TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, siete de febrero de dos mil once
200º y 151º

EXPEDIENTE No.: AP31-V-2010-001074.
PARTE ACTORA: ALBA ELENA JIMÉNEZ MONSALVE.
APODERADA JUDICIAL: IRIS MARLE HERNÁNDEZ JIMÉNEZ.
PARTE DEMANDADA: JEAN GABRIEL CAMARGO MAESTRE.
APODERADOS JUDICIALES: LUIS ALFREDO ARANDA TRUJILLO y JOSÉ ROBERTO NARANJO FORNERINO.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal, presentado por la abogada Iris Marle Hernández Jiménez, actuando como apoderada judicial de la arrendadora, ciudadana ALBA ELENA JIMÉNEZ MONSALVE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número V- 5.018.641, contra el ciudadano JEAN GABRIEL CAMARGO MAESTRE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número V- 12.375.164.
Luego de cumplirse los trámites de citación de la parte demandada, dentro del lapso otorgado al demandado para que se diese por citado, compareció éste, debidamente asistido de abogado y presentó diligencia en el expediente mediante la cual otorgó poder apud acta a los abogados Luis Alfredo Aranda Trujillo y José Roberto Naranjo Fornerino, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 59.146 y 60.067, quienes posteriormente consignaron escrito de contestación a la demanda, de forma tempestiva. Ambas partes promovieron pruebas.
Vencidos los trámites de sustanciación de la presente causa, corresponde a este Tribunal dictar la decisión correspondiente, bajo las siguientes consideraciones:
La apoderada judicial de la parte actora afirmó que el ciudadano JEAN GABRIEL CAMARGO MAESTRE, suscribió con la ciudadana MARITZA ISABEL CÁCERES, titular de la Cédula de Identidad N° V- 5.519.192, en representación de la parte actora, tres (3) contratos de arrendamiento a tiempo determinado, siendo el último de éstos fue autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, el 8 de marzo de 2008, bajo el N° 10, Tomo 20, el cual consigna en original, sobre el apartamento 1-01, ubicado en la planta baja de las Residencias Clemalba, situadas en la carretera vía El Junquito, Kilómetro 4, Sector El Castillo, calle Andalucía, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que en la cláusula tercera del contrato se fijó que el tiempo de duración sería de un año fijo sin prórroga, desde el 1° de febrero de 2008 hasta el 1° de febrero de 2009, y que el arrendatario se obligó a entregar el inmueble libre de bienes y personas el día del vencimiento del contrato de arrendamiento sin necesidad de desahucio.
Que la relación arrendaticia se inició el 1° de febrero de 2006, de acuerdo a los contratos firmados a tiempo determinado, por lo que a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde un lapso máximo de un (1) año de prórroga legal, que comenzó a regir el 1° de febrero de 2009, por lo que habiéndose materializado lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, demanda al ciudadano JEAN GABRIEL CAMARGO MAESTRE, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal, en lo siguiente: Cumplir lo dispuesto en el contrato de arrendamiento, y le devuelva el inmueble arrendado, totalmente desocupado de bienes y personas en el mismo estado que lo recibió y que sea condenado en costas.
En la oportunidad prevista para contestar la demanda, los apoderados judiciales del demandado promovieron la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:
Que la demandante propuso el cumplimiento del contrato por vencimiento del término, sin especificar las fechas de los otros contratos de arrendamiento suscritos por su mandante, ya que la relación contractual comenzó a regir de contratos establecidos con anterioridad al consignado, uno suscrito el 19 de enero de 2006 y otro el 16 de mayo de 2007, de lo que se infiere que siendo contratos a tiempo determinado, la demandante no otorgó el beneficio de la prórroga legal, de conformidad a lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que la demandante no verificó el desahucio o notificación previa para poner fin al término del contrato, por lo que no ha empezado a correr el beneficio de la prórroga legal, lo que estaría en contravención con el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que en el presente caso la acción es inadmisible, que se le cercenó el derecho a su representado, que son normas de orden público que no pueden ser relajadas por los particulares, que son de estricto cumplimiento a fin de que se verifique la legitimidad y legalidad de los actos jurídicos. Que por ello solicitan que la cuestión previa promovida sea declarada con lugar.
Al contestar el fondo de la demanda señalaron que negaban, rechazaba y contradecían en todas y cada una de sus partes, el contenido íntegro de la presente acción incoada por la parte actora.
Sin embargo posteriormente señalaron que la pretensión interpuesta no se corresponde con la verdad porque la parte actora hace valer la pertinencia de un último contrato, desconociendo los contratos suscritos el 19 de enero de 2006 y 16 de mayo de 2007, y que es a partir de esas fechas que comienza efectivamente la relación arrendaticia, no habiendo acordado la prórroga de ley, ni tampoco aparece en los recaudos fundamentales de la presente acción para hacer valer el cumplimiento de contrato por vencimiento del término.
