TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2010-004259

El juicio por resolución de contrato de arrendamiento incoado por los ciudadanos JOSÉ GREGORIO RODRÍGUEZ SUAREZ y MARÍA ASSUNTA ODORISI DE LIBERO, titulares de las cédulas de identidad números 9.955.308 y 6.562.323, en ese orden, representados judicialmente por las abogadas Migdalia Baena y María de Stefano Vivenzio, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 36.580 y 17.353, respectivamente, contra la ciudadana GRISELDA MONTOYA, titular de la cédula de identidad Nº 13.148.335, representada judicialmente por la abogada Auristela Rodríguez, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 20.439, se inició por libelo de demanda incoada el 02 de noviembre de 2010 y se admitió el 15 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
En el libelo de demanda la parte actora alegó que mediante documento autenticado el 21 de mayo de 2010, pactó contrato de arrendamiento con la demandada sobre el apartamento distinguido con el número y letra M2-B, situado en la mezzanina del inmueble denominado Residencias Fornaretto, situado al lado oeste de la avenida O´Higgind, parroquia La Vega, Municipio Libertador, Distrito Capital, con vigencia desde el 01 de mayo de 2009 hasta el 31 de abril de 2010, por la pensión mensual de tres mil bolívares (Bs. 3.000).
Que la arrendataria ha dejado de pagar las pensiones de los meses de septiembre y octubre de 2010, por lo que le ha causado graves daños y perjuicios y ha incumplido con su obligación legal de pagar las pensiones en la forma establecida, a pesar de encontrarse en el lapso de la prórroga legal, por lo que de conformidad con lo previsto en el articulo 1167 del Código Civil, la demandó a los fines que convenga o sea condenada en la resolución del contrato de arrendamiento y en consecuencia a entregar el inmueble arrendado y en pagar la suma de tres mil bolívares (Bs. 3.000) por concepto de daños y perjuicios así como al pago de la cantidad de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500), por cada mes o la prorrata por menor tiempo a título de indemnización de daños y perjuicios por el tiempo que permanezca usando el inmueble más las costas procesales.
El 21 de diciembre de 2010, el Alguacil dejó constancia de haber citado a la demandada, quien en esa misma fecha presentó escrito a través del cual propuso cuestiones previas y contestó a la pretensión de la actora.
En efecto, con fundamento en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegó la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio. Que el contrato cuya resolución se solicitó fue suscrito por la ciudadana Prusiana Odorisi de Libero, quien debe ser la actora en el proceso, dado que si bien ella actuó en representación de los hoy actores, éstos no son los firmantes del contrato.
Admitió la existencia del contrato de arrendamiento, pero no desde el 21 de mayo de 2010 sino desde el 21 de mayo de 2009. Que se aumentó en un 150% el canon de arrendamiento a pesar de la prohibición oficial existente, el cual aceptó y pago hasta la segunda semana de abril de 2010, cuando la arrendadora le participó que para hacer un nuevo contrato se hacía necesario revisar el monto del canon de arrendamiento y que por ello efectuara los pagos a una persona que enviaría a tal fin, lo cual no sucedió.
Que el contrato por el cual se le demandó fue firmado en sustitución de la anterior contrato del 09 de diciembre de 2002 y de ello se infiere que ha permanecido en el inmueble desde hace 08 años y no ha renunciado a su prórroga legal de dos (2) años.
Que la persona firmante del contrato ha sido poco receptiva a sus llamadas de información sobre daños del inmueble quien presenta deterioro estructural que representa riesgos a su salud y seguridad debido a filtraciones y malos olores.
Que no se le ha notificado el deseo de no continuar con el contrato y el mismo establece que queda convenido el plazo de un mes para dar aviso del vencimiento o de la prórroga legal y por escrito. Que la pensión de arrendamiento se fijó en un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500) mensuales y no en tres mil bolívares (Bs. 3.000) como lo indicó la actora.
Por escrito del 24 de enero de 2011, la parte actora alegó que la demandada contestó anticipadamente a la demanda por lo que no debe tener efecto legal. Alegó además que la pensión de arrendamiento era de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500), como lo alegó la demandada.
SEGUNDO
De acuerdo a los hechos narrados, la demandada en la primera oportunidad en que se hizo presente en el proceso, contestó a la pretensión de la actora, lo cual puede calificarse como una contestación anticipada. Las contestaciones así hechas se han reputados como eficaces, toda vez que debe considerarse la efectiva intención de la parte de responder a la pretensión intentada en su contra.
Sin embargo, el más alto Tribunal de la República ha dicho que sólo debe reputarse válido para el caso en que no se propongan cuestiones previas, dado que en caso contrario se vulneraría el derecho a la defensa de la otra parte, quien tiene el derecho de estar presente y contradecir dichas cuestiones, dado que de acuerdo a lo previsto en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, las mismas deben ser resueltas en la misma oportunidad de su proposición.
Sin embargo, el iter procesal de las cuestiones previas en el juicio breve arrendaticio difiere del previsto en el juicio breve del Código de Procedimiento Civil. En efecto, de acuerdo a lo previsto en el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las cuestiones previas, a excepción de las previstas en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, deben ser resueltas en la sentencia definitiva. En tal sentido, en este caso de juicios, no se violenta el derecho a la defensa de la otra parte, dado que no se prevé oportunidad de su contradicción. De allí que en el caso como el de autos donde se contestó anticipadamente y se propuso cuestiones previas distintas a la del citado ordinal 1º del artículo 346, debe tenerse como eficaz para producir sus efectos procesales.
Siendo así, se resuelve la cuestión previa alegada. En efecto, alegó la contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, invocando la ilegitimidad del actor, dado que el contrato cuya resolución se solicitó fue suscrito por la ciudadana Prusiana Odorisi de Libero, quien debe ser la actora en el proceso, por lo que si bien ella actuó en representación de los hoy actores, éstos no son los firmantes del contrato.
Al respecto observa el Tribunal que la ilegitimidad a que hace referencia dicho ordinal, es la ilegitimidad que deriva del hecho que la persona no tenga el libre ejercicio de sus derechos y por ello no los puede gestionar por sí mismos sino a través de su representante o debidamente asistidos, tal como lo prevé los artículos 136 y 137 del Código Civil, situación que no se da en este caso donde no se discute que la actores carezcan de la capacidad de gestionar por sí mismos sus derechos o a través de sus apoderados debidamente constituidos, por lo que se desecha la cuestión previa alegada.
TERCERO
En cuanto al mérito del asunto, se observa que a pesar que la existencia del contrato de arrendamiento es un hecho admitido, la parte actora promovió original de documento autenticado el 21 de mayo de 2009, en el cual consta que las partes procesales pactaron dicho contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito, con vigencia desde el 01 de mayo de 2009 al 31 de abril de 2010, a un año fijo sin prórroga, fijando asimismo seis meses de prórroga legal de acuerdo al literal “a” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en caso de no dar aviso ninguna de las partes dentro de los treinta (30) días continuos del vencimiento del plazo fijo o de a prórroga legal, la voluntad de continuar con la relación arrendaticia, quedaba resuelto el contrato (sic), mientras que el canon mensual se fijó en la suma de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500) mensuales, que debía ser pagados dentro de los primeros cinco días de cada mes vencido. Dicho instrumento merece fe su contenido a tenor de lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
Promovió asimismo, expediente de actuaciones cumplidas por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao, Estado Miranda, que según acta del 08 de octubre de 2010, dejó constancia de haberse trasladado a la dirección donde se encuentra ubicado el inmueble arrendado y notificó a la ciudadana Griselda Montoya, que la prórroga legal vencía el 31 de octubre de 2010, por lo que debía desocupar el inmueble. Dicha actuación merece fe al Tribunal por haber sido efectuada por funcionario público competente para ello.
Entretanto, la parte demandada a los fines de probar su afirmación que la relación arrendaticia se inició en el año 2002, aportó copia simple de instrumento autenticado el 09 de diciembre de 2002 por la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao, donde consta que efectivamente el ciudadano José Gregorio Rodríguez Suárez y las ciudadanas Griselda Montoya y María Teresa Martínez Torres, pactaron un contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble en referencia por un plazo de un año, contado a partir del 09 de diciembre de 2002 hasta el 09 de diciembre de 2003, prorrogable a voluntad de ambas partes por igual lapso salvo que con treinta (30) días de anticipación al vencimiento, una de las partes manifestase a la otra por escrito, la voluntad de no prorrogarlo. Dicho instrumento se tiene como fidedigna de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnado, mereciendo fe su contenido.
Asimismo, aportó copia simple de comprobante de depósito del Banco Venezuela, por siete mil quinientos bolívares (Bs. 7.500) donde se observa un sello del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial del 21 de diciembre de 2010 y manuscrito en que se lee “desde agosto de 2010 hasta diciembre de 2010”. Dicho instrumento por ser copia simple de instrumento privado no tiene ningún valor probatorio, a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dado que los instrumentos privados, deben ser presentados en juicio a los fines de su eficacia en original.
En efecto, la Sala de Casación Civil del tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 00638 del 10 de octubre de 2003, señaló:
“Las reproducciones fotostáticas de los instrumentos simplemente privadas sólo sirven como principio de prueba a los fines de solicitar la exhibición del original con arreglo a lo previsto en los artículos 436 y 437 del Código de Procedimiento Civil.

La Sala de Casación Civil del 9 de febrero de 1994 con ponencia del Magistrado Dr. Rafael Alfonso Guzmán, en el juicio del abogado Daniel Galvis Ruíz y otra contra Ernesto Alejandro Zapata, en el expediente Nº 93-279, sobre el particular sostuvo:

“... Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429.- Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple - como es el caso de autos – ésta carece de valor según lo expresado por el artículo 429, pues solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado”.

De acuerdo al mérito de las pruebas analizadas, tenemos que a pesar que el primer contrato los firmó el ciudadano José Gregorio Rodríguez Suárez y las ciudadanas Griselda Montoya y María Teresa Martínez Torres, por un año contado a partir del 09 de diciembre de 2002 hasta el 09 de diciembre de 2003, con la posibilidad de prórrogas sucesivas por el mismo plazo salvo manifestación en contrario de alguna de las partes, se tiene que efectivamente la relación arrendaticia se inició en esa fecha 09 de diciembre de 2002.
Siendo así y visto que en el segundo documento pactaron que el mismo duraría un año fijo a partir del 01 de mayo de 2009 hasta el 31 de abril de 2010, sin la posibilidad de prórrogas, debe tenerse que la relación arrendaticia ha perdurado por más de siete años, por lo que correspondería a la arrendataria una prórroga legal máxima de dos años, a tenor de lo previsto en el literal “c” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, computados a partir del vencimiento del lapso fijo pactado en el último de los contratos, pues de acuerdo a lo previsto en el artículo 1599 del Código Civil, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio, no obstante que la arrendadora notificó de manera auténtica su voluntad de dar por terminado el contrato.
Siendo así, para el momento que se intentó la demanda, se encontraba corriendo el lapso de prórroga legal de dos (2) años, esto es, desde 01 de mayo de 2010. Sin embargo, de acuerdo a lo previsto en el último aparte del artículo 38 eiusdem, “durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original….”
De acuerdo a ello, la arrendataria aún encontrándose en el disfrute del derecho a la prórroga legal, debía cumplir sus obligaciones como arrendataria y específicamente el pago de las pensiones de arrendamiento pactada, pues es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem, pues según la locución latina Pacta Sunt Servanda, "lo pactado obliga", por lo que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado. En materia de arrendamiento el artículo 1592.2 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
En este sentido, se probó la obligación de la arrendataria, por lo que correspondía a la arrendataria cumplir con la carga de probar el pago de la misma y no lo hizo, de acuerdo a lo analizado, pues no resulta eficaz su argumento que le resultó infructuosas las llamadas que le hizo a la arrendadora, cuando la Ley especial sobre la materia dispone de un procedimiento a los fines que el arrendatario se libere de la obligación del pago de las pensiones arrendaticias cuando el arrendador se rehúse a recibir el pago.
Visto igualmente que la parte actora pretende el pago de las pensiones insolutas así como los cánones que se sigan venciendo hasta la fecha en que se mantenga usando el inmueble, se estima que siendo el arrendamiento un contrato de tracto sucesivo que se va perfeccionando en la medida del transcurso del tiempo, la arrendataria debe pagar no solo las pensiones reclamadas como insolutas sino las que se generen mientras siga ocupando el inmueble hasta la fecha en que quede firme el fallo, todo a titulo de daños y perjuicios, a razón de un mil quinientos bolívares (Bs. 1500) cada una.
CUARTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa formulada. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento intentada por los ciudadanos JOSÉ GREGORIO RODRÍGUEZ SUAREZ y MARÍA ASSUNTA ODORISI DE LIBERO contra la ciudadana GRISELDA MONTOYA. En consecuencia, RESUELTO el contrato de arrendamiento autenticado el 21 de mayo de 2009. TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega al actor el bien inmueble arrendado, constituido por el apartamento distinguido con el número y letra M2-B, situado en la mezzanina del inmueble denominado Residencias Fornaretto, situado al lado oeste de la avenida O´Higgind, parroquia La Vega, Municipio Libertador, Distrito Capital. CUARTO: Se CONDENA, igualmente a la parte demandada a pagarle a la parte actora la suma de tres mil bolívares (Bs. 3.000), por concepto de indemnización de daños y perjuicios. Asimismo, se condena a la demandada a pagarle a la actora la suma de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500) por cada mensualidad transcurrida desde noviembre de 2010 hasta el vencido para el momento en que quede firme el fallo, a razón de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500) cada una, a titulo de indemnización por daños y perjuicios
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condena en costas.
Regístrese y publíquese.
Notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo, de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los tres (03) días del mes de febrero de dos mil once (2011). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 11:13 a.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