TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, cuatro (4) de febrero de 2011
200º y 151º

PARTE DEMANDANTE: “INVERSIONES MAREA, C.A.”, sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el día 28 de diciembre de 1978, bajo el Nº 46, tomo 143-A Pro., con domicilio procesal constituido en autos en: Avenida Francisco de Miranda, Edificio Centro Plaza, nivel Jardín, Piso 3, Local CC-3-53, Los Palos Grandes, estado Miranda.
REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: “Sin representación judicial acreditada en autos”. Actúa por intermedio de su representante legal ciudadano Manuel Rafael Marea Aumaitre, titular de la cédula de identidad N° V-2.128.036; asistido por la abogada María Peñalver Medina, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 61.254.

PARTE DEMANDADA: “NATHALY DEL VALLE ACEVEDO YBARRA y EDWUARD JOSÉ ACEVEDO YBARRA”, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-12.748.189 y V-14.428.532, respectivamente; con domicilio procesal en: Edificio Torre La Oficina, Piso 01, Oficina 1-10, Esquina de Camejo a Colón, El Silencio, Caracas.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “Sin representación judicial acreditada en autos”.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2010-004071

I
DESARROLLO DEL JUICIO

El día 21 de octubre de 2010, el ciudadano Manuel Marea Aumitre, titular de la cédula de identidad N° V-2.128.036 y de este domicilio, con el carácter de representante legal de la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Inversiones Marea, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el día 28 de diciembre de 1978, bajo el Nº 46, tomo 143-A Pro., asistido por la abogada en ejercicio de su profesión María Eugenia Peñalver Medina, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 61.254, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda contra los ciudadanos Nathaly del Valle Acevedo Ybarra y Edwuard José Acevedo Ybarra, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-12.748.189 y V-14.428.532, respectivamente, pretendiendo con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que cumplan con la obligación de hacer la entrega de un inmueble constituido por el “apartamento (mini tienda)” distinguido con el N° CC-3-53-K, ubicado en el tercer nivel del Centro Comercial que forma parte del Centro Plaza, situado en la Avenida Francisco de Miranda, Los Palos Grandes, Municipio Chacao del estado Miranda; alegando como causa petendi el vencimiento del término de la prorroga legal ex artículo 38 literal b) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por auto de fecha 28 de octubre de 2010, se admitió la demanda incoada por la parte actora, de acuerdo con lo previsto en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
Mediante diligencia de fecha 4 de noviembre de 2010, la parte actora consignó los recaudos requeridos a los fines de la elaboración de la compulsa.
Luego, el día 8 del mismo mes y año, se libró la compulsa y abrió cuaderno de medidas.
En fecha 23 de noviembre de 2010, el ciudadano Alguacil William Primera estampó una diligencia informando al Tribunal que citó al codemandado Edwuard José Acevedo Ybarra, quien sin embargo se negó a firmar el correspondiente recibo de la compulsa con la orden de comparecencia.
Así las cosas, en fecha 6 de diciembre de 2010, comparecen los ciudadanos Nathaly del Valle Acevedo Ybarra y Edwuard José Acevedo Ybarra, litis consorcio pasivo, asistidos del abogado Luico Muñoz, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 12.654, dándose expresamente por citados a los fines legales consiguientes.
Mediante escrito de fecha 9 de diciembre de 2010, la parte demandada procede a dar contestación a la demanda, alegando todo cuanto creyó pertinente esgrimir en defensa de sus derechos e intereses.
Durante la etapa probatoria, en fecha 21 de diciembre 2010, la parte demandada promovió medios de prueba; que fueron proveídos por auto del día 7 de enero de 2011.
Posteriormente, en fecha 11 de enero de 2011, la parte accionante reprodujo el merito favorable de los autos. Asimismo, presentó escrito de alegatos.
El día 19 de enero de 2011, el Tribunal acordó diferir por cinco (5) días de despacho la publicación del fallo.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal procede a resolver el fondo de la controversia previa las siguientes consideraciones:
II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA
La parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, alega en el libelo de la demanda lo siguiente:

