TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 15 de Febrero de 2011
200º y 151º
ASUNTO: AP11-V-2010-000266

PARTE ACTORA: CONSTRUCTORA RIVELEX C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil segundo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana del distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 16 de mayo de 1984, bajo el Nº 35, Tomo 25-A Pro.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ARMINIO BORJAS H., JUSTO PÁEZ-PUMAR, ROSA PÁEZ-PUMAR, ENRIQUE LAGRANGE, ARMINIO BORJAS Jr., MANUEL ACEDO, CARLOS ACEDO, ROSEMARY THOMAS, ALFONSO GRATÉROL, JOSÉ LANDER, CARLOS BELLO, ESTEBAN PALACIOS, JUAN RAMÍREZ, LUISA ACEDO, JULIO PÁEZ-PUMAR, CARLOS PÁEZ-PUMAR, MARIA LÓPEZ, MARIA PÁEZ-PUMAR, CRISTHIAN ZAMBRANO, LUISA LEPERVANCHE, ELSY BETTENCOURT, DIEGO LEPERVANCHE, KARIN GIL, VICTORIA CÁRDENAS, MAILING AYESTARÁN, DORALICE BOLÍVAR y RITZA QUINTERO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 1.844, 644, 610, 6.715, 14.329, 18.913, 19.654, 21.177, 26.429, 6.286, 18.274, 53.899, 48.273, 18.939, 73.353, 72.029, 79.492, 85.558, 90.8125, 100.645, 112.066, 118.753, 117.222, 127.619, 129.814, 129.808, 130.749, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: NANCY DEL VALLE RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de Identidad Nº V-5.492.790

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MARÍA ALEJANDRA SALAZAR y LISETH BEATRIZ HERNÁNDEZ BASTIDAS, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nº 70.797 y 148.188, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

- I -
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente juicio por libelo presentado en fecha 5 de abril de 2010, por la representación judicial de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX C.A., mediante el cual demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, a la ciudadana NANCY DEL VALLE RODRÍGUEZ. Dicha demanda correspondió ser conocida por este Juzgado luego de haberse efectuado el sorteo de ley correspondiente, el cual procedió a su admisión en fecha 4 de junio de 2010, y ordenó el emplazamiento de la parte demandada de acuerdo a las reglas del procedimiento breve establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 33 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fechas 29 de julio de 2010, el ciudadano Dimar Rivero, en su condición de Alguacil titular de este Circuito Judicial, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación de la parte demandada, consignando la compulsa y el recibo de citación sin firmar.
En fecha 29 de septiembre de 2010, previa solicitud de la representación de la parte actora, el Tribunal ordenó la citación de la parte demandada por medio de carteles, de conformidad con el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 8 de noviembre de 2010, el ciudadano Jonathan Morales, Secretario titular este Juzgado, dio cuenta de haber fijado el cartel de citación correspondiente en el domicilio procesal de la parte demandada, dando así cumplimientos a las formalidades del Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 24 de noviembre de 2010, la representación de la parte actora solicitó se le designara defensor ad-lítem a la parte demandada.
En fecha 6 de diciembre de 2010, la abogada María Alejandra Salazar, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 70.797, actuando como apoderada judicial de la parte demandada se dio por citada y sustituyó el poder que le fuera concedido en la persona de la abogada Liseth Beatriz Hernández Bastidas, pero reservándose su ejercicio.
En fecha 8 de diciembre de 2010, compareció la representación judicial de la parte demandada y presentó escrito de contestación.
En fecha 7 de enero de 2011, la representación de la parte actora presentó escrito de pruebas. En fecha 10 de enero de 2011, la representación de la parte demandada promovió las pruebas que consideró pertinentes.
En fecha 11 de enero de 2011, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por ambas partes, salvo su apreciación en la definitiva.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia, previa las siguientes consideraciones:
- II -
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

