TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 23 de Febrero de 2011
200º y 152º

ASUNTO: AH14-V-2003-000085

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil C.A. BIENES Y RAICES INMOBILIARIA MALIMA, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 01 de febrero de 1988, bajo el N° 60, Tomo: 22-A-Sgdo.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: CARMEN ALICIA TIRADO DUDAMEL, PRISCA MALAVE y NELSON FIGALO, venezolanos mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 67.474, 21.555 y 823, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil SERVIAUTO INTEGRAL KAIZAN, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 06 de noviembre de 1996, bajo el N° 36, Tomo 608-A-Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: GUILLERMO GORRÍN FALCÓN, LUCIANO LUPINI BIANCHI, MARIA CRISTINA JIMENEZ L., ARMANDO VELUTINI GONZÁLEZ, FRANCISCO NOVOA SANANEZ y ANA TERESA LÓPEZ DE CEBALLOS, venezolanos, mayores de edad de este domicilio, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 24.788, 14.798, 68.613, 15.846, 98.846 y 99.064, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y COBRO DE BOLÍVARES
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA
- I -

Inicia la presente incidencia por escrito presentado en fecha 01 de febrero de 2011, por el abogado GUILLERMO GORRÍN FALCÓN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN, C.A., mediante el cual se opone a la ejecución de la transacción celebrada entre las partes, alegando entre otras cosas lo siguiente:
Que celebró contrato de arrendamiento con la parte actora Sociedad Mercantil C.A. BIENES Y RAICES INMOBILIARIA MALIMA, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, en fecha 11 de diciembre de 2000, y cursa en autos.

Que el término por el cual fue celebrado el contrato de arrendamiento fue de diez (10) años, contados a partir del 01 de enero de 2001, por lo que su término definitivo debía ocurrir, según lo que las partes expresamente convinieron en la Cláusula Cuarta del contrato, el día 31 de diciembre de 2010; que para la fecha de celebración del contrato las partes convinieron disposiciones de orden público de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente lo acordado en la cláusula CUARTA, en la cual se estableció lo siguiente:

“Al termino del Contrato “LA ARRENDATARIA” se obliga a entregar el inmueble objeto del presente documento sin necesidad de notificación alguna, bajo pena de responsabilidad por daños y perjuicios causados o que se haya podido causar como consecuencia de no haber hecho la entrega en su oportunidad convenida.
Todo retardo en la entrega obliga a “LA ARRENDATARIA” a pagar a “LA ARRENDADORA” el diez por ciento (10%) del canon de arrendamiento vigente para esa fecha, por cada día de atraso, como estimación de los daños y perjuicios causados o que se le haya podido causar”.

Que de dicha cláusula se desprende, a su decir, la intención de la actora fue de frustrar el derecho que tenía a la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que según demanda admitida por este Tribunal en fecha 03 de septiembre de 2003, la parte actora, le demandó el pago de alquileres causados por la cantidad de (Bs. 112.714.283,60) y solicitó la Resolución del Contrato de Arrendamiento.

Que en el transcurso de dicha demanda, suscribió con la parte actora Transacción Judicial, en fecha 13 de diciembre de 2003, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano, anotado bajo el N° 55, Tomo 171, a través de la cual pusieron fin a la demanda; que dicha transacción fue homologada por este Despacho en fecha 15 de diciembre de 2003.

En ese sentido, en fecha 07 de enero de 2011, la representación judicial de la parte actora, solicitó la ejecución de la referida transacción, lo cual fue acordado por auto de fecha 10 de enero de 2011, fijándose para su ejecución voluntaria el lapso de tres (3) días de despacho, auto que fue subsanado en fecha 12 de enero de 2011, ya que no se había agotado la notificación del avocamiento de este sentenciador.

Por todo ello, es que procede a oponerse a la entrega material del inmueble, conforme a lo dispuesto en el artículo 533 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 607 ejusdem.

