ASUNTO: AP31-V-2010-000612

El juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por el ciudadano DOMINGO DÍAZ RIZO, titular de la cedula de identidad numero, 13.641.861, representado judicialmente por el abogado Luis Felipe Blanco Sachon, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 1.267, contra el ciudadano TIRSO BONIFACIO AZUARTE, titular de la cedula de identidad Nº 3.729.434, representado por la defensora Judicial designada Karen Sánchez Osuna, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 115.161, se inició por escrito de demanda incoada para su distribución el 23 de febrero de 2010 y se admitió el 03 de marzo de ese mismo año, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
La parte actora en su escrito de demanda alegó que el 30 de mayo de 2000, suscribió contrato de arrendamiento con el demandado, sobre un inmueble de su propiedad destinado a vivienda, identificado con el numero 32, ubicado en la vereda numero 1, del Bloque de Viviendas Nº 6, de la Urbanización “Monte Cristo”, Municipio Sucre del Estado Miranda, por un lapso fijo original de seis (06) meses, contados a partir del 01 de junio de 2000, por una cuota mensual de quinientos bolívares fuertes (Bs. 500,00), con prórroga de un período igual de seis (06) meses, que inicio el 01 de enero de 2001 y venció el 30 de mayo del mismo año, por la pensión mensual de seiscientos bolívares (Bs. 600,00).
Que el arrendatario se ha insolventado en las pensiones de los meses desde enero de 2008 hasta enero de 2010, por lo que adeuda la cantidad de quince mil bolívares (Bs.15.000, 00), dejando de pagar el canon de arrendamiento por un lapso de 25 meses.
Que a pesar de haberse pactado un contrato a tiempo determinado, el mismo se ha convertido a tiempo indeterminado al haber permanecido el arrendatario ocupando el inmueble luego del vencimiento del contrato y de la prórroga legal, razón por la cual, surge para el arrendatario la obligación de restituir el inmueble.
Que sobre la base de esos hechos y con fundamento en lo previsto en los artículos 1579, 1592 y 1167 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó al citado ciudadano a los fines que convenga o sea condenado en la resolución del contrato suscrito el 30 de junio de 2000 y en consecuencia a la entrega del inmueble arrendado y al pago de la suma de quince mil bolívares (Bs. 15.000) por concepto de daños y perjuicios por los pensiones insolutas. La demanda se estimó en la suma de quince mil bolívares (Bs. 15.000).
Agotadas infructuosamente las gestiones para la citación personal del demandado, a petición de parte se ordenó el emplazamiento mediante carteles y no habiendo acudido el demandado a darse por citado en el lapso legal correspondiente, a petición de parte interesada se le designó como defensora judicial a la abogada Karen Sánchez, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 115.161, quien luego de las formalidades legales, de notificación, aceptación, juramentación y citación, contestó a la pretensión de la actora.
En efecto, mediante escrito del 01 de diciembre de 2010, contestó genéricamente negando tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora. Que pese a las gestiones cumplidas no pudo ubicar a su defendido a los fines de procurar una mejor defensa, ya que señalo que el 30 de noviembre de 2010, se trasladó al inmueble objeto de marras, a los fines de comunicarle al demandado el juicio instaurado en su contra, por lo que procedió a dejar debajo de la puerta de dicho inmueble, fotocopia del libelo de la demanda, su auto de admisión y una misiva donde le indicaba al demandado, el cargo recaído en su persona, además de teléfonos y dirección donde la podía contactarla, con la finalidad de presentarle y ofrecerle defensa jurídica con respecto a la presente causa.
Asimismo alegó que al haberse vencido la prórroga convencional del contrato, el 30 de mayo de 2001, comenzó a correr de pleno derecho y sin necesidad de desahucio alguno por parte del arrendador, la prórroga legal arrendaticia de seis (06) meses, conforme a los establecido en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y en vista que se le permitió al arrendatario permanecer en el inmueble operó la llamada tácita reconducción, por lo que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado cuya acción procedente ante la falta de pago es el desalojo, conforme a lo establecido en el literal “a” del artículo 34 eiusdem.
Por otra parte, el 19 de enero de 2011, se recibió escrito, presentado por el ciudadano Raúl Milano Rodríguez, titular de la cédula de identidad Nº 3.226.444, asistido por el abogado en ejercicio Alí Navarrete Toro, inscrito en el inpreabogado bajo el numero 64.631, a los fines de hacer valer sus derechos como inquilino actual del inmueble objeto de la presente causa.
En su escrito, señaló que el demandado a principios del 2001, se ausentó de la ciudad de Caracas, por razones de fuerza mayor, asumiendo desde ese momento la responsabilidad del pago del alquiler, bajo las mismas condiciones, de acuerdo al contrato de arrendamiento supra mencionado, ya que el demandante aceptó que continuara con el uso y disfrute del inmueble. Asimismo alegó que el canon de arrendamiento fijado en la cláusula dos del contrato (500,00) fue modificado de forma unilateral por el actor en dos oportunidades durante el período arrendaticio, en 2002 lo incrementó a seiscientos bolívares (600,00) y en el 2006 a ochocientos bolívares (800,00). Igualmente, añadió que nunca recibió comprobantes respectivos para acreditar su solvencia.
Alegó que en vista de la negativa del demandado de recibir el pago, se vio en la necesidad y obligación de efectuar el depósito del canon de arrendamiento en la entidad Bancaria Banco de Venezuela y, subsiguientemente, llevar a cabo las consignaciones en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente signado con el numero 2010-1979.