En el libelo de la demanda la representación judicial de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX C.A., alegó lo siguiente:
1. Que consta de contrato de arrendamiento otorgado en fecha 3 de febrero de 2004, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 78, Tomo 8, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, que dio en arrendamiento a la ciudadana Nancy Del Valle Rodríguez, un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido en el Nº F-7-A, ubicado en la Planta Nº 7, de la Torre F, del Conjunto Habitacional denominado “Residencias Club Cigarral”, situado en la Calle 1 de la Urbanización Parque Cigarral, de la Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda.
2. Que se determinó en el contrato que el plazo de duración del mismo era de ocho (8) meses, contados a partir del 3 de febrero del año 2004, siendo prórroga ble por períodos de un (1) año, si las partes así lo acordaran en forma escrita.
3. Que las partes convinieron de mutuo acuerdo en prorrogar el contrato de arrendamiento, lo cual ocurrió en varias oportunidades, extendiéndolo hasta el día 2 de febrero de 2008, fecha de terminación del mismo.
4. Que en fecha 3 de febrero de 2008, las partes a través de documento escrito pactaron que a partir de dicha fecha la arrendataria haría uso de la prórroga legal, concediéndosele un plazo de un (1) año, en virtud de que la relación arrendaticia se había inferior a cinco (5) años.
5. Que en fecha 2 de febrero de 2009, las partes a través de documento escrito hicieron constar que la prórroga legal había expirado, sin embargo, de mutuo y común acuerdo acordaron una prórroga convencional hasta le 30 de julio de 2009.
6. Que el canon de arrendamiento se pactó inicialmente en la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00), es decir, hoy la cantidad de ochocientos bolívares fuertes (Bs.F 800,00); siendo ajustado en las siguientes cantidades según el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria dictado por el Presidente de la Republica y publicado en la Gaceta Oficial Nº 38.638, en fecha 6 de marzo de 2007, el cual establece que todo importe expresado en moneda nacional debe ser reconvertido a la nueva unidad monetaria, acordada en la referida ley: i) A partir del mes de octubre de 2004, a la cantidad de novecientos bolívares fuertes (Bs.F 900,00); ii) A partir del mes de junio de 2005, a la cantidad de mil cincuenta y ocho bolívares fuertes (Bs.F 1.058,00); iii) A partir del mes de junio de 2006, a la cantidad de mil cuatrocientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.F 1.450,00); iv) A partir del mes de junio de 2007, a la cantidad de mil setecientos cuarenta bolívares fuertes (Bs.F 1.740,00); v) A partir del mes de febrero de 2008, a la cantidad de dos mil cien bolívares fuertes (Bs.F 2.100,00); vi) A partir del mes de septiembre de 2008, a la cantidad de dos mil ochocientos bolívares fuertes (Bs.F 2.800,00); y, vii) A partir del mes de abril de 2009, a la cantidad de cinco mil bolívares fuertes (Bs.F 5.000,00).
7. Que en caso de incumplimiento de las obligaciones contraídas por la arrendataria, la arrendadora podría ejercer acciones judiciales de cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios, así como reclamar los intereses moratorios que se generen.
8. Que se estableció como cláusula penal, que en el supuesto caso que la arrendataria no hiciera la entrega material y efectiva del referido inmueble, ésta se obligaba a pagar a la arrendadora el equivalente al quince por ciento (15%) del valor del canon mensual, por cada día de retardo en la entrega del mismo, sin que dicho pago signifique la prórroga del contrato.
9. Que la demora incurrida por la arrendadora en la entrega del bien inmueble le ocasionado daños y perjuicios los cuales estiman en la suma de doscientos veintitrés mil bolívares fuertes (Bs.F 223.000,00), discriminada de la siguiente manera: i) La cantidad Ciento ochenta y tres mil bolívares fuertes (Bs.F 183.000,00), por concepto de cláusula penal calculada desde el vencimiento de la extensión de la prórroga convencional, hasta el 31 de marzo de 2010, transcurriendo doscientos cuarenta y cuatro días de retardo en la entrega del inmueble objeto de arrendamiento, al quince por ciento (15%) sobre el último canon de arrendamiento, el cual se fijó en la cantidad de cinco mil bolívares fuertes (Bs.F 5.000,00); ii) La cantidad de cuarenta mil bolívares fuertes (Bs.F 40.000,00), por concepto de cánones de arrendamientos vencidos desde el mes de agosto de 2009, hasta el mes de marzo de 2010.
10. Que por lo antes expuesto es que acude por ante este Juzgado para demandar el cumplimiento de contrato de arrendamiento, y se conde a la parte demandada al pago de las cantidades de dinero reclamadas, la entrega material del bien inmueble objeto de arrendamiento, así como los cánones de arrendamientos que se sigan venciendo desde el 31 de marzo de 2010, hasta que el fallo dictado en la presente causa quede firme.