Manifiesta que la actora, lo que persigue con la ejecución de la transacción es lograr la desocupación del inmueble arrendado, objeto del juicio de Resolución de Contrato, que con la transacción suscrita, las partes pusieron fin al juicio, y que se debe atender a lo previsto en los artículos 1.716 y 1.717 del Código Civil, sino también al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que en varias de las cláusulas de la transacción, tuvo por finalidad ponerle fin al presente juicio, y accesoriamente se modificaron algunas condiciones del contrato de arrendamiento original, específicamente las que de seguida se transcriben:

“TERCERA: Las partes procediendo de común acuerdo después de varias reuniones llevadas a cabo, y al mismo tiempo, considerar la difícil situación económica que se está viviendo en el país, han determinado y convenido mediante recíprocas concesiones y con el fin de dar término a este litigio, en llegar a un acuerdo transaccional contenido en los puntos acordados y convenidos que “La Demandada” ha cumplido y cumplirá expresamente en las fechas fijadas seguidamente…” (Negrillas de ellos).
“CUARTA: Las cantidades señaladas anteriormente permiten dejar actualizada la situación contractual que habían mantenido las partes según el contrato de arrendamiento objeto de esta controversia.- Sin embargo, a los efectos de regular dichas relaciones contractuales a continuación se van a sentar las bases de cumplimiento obligatorio por parte de “La Demandada” y que se estipulan de la forma siguiente. 4.1. El arrendamiento se establece sobre un inmueble constituido por tres (3) parce4las que aparecen debidamente determinadas en el contrato de arrendamiento original en su cláusula Primera, cuyo contenido se da aquí por reproducido. 4.2 El canon mensual de arrendamiento queda establecido en la forma siguiente:…” (Negrilla de ellos).

Dicho lo anterior, manifiesta que la transacción puso fin al juicio de falta de pago de cánones de arrendamiento y resolución de contrato, y que al no acordar las partes en la transacción la Resolución del Contrato, la transacción debe ser interpretada en atención al hecho de que la controversia suscitada fue efectivamente superada, extinguida, mediante lo pactado para el pago de los cánones insolutos, subsistiendo para lo sucesivo la relación arrendaticia que tan sólo fue modificada en algunos aspectos declarados en la transacción, y que la continuidad del contrato se mantiene, alegando que en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se regula la relación arrendaticia como un todo que no admite fraccionamiento; que las modificaciones realizadas en la transacción con relación al contrato de arrendamiento, deben sujetarse a las disposiciones de orden público contenidas en el Código Civil y en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; modificaciones que en la medida que contraríen o violen a tales normas carecerán de valor alguno, es decir, estarán infestadas del vicio de nulidad absoluta.

Sobre la continuidad de la relación arrendaticia, alegó que en la Cláusula Cuarta de la Transacción se acordó lo siguiente: La duración del uso del inmueble antes referido será de siete (7) años exactos fijos e improrrogables, contados a partir del 01 de enero del año 2004. No habrá extensiones de ningún tipo…”.

Que la actora procura impedir la aplicación de las normas imperativas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así pretender, anticipadamente, su renuncia a la prorroga legal prevista en el artículo 38 de dicha Ley, norma en la cual sí está interesado el orden público de protección y que solo se podría interpretar como renunciable al arribar el momento del ejercicio de dicho derecho, y no anticipadamente, como se pretendió en la transacción, que de ejecutarse la transacción se estaría conculcando los derechos irrenunciables, específicamente el derecho a la prórroga legal y en segundo término, se estaría judicializando la relación arrendaticia al intentar una acción relativa a la relación arrendaticia en un proceso judicial finalizado a través de una transacción, a los efectos de ilustrar a este Tribunal señaló varias jurisprudencias.

Que la parte actora debe respetar la prórroga legal, que le corresponde como lo dispone el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que no ha renunciado a dicho derecho.

Por su lado la representación judicial de la parte actora, en fecha 04 de febrero de 2011, insistió en la validez y alcance de la transacción suscrita entre las partes, homologada en fecha 15 de diciembre de 2003; y en fecha 08 de febrero de 2011, solicitó se desechen los argumentos y alegatos de la parte demandada y en fecha 09 de febrero del mismo año 2011, solicitó se decrete la ejecución forzosa de la referida transacción.

Este sentenciador, con vista a los argumentos de la parte demandada, en fecha 10 de febrero de 2011, ordenó conforme a lo dispuesto en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, abrir una articulación probatoria.

Así en el Despacho del día 18 de febrero de 2011, la representación judicial de la parte actora, presentó su escrito de Promoción de Pruebas, igual lo hizo en fecha 21 de febrero de 2011, la representación judicial de la parte demandada, pruebas que serán analizadas más adelante.

