TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, diez de febrero de dos mil once
200º y 151º

ASUNTO: AP31-V-2009-000360
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INVERSIONES COLLRUNNINGS C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 24 de mayo de 1995, bajo el N° 70, Tomo 207-A-Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanas MARÍA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO ELMOR e YVANA BORGES, abogadas en ejercicio e inscritas en el I.P.S.A bajo los Nros° 6.755, 11.804 y 75.509, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil GRUPO TRIBECA C.A, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 28 de agosto de 2003, bajo el N° 54, Tomo 801-A.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos LUCIA CASAÑAS CALCINES, JOEL ALBORNOZ JARAMILLO E ISMAEL FERNANDEZ DE ABREU, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A bajo los Nroº 31.640, 31.433 y 35.714, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA
-I-
-BREVE RESEÑA DE LOS ACONTECIMIENTOS-
Se inició la presente controversia mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas (U.R.D.D), en fecha 19 de febrero de 2009, por las ciudadanas MARÍA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO ELMOR e YVANA BORGES, abogadas en ejercicio e inscritas en el I.P.S.A bajo los Nros° 6.755, 11.804 y 75.509, respectivamente, quienes actúan en su carácter de apoderadas judiciales de la parte actora Sociedad Mercantil INVERSIONES COLLRUNNINGS C.A, anteriormente identificada, mediante el cual demandaron a la empresa GRUPO TRIBECA C.A por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Entre otras cosas, señala la parte actora en su escrito libelar que en fecha 26 de septiembre de 2003, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el N° 61, Tomo 117, su poderdante celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Grupo Tribeca C.A, ya identificada, sobre el local B-19-01 del centro Comercial San Ignacio, ubicado en la Avenida Blandin de la Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda; que en la cláusula primera del contrato suscrito las partes acordaron que la arrendadora daba en arrendamiento a la arrendataria el local comercial antes descrito, en los términos y condiciones contenidas en dicho documento, y con los bienes y equipos indicados en el contrato de arrendamiento; en la cláusula octava estipularon que la arrendadora entrego el local en buenas condiciones de habitabilidad, aseo y conservación, obligándose la arrendadora a devolverlo en el mismo buen estado en que lo recibió, especialmente en lo que se refiere a sanitarios, cañerías, instalaciones de agua, electricidad, siendo de la exclusiva cuenta todo lo relativo al funcionamiento y buen estado de los aparatos e instalaciones de agua, tuberías, electricidad, instalaciones telefónicas, vidriera, paredes, divisiones internas, pisos, puertas, ventanas, baños, salvo el desgaste normal que fuese causados por el uso adecuado. Siendo a cargo de la arrendataria además de las reparaciones menores que necesitase el local y sus accesorios durante la vigencia de este contrato, tales como pintura y frisos, pisos, en las distintas dependencias y además todas aquellas reparaciones que fuesen originadas por el mal uso, dolo o negligencia de los ocupantes o visitantes.
Comprometiéndose la arrendataria a poner en conocimiento a la arrendadora por escrito cualquier novedad dañosa, daño o indicio de cualquier especie que pueda afectar el local o a la edificación, conviniendo ambas partes que el incumplimiento de cualquiera de las causales darían derecho a la arrendadora de solicitar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito.
Esgrimiendo la accionante, que la relación contractual se ha mantenido en el tiempo siendo el último contrato por ellas suscrito el de fecha 28 de noviembre de 2008, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 054, Tomo 186, con una duración de un (1) año, contado a partir del 01 de junio de 2008, prorrogable por periodos iguales, que culminado o vencido el mismo la arrendataria debía hacer entrega del local arrendado con sus accesorios en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; que en fecha 19 de enero de 2009, el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, practico Inspección Judicial a los fines de dejar constancia del estado de uso, conservación y mantenimiento del inmueble dado en arrendamiento, que en virtud de que la arrendataria incumplió con las cláusulas contenidas en el último contrato de arrendamiento procedieron a demandar a la sociedad mercantil Grupo Tribeca C.A, en la persona de cualesquiera de sus tres (3) directores, para que conviniera o en su defecto fuera condenado en la Resolución del contrato de arrendamiento el cual tiene por objeto el local B-19-1 del Centro Comercial San Ignacio, ubicado en la Avenida Blandin de la Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda.
Fundamentando su acción en los artículos 1167, 1264, 1592 y 1594 del Código Civil.