La representación judicial de la ciudadana Nancy Del Valle Rodríguez, parte demandada en la presente causa, en la oportunidad procesal para contestación, alegó lo siguiente:
1. Negó rechazó y contradijo los argumentos esgrimidos por la parte actora en el libelo de la demanda, convino en que efectivamente celebró un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX C.A., siendo el mismo prórroga do en varias oportunidades, siendo la última de ellas la prórroga legal que disfrutó desde el 2 de febrero de 2008, hasta el 3 de febrero de 2009.
2. Que en fecha 2 de febrero de 2009, las partes acordaron la extensión de la vigencia del contrato de arrendamiento hasta el día 30 de julio de 2009, lo cual evidencia que al finalizar el contrato a tiempo determinado y su prórroga legal, la parte actora no solicitó la entrega material del bien inmueble arrendado, aceptando que la demandada siguiera en posesión del mismo durante los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2009, recibiendo el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes, hecho éste que demuestra la voluntad del arrendador de continuar la relación arrendaticia pero indeterminadamente.
3. Que se produjo la tasa reconducción de contrato, en consecuencia, le une a la pare actora una relación arrendaticia a tiempo indeterminado.
4. Que en virtud de que se encuentran bajo el vínculo de un contrato indeterminado sólo es procedente demandar el desalojo, y no el cumplimiento de un contrato por expiración del término.
5. Negó, rechazó y contradijo que deba pagar la cantidad de doscientos veintitrés mil bolívares fuertes (Bs.F 223.000,00), por concepto de: i) La cantidad de ciento ochenta y tres mil bolívares fuertes (Bs.F 183.000,00), calculados al quince por ciento (15%) sobre el último canon de arrendamiento, el cual se fijó en la cantidad de cinco mil bolívares fuertes (Bs.F 5.000,00); y, ii) La cantidad de cuarenta mil bolívares fuertes (Bs.F 40.000,00), por concepto de cánones de arrendamientos vencidos desde el mes de agosto de 2009, hasta el mes de marzo de 2010.
6. Que la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento, establece como condición necesaria para que opere la indemnización por daños y perjuicios reclamada por la parte actora, que haya demora en la entrega del inmueble, y siendo que la actitud negligente de la arrendadora al no solicitar la desocupación del inmueble por vía extrajudicial o judicial, aunado al hecho que éste continuó recibiendo los cánones de arrendamientos con posterioridad a la prórroga legal dio lugar a la reconducción del contrato, por tal motivo quedó derogada dicha cláusula en virtud de la indeterminación del contrato y por ende de la fecha en que la arrendataria debía hacer la entrega del bien inmueble.
7. Que por Decreto de fecha 6 de marzo de 2003, emanado de la Presidencia de la República Bolivariana de Venezuela, y publicado en Gaceta Oficial Nº 37.626, mediante Resolución Conjunta Nº 036, del Ministerio de la Producción y Comercio y del Ministerio de Infraestructura, publicada en Gaceta Oficial Nº 37.667, de fecha de abril de 2003, el alquiler de viviendas fue declarado bien y servicio de primera necesidad en todo el territorio nacional, por lo que los aumentos de los cánones impuestos por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX C.A., desde octubre de 2004, hasta julio de 2009, violentan dichas disposiciones.
8. Que de una simple ecuación matemática se evidencia que las cuotas transcurridas desde el mes de agosto de 2009, hasta el mes de diciembre de 2010, es decir, diecisiete (17) cuotas, a razón de ochocientos bolívares fuertes (Bs. 800,00), totalizan la cantidad de trece mil seiscientos bolívares fuertes (Bs. 13.600,00).
9. Que desde el mes de octubre de 2004, hasta el mes de julio de 2009, ha pagado la cantidad de cincuenta y nueve mil ciento dieciséis bolívares fuertes (Bs.F 59.116,00), por excedentes en el cobro del canon de arrendamiento, el cual se pactó inicialmente en la cantidad de ochocientos bolívares fuertes (Bs.F 800,00) y que el demandante de forma abusiva y en contraposición a la ley aumentó, por lo que es evidente que la cantidad estimada por el arrendador por conceptos de cánones vencidos supera en demasía la cantidad pagada por dicho concepto.
10. Que por lo antes expuesto se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que se deberá considerar improcedente el cobro de los cánones de arrendamiento planteada por la parte actora.

