TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO : AP31-V-2010-003341
Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio que ha presentado la ciudadana MARIA DEL CARMEN DE FREITAS DE FREITAS, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.5.218.191, representada por el abogado en ejercicio Héctor W. García Ojeda, IPSA # 14.613; contra el ciudadano ELMANO ALCIDIO GONCALVEZ CORDEIRO, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.6.195.775.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado actor que su defendida es propietaria del apartamento No.3, del Piso 2 del Edificio “Residencias La Flor, ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos con Calle San Isidro, Urbanización Boleita, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda; y que dicho apartamento lo dio a la parte demandada en arrendamiento, según contrato (01 de abril de 2003) que acompaña en documento público.
Dice que necesita dicho apartamento porque su hija esta cursando estudios en Caracas y ella esta viviendo alquilada en los Valles del Tuy, Estado Miranda.
El contrato se venció el 01 de abril de 2004, y luego de vencido el contrato se ha convertido en uno sin determinación de tiempo.
Por otra parte—sigue diciendo—el inquilino adeuda tres meses de arrendamiento, que son, mayo, junio y julio de 2010, que equivale a Bs.690,oo; lo que hace que se pida la desocupación del inmueble.
Además añade que la propietaria quiso visitar el apartamento, pero no se lo permitieron, por lo que presume que se debe encontrar en mal estado.
Por último señala que el inquilino no paga los servicios básicos del apartamento.
Después de explanar el fundamento de derecho de la demanda, concluye con el petitorio, donde demanda:
1. el desalojo el inmueble;
2. la cancelación de los alquileres pendientes, que suman bs.690,oo;
3. y resolver el contrato.
Estima la demanda en bs.690, oo.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace representar por el abogado en ejercicio Larry Nelson Herrera Jiménez, IPSA # 104.455, quien en la oportunidad legal pasó a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
• Reconoce la celebración del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, el cual coincide con el actor de que se ha convertido en uno por tiempo indeterminado.
• Dice que el apartamento lo ha ocupado por 43 años.
• Niega la necesidad que dice tener la parte actora de ocupar el apartamento.
• Niega igualmente la visita que habrían hecho los dueños; ya que quien intentaron hacerla fueron otras personas que decían que venían de parte de los dueños, lo cual es impropio.
• Niega también que deba tres meses de arrendamiento a razón de bs.300,oo c/u; ya que los tiene consignados judicialmente., más Bs.30,oo mensual por concepto del servicio de agua. Presenta constancias.
• Dice que las consignaciones están hecha a favor de Maria José de Freites de Rossi, madre de quien dice ser la dueña, y a quien siempre se le ha pagado.
• Le niega validez a la notificación de desahucio que se le hizo.
• Invoca la restricción que fue decretada para medida que implicasen desocupación de vivienda
Examen de las pruebas
Vista como ha quedado trabada la litis y definido los términos de la presente controversia, pasemos a analizar los medios probatorios que las partes han traído a los autos; en el entendido de que la parte demandante hizo un acumulación de causales de desalojos; ya que demando por la necesidad de ocuparlo, por no pagar los alquileres, por vencimiento, por mal estado del inmueble, por no pagar los servicios básicos según contrato, por no permitir la inspección del apartamento.
Como se verá, hay motivos que entre ellos no son compatibles, como son, la necesidad de ocuparlo con el vencimiento del contrato.
1.-
Al folio 14 y ss corre en copia certificada documento protocolizado representativo del titulo de propiedad del apartamento de autos en cabeza de la parte actora..
Queda así probada una de las condiciones para actualizar la causa de desalojo de la letra b) del art. 34 del Decreto Ley; esto es la necesidad del propietario o de unos de sus parientes consanguíneos de ocupar el inmueble alquilado.
Estaría faltando demostrar la necesidad de la ocupación por los motivos expresados en el libelo.
2.-
Al folio 20 y ss corre documento privado representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio.
Ambas partes están contestes de que dicho contrato de habría indeterminado; por lo que este juzgador pasa sobre dicha circunstancia fáctica, sin analizar dicho tópico; porque ambas partes están de acuerdo en ello.
Si el contrato es por tiempo indeterminado, como dicen las partes, no cabe entonces la acción de desalojo por razón de vencimiento, que requiere necesariamente que el contrato sea por tiempo determinado y que se haya vencido la prórroga legal. Nada de lo cual ha ocurrido en el presente caso.