Encontrándose la presente incidencia en fase de sentencia el Tribunal lo hace de la siguiente manera:
- II -
MOTIVOS DE HECHOS Y DE DERECHO PARA DECIDIR
PRUEBAS OPUESTAS POR LAS PARTES EN LA PRESENTE INCIDENCIA:

En virtud de los escritos de promoción de pruebas, presentados por las partes este Juzgador las da por admitidas y pasa a valorarlas de la siguiente manera:

Pruebas de la parte actora:
En fecha 18 de febrero de 2011, conforme al artículo 602 del Código de Procedimiento Civil, promovió pruebas de la siguiente manera:
- Carta de fecha 21 de julio de 2005, suscrita por el ciudadano VICTOR MOREIRA, en representación de SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN, C.A., dirigida a la parte actora, observa este sentenciador que la reproducción de un documento privado, solo puede ser impugnada o desconocida según las reglas establecidas en el Código Civil; que al no haber sido impugnado en la forma legal por la parte contra quien fue opuesto, debe tenerse como fidedigno según lo prevé los artículos 429, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
- Comunicación de fecha 20 de abril de 2006, suscrita por los ciudadanos VICTOR MOREIRA y KENSO FUKUMURA, dirigida a la parte actora, en su carácter de Presidente y Vicepresidente de la parte demandada; sobre dicha documental observa este Tribunal, que la reproducción de un documento privado, solo puede ser impugnada o desconocida según las reglas establecidas en el Código Civil; que al no haber sido impugnado en la forma legal por la parte contra quien fue opuesto, debe tenerse como fidedigno según lo prevé los artículos 429, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
- Documento de contrato de sub-arrendamiento, suscrito entre SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN C.A., e INVERSIONES PIT, C.A., por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 24 de noviembre de 2004, bajo el N° 69, Toma 111, sobre dicha documental observa este sentenciador, que nada aporta en la presente incidencia de oposición, ya que no está en discusión, los contratos de sub-arrendamiento, razón por la cual se desecha. Así se decide
- Documento de contrato de sub-arrendamiento, suscrito entre SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN C.A., e INVERSIONES PIT LANE, C.A., por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 27 de enero de 2004, bajo el N° 34, Toma 05, sobre dicha documental observa este sentenciador, que nada aporta en la presente incidencia de oposición, ya que no está en discusión, los contratos de sub-arrendamiento, razón por la cual se desecha. Así se decide
- Documento de contrato de sub-arrendamiento, suscrito entre SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN C.A., y NEUMATICOS SAN IGNACIO, C.A., por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 17 de junio de 2004, bajo el N° 46, Toma 54, sobre dicha documental observa este sentenciador, que nada aporta en la presente incidencia de oposición, ya que no está en discusión, los contratos de sub-arrendamiento, razón por la cual se desecha. Así se decide.
- Documento de contrato de sub-arrendamiento, suscrito entre SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN C.A., y CORPORACIÓN AUTOMOTRÍZ SAN IGNACIO, C.A., por ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de septiembre de 2005, bajo el N° 19, Toma 54, sobre dicha documental observa este sentenciador, que nada aporta en la presente incidencia de oposición, ya que no está en discusión los contratos de sub-arrendamiento, razón por la cual se desecha. Así se decide.
- Documento suscrito entre SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN C.A., y CORPORACIÓN AUTOMOTRÍZ SAN IGNACIO, C.A., por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 30 de marzo de 2007, bajo el N° 66, Toma 136, sobre dicha documental observa este sentenciador, que nada aporta en la presente incidencia de oposición, ya que no está en discusión ninguna actividad económica, razón por la cual se desecha. Así se decide.
- Documento suscrito entre SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN C.A., y CORPORACIÓN AUTOMOTRÍZ SAN IGNACIO, C.A., por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 06 de abril de 2006, bajo el N° 27, Toma 33, sobre dicha documental observa este sentenciador, que nada aporta en la presente incidencia de oposición, ya que no está en discusión ninguna cesión, razón por la cual se desecha. Así se decide.
- Promovió documental, contentiva de Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la parte demandada, celebrada en fecha 27 de enero de 2004, e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 06 de febrero de 2004, bajo el N° 65, Tomo 15-A-Sgdo., sobre dicha documental observa este sentenciador, que la reproducción de un documento privado, emanado de un ente público, solo puede ser impugnada a través de la tacha o la simulación según las reglas establecidas en el Código Civil; que al no haber sido impugnada en la forma legal por la parte contra quien fue opuesta, debe tenerse como fidedigna según lo prevé los artículos 429, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil. Así se decide.
- Promovió documental, contentiva de Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil AUTOMOTRÍZ SAIK, C.A., celebrada en fecha 25 de julio de 2005, e inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 26 de julio de 2005, bajo el N° 29, Tomo 1146-A15-A-Sgdo., sobre dicha documental observa este sentenciador, que nada aporta en la presente incidencia de oposición, razón por la cual se desecha. Así se decide.