Alegatos esgrimidos por la la parte demandante
1. Manifiesta, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil Inversiones Marea, C.A., que su representada es propietaria de un “apartamento (local comercial) distinguido con el N° CC-3-53, ubicado en el tercer nivel del Centro Comercial que forma parte del Centro Plaza, situado en la Avenida Francisco de Miranda, Los Palos Grandes, Municipio Chacao del estado Miranda, el cual se encuentra distribuido en varias minitiendas.
2. Aduce, que su representada celebró tres (3) contratos de arrendamiento con los ciudadanos Nathaly del Valle Acevedo Ybarra y Edwuard Acevedo Ybarra, que tienen por objeto el local par uso comercial (minitienda) distinguido con el N° CC-3-53-K; el primero con una duración desde el 1 de octubre de 2006, al 30 de septiembre de 2007, sin prorroga; el segundo desde el 1 de octubre de 2007, al 30 de septiembre de 2008, sin prorroga; y el tercero desde el 1 de octubre de 2008, al 30 de septiembre de 2009, sin prorroga.
3. Sostiene, que la relación arrendaticia tuvo una duración de tres (3) años, por lo que la prorroga legal que opera de pleno derecho sin necesidad de desahucio, es de un (1) año conforme el artículo 38 literal b) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció el día 30 de septiembre de 2010; sin embargo, después del vencimiento del contrato se les participó a los arrendatarios que no le sería efectuado un nuevo contrato y que se encontraban en prorroga legal, lo cual sostiene la ciudadana Nathaly Aceveo Ybarra en su exposición de motivos para las consignaciones ante el Tribunal para tal efecto.
4. Afirma, que su representada insistió en notificar a los arrendatarios mediante telegrama con acuse de recibo de fecha 9 de agosto de 2010, entregado a la codemandada Nathaly Acevedo el día 3 de septiembre de 2010, y también a través de notificación judicial de fecha 10 de agosto de 2010, evacuada por intermedio del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
5. Alega, que vencido el plazo de la prorroga legal, esto es el día 30 de septiembre de 2010, los arrendatarios no han desocupado el local objeto de los contratos descritos, lo que constituye un incumplimiento del contrato de arrendamiento; por consiguiente, de acuerdo con el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede la interponer la demanda sobre la base del vencimiento de la prorroga legal, y no el cobro de bolívares por canon de arrendamiento, aspirando la entrega del inmueble objeto de la litis, y el pago de daños y perjuicios estimados en el monto mensual pactado como canon de arrendamiento, la penalidad pactada en la cláusula décima sexta del contrato accionado, y lo que establece el artículo 1.594 del Código Civil.

A los fines de combatir los hechos libelados, la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, ex artículo 883 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sostiene los siguientes hechos:

Alegatos esgrimidos por la parte demandada

1. Impugna el valor de la demanda por insuficiente; aduciendo que el actor debió estimarla en la suma de Bs. 71.495,60.
2. Niega rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes.
3. Luego, reconoce su condición de arrendatarios del inmueble objeto de la litis, y la relación arrendaticia de marras; sin embargo, aduce que vencido el contrato de arrendamiento de 2008, al 30 de septiembre de 2009, las partes entraron en conversación para la celebración de un nuevo contrato tal como ocurrió anteriormente, cancelando los cánones de arrendamientos causados después de vencido el contrato, es decir octubre, noviembre diciembre de 2009, y enero de 2010, y a partir de febrero de 2010, ante el Tribunal de municipio por cuanto el arrendador se negó a recibirlos.
4. Manifiesta, que luego de once (11) meses que venció el último contrato de arrendamiento, la parte actora procedió a efectuar una notificación judicial comunicándole que era su voluntad no hacer un nuevo contrato de arrendamiento del referido local; sin embargo, estima que por haber permanecido en el local una vez vencido el contrato, es decir 30 de septiembre de 2009, y haber recibido el arrendador los cánones de arrendamiento posterior a esa fecha, el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado.
5. Finalmente, impugna las pruebas y desconoce en contenido y firma las cartas privadas acompañadas junto al escrito libelar.