Por otra parte, aún cuando el contrato contempla las obligaciones del inquilino de pagar lo servicios básicos y de permitir la inspección del apartamento por parte del arrendador, el incumplimiento de ellas no podría conllevar al desalojo del apartamento; por cuanto sus incumplimientos no fueron contemplados como causales de desalojo en el art. 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; cuya enumeración es un “número cerrado”, que no permite su ampliación a motivos que no estén allí expresamente enunciados, como lo ha dictaminado la jurisprudencia, que ha dicho que el párrafo segundo de ese artículo solo permite añadir al desalojo la acción de daños y perjuicios que pudieran haberse irrogado; pero ningún otro motivo que fundamente la acción de desalojo; ya que de permitirlo, dejaría sin utilidad lógica la lista de causales enumerada en la norma.
3.-
Al folio 22 y ss corren documentos privados, aportados a los autos por la parte actora, representativos de recibos de pago por Bs.330, oo c/u, por concepto de los alquileres del apartamento de autos, correspondientes a los meses de mayo, junio y julio de 2010, a favor de la parte demandada. Aparecen firmados por la parte actora.
Carece de valor probatorio, ya que con los tales lo que se pretende es demostrar la falta de pago de los alquileres de esos meses por el demandado; lo que resulta innecesario, de acuerdo con el art. 1354 del Código Civil.
Más bien, pidiera hasta resultar contraproducente a los que se pretende demostrar con los tales, de acuerdo con el principio de la comunidad de la prueba; habida cuenta que con tales documentos lo que se evidenciaría es todo lo contrario; vale decir, el pago y no la insolvencia del demandado.
Pero entendemos que la verdadera intención de su presentación por la parte actora fue demostrar la insolvencia del inquilino.
4.-
Al folio 53 y ss corren consignaciones inquilinarias llevadas a cabo por la parte demandada a favor de la actora, ante el Juzgado de Municipio 25° de Municipio de Caracas; que, de acuerdo con la certificación que riela al folio46, corresponden a los meses de mayo, junio y julio de 2010, por Bs.330,oo c/u.
También aparecen los meses de agosto, septiembre y octubre de 2010, pero los tales no han sido señalados en el libelo como insolutos, solo los arriba mencionados: mayo, junio y julio de 2010.
Es cierto que los meses señalados en el libelo como no pagados, fueron consignados el mismo día, los tres juntos, el 02 de julio de 2010, por Bs.930, oo; y entonces pudiera argumentarse que mayo y junio habrían sido consignados fuera del plazo de los 15 días del art. 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, la presente demanda se ha presentado el día 11 de agosto de 2010; lo que significa que dichos meses fueron consignados judicialmente antes, vale decir, cuando el inquilino no había sido demandado en desalojo, encontrándose todavía vigente el contrato de arrendamiento y con posibilidad de ser cumplido voluntariamente, de acuerdo con el art. 1167 CC; ya que en “estado de mora” es todavía posible el ofrecimiento tardío (arg.ex-art.1306 CC)
Pero además, sin nos fijamos bien, veremos que el alquiler del mes de junio de 2010 fue consignado dentro de los quince días del mes “vencido”, de acuerdo con el contrato; y el alquiler del mes de julio de 2010 fue consignado sin que se venciera dicho mes; por lo que quedaría solo fuera de los 15 días del art. 51 ejusdem la consignación del mes de mayo de 2010, pero que una sola mensualidad no es suficiente para el desalojo, de acuerdo con el Decreto-Ley que exige el impago de dos meses consecutivos; además de que, como dijimos, fue depositado antes de la presentación de la demanda.
En conclusión el inquilino no esta en situación de incumplimiento que amerite desalojo, de acuerdo con el art. 34 letra a) del Decreto-Ley. Así se declara.
5.-
Al folio 65 y ss corren cuatro documentos privados representativos de contratos de arrendamientos de fechas de los años 1968, 1993, 2001 y 2001, promovidos por la parte demandada.
Es de observar que estos contratos por sus fechas son anteriores al que es objeto del presente juicio; el cual, por ser el más reciente en fecha (01 de abril de 2003), es el que esta vigente.
La importancia de estos contratos estaría si la acción incoada lo fuere por vencimiento de la prórroga legal, a los fines de determinar la antigüedad de la relación arrendaticia y determinar la duración de la prórroga legal; pero ya vimos que ambas partes están de acuerdo que el contrato se habría indeterminado en el tiempo, cosa que hace improponible este tipo de demanda.