Pruebas de la parte demandada:
- Contrato de Arrendamiento, suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 11 de diciembre de 2000, anotado bajo el N° 67, Tomo 160, sobre dicha documental observa este sentenciador, que la reproducción de un documento privado, solo puede ser impugnada o desconocida según las reglas establecidas en el Código Civil; que al no haber sido impugnado en la forma legal por la parte contra quien fue opuesto, debe tenerse como fidedigno según lo prevén los artículos 429, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil. Así se decide.
- Documento de Transacción, celebrada entre las partes, autenticada por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda el 09 de diciembre de 2003, anotada bajo el N° 55, Tomo 151, que la reproducción de un documento privado, emanado de un ente público, solo puede ser impugnada a través de la tacha o la simulación según las reglas establecidas en el Código Civil; que al no haber sido impugnada en la forma legal por la parte contra quien fue opuesta, debe tenerse como fidedigna según lo prevén los artículos 429, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil. Así s decide.
- Documento de contrato de sub-arrendamiento, suscrito entre SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN C.A., e INVERSIONES PIT LANE, C.A., por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 24 de noviembre de 2004, bajo el N° 69, Toma 111, sobre dicha documental observa este sentenciador, que nada aporta en la presente incidencia de oposición, razón por la cual se desecha. Así se decide.
- Documento de contrato de sub-arrendamiento, suscrito entre SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN C.A., y NEUMATICOS SAN IGNACIO, C.A., por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 17 de junio de 2004, bajo el N° 46, Toma 54, sobre dicha documental observa este sentenciador, que nada aporta en la presente incidencia de oposición, razón por la cual se desecha. Así se decide
- Documento suscrito entre SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN C.A., y CORPORACIÓN AUTOMOTRÍZ SAN IGNACIO, C.A., por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta, en fecha 29 de septiembre de 2005, bajo el N° 19, Toma 54, sobre dicha documental observa este sentenciador, que nada aporta en la presente incidencia de oposición, razón por la cual se desecha. Así se decide.
- Documentos privados suscrito entre las partes, consignados marcados “A”, “B” y “C” sobre dichas documentales observa este sentenciador, que nada aportan en la presente incidencia de oposición, razón por la cual se desechan. Así se decide.

Analizadas como han sido las pruebas pasa este sentenciador a dictar su fallo de la siguiente manera:

Nuestro máximo Tribunal, en Sala Constitucional, por sentencia N° 342, de fecha 01 de marzo de 2007, resolvió lo siguiente:

“…Que debido a lo anterior, se está en presencia de la judicialización de un contrato de arrendamiento, con lo cual la parte actora siempre pretendió evadir la obligación de tener que acudir a la vía judicial para intentar un procedimiento nuevo donde se dirimiera cualquier conflicto derivado de la nueva relación arrendaticia que se perfeccionó luego de finalizar la primera transacción del 23 de julio de 1998…”

Dicho esto tenemos, que con la suscripción de la transacción que fuera homologada en fecha 15 de diciembre de 2003, se perfeccionó una nueva relación arrendaticia, entre las partes. Así se establece.

Por otro lado, dispone el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, lo siguiente:

“Artículo 39. La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”

Sentado lo anterior, cabe destacar que la prórroga legal opera de pleno derecho, y de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 7° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos que otorga esa Ley a los inquilinos son irrenunciables, razón por la cual será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia o menoscabos de esos derechos.

En ese sentido, este sentenciador en aras de una justicia social, equitativa, sin menoscabar el derecho que tienen las partes de ser oídos en juicio, tal como lo dispone nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, revoca por contrario imperio el auto dictado en fecha 10 de enero de 2011, que cursa al folio 58 del presente expediente. Así se decide.

-III-
DECISIÓN

Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Trancito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Dicta los Siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: Se concede la prórroga legal de tres años contados a partir del 01 de enero de 2011, tal y como se expuso en la parte motiva del presente fallo.
SEGUNDO: Se REVOCA por contrario imperio el auto en fecha 10 de enero de 2011, que cursa al folio 58 del presente expediente, el cual decretó la ejecución voluntaria de la transacción homologada en fecha 15 de Diciembre de 2003

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 23 días del mes de Febrero de 2011. Años 200º y 152º.
El Juez,

Abg. Carlos A. Rodriguez Rodriguez
La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

En esta misma fecha, siendo las 3:16 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

Asunto: AH14-V-2003-000085