De acuerdo con los argumentos de hecho y de Derecho que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal, colige este juzgador que el thema decidendum se circunscribe a decidir sobre la procedencia en Derecho de la acción que ejerce la parte accionante, con fundamento en los artículos 1.159, 1.167, 1.599 y 1.601 del Código Civil, en concordancia con los artículos 38 literal b) y 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando como causa petendi de su pretensión que los arrendatarios, incumplieron con la obligación de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda a partir del vencimiento del término de la prorroga legal, esto es a partir del día 30 de septiembre de 2010.
Sin embargo, antes de resolver el merito de la causa, este sentenciador se encuentra obligado a resolver in limine y como punto previo, la impugnación a la estimación de la demanda que en el escrito de contestación formula la parte demandada.
Al respecto, se observa:
III
PUNTO PREVIO
La lectura del escrito libelar patentiza, que la parte actora pretende no solamente el cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble objeto de la litis, fundamentado en el hecho del vencimiento del término de prorroga legal, sino también, la indemnización de daños y perjuicios conforme lo pactado en la cláusula décima sexta contractual. A tales efectos, estima el valor de la demanda en Bs. 4.200,00, invocando el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.
Sin embargo, la parte demandada impugna dicha estimación del valor de la demanda por considerarla insuficiente, aduciendo que se debió haber sumado el canon de arrendamiento vigente establecido en el contrato por un año, es decir Bs. 1.284,40, multiplicado por 12 meses lo que asciende a Bs. 15.412,80; más los daños y perjuicios reclamados en el petitorio de la demanda conforme la cláusula décima sexta, esto es Bs. 150,00 diarios, que al mes alcanza Bs. 4.500,00, multiplicado por 12 meses asciende a Bs. 54.000,00; todo lo cual hace un total de Bs. 69.412,80; cifra a la cual agrega las costas calculadas en un 30%, que equivale a Bs. 2.082,80; para concluir, según su juicio, que el valor de la demanda es Bs. 71.495,60.
Es importante destacar, que el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil no hace mención alguna sobre el valor de la demanda; no obstante, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 eiusdem, el actor tiene la carga de estimar la demanda salvo en los casos en que no puede hacerlo, como las que se refieren al estado y capacidad de las personas, y el demandado puede impugnada por insuficiente o exagerada; de tal manera que, si por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda
En este mismo sentido, debe referirse que el valor de la demanda produce importantes efectos procesales no solo en atención a los recursos, sino también en cuanto al límite máximo de los honorarios profesionales de abogados ante una eventual condenatoria en costas. Así, la jurisprudencia suprema al tratar el punto sobre la admisibilidad del recurso de casación en orden de la cuantía, ha interpretado el antes citado artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estableciendo que si el actor no estima la demanda y el demandado nada alega al respecto, la demanda queda sin cuantía a los efectos de la admisibilidad del recurso de casación. Igual posición se ha adoptado respecto a lo dispuesto en el artículo 286 eiusdem. (Ver sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 27 de agosto de 2004 con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez).
Ahora bien, advierte este juzgador que el valor de las demandas no las fija la parte demandante a su libre arbitrio, sino que tiene que obedecer a determinados patrones legales. En el presente caso, visto que el vínculo jurídico contractual deriva de una relación arrendaticia, resulta aplicable el artículo 36 del Texto Adjetivo Civil, a tenor del cual: “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.”
Al respecto de la norma jurídica adjetiva in comento, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 13 de abril de 2000, con ponencia del magistrado Dr. Franklin Arrieche, expediente N° 00-001, estableció lo siguiente:

“…En el caso bajo análisis se trata de una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término; es decir, el contrato iniciado en fecha 1° de enero de 1996, finalizó el 31 de diciembre de 1996, debido a que la arrendadora notificó con más de dos (2) meses de anticipación, su voluntad de no renovar el referido contrato. En el petitorio de la demanda, la actora solicita que se ordene a la arrendataria a entregar el inmueble arrendado.
La regla aplicable para la estimación de las demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento, está prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que estipula

“En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.

Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 29 de septiembre de 1999, (Inversiones Ibepro, S.R.L. contra Jeannette Maritza de Andrade Reyes) –que hoy se reitera- estableció:

“Tal disposición comprende los supuestos de: a) validez o nulidad; y, b) resolución del contrato de arrendamiento. En esta última hipótesis, la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas si fuese pedido su pago; y en el caso de que dicho contrato sea a tiempo indeterminado, por la suma de las pensiones correspondientes a un (1) año. (Vid. Sent. De fecha 12 de agosto de 1993, Caso: Henríquez Ledezma c/ José Ríos Rey y otros).

En aplicación de las precedentes consideraciones en el caso concreto, la Sala observa que en el libelo de demanda fue solicitada la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, así como el pago de dos mensualidades insolutas, correspondientes a los meses de septiembre y octubre, cada una por la cantidad de trece mil quinientos cuarenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 13.543,75). Dicho contrato de arrendamiento fue celebrado en fecha 15 de julio de 1996, por un lapso de un (1) año, prorrogable por períodos iguales.

En consecuencia, la cuantía comprende la suma de las mensualidades vencidas y aquellas por vencer hasta el 15 de julio de 1997, fecha de terminación del contrato de arrendamiento, lo que suma un total de once mensualidades correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio, cada una por el monto de trece mil quinientos cuarenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 13.543,75), lo cual asciende a la cantidad de ciento cuarenta y ocho mil novecientos ochenta y un bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 148.981,25)….”

En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. Humberto Cuenca, en su obra “Derecho Procesal Civil”:

“En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.

Cuando el artículo 72 se refiere a los “accesorios” debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado”.

En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.

La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé:

“El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…”.

