TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2010-002239
Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo que ha presentado la ciudadana NELLY BULLOZ ELIAS, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.V-3.402.802, representada por el abogado José Gregorio Quintero Martínez, IPSA # 70.412; contra la empresa mercantil MAGNO’S GYM, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el No.29, Tomo8 Pro.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado actor que su defendida es propietaria de un inmueble constituido por un edificio denominado JUARSIL II, ubicado en la calle La Paz Sucre del Estado Miranda, y que el local superior del segundo piso se lo dio en arrendamiento a la parte demandada.
En el año 2000 el arrendatario fue demandado por falta de pago ante el Juzgado Segundo de Municipio de Caracas; pero las partes realizaron una transacción suspendiendo la ejecución de la sentencia de entrega hasta el 1° de mayo de 2004, a cambio de pagar Bs.850, oo mensual por concepto de canon de arrendamiento, que consigna por ante el Juzgado 25° de Municipio de Caracas. Dice que a partir del 2 de mayo de 2004 nació una relación arrendaticia verbal que se ha mantenida hasta el presente.
Ahora bien, es el caso que la parte demandada no ha pagado las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses consecutivos que van desde mayo de 2006 hasta mayo de 2010, que hacen 49 meses, los cuales, a razón de Bs.850,oo, suman Bs.41.650,oo, lo que significa un incumplimiento suficiente para demandar el desalojo, de conformidad con el art. 34, letra a) del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Además demanda el pago de Bs.41.650, oo, por concepto de los cánones insolutos, con su indexación respectiva; así como los cánones siguientes a los insolutos, que siguieran venciéndose durante el juicio hasta la sentencia.
Valora la demanda en Bs.41.650, oo.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace representar por el abogado Ricardo Alonso Bustillo, IPSA # 9.407, quien en la oportunidad de ley pasó a contradecir la demanda bajo los siguientes argumentos:
1. Promovió la cuestión previa No.8 del art. 346 CPC, en base al argumento de que se debe dilucidar en un proceso distinto la naturaleza de la relación jurídica que une a las partes de este juicio; habida cuenta que un Juez, cuando conoció de una apelación contra la negativa de ejecutar una sentencia que se había dictado de un juicio anterior, consideró que la naturaleza jurídica de la relación debe ser dilucidada en un procedimiento de cognición completa.
2. Promovió también la cuestión previa No.6 del art. 346 , por faltar el requisito No.4 del art. 340 CPC; en base al argumento de que falta el objeto de la pretensión, ya que al acompañar copias certificadas de las consignaciones , donde se evidencia los depósitos, la parte demandante debería ser más específica al señalar en qué fundamenta el fundamento del objeto de la pretensión.
3. En cuanto al fondo dice que no sea cierto que se haya dejado de pagar los cánones señalados en el libelo. Invoca las copias que la parte actora consignó con el libelo, donde—dice—se evidencia que la parte demandada ha pagado la totalidad de los cánones de arrendamientos.
Cuestiones previas
1. En cuanto a la prejudicialidad invocada, no existe la misma; ya que en este juicio es lo suficientemente “cognoscitivo” y “completo”—para usar los mismos calificativos que uso la parte demandada—a los fines de calificar y determinar la naturaleza de la relación jurídica existente entre las partes de este juicio. La prejudicialidad del No.8 del art. 346 CPC, se actualiza cuando la cuestión que la crea, además de ser un “prius lógico” para la resolución del juicio donde se invoca, es una materia que necesariamente se debería dilucidar ante un juez y procedimiento diferente; lo cual no se cumple en el presente juicio, donde este juicio es idóneo para fijar dicha determinación, relativa a la naturaleza de la relación.
2. En cuanto al defecto de forma de la demanda por no especificarse el objeto de la pretensión, debemos aclarar que una cosa es el objeto de la pretensión y otra el fundamento (de hecho y de derecho) de la pretensión, de acuerdo con el No.4° y 5° del art. 340 CPC
En este caso, ambos están presente el libelo. Se señala allí el inmueble que esta arrendado, se indican también los cánones de arrendamientos de los meses que, a juicio del actor no han sido pagados., cuyo impago—según el actor—justificaría el desalojo que se pretende. Que la prueba aportada por el actor pueda—a juicio del demandado—favorecerlo, no hace que haya indefensión, sino todo contrario.