Admitida la demanda en fecha 25 de febrero de 2009, por los trámites del juicio breve, se ordenó emplazar a la parte demandada sociedad mercantil GRUPO TRIBECA C.A inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda , en fecha 28 de agosto de 2003, bajo el Nº 54, Tomo 801-A, en la persona de uno cualesquiera de sus tres (03) directores, ciudadanos GUSTAVO PAPARONI SÁNCHEZ, PEDRO CESAR CAPIELLO y DANIEL GOLDENSTEIN, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-6.749.570, V-10.337.333 y V-12.389.005, respectivamente, para que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a su citación, a fin de que diera contestación a la demanda incoada en su contra. Librándose la respectiva compulsa en fecha 6 de marzo de 2009.
Previa solicitud hecha por la parte actora, en fecha 10, 11 de marzo de 2009 y 20 de abril, se dictó auto mediante el cual se habilitó el tiempo necesario para que el alguacil practicase la citación ordenada.
Compareció el alguacil Gresjosver Planas Rojas, el día 28 de abril de 2009, y estampó diligencia mediante la cual consignó compulsa de citación sin firmar, en virtud de haber sido imposible la citación personal de la parte demandada.
Previa solicitud hecha por la apoderada judicial de la parte actora, en fecha 05 de mayo de 2009, se dictó auto mediante el cual se ordenó y libró cartel de citación a la parte demandada empresa Grupo Tribeca C.A, mediante publicación en los diarios el nacional y el últimas noticias, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, el cual fue retirado por la representación judicial de la parte actora en fecha en fecha 06 de mayo de 2009.-
En fecha 14 de mayo de 2009, compareció la abogada Sulma Alvarado apoderada judicial de la parte actora y consignó los carteles de citación librados a la parte demandada Grupo Tribeca, C.A, los cuales fueron publicados en los diarios el Nacional y el Universal.-
Mediante nota de secretaria de fecha 9 de junio de 2009, la secretaria dejó constancia de haber fijado el referido cartel de citación en la puerta del inmueble dando por cumplidas las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Una vez cumplidas las formalidades establecidas en la ley adjetiva, y previo requerimiento que al efecto formulase la parte actora, en fecha 21 de julio se dictó auto mediante el cual se designó defensor a la parte demandada, recayendo el cargo en la persona del abogado en ejercicio Marcos Colan. En esa misma fecha se libró boleta de notificación.
El alguacil Tonis Aguilar compareció en fecha 05 de agosto de 2009, y estampó diligencia en el cual consignó boleta de notificación debidamente firmada por su destinatario. Aceptando el defensor judicial en fecha 10 de agosto el cargo recaído en su persona.
En fecha 11 de agosto de 2009, compareció la representación judicial de la parte actora y solicitó se ordenara la citación de la parte demandada.-
Por auto de fecha 21 de septiembre de 2009, se acordó y libró compulsa de citación al defensor ad litem.
En fecha 1 de octubre de 2009, compareció el alguacil Tonis Aguilar, y consignó recibo de citación debidamente firmado por su destinatario.
Comparecieron en fecha 5 de octubre de 2009, los ciudadanos Gustavo Paparoni Sánchez y Daniel Goldenstein Baron, titulares de las cédulas de identidad N° 6.749.570 y 12.389.005, respectivamente; quienes actúan en su carácter de Directores de Grupo Tribeca C.A, parte demandada, y confirieron poder a los abogados en ejercicio Lucia Casañas Calcines, Joel Albornoz Jaramillo e Ismael Fernández de Abreu, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros° 31640, 31433 y 35714, respectivamente.
Compareció en fecha 6 de octubre de 2009, el abogado Marcos Colan, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 36.039, quien actúa en su carácter de defensor ad liten de la parte demandada, y consignó escrito de contestación a la demanda, en la cual rechazó, negó y contradijo la demanda incoada en contra de su representado tanto en el derecho invocado como en los hechos narrados. Seguidamente compareció el abogado Joel Albornoz, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 31433, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y consignó escrito de contestación a la demanda, en la cual –entre otras cosas- impugno el poder otorgado por la ciudadana Mercedes Ramírez de Hernández, titular de la cédula de identidad N° 3.667.355, en su carácter de directora de la sociedad mercantil Inversiones Collrunnings C.A, por infracción al artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, así mismo; opuso las cuestiones previas contenidas en los numerales 3 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, negó y contradijo que la demanda intentada en contra de su poderdante haya incumplido su obligación de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, conforme a lo establecido en el artículo 1592 del Código Civil. De igual manera, reconvino a la parte actora, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente:
1).- que por no haber concurrido la Junta Directiva de la actora, conformada por el ciudadano Gustavo Paparoni Sánchez, Pedro Cesar Capiello Tinoco y Daniel Goldenstein Baron, a suscribir el contrato de arrendamiento de fecha 28 de noviembre de 2008, por ser absolutamente nulo por haberse otorgado sin el consentimiento validamente manifestado por la demandada Grupo Tribeca C.A, y de no convenir sea declarado la nulidad absoluta de dicho contrato.
Estimando su reconvención en la suma de ocho mil bolívares (Bs. 8.000).