Siendo así, sobre la base del referido precedente jurisprudencial, deduce este sentenciador, que resulta errónea la argumentación que esgrime la parte demandada en sustento de la impugnación que formula contra el valor de la demanda, puesto que no existe obligación legal alguna para el demandante de acumular 12 cánones de arrendamiento, ni reclama el pago de de cánones insolutos, amén de que las costas (gastos) no entran dentro de la determinación del valor de la demanda. En todo caso, sus alegatos no se corresponden con la inteligencia de la norma jurídica adjetiva aplicable al caso concreto de marras, entiéndase artículo 36 del Código de Procedimiento Civil; y si bien es cierto la fecha de inicio para determinar el quantum de los daños y perjuicios reclamados por la parte accionante, de los cuales depende la estimación del valor de la demanda, queda determinado a partir del día en que se hace exigible a los arrendatarios que cumplan con la obligación de hacer la entrega del inmueble, no menos cierto es que el día en que se verifique la definitiva entrega del mismo, es un hecho futuro no susceptible de determinación previa; por consiguiente, ante la ausencia de prueba del hecho modificativo de la cuantía del asunto debatido, se declara firme la estimación hecha en el escrito libelar; resultando competente este órgano judicial para decidir el merito del asunto debatido; así se establece.-
-IV-
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Resulta deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes. Por consiguiente, este operador jurídico sobre la base de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil, procede a valorar los medios probáticos ofrecidos por las partes en el proceso.
Al respecto, observa:
Pruebas promovidas por la parte actora
1. Promueve junto al libelo de la demanda, copia simple del acta constitutiva estatutaria de Inversiones Marea, C.A., suficientemente identificada en autos; y del Acta de Asamblea General Extraordinaria de dicho ente mercantil, celebrada en fecha 12 de noviembre de 2006, donde consta la representación legal del ciudadano Manuel Marea Aumaitre; copia certificada del documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 23 de julio de 1982, bajo el N° 22, tomo 4, protocolo primero, y tres (3) contratos de arrendamientos debidamente autenticados, el último de ellos ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 6 de enero de 2009, bajo el N° 87, tomo 277 de los libros respectivos. Al respecto, este juzgador valora dichas probanzas documentales conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, reputándose idóneos y pertinentes para demostrar la titularidad del derecho de propiedad que asiste a la parte actora sobre del inmueble objeto de la litis, y por ende su legitimidad para interponer la demanda, así como también, la existencia, contenido y alcance del vínculo jurídico arrendaticio que existe entre las partes en conflicto, así se establece.-
2. Promueve copia certificada del expediente N° 2010-0222, nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, la cual se aprecia de acuerdo con el artículo 1.384 del Código Civil, reputándose idónea y pertinente para demostrar los pagos por consignaciones de cánones de alquiler efectuados por la parte demandada, a partir del día 8 de febrero de 2010, a favor de Inversiones Marea, C,A.; así se establece.-
3. Promueve acuse de recibo de un pretenso telegrama, y original de telegrama a contado, redactado en forma manuscrita y firmado por el remitente, el cual se aprecia como un documento privado de acuerdo con el artículo 1.376 del Código Civil, y por tanto se tiene con la fuerza de probar la comunicación dirigida por la parte actora a los arrendatarios, respecto al vencimiento del término natural del contrato, y de la prorroga legal el día 30 de septiembre de 2009; así se decide.-
4. Promueve original de la notificación judicial evacuada en sede de jurisdicción voluntaria por el Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 10 de agosto de 2010, contenida en el expediente N° AP31-S-2010-5434 de su nomenclatura interna, la cual se aprecia por emanar de un funcionario público que actúa dentro del ámbito de su competencia, teniéndose idónea para demostrar la manifestación de voluntad de la parte actora, respecto a su intención de no hacer un nuevo contrato de arrendamiento por el inmueble objeto de esta demanda, al vencimiento del término natural del último contrato suscrito, es decir a partir del día 30 de septiembre de 2009; así se decide.-
5. Promueve legajo de copias simples de pretenso cheques, los cuales conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil carecen de valor probatorio, y por tanto se desechan del proceso; así se establece.-
6. Promueve pretensa carta misiva de fecha 23 de septiembre de 2007, la cual fue desconocida en contenido y firma por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda; por consiguiente, al no promoverse el cotejo, se desecha del proceso; así se decide.-

Pruebas promovidas por la parte demandada
1. Promueve durante la etapa probatoria, copia certificada del expediente N° 2010-0222, nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, y legajo de planillas de depósitos bancarios efectuados con ocasión del pago por consignación de cánones de alquiler, cuyo merito fue examinado ut supra; así se establece.-
V
FUNDAMENTOS DEL FALLO

La Jurisprudencia suprema ha sido reiterada al establecer que el propósito de la motivación del fallo, además de llevar al ánimo de las partes la justicia de lo decidido, es permitir el control de la legalidad en caso de error; así, “la motivación debe estar constituida por las razones de hecho y de derecho que dan los Jueces como fundamento del dispositivo. Las primeras están formadas por el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que las demuestran; y las segundas, la aplicación a éstos de los preceptos y los principios doctrinarios atinentes”.
Así pues, dispone el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. En este sentido, se afirma que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
Parafraseando al egregio Dr. José Melich-Orsini, quien en su obra Doctrina General del Contrato, 4ª edición, página 15 y siguiente, sostiene que “nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser de la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que lo celebran deriva del poder de la voluntad de darse su propia ley.-”, podemos afirmar de manera categórica, que la fuerza obligatoria del contrato se fundamenta en el acuerdo o consenso de voluntades –pacta sunt servanda.
En el presente caso, de acuerdo con el análisis del material probatorio, quedó demostrado que entre las partes en conflicto existe una relación jurídica sin solución de continuidad que data desde el día 1 de octubre de 2006, que tiene por objeto un inmueble constituido por el “apartamento (mini tienda)” distinguido con el N° CC-3-53-K, ubicado en el tercer nivel del Centro Comercial que forma parte del Centro Plaza, situado en la Avenida Francisco de Miranda, Los Palos Grandes, Municipio Chacao del estado Miranda; instrumentada en un tercer contrato autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 6 de enero de 2009, bajo el Nº 87, tomo 277 de los libros respectivos.
En cuanto al término de duración de esa relación arrendaticia, es importante señalar lo previsto en la cláusula tercera del antes referido contrato, la cual es del siguiente tenor:
“TERCERA: La duración del presente Contrato es de un (1) año fijo. Queda expresamente entendido que el presente Contrato no podrá ser prorrogado automática ni expresa ni tácitamente, bajo ningún concepto, hay que el mismo es sin prorroga. El contrato comenzará a regir a partir del día primero (1°) de Octubre del año 2.008 (sic) hasta el treinta (30) de Septiembre del año 2.009 (sic)”.

La inteligencia de la antes referida estipulación contractual, tomando en cuenta el principio de la buena fe previsto en el artículo 1.160 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 12 del Texto Adjetivo Civil, permite deducir que la voluntad real de las partes en litigio conforme al principio de la libre autonomía para contratar, fue la de suscribir un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por el término de un año fijo sin prorroga, contado a partir del día 1 de octubre de 2008, hasta el día 30 de septiembre de 2009.
Cabe considerar, que la institución del contrato de arrendamiento se encuentra regida por el orden público; pues en efecto, a tenor de lo previsto en el artículo 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos que allí se contemplan para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables.
Prueba de ello lo constituye el derecho a la prórroga legal, en cuya virtud la voluntad de los contratantes cede ante el imperio de la Ley. De tal manera que, el derecho a la prorroga legal no se trata de una concesión que hace el arrendador al arrendatario de acuerdo con su leal saber y entender, sino que opera por voluntad concreta de la Ley y bajo ciertas condiciones. Por lo tanto, se trata de un plazo de gracia por voluntad de la ley a favor del arrendatario, brindándole la opción de prolongar por un plazo adicional su permanencia en el inmueble; todo lo cual resulta de obligatoria observancia para el arrendador.
En efecto, la hermenéutica del artículo 38 eiusdem patentiza que en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para los arrendatarios, durante el tiempo que dicha norma contempla para cada caso específico.
En el caso concreto de marras, conforme con lo supra expuesto, el termino de duración pactado en el último de los contratos de arrendamiento accionados, venció el día 30 de septiembre de 2009; por consiguiente, siendo que la relación arrendaticia sub examine tiene una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, es evidente que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogó obligatoriamente para la arrendadora por el término de un (1) año, ex artículo 38 literal b) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual venció el día 30 de septiembre de 2010, para lo cual debemos tomar en cuenta que el derecho a la prorroga legal se activa sin necesidad de que el arrendador tenga la obligación de notificarlo al arrendatario, pues conforme a la máxima diez interpellat pro homine, el día interpela por el hombre, esto es, el deudor se constituye en mora por el solo cumplimiento del plazo fijado, sin que se necesite de la interpelación. Tal deducción cobra fuerza con la norma contenida en el artículo 1.599 del Código Civil.
A partir de esta última fecha 30 de septiembre de 2010, exclusive, se convirtió en pura y simple la obligación a cargo de los arrendatarios de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, pudiendo en consecuencia la arrendadora mediante las vías judiciales preexistentes, exigirles que cumplan con tal obligación pues es cierto que le nació el interés procesal de ejercer las acciones pertinentes contra los arrendatarios, como en efecto así lo hizo; así se decide.-
No obstante la anterior resolución, este operador jurídico no puede pasar por inadvertido que la parte demandada alega en el escrito de contestación a la demanda un hecho modificativo, referido a la indeterminación del contrato; en efecto, sostiene que en fecha posterior al día 30 de septiembre de 2009, las partes entraron en conversación para celebrar un nuevo contrato y los arrendatarios siguieron ocupando legalmente inmueble, cumpliendo con el pago del canon de arrendamiento establecido en el contrato, que la arrendadora aceptó y extendió recibos por los meses de octubre, noviembre de 2009, a enero de 2010; por lo que estima la relación arrendaticia se transformó a tiempo indeterminado.
En tal sentido, debe precisarse que según lo previsto en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, durante el lapso de la prorroga legal la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
Se colige entonces, que durante el lapso de la prorroga legal subsisten las mismas obligaciones contenidas en el contrato escrito; entre ellas, el pago del canon de arrendamiento a cargo de los arrendatarios como contraprestación por el uso del inmueble; se trata de una obligación esencial de la institución del contrato de arrendamiento, que no puede relajarse por convenios particulares pues sería una obligación sin causa, nula en resumen.
Por lo tanto, los pagos efectuados por los arrendatarios en concepto de cánones de alquiler durante el lapso de la prorroga legal, esto es a partir de mes de octubre de 2009, inclusive, y los depositados ante el competente órgano judicial, estima quien aquí decide, no pueden considerarse como hechos que se subsuman en el supuesto del artículo 1.600 del Código Civil, en cuya virtud, si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Norma jurídica sustantiva que debemos adminicular con lo previsto en el artículo 1.614 eiusdem, conforme al cual los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
En efecto, no quedó demostrado fehacientemente en autos que la arrendadora Inversiones Marea, C.A. haya asumido una conducta, de la cual presumir se produjo la tácita reconducción del contrato de arrendamiento accionado; todo lo contrario, la parte actora mostró su interés procesal al instar la jurisdicción y pretender judicialmente el cumplimiento de la obligación a cargo de los arrendatarios de hacer la entrega del inmueble arrendado; tampoco consta que haya retirado las consignaciones de los cánones de alquiler efectuados por los arrendatarios a partir del vencimiento del término de la prorroga legal. Es decir, no existe en el expediente elementos de convicción que permitan establecer la aquiescencia tácita por parte de la arrendadora, en la permanencia pacífica y sin oposición de los arrendatarios en el inmueble; ergo, no ha operado la tácita reconducción ni se ha transformado la naturaleza jurídica temporal de la convención arrendaticia sub examine; así se establece.-
Finalmente, sobre la base de todo lo antes expuesto, se concluye que la parte actora aportó suficiente evidencia para estimar favorablemente su pretensión, pues cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos afirmados en la demanda, en particular la existencia del vinculo jurídico arrendaticio suscrito con la parte demandada, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, razón por la que debe hacerse acreedora de las consecuencias jurídicas que el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla, para lo cual es necesario advertir que el resultado de la litis depende esencialmente de la prueba de los hechos, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado.
En cambio, la parte demandada, una vez reconocida y establecida la existencia de la relación arrendaticia de marras, y por ende su término de duración, no acreditó a los autos elementos idóneos y capaces de demostrar los hechos modificativos e impeditivos esgrimidos en la contestación a la demanda, capaces de enervar la pretensión que se hace valer en su contra debiendo por tanto sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo; así se decide.-
VI
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de Derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: PROCEDENTE EN DERECHO la pretensión de cumplimiento de contrato contenida en la demanda incoada por la sociedad mercantil Inversiones Marea, C.A., contra los ciudadanos Nathaly Del Valle Acevedo Ybarra y Edwuard José Acevedo Ybarra, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo; y en consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la parte accionante el siguiente inmueble: “apartamento (mini tienda)” distinguido con el N° CC-3-53-K, ubicado en el tercer nivel del Centro Comercial que forma parte del Centro Plaza, situado en la Avenida Francisco de Miranda, Los Palos Grandes, Municipio Chacao del estado Miranda.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por la ocupación del inmueble objeto de la litis, conforme lo previsto en la cláusula décima sexta contractual, la suma de Bs. 150,00 por cada día que transcurra desde el 1 de octubre de 2010, hasta el día en que se declare definitivamente firme el fallo, ambos inclusive; lo cual será calculado por el Tribunal mediante auto dictado en ejecución de sentencia, que se considerará complementario del fallo ex artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cuatro (4) días del mes de febrero de 2011. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria

Abg. Johana Mendoza Rondón

En la misma fecha siendo las 1:09 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-

La Secretaria