Examen de las pruebas
Resultas estas cuestiones previas, pasemos a analizar el fondo de la controversia que no es otro que la insolvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamientos.
1.-
Al folio 10 y ss en fotocopia un documento protocolizado de liberación de hipoteca, que no aporta ningún elemento de juicio a la presente controversia.
2.-
Al folio 14 y ss corre copias del expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento llevado en el Juzgado 25° de Municipio de Caracas, realizado por el representante de la empresa demandada a favor de la parte actora. El canon consignado correspondiente al mes de mayo de 2006, fue por Bs.850, oo.
Al folio 19 y ss corre copia de un documento notariado representativo del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes del presente juicio, sobre el inmueble de autos. Es de fecha 26 de septiembre de 1993.
Dicho contrato es al que se refiere la parte actora en su libelo, cuando dijo que fue sometido a un juicio inquilinario anterior por falta de pago de los alquileres, celebrando las partes una transacción que suspendió por dos años la ejecución de la sentencia que se dicto, lo que le hizo al pasar el tiempo que después se considerase una nueva relación, que considera verbal.
Esta versión no fue desmentida por la parte demandada, sino fue ratificado en contestación, reconociendo el demandado que pagaba como canon de arrendamiento Bs.850, oo mensuales; y consideró que el contrato objeto de aquel juicio se había transformado en uno verbal a tiempo indeterminado.
Entonces para este sentenciador no hay duda que lo que existe entre las partes es una relación arrendaticia de naturaleza contractual; pero que surgió de una transacción judicial, que por el transcurso del tiempo y otros elementos fue considerada (por el Juez) una “relación contractual” de arrendamiento; y no, una “relación judicial” de cumplimiento (forzoso) de transacción; lo que ameritaba, en caso de controversia, nuevo juicio de conocimiento; y. no, el procedimiento de ejecución de transacción previsto en el Título IV del Libro Segundo del Código de Procedimiento Civil.
No creemos que el nuevo contrato haya sido verbal, desde el momento que las partes están de acuerdo en que habían celebrado una transacción—que, por definición, es un acto escrito.
Que después el arrendatario haya quedado en el inmueble pagando los alquileres, etc. no hace que el contrato sea verbal; solo que “esa transacción” se recondujo tácitamente (art.1600CC) en un nuevo contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, cuyo origen debemos buscarlo en éste que suscribieron las partes y que sirvió para fundamentar aquel primer juicio que termino por transacción, a los fines de conocer la voluntad de las partes en el arrendamiento (art.12 CPC)
En este expediente de consignaciones inquilinarias, observamos que empiezan a aparecer una serie de escritos de la parte demandada, diciendo lo siguiente:
“En vista que el propietario del edificio en el que se encuentra ubicado el local comercial del cual mi representada es arrendataria no ha cancelado el consumo de agua a Hidrocapital…ésta se ha visto obligada a cancelar el recibo correspondiente a dicho período…En tal sentido, y con fundamento en los artículos 1331 al 1333 del Código Civil opongo a la arrendadora la figura de la compensación , razón por la cual depósito en esta oportunidad por concepto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio del año 2007, la cantidad de Bs.109,668…!
Este manifestación de la parte demandada de que opone la compensación por el pago que hace del consumo de agua, se repite a todo lo largo del expediente de consignaciones. Pero dicha compensación no la invoca en este juicio, que es donde debía haberla hecho.
En cuanto a quien le correspondería el pago del consumo del agua, podemos decir que el contrato de arrendamiento que riela al folio 19; es el origen y fuente de interpretación de la voluntad de las partes en la presente relación, y en él esta establecido, en su cláusula sexta, que el gasto del agua corre por cuenta del arrendatario. Amén de que en el Parágrafo único del art. 30 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se dice que los gastos comunes del inmueble se tendrán en cuenta en la regulación del canon de arrendamiento a pagar por el inquilino, que es una manera indirecta de decir que le correspondería al inquilino.
Pero, independientemente de que el gasto de agua sea obligación del arrendatario o del arrendador, lo que sí nos parece más definitorio, es que la parte demandada en ningún momento, en la contestación, mencionó o invocó para nada la compensación de esos pagos, en el supuesto que fuesen compensables.