Por auto de fecha 6 de octubre de 2009, se admitió la reconvención interpuesta en esa misma fecha por el Abogado JOEL ALBORNOZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 31.433, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada GRUPO TRIBECA, C.A., contra la parte actora INVERSIONES COLLRUNNINGS, C.A., identificados en autos, fijándose el SEGUNDO (2do) día de despacho siguiente a la fecha, para que dentro de las horas de despacho comprendidas entre las 8:30 a.m. y 3:30 p.m., la parte actora reconvenida, proceda a dar contestación a la reconvención intentada por la parte demandada en el presente juicio.
Comparecieron las abogadas en ejercicio María Compagnone, Sulma Alvarado e Yvana Borges, inscritas en el I.P.S.A bajo los Nros° 6.755, 11.804 y 75.509, respectivamente; en fecha 8 de octubre de 2009, y consignaron escrito de contestación a la demanda y a la reconvención propuesta por la demandada reconviniente, en la cual insistieron en la validez del instrumento poder que les fuera conferido por Inversiones Collrunnings C.A, negaron, rechazaron y contradijeron las cuestiones previas contenidas en los numerales 3 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, así mismo; rechazaron la cuantía de la convención propuesta.
En fecha 14 de octubre de 2009, comparecieron las abogadas en ejercicio María Compagnone, Sulma Alvarado e Yvana Borges, inscritas en el I.P.S.A bajo los Nros° 6.755, 11.804 y 75.509, respectivamente, y consignaron original del poder otorgado por Inversiones Collrunnings C.A. Asimismo, consignaron escrito de pruebas, en donde ratificaron en todas y cada una de sus partes el contrato de arrendamiento celebrado entre su representada Inversiones Collrunnings C.A con la demandada Grupo Tribeca C.A, en fecha 26 de septiembre de 2003, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el N° 61, Tomo 117, el cual tuvo por objeto el local B-19-1 del Centro Comercial San Ignacio, ubicado en la Avenida Blandin de la Urbanización La Castellano, Municipio Chaco del Estado Miranda, en especial la cláusula octava, décima y décima cuarta. De igual manera; ratificaron la inspección judicial practicada extra juicio en fecha 19 de enero de 2009, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, promoviendo también en dicha oportunidad prueba de inspección judicial sobre el local dado en arrendamiento.
En fecha 19 de octubre de 2009, compareció el abogado en ejercicio Joel Albornoz, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 31.433, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y consignó escrito de impugnación, solicitando y promoviendo la prueba de exhibición del libro de asambleas de la sociedad Inversiones Collrunnings C.A, de conformidad con lo establecido en el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de constatar la legalidad del mandato judicial, alegando la extemporaneidad e impertinencia de las pruebas promovidas por la parte actora.
Por auto de fecha 19 de octubre de 2009, se admitió las pruebas promovidas por la parte actora demandada fijando la oportunidad procesal correspondiente para la evacuación de la inspección judicial.
Mediante auto de fecha 20 de octubre de 2009, se fijó el cuarto (4to) día de despacho siguiente a la fecha, a las 2:00 p.m, a los fines de que la parte actora sociedad mercantil Inversiones Collrunnings C.A, exhibiera el Libro de Asambleas a los fines de constatar la legalidad del mandato judicial, asimismo; se negó el pedimento hecho por la parte demandada en el sentido de emitir pronunciamiento acerca de las cuestiones previas opuestas, todo vez que las mismas deben ser decididas como punto previo en la sentencia definitiva. En esa misma fecha compareció el abogado Joel Albornoz, inscrito en el I.P.S:A bajo el N° 31.433, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de pruebas. Siendo admitido en fecha 21 de octubre de 2009. S
Mediante acta de fecha 21 de octubre de 2009, se dejó constancia que el tribunal se trasladó y constituyo en la dirección del inmueble objeto de la demanda y se dejó constancia de los particulares contenidos en el escrito de de pruebas de pa parte actora.
En fecha 21 de octubre de 2009, compareció el abogado Joel Albornoz, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 31.433, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de pruebas, en el cual promovió la prueba de testigos y la de informes establecida en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Admitiéndose dichas pruebas en esa misma fecha, fijándose la oportunidad legal para que rindan declaración los testigos promovidos por el demandado.
Por auto de fecha 22 de octubre de 2009, se admitió la prueba de informes promovida por el demandada, ordenando librar oficio a la firma de Arquitectos Alejandro Barrios Carrero Arquitectura / Diseños de Interiores, una vez que la parte interesada consignase los fotostatos necesarios para librar el oficio correspondiente, en esa misma fecha concurrió el apoderado judicial de la parte demandada solicitó se amplié el auto donde se admtió la prueba de testigo y se pronuncie sobre la admisión de la prueba de informe.-
Compareció en fecha 26 de octubre de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada abogado Joel Albornoz, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 31433, y consignó escrito de pruebas en el cual anexa a los folios del expediente unas reproducciones fotográficas.
En fecha 27 de octubre de 2009, se dictó auto mediante el cual se ordenó agregar a los autos el escrito de pruebas y sus anexos y se admitieron salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 27 de octubre de 2009, se evacuó la testimonial del ciudadano Francisco Emilio Villarroel Colmenares, promovido por la representación judicial de la parte demandada, en esa misma fecha fue evacuada la prueba de exhibición de documento promovida por la parte demandada, y consignada las fotos que fueron tomadas en la prueba de inspección judicial promovida por la representación judicial de la parte actora.-
En esa misma fecha 27 de Octubre de 2009, comparecieron los apoderados judiciales de ambas partes y convinieron en suspender la causa por un lapso de diez (10) días de despacho siguiente a dicha fecha, estableciendo que una vez finalizado dicho lapso, la causa reanudaría su curso legal. En esa misma fecha se dictó auto mediante el cual se suspendió la causa por el lapso de diez (10) días de despacho, de conformidad con lo establecido en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 12 de noviembre de 2009, compareció el abogado Joel Albornoz, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 31.433, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y apeló del auto que negó la fijación del testigo, asimismo, solicitó computo de los días de despacho transcurridos desde el 1° hasta el 27 de octubre de 2009, ambas fechas inclusive.

Por auto de fecha 19 de noviembre de 2009, se ordenó practicar cómputo por secretaria de los días de despacho transcurridos desde el 1 al 27/10/2009. Asimismo, se oyó en un solo efecto la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte demandada.