- III –
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1. Original de contrato de arrendamiento otorgado en fecha 3 de febrero de 2004, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 78, Tomo 8, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.
2. Original de documento privado suscrito entre las partes de fecha 3 de octubre de 2004, marcado “4”, mediante el cual se acordó prorrogar el contrato de arrendamiento por el mismo lapso de tiempo y el aumento del canon de arrendamiento a la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00). Al respecto, éste Tribunal observa que dicho instrumento no fue desconocido por la parte demandada, por lo tanto, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
3. Original de documento privado suscrito entre las partes de fecha 3 de mayo de 2006, marcado “5”, mediante el cual se acordó prorrogar el contrato de arrendamiento por el mismo lapso de tiempo y el aumento del canon de arrendamiento a la cantidad de un millón cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.450.000,00). Al respecto, éste Tribunal observa que dicho instrumento no fue desconocido por la parte demandada, por lo tanto, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
4. Original de documento privado suscrito entre las partes de fecha 3 de febrero de 2008, marcado “6”, mediante el cual se estableció que el demandado haría uso de la prorrogar legal de un (1) año y el aumento del canon de arrendamiento a la cantidad de dos millones cien mil bolívares (Bs. 2.100.000,00). Al respecto, éste Tribunal observa que dicho instrumento no fue desconocido por la parte demandada, por lo tanto, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
5. Original de documento privado suscrito entre las partes de fecha 2 de febrero de 2009, marcado “7”, mediante el cual se le concedió al demandado una extensión del la prórroga legal hasta el 30 de julio de 2009. Al respecto, éste Tribunal observa que dicho instrumento no fue desconocido por la parte demandada, por lo tanto, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
1. Setenta y tres (73) comprobantes de pago, emitidos por la Promotora Di Gerónimo C.A., Inversiones Inmobiliaria, a favor de Nancy Del Valle Rodríguez, por conceptos de honorarios, depósitos y cánones de arrendamientos que van desde el mes de mes de febrero de 2004, inclusive, hasta el mes de agosto de 2009, inclusive. Al respecto, éste Tribunal observa que dichos instrumentos no fue desconocido por la parte actora, por lo tanto, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
-IV-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Del texto de la norma precedente, se evidencian claramente los dos (2) elementos necesarios exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora consignó en autos el original del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el cual fue debidamente valorado por este juzgador en el capítulo anterior de este fallo, y acompañó al mismo los contratos de extensión de la relación arrendaticia. Como consecuencia, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia una relación arrendaticia, la cual se originó en fecha 3 de febrero de 2004, y finalizó en fecha 2 de febrero de 2008. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decir la actora, que dicho incumplimiento se circunscribe a la devolución de la cosa arrendada, por cuanto finalizada la prórroga legal, el inquilino permaneció ocupando el inmueble.
Por lo tanto, debe este sentenciador precisar si existió o no, el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato que se encuentra hoy en discusión. Al respecto se debe señalar que de los autos del presente expediente se desprende que la parte demandada efectivamente permanece ocupando el inmueble objeto de arrendamiento.