Que dicho contrato se convirtió a tiempo indeterminado.
Que a través de la presente acción, prohibida por ley especial, la actora viola flagrantemente el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que evita que la voluntad de las partes pueda significar en la vida real, un predominio nocivo por parte de la arrendadora en relación a su representado, quien siempre ha cumplido con sus obligaciones, habiéndole hecho las reparaciones respectivas para mantener el inmueble en buen estado y más aún, pagando un alquiler mensual en forma solvente, periódicamente y responsable.
Que su representado sufre de discapacidad, presentándose como una persona excepcional en el cual se le causaría un daño irreparable no tutelarle el derecho que por ley le corresponde.
Para resolver en primer lugar la cuestión previa promovida, este Juzgado procede a analizar los contratos de arrendamiento promovidos por ambas partes:
1.- La parte actora consignó con el libelo, original del Contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana MARITZA ISABEL CÁCERES, actuando como apoderada de la ciudadana ALBA ELENA JIMÉNEZ MONSALVE, como arrendadora, y el ciudadano JEAN GABRIEL CAMARGO MAESTRE, como arrendatario, sobre el inmueble antes identificado, para ser habitado por el arrendatario con su núcleo familiar inmediato, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 28 de marzo de 2008, inserto bajo el N° 10, Tomo 20. Por cuanto el mismo fue expresamente reconocido por la parte demandada, este Juzgado aprecia los hechos y declaraciones contenidos en él con valor de plena prueba. De la cláusula tercera, se evidencia que las partes acordaron que su duración sería de un año sin prórroga, contado a partir del 1° de febrero de 2008 hasta el 1° de febrero de 2009.
2.- Los apoderados de la parte demandada promovieron a su vez, copia certificada de dos (2) contratos de arrendamiento, que no fueron impugnados por la parte actora, por lo cual se aprecian en todo su valor de plena fe.
El primero de ellos, fue autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 19 de enero de 2006, inserto bajo el N° 08, Tomo 02, y fue suscrito por la ciudadana MARITZA ISABEL CÁCERES, actuando como apoderada de la ciudadana ALBA ELENA JIMÉNEZ MONSALVE, como arrendadora, y el ciudadano JEAN GABRIEL CAMARGO MAESTRE, como arrendatario, sobre el mismo bien inmueble. En la cláusula tercera se acordó que su duración sería de un año fijo, sin prórroga, contado desde el 1° de febrero de 2006 hasta el 1° de febrero de 2007.
Y el segundo contrato, fue autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 16 de mayo de 2007 inserto bajo el N° 07 Tomo 26 y fue suscrito igualmente por la ciudadana MARITZA ISABEL CÁCERES, actuando como apoderada de la ciudadana ALBA ELENA JIMÉNEZ MONSALVE, como arrendadora, y el ciudadano JEAN GABRIEL CAMARGO MAESTRE, como arrendatario, sobre el mismo bien inmueble. En la cláusula tercera se acordó que su duración sería de un año fijo, sin prórroga, contado desde el 1° de febrero de 2007 hasta el 1° de febrero de 2008.
Ahora bien, del análisis de los tres contratos de arrendamiento promovidos por las partes, se evidencia que la relación arrendaticia que vincula a las partes inició el 1° de febrero de 2006, tal como lo expresaron en el primer contrato en que fue instrumentada. Igualmente se evidencia que con la suscripción de los otros dos (2) contratos, las partes decidieron prorrogar dicha relación arrendaticia por el tiempo fijo de dos años más, que vencieron el 1° de febrero de 2009.
Se evidencia que cada contrato fue celebrado por el lapso de un año fijo, estableciendo claramente que no tendría prórroga, es decir, que las partes no pactaron prórrogas automáticas que hicieren necesaria la notificación al arrendatario de que al finalizar el último contrato, no le sería renovado el mismo, como pareciera ser el alegato invocado por los apoderados judiciales de la parte demandada cuando señalan que la demandante no verificó el desahucio o notificación previa para poner fin al término del contrato.
De la redacción de la cláusula de duración [tercera] se evidencia que no hacía falta que la arrendadora realizase dicha notificación al arrendatario antes de la finalización del contrato, pues claramente establecieron que su duración era de un año fijo sin prórroga. Por lo que al finalizar el último contrato firmado, comenzaba a computarse de pleno derecho el lapso de la prórroga legal que correspondía al arrendatario, aún cuando las partes expresaron que al finalizar el año pactado, el arrendatario estaba obligado a entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas.