Comparecieron en fecha 19 de noviembre de 2009, las abogadas María Compagnone, Sulma Alvarado e Yvana Borges, inscritas en el I.P.S.A bajo los Nros° 6.755, 11.804 y 75.509, respectivamente y consignaron escrito de conclusiones.

Mediante auto de fecha 26 de noviembre de 2009, se ordenó librar el oficio a la firma de Arquitectos Alejandro Barrios Carrero, Arquitectura y Diseños de Interiores en virtud de la prueba de informes promovida por la parte demandada. En esa misma fecha se libró el oficio respectivo.
En fecha 26 de enero de 2010 compareció la apoderada judicial de la parte actora y solicitó el avocamiento de la juez ciudadana Juez.-
El alguacil Miguel Bautista, compareció en fecha 03 de febrero de 2010, y estampo diligencia mediante la cual consignó oficio debidamente firmado por su destinatario.
En esa misma fecha 03 de febrero de 2010,se dictó auto mediante el cual se ordenó librar boleta de notificación a las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 90 en concordancia con el artículo 233 ambos del Código de Procedimiento Civil, participándole del avocamiento de la Juez Temporal.

Mediante diligencia suscrita por el alguacil Francisco Abreu, en fecha 01 de junio de 2010, consignó boleta de notificación firmada por Grupo Tribeca C.A
En fecha 09 de julio de 2010, compareció la representación judicial de la parte actora y solicitó se dictara sentencia en el presente caso

Una vez vencido el lapso de promoción de pruebas no habiendo nada más que evacuar, y encontrándose la presente causa en etapa de sentencia definitiva, esta Sentenciadora pasa a dictar el presente fallo previa las siguientes consideraciones:

II
DE LAS PRUEBAS
De las pruebas aportadas por la representación Judicial de la parte Actora:
1.- Poder otorgado por MERCEDES JOSEFINA RAMIREZ DE HERNANDEZ en su carácter de Directora de Inversiones Collrunnings, C.A a las Dras. MARÍA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO ELMOR e YVANA BORGES, autenticado por la Notaría Publica Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 01-12-2008, bajo el Nro. 32, Tomo 107 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
2.- Contrato de arrendamiento de fecha 26-09-2003 suscrito entre INVERSIONES COLLRUNNINGS, C.A y el GRUPO TRIBECA C.A, y debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas en fecha 26-09-2003, inscrito bajo el Numero 61, Tomo 117 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
3.- Contrato de arrendamiento de fecha 28-11-2008 suscrito entre INVERSIONES COLLRUNNINGS, C.A y el GRUPO TRIBECA C.A, y debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas en fecha 28-11-2008, inscrito bajo el Numero 05, Tomo 186 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.-
4.-Inspección Judicial de fecha 10-12-2008 realizada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
5.-Poder debidamente otorgado por la Directora HILDA MARÍA RAMIREZ DE ZINN, titular de la cedula de identidad en su carácter de Inversiones Collrunnings, C.A a las Dras. MARÍA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO ELMOR e YVANA BORGES, autenticado por la Notaría Publica Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 09-10-2009, bajo el Nro. 41, Tomo 112 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
6.-Inspección Judicial promovida en el escrito de pruebas de fecha 14-10-2009 y que fuere evacuada por este Tribunal 21-10-2009.-
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:
1.-Prueba de Exhibición del Libro de Asamblea de la Sociedad Mercantil Inversiones Collrunnings, C.A.-
2.- Contrato de arrendamiento de fecha 26-09-2003 suscrito entre INVERSIONES COLLRUNNINGS, C.A y el GRUPO TRIBECA C.A, y debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas en fecha 26-09-2003, inscrito bajo el Numero 61, Tomo 117 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.-
3.- Contrato de arrendamiento de fecha 28-11-2008 suscrito entre INVERSIONES COLLRUNNINGS, C.A y el GRUPO TRIBECA C.A, y debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas en fecha 28-11-2008, inscrito bajo el Numero 05, Tomo 186 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.-
4.-Acta Constitutiva y Estatuto Sociales de Grupo Tribeca, C.a, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el Nro.54, tomo 801-A de fecha 28-08-2003.-
5.-Poder otorgado por PEDRO CESAR CAPIELLO TINOCO a el ciudadano PEDRO CAPIELLO LLAMOZAS ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro 1, tomo 24 de fecha 02 de marzo de 2007.
6.- Seis fotografías impresas de a tres por cada folio que se anexaron al acta de inspección judicial pedida por la actora y evacuada en fecha 21 de Octubre de 2009.-
7.-Testimoniales de los ciudadanos FRANCISCO VILLARROEL COLMENARES Y CARLOS MARIÑO THOMPSON
8.-De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil se oficie a la firma de Arquitectos Alejandro Barrios Carrero, Arquitectura/Diseños de Interiores a los fines de ratificar el proyecto de remodelación y mejoras del local B-19-1, ubicado en la nivel blandin del Centro Comercial San Ignacio de Caracas para el Grupo Tribeca, C.A en fecha agosto de 2003.-

