TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Año: 200º y 151°

PARTE ACTORA: Ciudadana ANA CRISTINA MACHADO HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-6.917.647

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: CESAR AUGUSTO ROMERO HERNANDEZ abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No 9.521 .
PARTE DEMANDADA: CESAR GERARDO SUAREZ LUZARDO , venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº 4.168.166

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: WILMER ANTONIO TAPIA GUTIERREZ Y BETZANDRA JOHANN GARCIA ROCHA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 80.023.y 119.975, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

- I -
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 13 de julio de 2006, mediante el cual el ciudadano CESAR AUGUSTO ROMERO HERNANDEZ actuando en nombre y representación de la ciudadana ANA CRISTINA MACHADO HERNANDEZ incoara acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, en contra del ciudadano CESAR GERARDO SUAREZ LUZARDO. Dicha demanda correspondió ser conocida por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 14 de agosto de 2006, el Juzgado A-Quo admitió la demanda conforme a lo pautado en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, ordenando el emplazamiento de la parte demandada de acuerdo a las reglas del procedimiento breve establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 33 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En cuanto a la medida preventiva de secuestro sobre el inmueble acordó proveer sobre la misma por auto separado en el cuaderno de medidas correspondiente.
En fechas 11 de octubre de 2006 y 15 de noviembre de 2006, el ciudadano Eduardo Gutiérrez, en su condición de Alguacil titular del referido Juzgado, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación de la parte demandada, consignando la compulsa y el recibo de citación sin firmar.
En fecha 21 de noviembre de 2006, previa solicitud de la representación de la parte actora, el Tribunal en referencia ordenó la citación del demandado Cesar Gerardo Suárez Luzardo, por medio de carteles, de conformidad con el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 18 de diciembre de 2006, la ciudadana Verhzaid Montero Martínez, Secretaria titular del referido Juzgado, dio cuenta de haber fijado el cartel de citación correspondiente en el domicilio procesal de la parte demandada.
En fecha 24 de enero de 2007, la representación de la parte actora solicitó se le designara defensor ad-litem a la parte demandada.
En fecha 24 de enero de 2007, la Juez Titular del Juzgado Décimo Octavo de Municipio en referencia, en atención al ordinal 15º del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, se inhibió de seguir conociendo de la presente causa.
En fecha 30 de enero de 2007, vencido el lapso de allanamiento se ordenó la remisión de las copias certificadas correspondientes de la inhibición al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y el expediente al Tribunal Distribuidor de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a los fines legales consiguientes.
En fecha 12 de febrero de 2007 el Juzgado Decimocuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas da por recibido el expediente procedente del Juzgado Decimoctavo de Municipio de ésta circunscripción Judicial , acordando darle entrada y hacer las anotaciones en los Libros respectivos.
En fecha 14 de febrero de 2007, el abogado Wilmer Antonio Tapia Gutiérrez, se constituyó como apoderado judicial de la parte demandada en el cuaderno de medidas correspondiente, consignó poder y presentó escrito contentivo de argumentaciones relacionadas con la medida cautelar.
En fecha 15 de marzo de 2007, el citado apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito en el cual invocó la falta de cualidad de la parte actora, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, dio contestación al fondo, impugnó la cuantía de la demanda, solicitó se negara la medida de secuestro, reconvino a la parte actora y anexó recaudos. En esa misma fecha el Tribunal negó la admisión de la referida reconvención, y en fecha 16 de febrero de 2007 declaró sin lugar la citada cuestión previa.
En fecha 26 de marzo de 2007 el apoderado de la parte demandada interpuso recurso de regulación de la competencia.
En fecha 27 de marzo de 2007, la representación de la parte actora presentó escrito de pruebas junto con recaudos. En esa misma fecha la representación de la parte demandada promovió las pruebas que consideró pertinentes.
En fecha 28 de marzo de 2007, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por ambas partes, concedió un lapso de cinco (5) días de despacho para la evacuación de las pruebas de informes y dejó constancia que la representación de la parte demandada no acompañó con el escrito de pruebas documento alguno a los cuales hizo referencia.
En fecha 02 de abril de 2007, el apoderado de la parte demandada desconoció la firma que aparece en el recaudo que riela al folio 186 del expediente e impugnó los documentos cursantes a los folios 13 y 14.
En esa misma fecha el Tribunal, previo cómputo practicado por Secretaria, dejó constancia de haber vencido íntegramente el lapso probatorio establecido en el Artículo 889 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 09 de abril de 2007, el apoderado judicial de la parte actora insistió en hacer valer los documentos cuestionados y pidió se realizara prueba de cotejo.
En fecha 30 de mayo de 2007, el Tribunal Decimocuarto de Municipio dejó constancia de haber dado por recibido el cuaderno de regulación procedente del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual se declaró sin lugar el recurso ejercido en contra la sentencia de fecha 16 de febrero de 2007.
En fecha 18 de junio de 2007, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró improcedente la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, y como consecuencia de la anterior declaratoria condenó en costas a la parte actora de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 18 de junio de 2007, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, vista la diligencia del apoderado judicial de la parte actora, el cual apeló la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 14 de junio de 2007, oyó dicha apelación en ambos efectos y en consecuencia, ordenó remitir el presente expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 23 de julio de 2007, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas da por recibido el expediente, el cual previa distribución le correspondió conocer.
En fecha 22 de junio de 2009, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial se abocó al conocimiento de la presente causa.
En fecha 11 de agosto de 2009, el Juez Ángel Vargas Rodriguez, se inhibe de conformidad con lo establecido en el Artículo 82, ordinal 18º del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 7 de octubre de 2009, vencido el lapso de allanamiento, se ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 22 de octubre de 2009, este Juzgado le dio entrada y curso de ley, en consecuencia se aboca al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encuentre.
En fecha 17 de marzo de 2010, éste Juzgado dejó constancia que se abstuvo a dictar sentencia hasta tanto no conste en autos la notificación de la parte demandada en relación al abocamiento de quien aquí decide.
En fecha 26 de octubre de 2010, visto que ya se había notificado a la parte demandada del abocamiento de este sentenciador, el apoderado de la parte actora solicitó a éste Tribunal proceder a dictar sentencia en la presente causa.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia, previa las siguientes consideraciones:
- II -
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

En el libelo de la demanda la parte actora alegó lo siguiente:
1. Que consta de contrato de arrendamiento otorgado en fecha 4 de junio de 2004, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre, Distrito Metropolitano de Caracas, quedando anotado bajo el Nº 10, tomo 21 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, que la sociedad mercantil COLL BRITO BIENES RAÍCES, C.A., dio en arrendamiento al ciudadano CESAR GERARDO SUAREZ LUZARDO, venezolano, mayor de edad, de éste domicilio , titular de la cédula de identidad Nº 4.168.166, un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda ubicado en la Urbanización Santa Paula, calle Géminis, edificio Chaguaramal I, piso 1, distinguido con el Nº 13, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.
2. Que se determinó en el contrato que el plazo de duración del mismo era de un (1) año, contados a partir del 1º de junio del año 2004, y concluiría el 31 de mayo de 2005, prorrogable automáticamente y de pleno derecho con el previo ajuste y aumento de la pensión mensual de arrendamiento, por lapsos de un (1) año en forma sucesiva, a menos que una de las partes contratantes le diera aviso a la otra por escrito e incluso mediante telegrama con acuse de recibo con un (1) mes de antelación, por lo menos, al vencimiento del plazo inicial o al vencimiento de una de las prorrogas anuales que pudieran experimentar el presente contrato, su deseo y voluntad de no prorrogarlo mas.
3. Que en el supuesto de que el aviso se lo diera la arrendadora al arrendatario este último asumiría la obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga automática legal, que le pudiera corresponder al inquilino en virtud del tiempo de duración de la relación contractual.
4. Que en caso de incumplimiento de la citada obligación, la arrendadora podría ejercer acciones judiciales de cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios que se calcularían a razón de Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,00) por cada día que transcurriera, a partir del término de la prórroga legal y hasta el día cuando haga entrega material y efectiva del inmueble arrendado, completamente libre de bienes y personas, de conformidad con la disposición establecida en el Artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
5. Que en fecha 26 de agosto de 2004, según carta emitida por el representante de la sociedad mercantil Coll Brito Bienes y Raíces, C.A, se le informó al ciudadano Cesar Gerardo Suárez Luzardo, la no prórroga del contrato de arrendamiento suscrito, correspondencia que fue recibida y firmada como acuse de recibo por el propio arrendatario.
6. Que en fecha 22 de junio de 2006, se le notificó al arrendador de la terminación de la prórroga legal y del pago que debía efectuar por concepto de daños y perjuicios, a través del Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
7. Que de lo expuesto se observó que el ciudadano César Suárez Luzardo debió pagar la cantidad de ochenta mil bolívares (Bs.80.000,00) diarios, por cada día que permaneciera en el inmueble, hasta la entrega material del mismo.
8. Que el referido ciudadano está obligado a pagar desde la fecha 1º de junio de 2004 la cantidad de seiscientos cincuenta mil bolívares sin céntimos (Bs. 650.000,00), por concepto de canon de arrendamiento, mas la cantidad de ochenta mil bolívares sin céntimos (Bs. 80.000,00), por cada día que transcurriera a partir del término de la prórroga legal y hasta el día cuando hiciera entrega material y efectiva del inmueble arrendado, dinero que hasta la fecha no ha pagado, limitándose solo a pagar la cantidad de seiscientos cincuenta mil bolívares sin céntimos (Bs. 650.000,00), faltándole por pagar los ochenta bolívares sin céntimos (Bs.80.000,00), como indemnización por los daños y perjuicios pactados en el contrato.

El ciudadano Cesar Gerardo Suárez Luzardo, en la oportunidad procesal para contestar la demanda, alegó lo siguiente:
1. Como punto previo, la falta de cualidad activa de la ciudadana Ana Cristina Machado Hernández, en virtud de que dicha ciudadana no es parte en la relación contractual.
2. Como cuestiones previas, promovió la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste de conformidad con el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la cuantía de la presente demanda es insuficiente.
3. Negó rechazó y contradijo los argumentos esgrimidos por la parte actora en el libelo de la demanda, convino en que efectivamente celebró un contrato de arrendamiento con la empresa Coll Brito Bienes Raíces, C.A.
4. Que es cierto que en fecha 26 de agosto de 2004, la empresa Coll Brito Bienes y Raíces C.A le notificó su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento y que finalizado éste podía ser uso de la prorroga legal qu le correspondía.
5. Convino en que una vez vencida la prórroga legal, continuó ocupando el inmueble en calidad de arrendatario, pagando los cánones de arrendamiento correspondientes.
6. Que la parte actora reconoció expresamente en el libelo de la demanda que el contrato de arrendamiento pasó a ser de tiempo indeterminado, verificándose la tácita reconducción del contrato.
7. Por lo tanto niega rechaza y contradice que deba pagarle a la parte actora la cantidad de ochenta mil bolívares sin céntimos (Bs.80.000,00), por cada día que transcurra a partir del término de la prórroga legal y hasta el día que haga entrega material del inmueble objeto de la presente causa.
8. Que niega rechaza y contradice que deba hacer la entrega material del inmueble.
9. Niega que deba pagar a la parte actora concepto alguno de cánones de arrendamiento en virtud de que se encuentra solvente, en consecuencia, impugna la cuantía de la demanda en virtud que no le adeuda nada a la parte actora.
10. Asimismo, reconvino a la demandada con el objeto de que se le reconociera la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado y que se le condenara a la parte demandada al pago de los honorarios profesionales de abogados que se causen en el presente juicio.
- III –
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1. Original de contrato de arrendamiento de fecha 1º de junio de 2004, celebrado entre Coll Brito Bienes Raíces C.A., y Cesar Gerardo Suárez Luzardo, ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 10, Tomo 21, marcado “B”. Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.
2. Notificación de fecha 26 de agosto 2004, suscrita por el ciudadano Carlos Coll, presidente de la sociedad mercantil Coll Brito Bienes Raíces C.A., dirigida al ciudadano César Gerardo Suárez Luzardo, marcada “C”, mediante la cual le comunica que el propietario del bien inmueble objeto del contrato no desea prorrogar la relación arrendaticia. Al respecto, éste Tribunal observa que dicho instrumento no fue desconocido por la parte demandada, por lo tanto, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
3. Notificación Judicial debidamente practicada por el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas marcada “D”, mediante la cual se le hizo saber a la parte demandada que el contrato de arrendamiento se había terminado y que debía hacer entrega material del bien inmueble arrendado. Al respecto, este Tribunal lo considera como un documento judicial y lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
1. Copia fotostática del contrato de arrendamiento contenido en instrumento otorgado en fecha 6 de junio de 2001, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre, Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº.10, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, mediante el cual sociedad mercantil Coll Brito Bienes y Raíces C.A , inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 4 de julio de 1.995, bajo el Nº 38, Tomo 27-A Sgdo., la ciudadana Ana Cristina Machado Hernández dio en arrendamiento al ciudadano César Gerardo Suárez Luzardo. Al respecto, este sentenciador la considera fidedigna de su original de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.
2. Copia certificada parcial del expediente número 20061366, llevado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde consta que la ciudadana Ana Cristina Machado Hernández ha realizado el retiro de las consignaciones del canon de arrendamiento del inmueble objeto del litigio, después del vencimiento de la prórroga legal del contrato de arrendamiento. Asimismo promovió cuatro comprobantes de consignaciones en original del canon de arrendamiento del inmueble objeto del litigio, los cuales se encuentran contenidos dentro del expediente de consignaciones. Al respecto, este Tribunal lo considera como un documento judicial y lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.
3. Igualmente, promovió de recibo de depósito bancario de fecha 1º de agosto de 2006, de la cuenta corriente Nº 0108-0020-01-0100028874 del Banco Provincial, del cual es titular la ciudadana Ana Cristina Machado Hernández por la cantidad de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs.650.000,00) correspondiente al pago del canon de arrendamiento del inmueble objeto de litigio del mes de agosto de 2006. Del mismo consignó copia simple de depósito bancario de fecha 1º de junio de 2006, de la cuenta corriente Nº 0108-0020-01-0100028874 del Banco Provincial, de la cual es titular la ciudadana Ana Cristina Machado Hernández, por la cantidad de seiscientos cincuenta bolívares exactos (Bs.650.000) correspondiente al pago del canon de arrendamiento del inmueble objeto de litigio del mes de junio de 2006. Igualmente consignó copia simple de deposito bancario de fecha 4 de julio de 2006 de la cuenta corriente Nº 0108-0020-01.0100028874 del Banco Provincial de la cual es titular la ciudadana Ana Cristina Machado Hernández por la cantidad de seiscientos cincuenta mil bolívares (650.000,00) correspondiente al pago del canon de arrendamiento del inmueble objeto de litigio del mes de julio de 2006. Al respecto, este Tribunal le niega el valor probatorio a las tarjas promovidas por la parte demandada, toda vez que según la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, la parte demandada estaba obligada a pagar el canon de arrendamiento al inicio de cada mes en la oficina de la arrendadora o donde ésta le indique, siendo que no quedó probado que el pago del canon de arrendamiento debía efectuarse en la cuenta bancaria aquí especificada. En consecuencia se le niega el valor probatorio a la presente probanza. Así se establece.-
-IV-
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD LA PARTE ACTORA PARA INTENTAR LA PRESENTE DEMANDA

En primer lugar, debe pronunciarse esta Alzada con respecto a la defensa de la parte demandada referente a la falta de cualidad de la ciudadana Ana Cristina Machado Hernández, para intentar la demanda, en virtud de que dicha ciudadana no es parte en la relación contractual.
A los fines de determinar la cualidad que tiene la actora para sostener el presente litigio, este Tribunal pasa a realizar un análisis exhaustivo a las actas que conforman el presente expediente.
Así las cosas, esta alzada pasa a citar al jurista Devis Echandía quien definió el interés como:

“El motivo jurídico particular que induce al demandante a reclamar la intervención del órgano jurisdiccional del Estado, a fin de que mediante sentencia resuelva sobre las pretensiones invocadas en la demanda; al demandado, a contradecir esas pretensiones si no se halla conforme con ellas, y a los terceros, a que intervengan luego en el juicio a coadyuvar las pretensiones de aquel o de éste. Debe ser un interés serio y actual”

En el presente caso, el interés del actor sería el cumplimiento del contrato de arrendamiento, en virtud de la expiración del término del mismo.
En segundo lugar, observa este sentenciador que el ilustre representante de la escuela procesal italiana Chiovenda, considera a la cualidad como una relación de identidad, y en este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar (Legitimatio ad Causam) o cualidad, y la legitimación para proceder (Legitimatio ad Processum) o capacidad para estar en juicio por sí o por otros.
Adhiriéndonos a la posición de Chiovenda y a fin de evitar equívocos, convendría reservar el nombre común de cualidad para la categoría sustancial equivalente a titularidad del derecho subjetivo concreto o material, el cual hace valer el actor como objeto del proceso, para reclamar con interés una pretensión a la contraparte.
Por otra parte, conviene citar lo que nos dice el autor Luís Loreto en cuanto a la titularidad del derecho subjetivo concreto o material, mencionada anteriormente:
“El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado (...) este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre especifico de cualidad a obrar y a contradecir.
La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra la ley concede la acción.”
(Resaltado Tribunal)
En ese sentido, establece el autor patrio Rengel Romberg lo siguiente:
“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”

En el presente caso, se observa que riela al expediente el contrato de arrendamiento relativo al bien inmueble de autos, debidamente autenticado, el cual conforme a su cláusula primera fue suscrito entre Coll Brito Bienes Raíces, C.A. en su carácter de arrendador del bien inmueble encomendado por su propietaria, y el ciudadano César Gerardo Suárez Luzardo, en su condición de arrendatario. En ese sentido, la cláusula primera del contrato establece lo siguiente:
“PRIMERA: LA ARRENDADORA le da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO quien lo recibe y acepta con ese carácter, un apartamento que le ha sido encomendado por su propietario para su administración (…)”

De tal manera, y visto que quedó probado que la ciudadana ANA CRISTINA MACHADO HERNANDEZ es la propietaria del bien inmueble de autos, y que la misma se lo encomendó para su arriendo a la empresa Coll Brito Bienes Raíces, C.A., este Tribunal debe concluir que dicha ciudadana si tiene cualidad para intentar la presente acción, en virtud de que la sociedad mercantil Coll Brito Bienes Raíces, C.A., únicamente fungía como la administradora del inmueble y la representante de la propietaria, y así lo convino el inquilino en la cláusula primera del contrato de arrendamiento.
Por lo tanto, es inevitable juzgar que la parte actora se encuentra subrogada en la relación arrendaticia en comento desde sus inicios, pues su condición de propietaria así lo ha venido permitiendo, lo cual evidentemente le proporciona la legitimación necesaria para ejercer por si misma la acción que intenta en el ejercicio de sus propios derechos e intereses, aunado al hecho que su cualidad se encuentra convalidada en este juicio con el propio dicho de la representación demandada , al sostener que es a ella a quien específicamente le ha venido depositando el canon de arrendamiento, tomando en cuenta la trascendencia y el alcance de tal contratación, lo cual constituye el presupuesto procesal de derecho necesaria para asegurar la realidad de la relación procesal de derecho necesario para asegurar la regularidad de la relación jurídica que surge en el proceso, de allí que de igual forma, debe asumir las obligaciones contractuales ante el demandado, en acatamiento a la posición aquí expuesta. En consecuencia, se declara improcedente la defensa esgrimida por la parte demandada referente a la falta de cualidad de la actora para ejercer la presente acción, y así se decide.
-V-
MOTIVACION PARA DECIDIR
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos en capítulo anterior de éste fallo.
Como consecuencia, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia un contrato de arrendamiento, el cual cursa a los autos de este expediente, valorado de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda, evidenciándose lo anterior, del contrato de arrendamiento consignado. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe en la entrega del inmueble objeto del presente litigio, por cuanto finalizada la prórroga legal, el inquilino permaneció ocupando el mismo.
Por lo tanto, debe este sentenciador precisar si existió o no, el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato que se encuentra hoy en discusión; al respecto se debe señalar que de los autos del presente expediente se desprende que la parte demandada efectivamente permanece ocupando el inmueble ubicado en la siguiente dirección: Urbanización Santa Paula, calle Géminis, edificio Chaguaramal 1, piso 1, distinguido con el Nº 13, Municipio Baruta..
Ahora bien, alegó la demandada que después de vencida la relación contractual en fecha 31 de mayo de 2005, comenzó el lapso de prórroga legal que le corresponde por el término de un (1) año conforme lo dispone el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto tenía arrendado el inmueble desde el año 2004, conforme el contrato de arrendamiento que consignó a los autos, venciendo dicha prórroga en fecha 31 de mayo de 2006. Sin embargo, negó rechazo y contradijo que deba pagar Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,00) por cada día que transcurra a partir del término de la prórroga legal, hasta el día cuando haga entrega material y efectiva del inmueble arrendado, ni que deba dar cumplimiento al contrato, ya que éste se encuentra modificado en virtud de haberse producido entre la propietaria del bien arrendado ciudadana Ana Cristina Machado Hernández y su mandante, un contrato a tiempo indeterminado, debido a que comenzó a pagarle la cantidad Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 650.000) a la que convinieron con toda puntualidad y por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros quince (15) días de cada mes.
En tal sentido, debe precisarse que la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento, estableció la duración del mismo de la siguiente manera:

“SEGUNDA: El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento es de un año (12) meses, contado a partir del dia primero de junio del año dos mil cuatro (01-06-04) y concluirá el día último de mayo del año dos mil cinco (31-05-05), prorrogable automáticamente y de pleno derecho, con el previo ajuste y aumento de la pensión mensual de arrendamiento, por los lapsos de un(1) año, en forma sucesiva, a menos que algunas de las partes contratantes le de aviso a la otra, por escrito e incluso mediante telegrama con acuse de recibo, con un (1) mes de antelación por lo menos al vencimiento del plazo inicial o al vencimiento de una cualquiera de las eventuales prórrogas anuales que pudieran experimentar el presente contrato, su deseo y voluntad de no prorrogarlo mas. En el supuesto de que el aviso se lo de LA ARRENDADORA a EL ARRENDATARIO éste último asume la obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento de la pórroga automática legal, que le pudiera corresponder al inquilino en virtud del tiempo de duración de la relación contractual. En caso de incumplimiento de la citada obligación, LA ARRENDADORA podrá ejercer las acciones judiciales de Cumplimiento de Contrato e Indemnización de Daños y Perjuicios, que se calcularan a razon de bolivares ochenta mil (Bs. 80.000,00) por cada día que transcurra a partir del término de la prórroga legal y hasta el día el día cuando haga entrega material y efectiva del inmueble arrendado, completamente desocupado de bienes y personas, de conformidad con la disposición establecida en el Artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por concepto de Cláusula Penal.

(Resaltado nuestro)

De la cláusula anterior, podemos concluir que el mencionado contrato de arrendamiento fue pactado con una duración de 01 año fijo, venciendo el día 31 de mayo de 2005, por cuanto el arrendador en fecha 26 agosto de 2004 le notificó tempestivamente su voluntad de no renovarle el contrato de arrendamiento, y por lo tanto, le correspondía una prórroga legal de seis (06) meses de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. De tal manera, que el contrato de arrendamiento venció en fecha 31 de noviembre de 2005. Así se establece.-
Ahora bien, es de hacer notar por quien aquí decide, que luego de culminada la prórroga legal, el inquilino permaneció ocupando el inmueble arrendado con el consentimiento de la propietaria, toda vez que en fechas 24 de octubre de 2006 y 12 de diciembre de 2006, la ciudadana Ana Cristina Machado Hernández, solicitó en el Tribunal de Consignaciones el retiro de los cánones de arrendamiento depositados por el inquilino, siendo proveída tal solicitud mediante autos de fechas 30 de noviembre de 2006 y 28 de febrero de 2007. En consecuencia, concluye éste Juzgado que en el presente caso se evidencia que se produjo el efecto jurídico de la institución de la tácita reconducción contemplada en los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, por cuanto del expediente ha quedadazo comprobado que la parte demandada ciudadano Cesar Gerardo Suárez Luzardo quedó y se le dejó en posesión de la cosa arrendada y la parte actora ciudadana Ana Cristina Machado Hernández en su condición de propietaria y arrendadora subrogada, continuó cobrando los cánones de alquiler después de vencida la prórroga legal correspondiente, tal como se evidencia de los retiros realizados en el expediente de consignaciones y así se decide.
Ahora bien, en razón de la propia naturaleza del contrato el cual se convirtió en tiempo indeterminado, la acción escogida por el apoderado judicial de la parte demandante no resulta idónea para lograr su pretensión, conforme lo puntualizaron las sentencias Nos. 834, de fecha 24 de abril de 2002; y N° 1391, de fecha 28 de junio de 2005, ambas proferidas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que literalmente rezan:
Sentencia No. 834, de fecha 24 de abril de 2002:
“En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.
(...)”

Sentencia No. 1391, de fecha 28 de junio de 2005:
“Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, (...)
No obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo segundo del citado artículo 34, pues el mismo establece que “[Q]ueda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.”

En consecuencia, este sentenciador comparte el criterio que no es posible para la parte accionante acudir a juicio y pretender probar en el transcurso del proceso los presupuestos procesales pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil y en el Artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mediante un contrato de arrendamiento que se indeterminó con el transcurso del tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y por ende contrario al orden público , y así queda establecido.
Evidentemente es improcedente demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento y consecuencialmente la entrega del inmueble arrendado en una relación contractual arrendaticia a tiempo indeterminado.
Verificada la improcedencia del segundo de los requisitos necesarios para que prospera la acción de cumplimiento de contrato, este Juzgado debe forzosamente declarar SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento contenida en la demanda que por cumplimiento de contrato incoara la ciudadana Ana Cristina Machado Hernández contra el ciudadano Cesar Gerardo Suárez Luzardo. En consecuencia, se declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte actora en contra de la sentencia dictada por el Juzgado A-Quo. Y así también se decide.-
- VI –
DISPOSITIVA

Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte actora en contra de la sentencia dictada por el Juzgado A-Quo en fecha 14 de junio de 2007. En consecuencia, se CONFIRMA la sentencia apelada aunque con DISTINTA motivación.
Se condena a la parte actora al pago de las costas del presente recurso de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez (10) días del mes de febrero de dos mil once (2011).
EL JUEZ,
LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ

LA SECRETARIA,
MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ
En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las_______.

LA SECRETARIA,

Exp. No. AH1B-R-2007-32.
LRHG/CS.