Entonces, al ser la relación arrendaticia por tiempo determinado de tres (3) años, correspondía al arrendatario el lapso de prórroga legal contemplado en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es de un año, contado a partir del vencimiento de la última prórroga contractual, el cual venció el 1° de febrero de 2010.
La demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal, fue interpuesta el día 23 de marzo de 2010, cuando ya había vencido el lapso correspondiente a la prórroga legal. En consecuencia, el presente caso no se subsume en la causal de inadmisión de la demanda, contemplada en el artículo 41 eiusdem, como lo alegaron los apoderados judiciales de la parte demandada.
En base a las consideraciones expuestas, se declara SIN LUGAR la cuestión previa promovida. Así se decide.
En cuanto al fondo de la controversia, se circunscribe en los siguientes términos: La apoderada judicial de la parte actora alegó la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado ya vencido, así como el lapso de la prórroga legal, que venció el día 1° de febrero de 2010 y como quiera que el arrendatario no cumplió su obligación de devolver el inmueble arrendado, lo demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; cuya demanda fue resistida por los apoderados judiciales del arrendatario, fundamentados en que la relación arrendaticia realmente se inició en fechas 19 de enero de 2006 y 16 de mayo de 2007 y que además el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado.
Este órgano jurisdiccional constata que las fechas indicadas por los apoderados judiciales del demandado se refieren a la oportunidad en que fueron autenticados los dos (2) primeros contratos de arrendamiento, las cuales no pueden tenerse como las fechas ciertas de iniciación de la relación arrendaticia, pues tal como las mismas partes lo expresaron claramente, el primer lapso contractual convenido comenzó el 1° de febrero de 2006, tal como ya lo indicó previamente este Tribunal.
En cuanto al alegato de que el contrato se indeterminó, del análisis de los tres (3) contrato de arrendamiento relacionados, se constató que la relación arrendaticia que vinculó a las partes se mantuvo por tiempo determinado de tres (3) años y que el lapso correspondiente a la prórroga legal venció el 1° de febrero de 2010.
Ahora bien, los apoderados judiciales de la parte demandada no señalaron hechos concretos de los cuales pueda evidenciarse que dicha relación arrendaticia se indeterminó, luego del vencimiento del lapso de la prórroga legal, como hubiese sido el hecho de que la arrendadora continuara recibiéndole el canon de arrendamiento al arrendatario, aceptando tácitamente que la relación arrendaticia continuase, pero a tiempo indeterminado. En vista de ello, no es posible que este Tribunal saque conclusiones diferentes a la que se desprende de los contratos de arrendamiento analizados, pues no hay alegatos y/o pruebas que sustenten la afirmación de la parte demandada.
En cuanto al señalamiento de que el arrendatario no cumplió con su obligación de entregar el inmueble arrendado al vencer el lapso de la prórroga legal, de los términos contenidos en el escrito de contestación de la demanda, se evidencia que los apoderados judiciales del demandado no alegaron haber realizado dicha entrega, por lo cual debe tenerse como un hecho admitido que tal como lo alegó la parte actora en el libelo, el arrendatario continúa en posesión del inmueble. En consecuencia, se declara que éste incumplió su obligación contractual de entregar el inmueble al vencimiento del lapso de la prórroga legal y por ende, resulta menester para este Tribunal declarar la procedencia de la demanda interpuesta.
El Tribunal evidencia que en el lapso probatorio, los apoderados judiciales de la parte demandada promovieron como medios probatorios de la solvencia del arrendatario, copia certificada de actuaciones relativas a consignaciones arrendaticias realizadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial; así como informe médico para demostrar que el demandado tiene una incapacidad física. Este Juzgado declara que dichos medios probatorios son impertinentes en la presente causa, y por ende no perjudican a la parte actora o benefician al demandado en cuanto a los hechos debatidos. Por tal razón, este Juzgado se abstiene de valorarlos.
Con fundamento en las anteriores consideraciones, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este Juzgado declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal interpuso la ciudadana ALBA ELENA JIMÉNEZ MONSALVE contra el ciudadano JEAN GABRIEL CAMARGO MAESTRE. Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el siguiente bien inmueble: apartamento destinado a vivienda familiar, identificado con el N° 1-01, ubicado en la planta baja del edificio Residencias Clemalba, situado en la calle Andalucía, kilómetro 4 de la carretera vía El Junquito, Sector El Castillo, Municipio Libertador del Distrito Capital, en el mismo estado en que lo recibió.
Se condena en costas al demandado, por haber resultado totalmente vencido en el presente procedimiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo se publica dentro del término de diferimiento fijado previamente por este Tribunal, no es necesaria su notificación a las partes.
De conformidad con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 eiusdem, publíquese y regístrese la presente sentencia.
Dada, firmada y sellada a los siete (7) días del mes de febrero de dos mil once, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (3:10) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,