III
PUNTO PREVIO
DE LA IMPUGNACIÓN DEL INSTRUMENTO PODER
La accionada al momento de contestar la demanda impugnó el poder otorgado por la ciudadana Mercedes Ramírez de Hernández, titular de la cédula de identidad Nro. 3.667.355, en su carácter de Directora de la Sociedad Mercantil Inversiones Collrunnings C.A, por infracción del artículo 155 del código de Procedimiento Civil, en virtud de que no fueron exhibidos al Notario que presenció el acto: Las Gacetas, Libros o Registro donde consta las facultades estatutarias para ese otorgamiento, y por tal motivo, el Notario no lo hizo constar en la nota respectiva, lo cual hace inexistente ese instrumento de representación, que en el mencionado cuerpo del poder adjunto al libelo de demanda, se menciona la existencia de una supuesta acta de asamblea celebrada en 28 de agosto de 2004, mediante la cual se nombró la nueva junta directiva, pero dicho instrumento no fue exhibido al notario, ni mucho menos este pudo dejar constancia de este hecho, lo cual impone que este tribunal deseche la representación invocada y extinga este proceso.-
Al respecto la representación de la parte actora señaló que insisten en la válidez del instrumento poder que fuere conferido por Inversiones Collrunnings C.A, ya que efectivamente la otorgante MERCEDES RAMIREZ DE HERNANDEZ es la directora de dicha sociedad mercantil y oportunamente presentaran ante este Tribunal la documentación necesaria para convalidar la omisión de nota de autenticación de dicho instrumento poder, y al efecto consignaron copia de la asamblea extraordinaria de accionista de su representada, celebrada el día 28 de agosto de 2004, mediante la cual designa como directora a la otorgante.
Asimismo consignó Poder debidamente otorgado por la Directora HILDA MARÍA RAMIREZ DE ZINN, titular de la cedula de identidad en su carácter de Inversiones Collrunnings, C.A a las Dras. MARÍA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO ELMOR e YVANA BORGES, autenticado por la Notaría Publica Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 09-10-2009, bajo el Nro. 41, Tomo 112 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría
La representación de la parte demandada solicitó la prueba de exhibición de documento practicada por este órgano jurisdiccional en fecha 27 de octubre de 2009, en la cual la parte demandante exhibió copias certificadas del documento constitutivo estatuario de la empresa en cuya Cláusula Décima Tercera, se dispuso que los directores actuando separadamente son las personas autorizadas para firmar y obligar a la compañía, de lo cual el apoderado judicial de la parte demandada expuso lo siguiente: “…Por cuanto de la copia certificada consignada y presentada, se establece que la compañía puede ser administrada por directores con facultad para actuar en forma separada, en nombre de mi representada, admito la validez del poder otorgado y doy por terminada la Incidencia…”
En tal virtud, visto que la parte demandada le da plena validez al documento exhibido por la parte actora, este tribunal concluye que el poder otorgado por la ciudadana MERCEDES RAMIREZ DE HERNANDEZ en su carácter de Directora de Inversiones Collrunnings, C.A a las Dras. MARÍA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO ELMOR e YVANA BORGES, tiene plena validez, ya que se evidencia de los autos que la ciudadana MERCEDES RAMIREZ DE HERNANDEZ es facultada para otorgar poderes en nombre de la empresa Inversiones Collrunnings, C.A tal como fue otorgado en el poder notariado. Asimismo se aprecia que dicho poder ratificado cuando la Directora HILDA MARÍA RAMIREZ DE ZINN, en su carácter de Inversiones Collrunnings, C.A le otorga plenas facultades a las Dras. MARÍA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO ELMOR e YVANA BORGES, autenticado por la Notaría Publica Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 09-10-2009, bajo el Nro. 41, Tomo 112 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
En consecuencia, el Tribunal deberá declarar improcedente en derecho la impugnación propuesta por el apoderado judicial de la parte demandada contra el Instrumento poder presentado por las apoderadas judiciales de la empresa Inversiones Collrunnings, C.A., en este sentido considera quien a aquí decide; que las apoderadas Judiciales de la parte demandante abogados MARÍA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO ELMOR e YVANA BORGES, tienen suficiente facultad para representar a la empresa Inversiones Collrunnings, C.A en el presente juicio. ASI SE ESTABLECE.
IV
DE LAS CUESTIONES PREVIAS
La parte demandada al momento de contestar la demanda interpuso la cuestión previa del ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y al respecto señaló que procede en derecho la cuestión previa alegada por cuanto el instrumento poder utilizado para interponer la demanda, en representación de la parte actora, no esta otorgado de forma legal, ya que el Notario Público no dejo constancia que tuvo a vista los Estatutos Sociales de la sociedad mercantil INVERSIONES COLLRUNNINGS CA.-
La parte actora de conformidad con el artículo 350 del código de procedimiento civil, consigna original del instrumento poder otorgado por Inversiones Collrunnigs, c.a, en la cual se ratifican y convalidan todas las actuaciones judiciales y extrajudiciales que han realizados las apoderadas judiciales, que se observa del auto de autenticación extendido por la Notaria Pública, que tuvo a la vista el documento constitutivo de Inversiones Collrunnings, C.A y el acta de la Asamblea Extraordinaria de Accionista celebrada en fecha 28 de agosto de 2004, inscrito en el Registro Mercantil Segundo, el 18 de febrero de 2005, con la consignación de este nuevo poder debidamente otorgado por la Directora Hilda María Ramírez de Zinn, titular de la cédula de identidad Nro. 4.349.465, queda subsanada la cuestión previa opuesta por la parte demandada.
Esta juzgadora a los fines de decidir la presente cuestión previa observa que el ordinal 3ero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que señala:

“la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor; por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuye, o porque el poder no este otorgado en forma legal o sea insuficiente.”