La compensación es una defensa o excepción perentoria que, como forma de extinción de una obligación, esta consagrada en los artículos 1331 y ss del Código Civil.
Debe ser invocada expresamente en la contestación para que el Juez la pueda apreciar, de conformidad con el art.361 del Código de Procedimiento Civil que dictamina:
En la contestación el demandado deberá expresar con claridad las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere convenientes.
No puede el Juez tomar en cuenta una defensa o excepción que la parte no haya invocado; so pena en incurrir en el vicio de incongruencia, consagrado en el art.12 Del CPC, que dice
“Los Jueces deben atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados”
Al folio 107 del mismo corre una Certificación de Consignaciones, expedida por el Juzgado 25 ° de Municipio de Caracas, donde se aprecia que las consignaciones de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses que van de julio de 2007 hasta abril de 2010, fueron de depositados por cantidades inferiores a los Bs.850,oo que es el monto del canon que el demandado reconoció como el alquiler convenido; salvo el del mes de febrero de 2010, que sí lo depositó por Bs.850.oo.
Las diferencias entre lo depositado y el Bs.850, oo se debe a esos consumos de agua que el demandado dice haber pagado y que esta restándole a su deuda de alquiler; sin que en este juicio haya invocado para nada la compensación; que, de haber sido procedente, extinguiría su deuda en las cantidades concurrentes, de conformidad con el art. 1332 CC.
Conclusión
Visto el material probatorio a llegado a los autos, podemos concluir que el demandado-arrendatario ha venido consignando los cánones de arrendamientos por un monto inferior a los Bs.850, oo mensual (que fue él que convino pagar), desde el alquiler del mes de julio de 2007 hasta el mes enero de 2010; descontando posiblemente de ese canon, los consumos de agua que consideraba obligación de la parte arrendadora, según certificación del expediente de Consignaciones Judiciales del Juzgado 25° de Municipio de Caracas, que corre al folio 107.
Los primeros alquileres consignados desde el mes de mayo de 2006 hasta junio de 2007, sí fueron consignados por el monto de Bs.850, oo, por lo que se considera al demandado solvente en los mismos.
Esos descuentos que hacía el demandado al canon de arrendamientos se debían a unos consumos de agua que posiblemente pagaba y consideraba que le correspondía a la parte actora-arrendadora; pero en ningún momento en este juicio el demandado opuso la excepción de compensación para que fuera apreciada, como se ha explicado antes; por lo que no es posible tenerla en cuenta, a los fines de determinar si el consumo de agua le correspondía a uno o a otro; aún cuando en el contrato de arrendamiento, que riela al folio 19 y ss, se convino que el gasto del agua fuese por cuenta del arrendatario. Contrato de arrendamiento ese que fue demandado en un juicio anterior, y terminó en “una transacción”; que, por sus características, fue y es considerado un nuevo contrato de arrendamiento; que, al operar en él la tácita reconducción, se indetermino.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara parcialmente con lugar la demanda que ha presentado Nelly Buloz Elías contra la empresa Magno’sGym, c.a. En consecuencia, adopta las siguientes resoluciones:
1. Declara extinguido o resuelto el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio; por no pagar íntegramente el arrendatario el canon de arrendamiento, por Bs.850, oo mensual, de conformidad con la causal a) del art. 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
2. Condena a la parte demandada a que proceda a desalojar y hacer entrega del inmueble arrendado, arriba identificado, a la parte demandante
3. Condena a la parte demandada que le pague a la parte actora los cánones que corresponden a los meses que van del mes de julio de 2007 hasta el mes de mayo de 2010, a razón de Bs.850, oo cada uno; que totalizan veintiocho mil novecientos bolívares (Bs.28.900, oo) que fueron los cánones consignados parcialmente y que motivan la prosperidad de la presente acción.
4. Condena a la parte actora a pagar la indexación de la referida cantidad, que se calculará por una experticia complementaria del falla que tomará en cuenta los IPC’s del BCV durante esos meses.
5. No hay condena en costas debido a que el vencimiento no fue total, de acuerdo con el art. 274 CPC
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Áreas metropolitana de Caracas, a los veintiocho días del mes de febrero del año dos mil once, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS