TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2010-001004

PARTE DEMANDANTE:
ASOPROGUAY (ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO GUAYANA A.C, de este domicilio e inscrita en la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 10 de Diciembre de 1991, bajo el Nº 41,Tomo 53, Protocolo 1.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
ANIBAL CUERVO ROMERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 7.309.-

PARTE DEMANDADA:

MILORD VASQUEZ ANDRADE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-11.232.682.-

CARLOS COLMENARES VARELA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 37.052.-

APODERADO JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.-

Se inició la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 19 de marzo 2010 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial que por Distribución la signo al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial y en fecha 23 de marzo de 2010, se admite y ordena su tramite conforme a las normas del juicio breve, cumplido el trámite procesal pertinente se pasa a resolver para lo cual se observa:

I
ALEGATOS DE LAS PARTES
La parte actora afirma que en fecha 10 de marzo de 1992 celebró un compromiso de compraventa por el cual el ciudadano MILORD VASQUEZ ANDRADE, se comprometió a adquirir un apartamento distinguido con el número 14, ubicado en el Edificio Guayana, situado en la Avenida Este, entre las Esquina de Ferrenquin y La Cruz, Parroquia La Candelaria, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital y que a tal efecto suscribieron un instrumento autenticado.- Sigue narrando que el precio pactado fue la cantidad de SETECIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 705.000,00) de los cuales el optante entregó la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (BS. 210.000,00) y que el resto sería pagado a partir del mes de abril de 1993 hasta el momento definitivo de la compra venta.- Que también se comprometió a pagar la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (BS. 3.225,00) mensuales, por concepto de mantenimiento y mejora del edificio y ello desde la firma de la opción hasta tanto existiera el contrato de condominio.- Que el optante autorizó para que en caso de incumplimiento se descontara de la cantidad entregada las cuotas de mantenimiento y considerar en ese caso el contrato nulo y sin ningún efecto.-
Continua la actora alegando que el ciudadano MILORD VASQUEZ ANDRADE, no pagó las cuotas de mantenimiento desde marzo de 1992 hasta “…julio de 1977…” (sic) por lo que se cobró de la cantidad entregada, pero que ese fondo se agotó y que desde Enero de 1998 y hasta Diciembre de 2009 se ha negado a pagar a pesar del cobro que se ha intentado.- Que desde el año 1988 hasta el año 2007 la deuda asciende a la cantidad de CINCO MIL DOSCIENTOS VEINTISÉIS BOLÍVARES (BS. 5.226,00) y que por los años 2008 y 2009 es de DOS MIL SETECIENTOS TREINTA BOLIVARES (BS. 2.730,00) por lo que afirma que en total se le adeuda la cantidad de SIETE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES (BS. 7.956,00).- Que a pesar de haberse protocolizado el documento de condominio el optante se ha negado reiteradamente a concretar la firma del documento de compraventa previo pago del precio.-
Concluye señalando que con base en el referido incumplimiento pretende se declare que el compromiso ha quedado anulado y sin ningún efecto y que en consecuencia entregue el apartamento objeto del contrato y le pague la cantidad de SIETE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES (BS. 7.956,00) por concepto de daños y perjuicios, reclamando además los intereses que ha generado la cantidad y se aplique a dicho monto la corrección monetaria.-

Por su parte la actora afirma en su contestación que reconoce haber firmado el compromiso de compraventa por el apartamento 14 del edificio Guayana y que el precio pactado fue la cantidad de SETECIENTOS CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (BS. 705.600,00), el cual afirma haber cancelado en su totalidad lo que dice se evidencia de recibo emitido por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y UN MIL SETECIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (BS. 141.728.80) por concepto de registrar el apartamento a su nombre.- Niega que adeude por concepto de mantenimiento, reparaciones y mejoras del edificio.- Significa que en la demanda pretende cobrársele hacia atrás, es decir, de 1992 a 1977.- Que es falso que se haya negado a firmar el documento de venta ya que cancelo los gastos de registro y ha sido la actora la que ha evadido el cumplimiento.-
Insiste que en el presente caso se está frente a una estafa ya que los demandados no fueron incluidos en la Asociación de Propietarios del Edificio Guayana, según se evidencia del acta constitutiva y que tampoco lo fueron los demás inquilinos.-
En el curso del proceso las partes aportaron las pruebas que estimaron convenientes para demostrar sus alegatos y así garantizado y ejercido el derecho a la defensa y cumplido el iter procesal se procede a decidir sobre el conflicto existente en la relación de derecho material para lo cual se advierte:

II

PRUEBAS
1. Cursa del folio nueve (9) al folio once (11) y también del folio sesenta y nueve (69) al setenta (70) del expediente copia instrumento autenticado que contiene el compromiso de compra venta que ambas partes reconocen les vincula.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de contrato por el cual el ciudadano MILORD FERNANDO VASQUEZ ANDRADE se comprometió a comprar el apartamento 14 del Edificio Guayana y que la Asociación de Propietarios del Edificio Guayana acepto ese compromiso.- Se aprecia especialmente como prueba de que el ciudadano MILORD FERNANDO VASQUEZ ANDRADE, se obligó en los siguientes términos “…me comprometo a pagar cada Mes la suma de Tres Mil Doscientos Veinticinco Bolívares (Bs. 3.225,00) , para mantenimiento, reparaciones y acondicionamiento de dicho edificio, mientras no se haga el documento de condominio correspondiente, y una vez hecho el documento de compra venta, definitivo me comprometo a no vender dicho apartamento a terceras personas en un periodo de 360 días hábiles se antes haber ofrecido dicho apartamento a la asociación…” Igualmente se advierte que se estipulo “En caso que yo no satisfaga mensualmente dicha cantidad de Tres Mil Doscientos Veinticinco Bolívares (Bs. 3.225,00)…omisis…la asociación…omisis… queda autorizada por mí para pagar dicho monto mensual de la cantidad de dinero que para este momento entrego…”.-
2. Cursantes entre los folios doce (12) y catorce (14) del expediente cursan tres copia fotostáticas de telegramas.- Estas instrumentales se desechan por ilegales ya que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo pueden promoverse en esta forma los instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.-
3. Cursante entre los folios quince (15) y veinticinco (25) del expediente copia de instrumento protocolizado que contiene el documento de condominio del Edificio Guayana.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se valora como prueba que el referido inmueble fue sometido al régimen de propiedad horizontal, a partir del 10 de noviembre de 1999.-
4. Cursa entre los folios setenta y uno (71) y setenta y seis (76) copia de instrumento protocolizado por el cual se constituye la Asociación de Propietarios del Edificio Guayana.- Esta instrumental se valora conforme al artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la referida sociedad y en especial que su finalidad es la adquirir el Edificio Guayana.-
5. Cursa al folio setenta y siete (77) instrumento privado recibo emitido por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y UN MIL SETECIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (BS. 141.728.80) por concepto de “…pago de registro del Edificio Guayana…” . Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y empero se aprecia que no hace mérito en la causa ya que no es preciso en cuanto a que instrumento se refiere el registro y por tanto no es posible establecer un hecho a partir del mismo.-
6. Cursante entre los folios setenta y ocho (78) y ochenta y dos (82) del expediente instrumento por el cual la Asociación de Propietarios del Edificio Guayana adquiere el Edificio Guayana por compra venta registrada en fecha 18 de diciembre de 1997.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la referida adquisición.-
7. Cursante entre los folios ochenta y tres (83) y ochenta y cinco (85) del expediente, copia simple de instrumentos sin firmas, relativo a un arrendamiento entre el ciudadano MILORD VASQUEZ ANDRADE y la agencia Ferrer Palacios.- Esta instrumental se desecha por ilegal ya que es un instrumento apócrifo.
Adminiculando las probanzas aportadas se establece que las partes aquí en conflicto están vinculadas por un compromiso de venta que tiene por objeto el Apartamento 14 del Edificio Guayana situado en la Avenida Este, entre Ferrenquin y la Cruz, Parroquia La candelaria, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.- Que el comprador además de obligarse a pagar se comprometió a pagar unas cuotas mensuales por mantenimiento y mejoras del edificio que ascienden a la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES. (BS. 3.225,00) ahora TRES BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (BS. 3,20).- Se deriva además de la declaración de la actora que las cuotas anteriores a agosto de 1997 se cobraron de la cantidad de dinero entregada en calidad de inicial.- No hay prueba de pagos posteriores.-
III
MERITO
En el presente caso y partiendo del incumplimiento del contrato la actora pretende la nulidad del mismo y que como consecuencia de ello, se ordene la restitución del apartamento.- Así la primera cuestión que debe considerase para resolver es la naturaleza del contrato suscrito por las partes y en este sentido tenemos que conforme a la norma contenida en el artículo 1161 del Código Civil al existir acuerdo sobre la cosa y el precio y desde la manifestación del consentimiento en este sentido, se produce la transmisión de la propiedad.- Así en el presente caso e nos encontramos frente a una compraventa, cuya nulidad ahora se pretende.

Debe recordarse que la nulidad de los contratos en nuestro derecho está vinculada a la idea de la ineficacia o insuficiencia para producir los efectos deseados por las partes y atribuidos por la Ley.- Distinguiéndose la nulidad absoluta que es la derivada de la infracción de una norma que protege un interés público, de la nulidad relativa o anulabilidad caracterizada por el conflicto entre el contrato y una norma que protege un interés particular de uno de los contratantes, tal es el caso de la existencia de un vicio del consentimiento o de la incapacidad.-

Ahora bien, la nulidad siempre está vinculada a la idea de la trasgresión de una disposición de superior jerarquía y donde la necesidad de armonizar determina que desaparezca la estipulación menor en conflicto, bien sea, que ella opere por la sola disposición de Ley o que requiera la acción de la partes afectadas.-

Lo que no existe en nuestro orden jurídico es una previsión destinada a obtener la nulidad por incumplimiento, pues, en nuestra dogmática jurídica la falta de cumplimiento da derecho a la parte a exigir la ejecución del contrato o su resolución, conforme a las previsiones del artículo 1167 del Código Civil.-

Así en el presente caso, si bien ha resultado plenamente demostrado el incumplimiento del demandado respecto al pago, ya que no acreditó haber efectuado ninguno de los que la actora le ha imputado como insolventes, el resultado pretendido, la nulidad, no puede ser tutelado por este Tribunal, pues no están llenos los extremos para la procedencia de tal figura.- Por tanto, lo pertinente en el presente caso en derecho y en justicia es desechar la acción propuesta.
IV
DISPOSITIVA
En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, intentada por ASOPROGUAY (ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO GUAYANA A.C., en contra del ciudadano MILORD VASQUEZ ANDRADE, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión.-

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante perdidosa, por haber resultado vencida en el proceso.-

Regístrese, publíquese y déjese copia de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, a los Veintinueve (29) días del mes de Marzo de dos mil once (2011). 200 Años de Independencia y 152 Años de Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 29 de Marzo de 2011, siendo las 9:24 a.m. , se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. Nº AP31-V-2010-001004