Con relación a la cuestión previa que antecede, se aprecia que en el punto previo anterior, relativo a la impugnación del poder el apoderado judicial de la parte demandada admito la validez del poder otorgado, asimismo se aprecia que el notario Publico Trigésimo Segundo del Municipio Libertador del Distrito Capital, dejo constancia que tuvo a la vista los Estatutos Sociales de Inversiones Collrunnings; C.a, aunado al hecho que la parte actora exhibió copias certificadas del documento constitutivo estatuario de la empresa, quedando claramente establecido que la ciudadana MERCEDES JOSEFINA RAMIREZ DE HERNANDEZ, si tiene plena facultad para otorgar poder en nombre de la empresa, a las referidas abogadas, motivo por el cual este Tribunal le da plena validez al poder que le otorgó la ciudadana MERCEDES JOSEFINA RAMIREZ DE HERNANDEZ en su carácter de Directora de INVERSIONES COLLRUNNINGS, CA. a las abogadas MARIA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO ELMOR e YVANAM BORGES, inscritas en el I.P.S.A bajo el Nº 6.755, 11.804 y 75.509, y que fuere ratificado por la actual Directora de Inversiones Collrunnings, C.A HILDA MARÍA RAMIREZ DE ZINN, autenticado por la Notaría Publica Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 09-10-2009, bajo el Nro. 41, Tomo 112 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y, que a criterio de esta Juzgadora fue otorgado de forma legal, es por lo que esta Juzgadora considera que lo procedente y ajustado a derecho es declarar subsanada la cuestión previa contenida en el ordinal 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia tiene como valido el documento poder otorgado. Y ASÍ SE DECIDE.

Asimismo la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permita admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

En tal sentido señaló que la presente cuestión previa procede por cuanto la relación arrendaticia que une a las partes se convirtió a tiempo indeterminada, donde no es aplicable la demanda de resolución de contrato de arrendamiento que pretende la actora, sino la vía del desalojo, que no fue lo demandado, todo según el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 41 iusdem, si no permite demandas en prorroga legal, mucho menos pueden ser admitidas durante el plazo convencional de duración.
Por su parte la actora también contradice la cuestión previa relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, toda vez que no existe prohibición alguna de Ley para admitir la presente acción y rechazan igualmente la afirmación de la demanda en cuento a la naturaleza del Contrato de Arrendamiento, instrumento fundamental de la presente acción, el cual es a tiempo determinado, lo cual es perfecta y claramente apreciable del texto de la Cláusula Cuarta del mismo, que efectivamente existen dos contrato de arrendamiento, suscritos entre las partes, ambos perfectamente validos y de los cuales ha hecho uso la arrendataria para utilizar y desarrollar sus actividades comerciales.

Este Tribunal para decidir, trae a colación el criterio de la Sala Político Administrativa, Sentencia Nro. 02597 del 13/11/2001, que asentó lo siguiente en cuanto a la prohibición de admitir la acción:

"…entiende esta Sala que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda. En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el demandado podrá sin lugar a dudas- oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Empero, ya ha advertido este Supremo Tribunal de Justicia que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas”.

Conforme con el criterio antes explanado, esta sentenciadora observa que no existe una norma expresa que prohíba la admisión de la demanda de Resolución de Contrato; por lo que la pretensión deducida obedece a un interés jurídicamente tutelado, plenamente regulado por el ordenamiento jurídico venezolano y en consecuencia la cuestión previa propuesta debe quedar desechada y declarada sin lugar en el dispositivo de la sentencia. Y así se declara.

V
DE LA RECONVENCIÓN OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA

Vista la reconvención planteada por la parte demandada al momento de dar contestación a la demandada, mediante la cual alegó que reconvenía a la parte demandante INVERSIONES COLLRUNNINGS, CA., a los fines de que convenga en que el contrato de arrendamiento fecha 28 de noviembre de 2008, es absolutamente nulo, por haberse otorgado sin el consentimiento validamente de su representado GRUPO TRIBECA CA.

Fundamentando su pretensión en los artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y 1141 del Código de Procedimiento Civil.
Por último alega en la reconvención que la ausencia del Director PEDRO CAPIELLO TINOCO, solo podría ser suplida conforma a las regulaciones establecidas en sus estatutos conforme a las regulaciones establecidas en sus Estatuto Sociales.

Así las cosas la parte demandante dio contestación a la referida reconvención negando rechazando y contradiciendo la reconvención formulada por infundada, temeraria e improcedente en derecho, toda vez que no es cierto que el Contrato de arrendamiento celebrado entre su mandante y la demandada GRUPO TRIBECA, CA., ambas plenamente identificadas en autos, sea nulo, ya que los argumentos de que dicho contrato fue otorgado sin el consentimiento validamente manifestado por la arrendataria, son infundados.

Que los dos contratos celebrados entre las partes fueron suscritos por quienes representaron a la empresa GRUPO TRIBECA, CA., en las dos oportunidades que se otorgaron ante la autoridad competente que da fe pública de tal acto, que en el auto estampado por la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el 28 de noviembre de 2008, lo cual fue afirmado por la otorgantes del contrato, la Directora de la arrendadora y los tres representantes de la arrendataria. En ese momento, ninguno manifestó que no podría celebrar ese contrato, por la falta de uno de los Directores alegando entre otras cosas que ninguno indicó a la autoridad ante la cual se suscribió el contrato, sustituyendo el segundo contrato el primer contrato celebrado.

Por lo que alega la actora que mal pueda venir ahora la parte demandada argüir la nulidad del segundo contrato por haber sido representado por uno de los Directores por su apoderado general, conviniendo según manifiesta la actora reconvenida, en una mala fe de su parte, que podría traduciéndose en dolo por los tres representantes de la empresa arrendataria.

Alego de igual manera la parte actora que al comparecer el ciudadano PEDRO CESAR CAPIELLO LLAMOZAS, en representación de PEDRO CESAR CAPIELLO TINOCO, estaba convalidando un acto de la compañía en representación de su poderdante; que el ciudadano PEDRO CAPIELLO LLAMOZAS, representa validamente a su poderdante PEDRO CESAR CAPIELLO TINOCO, cuando le conviene a los intereses de GRUPO TRIBECA, CA., pero cuando se trata se las obligaciones de la mencionada sociedad mercantil ésta representación no es valida.

Así las cosas esta Juzgadora procede en este acto a decidir sobre la reconvención propuesta y en atención a los alegatos de ambas partes, se hace necesario traer a colación lo señalado en el contrato de arrendamiento objeto de la nulidad en el cual cuando identifican al arrendatario señalan: “….GRUPO TRIBECA, C.A sociedad Mercantil domiciliada en caracas, inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 28 de agosto de 2.003, bajo eL No54, Tomo 801-A (en lo sucesivo denominado El ARRENDATARIO), representada en este acto por sus tres directores: GUSTAVO PAPARONI SANCHEZ, venezolano, legalmente capaz, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nr.V-6.749.570, PEDRO CESAR CAPIELLO, quien es venezolano, legalmente capaz, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro.V-10.337.333, representación la de ambos que consta de los Estatutos Sociales de la compañía, siendo el último representado en este acto por PEDRO CAPIELLO LLAMOZAS, quien es venezolano, legalmente capaz, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No V-1.721.449, tal y como se desprende de Documento Poder Autenticado en fecha 02 de marzo de 2007, ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 01, tomo 24; y DANIEL GOLDENSTEIN es venezolano, legalmente capaz, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No V-121.389.005, carácter suyo que se desprende de acta de asamblea extraordinaria de accionista de fecha 13 de diciembre de 2004, debidamente registrada en fecha 15 de diciembre de 2004 ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nro. 40, Tomo 1016-A, se ha convenido celebrar como en efecto se celebra CONTRATO DE ARRENDAMIENTO…”
Asimismo se aprecia que la parte demandada consignó a los autos poder general de representación donde PEDRO CESAR CAPIELLO TINOCO, le otorga poder general amplio y suficiente a PEDRO CAPIELLO LLAMOZAS, que el tribunal valora dicha documental como plena prueba de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la referida documental se aprecia que el mandante faculta al mandatario para celebrar actos de administración tales como suscribir contratos de arrendamiento determinados y intederminados, celebrar cualquier especie de contrato puro y simplemente o bajo condición o termino constituir compañías de cualquier naturaleza sean civiles o mercantiles, interviniendo en la segunda como socio o como comanditario del socio, suscribir acciones de cualquier naturaleza en la compañías constituidas o que se constituyan en el futuro ejerciendo la representación de las mismas, de lo antes señalado se aprecia que en el presente caso no se puede hablar de una ausencia absoluta o temporal de uno de los socios sino de un poder de representación, donde el ciudadano PEDRO CESAR CAPIELLO TINOCO le otorga al ciudadano PEDRO CAPIELLO LLAMOZAS un poder general para que actúe En su nombre, que en este caso en particular el mandatario actúa en nombre de su mandante como socio del Grupo Tribeca C.A ya que dicha facultad de administración, esta plenamente otorgado en el Poder que le fuere conferido al efecto, en consecuencia, esta juzgadora le da plena validez al contrato de arrendamiento suscrito por Inversiones Collrunnings, C.A y el Grupo Tribeca C.a en fecha 28 de noviembre de 2008 debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 054, Tomo 186,toda vez que quedó desvirtuado lo alegado por la representación judicial de la parte demandada reconviniente, es por lo que éste órgano jurisdiccional considera que lo procedente y ajustado a derecho es DECLARAR SIN LUGAR la RECONVENCIÓN planteada por la representación Judicial de la parte demandada. Y ASI SE DECIDE EXPRESAMENTE.