Asimismo, alegó que por instrucciones de la Dirección de Inquilinato, disminuyó el canon de arrendamiento a seiscientos bolívares (Bs. 600,00) en vista de que el Poder Ejecutivo, desde el 2002, mantiene la congelación de alquileres. Igualmente, afirmó que si el propietario reconoció que el contrato a tiempo determinado se había convertido en un contrato a tiempo indeterminado, debió apoyarse únicamente en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. No obstante, lo anterior no se intentó una demanda de tercería en forma, de acuerdo a lo dispuesto artículo 371 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO
Siendo así, tenemos que la litis se limita a determinar la veracidad de los hechos alegados por la parte actora respecto a la obligación de pago por parte de la demandada, puesto que no hay discusión sobre la existencia del contrato de arrendamiento. Asimismo, debe analizarse el aspecto temporal del contrato, dado que la parte actora pretende su resolución mientras que la defensora judicial de la parte demandada alegó que siendo un contrato a tiempo indeterminado, la “acción” procedente ante la falta de pago es el desalojo, conforme a lo establecido en el literal “a” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
A pesar que la existencia de la relación arrendaticia y su aspecto temporal no es un hecho controvertido, dado que ambas partes admitieron que el contrato a pesar de haber nacido a tiempo determinado se indeterminó, la parte actora junto al libelo de demanda, aportó copia certificada de instrumento autenticado el 30 de junio de 2000, que se valora de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, mereciendo fe su contenido.
En efecto, de dicho instrumento se aprecia que las partes procesales efectivamente pactaron contrato de arrendamiento sobre el inmueble arriba descrito cuya pensión la fijaron en la suma equivalente a quinientos bolívares (Bs. 500,00) mensuales, mientras que de acuerdo a lo pactado en la cláusula segunda, tenia una duración de seis (6) meses a partir del 01 de junio de 2000, venciendo el 30 de diciembre del mismo año, teniendo derecho a una prórroga por un período igual de seis (06) meses, que iniciaría el 01 de enero de 2001 y venció el 30 de mayo de ese mismo año, período por el cual debía pagar la suma de seiscientos mil (Bs. 600,00) mensuales.
Asimismo, la parte actora aportó copia simple de documento registrado el 20 de diciembre de 1984, en el que consta que el actor adquirió mediante compra la propiedad del inmueble objeto de esta pretensión, lo cual merece fe su contenido de acuerdo a lo establecido en el artículo 1357 y 1359 del Código Civil.
Los contratos hechos a tiempo determinado concluyen en el día prefijado, sin necesidad de desahucio, como lo indica el artículo 1599 eiusdem. Así, al vencimiento de la prórroga convencional de seis (6) meses, comenzó a correr de pleno derecho la prórroga legal de seis (6) meses, de acuerdo a lo dispuesto en el literal “a” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, venciendo la misma el 30 de mayo de 2001.
Si al vencimiento de la prórroga legal, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada sin oposición del arrendador, se presume renovado el contrato y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, según lo previsto en las normas de los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.
En tal sentido, visto que al vencimiento de la prórroga legal ocurrido el 01 de diciembre de 2001, el arrendatario se quedó ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, pues no hay prueba alguna en contrario que desvirtúe dicha presunción a favor del arrendatario, se tiene como renovado el mismo pero con los efectos de los contratos hechos sin determinación de tiempo, esto es, que a pesar que la relación arrendaticia nació a tiempo determinado, vista la conductas asumida por las partes, el mismo se indeterminó en virtud de la tacita reconducción.
TERCERO
En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del magistrado Francisco carrasqueño López, en el expediente Nº 04-1845, estableció:
“El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano José Laurencio Silva Barreto, interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.
Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,…
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público” (Resaltado de este Tribunal).

Esa misma Sala Constitucional, en sentencia Nº 3084 del 14 de octubre de 2005, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, estableció:
“Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica.
En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en el caso de autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse.
Esta idea básica deriva de la interpretación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que dispone:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”
De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado …. no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de la letra del artículo 12 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció y, en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación”.
De acuerdo a lo dispuesto en las sentencias antes referidas, las pretensiones que puede ejercer el arrendador, de acuerdo a la última parte del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no puede estar referida a la resolución del contrato, toda vez que, cuando se invoca alguna de las causales taxativas del citado artículo, sólo puede estar referida al desalojo. Mientras que el juez no puede cambiar la calificación jurídica invocada por las partes sin violentar el derecho a la defensa y el debido proceso, muy a pesar que las partes hubieren pactado que ante el incumplimiento de parte del arrendatario de alguna obligación, daría el derecho a solicitar la resolución del contrato.
Siendo así, demostrado que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la parte ha debido incoar una pretensión de desalojo, al haber alegado la falta de pago de pensiones de arrendamientos y no el de resolución como lo hizo, dado que siendo un contrato a tiempo indeterminado y ante la presencia de una causal de desalojo esa debe ser la petición y no la resolutoria.
Respecto al escrito presentado por el ciudadano Raúl Milano Rodríguez, mediante el cual alegó ser el arrendatario, se tiene que en virtud de lo previsto en el artículo 1159 del Código Civil, según el cual, los contratos tiene fuerza de ley entre las partes y que la cosa juzgada alcanza sólo a las partes procesales. En tal sentido, quien no ha sido parte en juicio no puede ser beneficiado ni perjudicado por ella, máxime cuando en este caso no se ha constituido formalmente en tercero.
CUARTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: IMPROCEDENTE la pretensión de Resolución de contrato de arrendamiento intentado por el ciudadano DOMINGO DIAZ RIZO contra el ciudadano TIRSO BONIFACIO AZUARTE.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo. Líbrense boletas.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los quince (15) días del mes de febrero de dos mil once (2011). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 10:05 a.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