6.-
Al folio 70 corre en fotostato tres documentos privados representativos de recibos que carecen de valor probatorio, de acuerdo con el art. 429 CPC.
7.-
Al folio 73 corre una diligencia de la parte demandada en el Tribunal 25° de Municipio, Juzgado De Consignaciones Inquilinarias, donde dice que consigna un complemento por concepto de consumo de agua.
Lo que esta previsto en los literales del art. 34 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios como “causal de desalojo”, es el dejar de pagar los cánones de arrendamientos, pero no el pago del consumo de agua; cuyo incumplimiento pudiera dar lugar a incoar otra acción diferente, como sería la de cobro de bolívares, de conformidad con el Parágrafo Segundo del art. 34 ejusdem.
La doctrina de la Sala Constitucional del TSJ ha dicho que los motivos de desalojo previstos en el art. 34 del Decreto Ley de la materia, son taxativos, en el sentido que no cabe, por vía de contrato, ampliar esa lista a otros hechos, y que el sentido del Parágrafo Segundo de ese artículo hay que entenderlo limitado a una acción resarcitoria de daños y perjuicios; pero no, a dar cabida a nuevos hechos para desalojar por otras causales diferentes a las previstas en dicha norma.
Esta doctrina, que fue proferida para los arrendamientos en contratos a tiempo indeterminados, deberíamos aplicarla igualmente a los contratos a tiempo determinados; ya que lo equitativo y justo es no discriminar entre inquilinos por la sola razón del tipo de vencimiento de sus contratos.; lo cual estaría en contra del principio de igualdad ante la Ley, consagrado en la Constitución de 1999, en su art. 21
8.-
Al folio 74 y ss hasta el folio 81 corren consignaciones judiciales de cánones de arrendamientos llevadas a cabo por la parte demandada a favor de la parte actora ante el juzgado 25° de Municipio de Caracas; las cuales se refieren a meses de arrendamientos posteriores a los señalados en el libelo como no pagados; por lo que no tienen mayor relevancia en esta litis.
9.-
Al folio 87 corre documento privado representativo de una autorización que la parte actora le habría expedido a una tercera persona para que inspeccionara el apartamento alquilado para constar las condiciones de mantenimiento del inmueble.
La parte demandada en contestación argumentó que a él no se le habían avisado de esa visita, para poder verificar la autenticidad de las personas supuestamente autorizadas.
De todos modos dijimos que la negativa del inquilino a dejarse inspeccionar no esta contemplada en el art.34 del Decreto ley como motivo de desalojo. Lo que si esta contemplado como causal de desalojo es el deterioro mayor al uso del inmueble (literal e del art. 34 del Decreto-Ley)) Y ese motivo no fue alegado; pero que de haber sido alegado se debería comprobar a través de una inspección judicial, y no de una inspección privada de particulares.
10.-
Al folio 88 corre un documento privado firmado por terceras personas que requieren su escrutinio en juicio, de conformidad con el art. 431 CPC.
11.-
Al folio 89 corre documento privado, promovido por la parte acora, representativo de una carta que la parte actora le dirigió a la parte demandada anunciándole que había decidido rescindir el contrato, motivado a la necesidad de ocupar el inmueble por parte del propietario o de uno de sus parientes.
Este documento aparece firmando solamente por la parte actora, por lo que carece de valor probatorio. Pero además la causal b) del art. 34 del Decreto ley, no requiere notificación previa al inquilino.
12.-
Al folio 90 corre un documento público representativo de una Partida de Nacimiento de Karen Elena, hija de la parte actora.
Queda probada la relación de filiación de esa persona con la parte actora.
Ahora se necesita probar que la ciudadana Karen Elena, realiza estudios universitarios en Caracas; ya que, estando residencia en los Valles de Tuy, Estado Miranda, necesita mudarse al apartamento arrendado de autos; para así actualizar la causal b) del art. 34 del Decreto Ley.
13.-
Los testimonios quedaron desiertos.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos podemos concluir que la razón principal por la que se demanda, como es la necesidad del propietario o alguno de sus parientes de ocupar el apartamento, no quedó probada. Y no existe tampoco la falta de pago de los alquileres como hemos visto.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara sin lugar la demanda que presentó Maria del Carmen de Freitas de Freitas contra Elmano Alcidio Goncalvez Cordeiro. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once días del mes de febrero de dos mil once, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS