TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2010-003342

El juicio por DESALOJO iniciado mediante libelo de demanda incoado el 11 de agosto de 2010, por el ciudadano JESÚS ALBERTO GARCÍA, titular de la cédula de identidad Nº 2.101.734, representado judicialmente por los abogados José Dávila y Julián Pedrique, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 41.827 y 39.006, contra el ciudadano WIDMAR ESTRADA ARISTIZABAL, titular de la cédula de identidad Nº 82.064.073, representado judicialmente por las abogadas Yazmín Gallardo Gómez y Yolanda de Tapias, inscrita en el Inpreabogado bajo los números 50.306 y 28.187, se admitió por auto del 13 del mismo mes y año, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a su citación, a los fines que la contestara.
PRIMERO
En su escrito de demanda, la parte actora alegó que cedió en arrendamiento al demandado unas bienhechurías, de su propiedad, destinadas a vivienda de dos plantas, Nº 35, ubicada sobre un terreno localizado en la Calle El Retiro, bajada El Manguito, San José del Ávila de la Parroquia Altagracia, Municipio Libertador, Distrito Capital, con vigencia desde el 15 de enero de 2007, por el plazo de un año fijo, a partir del 15 de enero de 2007 hasta el 15 de enero de 2008, sin que hubiese necesidad de realizar notificación previa ni desahucio alguno por cuanto las partes así lo convinieron, por la pensión mensual equivalentes a doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00), respaldando sus dichos en original de instrumento privado así como titulo supletorio emitido por el Juzgado Sexto de Primera Instancia del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Que el arrendatario continua ocupando el inmueble luego del vencimiento del contrato; dejando de pagar las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2008, y desde enero de 2009 a julio de 2010, lo que da un total de 21 mensualidades vencidas a razón de doscientos ochenta bolívares (Bs. 280,00) para un total de cinco mil ochocientos ochenta bolívares (Bs. 5.880,00).
Que sobre la base de lo dispuesto en el literal “a” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo previsto en el artículo 1592 del Código Civil, demandó al arrendatario a los fines que convengan o sea condenado al desalojo del inmueble arrendado, así como al pago de la suma de cinco mil ochocientos ochenta bolívares (Bs. 5.880,00), como indemnización por daños y perjuicios por la falta de pago de los cánones de arrendamientos antes identificados, así como al pago de las costas procesales. Estimó la cuantía de su pretensión en catorce mil bolívares (Bs. 14.000,00).
Consta en diligencia del Alguacil, que el 01 de diciembre de 2010, citó al demandado, pese a lo cual no contestó a la pretensión de la actora. Sin embargo, el 20 de ese mismo mes y año, acudió al proceso, otorgó poder a su apoderada y presentó escrito de promoción de pruebas, alegando además la falta de cualidad del actor para intentar la demanda, por no ser propietario del inmueble arrendado.
SEGUNDO
Siendo así, tenemos que la litis se centra en determinar si la arrendataria ha incumplido o no con sus obligaciones señaladas por la parte actora, en cuanto al pago de las pensiones de arrendamiento, puesto que no hay discusión sobre la existencia del contrato de arrendamiento, por ser un hecho admitido, solo que la parte demandada alegó que se inició en enero de 2004 y no en 2007.
Junto al libelo de demanda, la parte actora aportó copia simple de expediente sustanciado por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, mediante el cual el 12 de diciembre de 2008, se otorgó Titulo Supletorio de Propiedad al ciudadano Jesús Alberto García, sobre las bienhechurías que el actor dice haber arrendado al demandado. Dichos instrumentos se tienen como fidedignos a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnados mereciendo fe su contenido, según lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
Igualmente, la parte accionada aportó instrumento privado del 15 de enero de 2004, que se tienen como fidedignos a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnados mereciendo fe su contenido, según lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. En efecto, consta del mismo que las mismas partes procesales en esa fecha pactaron contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble por un año fijo desde el 15 de enero de 2004 al 15 de enero de 2005.
Esta misma parte promovió marcados “B” y “C” copias simples de instrumentos privados, que no tienen ningún valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dado que los instrumentos de este tipo deben aportarse en original a los fines de su eficacia probatoria.
En efecto, la Sala de Casación Civil del tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 00638 del 10 de octubre de 2003, señaló:
“Las reproducciones fotostáticas de los instrumentos simplemente privadas sólo sirven como principio de prueba a los fines de solicitar la exhibición del original con arreglo a lo previsto en los artículos 436 y 437 del Código de Procedimiento Civil.

La Sala de Casación Civil del 9 de febrero de 1994 con ponencia del Magistrado Dr. Rafael Alfonso Guzmán, en el juicio del abogado Daniel Galvis Ruíz y otra contra Ernesto Alejandro Zapata, en el expediente Nº 93-279, sobre el particular sostuvo:
“... Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429.- Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple - como es el caso de autos – ésta carece de valor según lo expresado por el artículo 429, pues solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado”.

Asimismo, la parte demandada aportó copia simple de expediente sustanciado por el Juzgado de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, mediante el cual el 10 de marzo de 1993, otorgó Titulo Supletorio de Propiedad al ciudadano Jesús Alberto García, sobre las mismas bienhechurías que el actor dice haber arrendado al demandado. Dichos instrumentos se tienen como fidedignos a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnados mereciendo fe su contenido, según lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
El 24 de enero de 2011, la parte actora produjo otros instrumentos, que no se valoran, dado que los mismos se promovieron ya precluido el lapso legal.
TERCERO
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 34 literal “a”, del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la pretensión de desalojo procede en casos de contratos de arrendamientos celebrados verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, siempre que medie una de las causales previstas en dicha norma.
En este caso, la parte actora alegó que el demandado no había pagado las pensiones de los meses que van consecutivamente desde noviembre de 2008 a julio de 2010. A pesar que el demandado no acudió al proceso a contestar a la pretensión de la parte actora y por ello contumaz, acudió a promover pruebas.
Dentro de las pruebas, produjo instrumento que prueba que efectivamente la relación arrendaticia se inició el 15 de enero de 2004, a tiempo fijo de un año. Siendo así, tenemos que para el momento del vencimiento del contrato contenido en el instrumento privado promovido por la parte actora como fundamento de su pretensión, la relación arrendaticia ha perdurado por cuatro años.
Al vencimiento de ese último contrato celebrado a tiempo fijo, comenzó a correr de pleno derecho la prórroga legal máxima de un (1) año, a tenor de lo previsto en el literal “b” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, computados a partir del vencimiento del lapso fijo pactado en el último de los contratos, pues de acuerdo a lo previsto en el artículo 1599 del Código Civil, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.
De acuerdo a ello, si al vencimiento de la prórroga legal, esto es al 15 de enero de 2009, el arrendatario siguió ocupando el inmueble en su condición de tal sin oposición del arrendador, se presume que el contrato se renovó pero con los efectos de los contratos hechos sin determinación de tiempo, según lo dispuesto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.
No obstante que la parte actora fundamentó su pretensión en la falta de pago de pensiones de arrendamiento, la parte demandada, debió cumplir con la carga de probar dicho pago o cualquier hecho extintivo de la obligación. Sin embargo, se limitó a cuestionar la cualidad del actor para intentar la demanda, alegando que el mismo no es propietario del inmueble arrendado.
Al respecto, observa el Tribunal que la cualidad o legitimidad para estar en juicio en materia de arrendamiento no viene determinada por la propiedad del inmueble, pues en estos casos no se discute el derecho a la propiedad sino el derecho a gozar de la cosa por cierto tiempo, mediante el pago de un precio determinado.
La cualidad se refiere a esa condición que establece la ley respecto de aquella persona que puede solicitar la intervención del órgano jurisdiccional a los fines de resolver el mérito de un litigio y frente a quien se puede solicitar esa tutela. O mejor, como lo afirmó el maestro Loreto:
El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado” (Ensayos jurídicos, 1987, 183).

En efecto, la cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige.
Se cuestiona la legitimación ad causam o cualidad cuando se presenta en juicio una persona a quien la ley no le concede el derecho o el poder que invoca a su favor. Cuando se está frente a personas con falta de cualidad bien activa o pasiva, el Tribunal debe dictar una sentencia inhibitoria sobre el mérito.
En materia de arrendamiento, el autor José Luís Aguilar Gorrondona (1995), señaló:
“Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de Laurent, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes” (Contratos y Garantías, P. 301).

Efectivamente, no se necesita ser propietario para dar en arrendamiento, como sí se requiere –en materia civil- ser propietario para vender. Sin embargo, en este caso los contratos de arrendamiento los pactó el ciudadano Jesús Alberto García como arrendador y Widmar Estrada como arrendatario, siendo aquel el legitimado a los fines de intentar cualquier pretensión derivada de dicha convención, más aún si no se requería ser propietario a los fines de celebrar válidamente un contrato de ese tipo.
Por ello, no le era dado al arrendatario alegar la falta de cualidad y de allí exonerarse del cumplimiento de la obligación asumida en los contratos analizados, sino probar encontrarse solvente en su obligación, pues es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem, pues según la locución latina Pacta Sunt Servanda, "lo pactado obliga", por lo que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado. En materia de arrendamiento el artículo 1592.2 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
En este sentido, se probó la obligación de la arrendataria, por lo que correspondía a la arrendataria cumplir con la carga de probar el pago de la misma y no lo hizo por lo que debe soportar las consecuencias legales por tal incumplimiento.
Visto igualmente que la parte actora pretende el pago de las pensiones insolutas así como los cánones que se sigan venciendo hasta la fecha en que se mantenga usando el inmueble, se estima que siendo el arrendamiento un contrato de tracto sucesivo que se va perfeccionando en la medida del transcurso del tiempo, la arrendataria debe pagar no solo las pensiones reclamadas como insolutas sino las que se generen mientras siga ocupando el inmueble hasta la fecha en que quede firme el fallo, todo a titulo de daños y perjuicios, a razón de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) cada una.
CUARTO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de desalojo intentada por el ciudadano JESÚS ALBERTO GARCÍA contra el ciudadano WIDMAR ESTRADA ARISTIZABAL. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la parte actora la cosa arrendada constituida por un inmueble (bienhechurías) destinadas a vivienda de dos (2) plantas, Nº 35, ubicada sobre un terreno localizado en la Calle El Retiro, bajada El Manguito, San José del Ávila de la Parroquia Altagracia, Municipio Libertador, Distrito Capital. TERCERO: Se CONDENA igualmente a la parte demandada a pagarle a la actora la suma de cinco mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 5.250,00) por concepto de las pensiones insolutas desde noviembre de 2008 a julio de 2010, a razón de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) cada una así como las que se sigan causando desde agosto de 2010 hasta el de la fecha en que quede firme el fallo, a esa misma pensión mensual.
Se condena en costas a la parte demandada, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese
Notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo. Líbrense boletas de notificaciones.
Dada, firmada y sellada en el salón de despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes de la ciudad de Caracas, a los siete (07) días del mes de febrero de dos mil once (2011). Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ.
En esta misma fecha de hoy, siendo las 02:21 p.m., se registró y publicó la presente decisión.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