Así las cosas, el Tribunal observa que la parte actora alegó en el escrito de la demandada que en fecha 3 de febrero de 2008, las partes a través de documento escrito pactaron que a partir de dicha fecha la arrendataria haría uso de la prórroga legal, concediéndosele un plazo de un (1) año, en virtud de que la relación arrendaticia había tenido una duración inferior a cinco (5) años. Asimismo, alegó que en fecha 2 de febrero de 2009, suscribió un documento con la parte demandada en donde se hacía constar que la prórroga legal había expirado, sin embargo, de mutuo y común acuerdo decidieron extender el plazo de dicha prórroga hasta le 30 de julio de 2009.
Ahora bien, alegó la demandada que después de vencida la relación contractual en fecha 2 de febrero de 2008, comenzó el lapso de prórroga legal que le corresponde por el término de un (1) año conforme lo dispone el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto tenía arrendado el inmueble desde el año 2004, hasta el 2 de febrero de 2008, conforme el contrato de arrendamiento consignado en autos, así como los acuerdos de extensión del mismo, venciendo dicha prórroga en fecha 2 de febrero de 2009.
Sin embargo, negó rechazo y contradijo que deba pagar la cantidad de ciento ochenta y tres mil bolívares fuertes (Bs.F 183.000,00), calculada al quince por ciento (15%) sobre el último canon de arrendamiento, el cual se fijó en la cantidad de cinco mil bolívares fuertes, por cada día que transcurra a partir del término de la prórroga legal, hasta el día cuando hiciera entrega material y efectiva del inmueble arrendado, ni que deba dar cumplimiento al contrato, ya que éste se encuentra modificado en virtud de haberse verificado la tácita reconducción, y por consiguiente, la indeterminación del contrato, debido a que en fecha 2 de febrero de 2009, las partes acordaron una prórroga convencional hasta el día 30 de julio de 2009, lo cual evidencia que al finalizar el contrato a tiempo determinado, su prórroga legal y la prórroga convencional, la parte actora no solicitó la entrega material del bien inmueble arrendado, aceptando que la demandada siguiera en posesión del mismo durante los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2009, inclusive durante el mes de agosto de 2009, cuando ya había finalizado la prórroga convencional, recibiendo el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes.
En este sentido, es de hacer notar por quien aquí decide, que luego de culminada la prórroga legal y la prórroga convencional, en fecha 30 de julio de 2009, el inquilino permaneció ocupando el inmueble arrendado con el consentimiento de la propietaria, ya que de los comprobantes de pago consignados en los autos por la parte demandada, se desprende que el actor recibió el canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2009, cuando ya las prórrogas convencional y legal habían finalizado. En consecuencia, concluye éste Juzgado que en el presente caso se evidencia que se produjo el efecto jurídico de la institución de la tácita reconducción contemplada en los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, por cuanto del expediente ha quedado comprobado que la parte demandada la ciudadana NANCY DEL VALLE RODRÍGUEZ., quedó y se le dejó en posesión de la cosa arrendada y la parte actora ciudadana, continuó cobrando los cánones de alquiler después de vencida la prórroga convencional, es decir, cobró el canon correspondiente al mes de agosto de 2009. Así se decide.
Ahora bien, en razón de la propia naturaleza del contrato el cual se convirtió en tiempo indeterminado, la acción escogida por el apoderado judicial de la parte demandante no resulta idónea para lograr su pretensión, conforme lo puntualizaron las sentencias Nos. 834, de fecha 24 de abril de 2002; y N° 1391, de fecha 28 de junio de 2005, ambas proferidas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que literalmente rezan:
Sentencia No. 834, de fecha 24 de abril de 2002:
“En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.
(...)”

