallo para lo cual se observa:

II
PRUEBAS
Cursa del folio veintiocho (28) al folio cuarenta (40) del expediente copia certificada de instrumento autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 31 de Julio de 2001, bajo el número 72, Tomo 42, en el cual está contenido el contrato que regula la promesa de compra venta suscrito por las partes.- Esta instrumental valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia del pacto sobre la compra venta que las partes preparaban sobre el local O-225 al que se ha hecho referencia, en especial que la promitente compradora se compromete a pagar la cantidad de SETENTA Y DOS MIL QUINIENTOS CUARENTA DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA ($ 72.540,00) como precio de venta y que asumió la obligación de entregar a la promotora la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y SEIS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA ($ 65.286,00) que equivalen a la tasa de DOS CON QUINCE (2,15) BOLIVARES POR DÓLAR a la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL TRESCIENTOS CUATRO BOLIVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs. 140.304,90) mediante abonos parciales.-

III
MERITO
Dispone el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que quien pida la ejecución de una obligación debe probar su existencia y que quien se pretenda libertado debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación.-
Al efecto del caso que nos ocupa tenemos que la actora ha demostrado la existencia del contrato del cual deriva la obligación que demanda de pagar las cuotas por el saldo del precio de venta del local al que se ha hecho referencia, mientras que no existe prueba del cumplimiento de la obligación de pagar las cantidades referidas en el contrato o de que esa obligación se hubiere extinguido por otra causa.-

Frente a este incumplimiento la actora ha ejercido la acción resolutoria de contratos, prevista en el artículo 1167 del Código Civil, sobre la cual debemos significar:

Nuestra doctrina judicial exige el carácter bilateral del contrato como requisito de procedencia de la acción resolutoria, de modo que se excluyen a los llamados unilaterales; tal exigencia deriva de la clara letra del artículo 1167 trascrito, al prever: “En el contrato bilateral…” y esto encuentra su “ratio” sino en un imperativo de la equidad, recordamos que bilaterales en términos del artículo 1134 del Código Civil son aquellos contratos en los cuales ambas partes se obligan, definición que luego se ha complementado en la doctrina afirmando que se refiere a aquellos contratos en los cuales existen obligaciones correlativas.- De modo que las partes se encuentran con prestaciones que se enlazan unas como causas de las otras.- Por ello lo justo en concreto exige “…que si una de las partes no cumple con sus compromisos, la otra debe ser desligada de los suyos…”.-
En el caso del contrato que nos ocupa que debe calificarse como una venta, dado el carácter consensual de la misma y por efecto de la previsión que contiene el artículo 1161 cuyo contenido recordamos:
“En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado”.-

Establecida la naturaleza del contrato como una venta, debemos de seguida reconocer que en criterio pacifico y diuturno nuestra jurisprudencia y doctrina reconocen el carácter sinalagmático de la venta y así susceptible de resolución.-

La segunda exigencia es el incumplimiento de una de las partes, debe significarse que tal incumplimiento debe entenderse en el marco de la estructura ideológica de nuestro Código como la “…falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada…” así es una noción amplia que engloba tanto el incumplimiento definitivo como el retardo en el cumplimiento.- Tal incumplimiento debe ser imputable al deudor de la prestación que se colocará en la posición de accionado en el juicio.-

En el caso que nos ocupa nos encontramos con el hecho de que la compradora dejó de pagar cuotas que pueden calificarse como constitutivas del precio de venta, aun cuando las partes las imputan como garantía del cumplimiento de la obligación de comprar.- La última exigencia es que la otra parte, o sea la accionante, haya cumplido sus obligaciones, en este caso específico ello se evidencia del hecho de que los vendedores requirieron para el otorgamiento del documento definitivo de venta a los compradores mediante telegrama.-

Debe además, significarse que no es necesario para la procedencia de la acción que haya derivado un daño para el accionante, pues tal requisito sólo opera en los casos en los que se pretende además una indemnización de daños y perjuicios.-

Ahora bien, pretende además la actora el pago de la cantidad de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA CON OCHENTA CENTIMOS (US $ 19.585.80) que a la tasa de CUATRO BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS POR DÓLAR (4,3 USD/Bs.) es equivalente a OCHENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (BS. 84.218,94) por concepto de daños, respecto a los cuales significa que en la Cláusula Décima se estableció que tal cantidad sería retenida por los vendedores en caso de incumplimiento que diera lugar a la resolución del contrato.-
Siendo que se encuentran llenos los extremos que fija el artículo 1.167 del Código Civil y establecida la existencia del acuerdo sobre la cuantificación de los daños en la Cláusula Décima invocada, concluye este sentenciador que es procedente la resolución solicitada y el pago de la indemnización determinada en el treinta por ciento (30%) de lo que la compradora había prometido abonar y que dice asciende a la cantidad de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA CON OCHENTA CENTIMOS (US $ 19.585.80) que a la tasa de CUATRO BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS POR DÓLAR es equivalente a OCHENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (BS. 84.218,94).-

Por lo tanto lo procedente en Derecho y en Justicia es declarar procedente la demanda así se decide.- En mérito de lo anterior este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, intentada por las sociedades mercantiles INVERSIONES LONGA MAR C.A. e INVERSORA EL PORTON 7, C.A., en contra de Sociedad Mercantil INVERSIONES S&R 5669, CA., ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión.- En consecuencia, se declara resuelto el contrato y se condena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: Entregar a la parte actora, el inmueble constituido por local comercial O-225 ubicado en el centro comercial denominado CITY MARKET BAZAR, ubicado en el Boulevard de Sabana Grande, entre las calles Unión y Villaflor, Edificio Mecy’s, Parroquia El Recreo del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.-
SEGUNDO: Al pago de la indemnización determinada en el treinta por ciento (30%) de lo que la compradora había prometido abonar y que dice asciende a la cantidad de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA CON OCHENTA CENTIMOS (US $ 19.585.80) que a la tasa de CUATRO BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs. 4,30) POR DÓLAR es equivalente a OCHENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (BS. 84.218,94) que en consecuencia se autoriza a la actora a retener.-
TERCERO: Al pago de las costas conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Regístrese, publíquese y déjese copia de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los veintiséis (26) días del mes de Enero del año dos mil once.-(2011).-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-



En esta misma fecha 26 de Enero de 2011 siendo las 10:50 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
ASUNTO: Nº AP31-V-2009-002960