Sentencia No. 1391, de fecha 28 de junio de 2005:
“Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, (...)
No obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo segundo del citado artículo 34, pues el mismo establece que “[Q]ueda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.”

En consecuencia, este sentenciador comparte el criterio que no es posible para la parte accionante acudir a juicio y pretender probar en el transcurso del proceso los presupuestos procesales pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil y en el Artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mediante un contrato de arrendamiento que se indeterminó con el transcurso del tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y por ende contrario al orden público.
Evidentemente es improcedente demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento y consecuencialmente la entrega del inmueble arrendado en una relación contractual arrendaticia a tiempo indeterminado.
Vista la no verificación del segundo de los requisitos necesarios para que prospere la acción de cumplimiento de contrato, este Juzgado debe forzosamente declarar SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento contenida en la presente demanda incoada por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX C.A., en contra de la ciudadana NANCY DEL VALLE RODRÍGUEZ.. Así se decide.-
Ahora bien, en cuanto al segundo de los pedimentos contenidos en la pretensión de la parte actora, a saber, el pago de los daños y perjuicios los cuales estimó en la cantidad de doscientos veintitrés mil bolívares fuertes (Bs.F 223.000,00), este Tribunal observa que la parte actora reclama dichos daños y perjuicios en virtud del incumplimiento de la parte demandada en la entrega del bien inmueble arrendado, de conformidad con lo establecido en la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 3 de febrero de 2004, la cual es del tenor siguiente:
DÉCIMA QUINTA:
“Todo retardo o demora en la devolución o entrega del inmueble arrendado, compromete y obliga a pagar a LA ARRENDATARIA, la cantidad equivalente al quince por ciento (15%) del valor del canon mensual de arrendamiento. Esta indemnización corresponde a los daños y perjuicios ocasionados por la demora, si perjuicio en la obligación de pagar el canon de arrendamiento estipulado en la cláusula tercera de éste contrato.”

En este sentido, y como quiera que ha quedado demostrado en el presente proceso, que se verificó la tácita reconducción del contrato, hecho éste que indeterminó el plazo para la entrega material y efectiva del bien inmueble arrendado, mal podría este sentenciador conceder el pago de daño alguno. En consecuencia, éste sentenciador declara SIN LUGAR la pretensión de cobro de daño y perjuicio intentada por la parte actora. Así se decide.-
Ahora bien, el Tribunal observa que el demandado pretende la compensación de los cánones de arrendamientos insolutos, en virtud del Decreto de fecha 6 de marzo de 2003, emanado de la Presidencia de la República Bolivariana de Venezuela, y publicado en Gaceta Oficial Nº 37.626, mediante Resolución Conjunta Nº 036, del Ministerio de la Producción y Comercio y del Ministerio de Infraestructura, publicada en Gaceta Oficial Nº 37.667, de fecha de abril de 2003, el alquiler de viviendas fue declarado bien y servicio de primera necesidad en todo el territorio nacional, y siendo que la sociedad mercantil Constructora Rivelex C.A., desde octubre de 2004, hasta julio de 2009, aumentó el canon de arrendamiento violentan dichas disposiciones, y siendo que ha pagado durante ese período pagó la cantidad de cincuenta y nueve mil ciento dieciséis bolívares fuertes (Bs.F 59.116,00), y se acogió a lo dispuesto en el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente:

Los reintegros previstos en este Título son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres.

De la norma anteriormente transcrita se desprende los supuesto que deberán verificarse para que sea procedente el reintegro de los cánones de arrendamientos o la compensación de estos por los cánones insolventes, a saber: i) Que haya sido establecido mediante sentencia definitivamente firme; y, ii) Cuando el importe de tal reintegro, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres.
Ahora bien, de una análisis del material probatorio traído a los autos, el Tribunal observa que el demandado no acompañó a los mismos sentencia definitivamente firme que haya declarado el reintegro de los cánones que hoy pretende sea compensados a los cánones vencidos y no pagados por éste. Así se decide.-
En consecuencia de lo anterior, quien este sentenciador debe necesariamente declarar sin lugar la pretensión de compensación de los cánones de arrendamientos insolutos, planteada por la parte demanda, en virtud e que no están llenas las disposiciones contenidas en el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así también se decide.-

- V –
DISPOSITIVA

Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Juzgado Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato arrendaticio y por daños y perjuicios incoara la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX C.A., en contra de la ciudadana NANCY DEL VALLE RODRÍGUEZ.
SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión de la parte demanda la ciudadana NANCY DEL VALLE RODRÍGUEZ, referente a la compensación de los cánones de arrendamientos insolutos, en virtud e que no están llenas las disposiciones contenidas en el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Vista la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los quince (15) días del mes de febrero de dos mil once (2011).
EL JUEZ,

LUÍS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ

LA SECRETARIA,

MARIA GABRIELA HERNÁNDEZ RUZ
En esta misma fecha, siendo las ___________, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA,
LRHG/MGHR/Pablo.