VI
MOTIVACION PARA DECIDIR

La representación judicial de la parte accionante señaló que en fecha 26 de septiembre de 2003, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el N° 61, Tomo 117, su poderdante celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Grupo Tribeca C.A, ya identificada, sobre el local B-19-01 del centro Comercial San Ignacio, ubicado en la Avenida Blandín de la Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda; que en la cláusula primera del contrato suscrito las partes acordaron que la arrendadora daba en arrendamiento a la arrendataria el local comercial antes descrito, en los términos y condiciones contenidas en dicho documento, y con los bienes y equipos indicados en el contrato de arrendamiento; en la cláusula octava estipularon que la arrendadora entrego el local en buenas condiciones de habitabilidad, aseo y conservación, obligándose la arrendadora a devolverlo en el mismo buen estado en que lo recibió, especialmente en lo que se refiere a sanitarios, cañerías, instalaciones de agua, electricidad, siendo de la exclusiva cuenta todo lo relativo al funcionamiento y buen estado de los aparatos e instalaciones de agua, tuberías, electricidad, instalaciones telefónicas, vidriera, paredes, divisiones internas, pisos, puertas, ventanas, baños, salvo el desgaste normal que fuese causados por el uso adecuado. Siendo a cargo de la arrendataria además de las reparaciones menores que necesitase el local y sus accesorios durante la vigencia de este contrato, tales como pintura y frisos, pisos, en las distintas dependencias y además todas aquellas reparaciones que fuesen originadas por el mal uso, dolo o negligencia de los ocupantes o visitantes.
Que la arrendataria se comprometía poner en conocimiento a la arrendadora por escrito de cualquier novedad dañosa, daño o indicio de cualquier especie que pueda afectar el local o a la edificación, conviniendo ambas partes que el incumplimiento de cualquiera de las causales darían derecho a la arrendadora de solicitar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito.
Así alegó la accionante, que la relación contractual se ha mantenido en el tiempo siendo el último contrato por ellas suscrito el de fecha 28 de noviembre de 2008, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 054, Tomo 186, con una duración de un (1) año, contado a partir del 01 de junio de 2008, prorrogable por periodos iguales, que culminado o vencido el mismo la arrendataria debía hacer entrega del local arrendado con sus accesorios en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; que en fecha 19 de enero de 2009, el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, practico Inspección Judicial a los fines de dejar constancia del estado de uso, conservación y mantenimiento del inmueble dado en arrendamiento, que en virtud de que la arrendataria incumplió con las cláusulas contenidas en el último contrato de arrendamiento procedieron a demandar a la sociedad mercantil Grupo Tribeca C.A, en la persona de cualesquiera de sus tres (3) directores, para que conviniera o en su defecto fuera condenado en la Resolución del contrato de arrendamiento el cual tiene por objeto el local B-19-1 del Centro Comercial San Ignacio, ubicado en la Avenida Blandin de la Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda.
En la oportunidad de dar contestación a la litis el apoderado judicial demanda señala que su representada pacto contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría publica Segunda de Chacao Segunda de Chacao, bajo el Nr.61, tomo 117, de fecha 26 de noviembre de 2003, que en referido contrato se regulo la duración por un lapso dos años fijo, que en la referida cláusula se introdujo una condición atentatoria del orden publico consistente en que en ningún momento se convertiría en un contrato por tiempo indeterminado. No obstante, sabemos que la condición ilícita es inexistente, y por cuanto nuestra representada se ha mantenido como inquilina desde agosto de 2005 hasta la presente, y la actora siguió cobrando regularmente los alquileres, pues, es obvio, que sea relación arrendaticia se convirtió indeterminado.
Que la actora se percato que sólo por la vía del desalojo podría forzar a nuestro cliente a entregar el local que ha ocupado durante los últimos siete años, todo en virtud de las ilimitadas causales que otorga la ley para acordar esta vía de ruptura de la relación contractual con un inquilino honesto y fiel cumplidor de sus obligaciones, que se iniciaron unas serie de tramites a objeto de que por cualquier medio se otorgara un nuevo contrato, ejerciendo presión en este sentido. Así ha sabiendas de que la demandada estaba imposibilitada legal y estatutariamente para otorgar documento alguno que comprometiera la gestión de la empresa, ni muchos menos suscribir nada que la obligara, en virtud de que uno de sus administradores vive fuera de Venezuela desde hace el 28-11-2008, luego de varios fallidos intentos para introducir modificaciones arbitrarias que mejoraran su posición, que el contrato marcado con la letra C, e nula y sin eficacia alguna, en tanto no hubo consentimiento validamente manifestado por parte del su representada, quien no consintió en ese contrato conforme lo imponen las reglas estatutarias de su formación.
Que en artículo 22 del Acta Constitutiva y Estatutos del Grupo Tribeca, C.A, establece que la compañía será administradas pos una junta directiva compuesta por tres directores, que luego en el artículo 25 establece que la Junta Directiva compuesta por tres (3) directores tiene amplios poderes de administración y deposición, y esta facultad para tomar determinaciones siempre y cuando actúen conjuntamente, que estos nombramientos fueron realizados en agosto de 2003, de manera que para agosto e 2008 ese mandato asambleario ya estaba vencido, que para el 28-11-2008, fecha en la cual se suscribe el ineficaz contrato de arrendamiento, el GRUPO TRIBECA, solo podía ser obligado por GUSTAVO PAPARONI SANCHEZ, PEDRO CAPIELLO TINOCO Y DANIEL GOLDENSTEIN BARON; siempre que el mandato de los dos primeros estuviera vigente (que no lo estaba) y concurrieran los tres a ese otorgamiento.
Que el mandato de la asamblea a los socios estaba vencido y si consideramos que la sociedad es dirigida por un Órgano (Un cuerpo Colegiado que ejecuta las disposiciones de la asamblea; yq eu digan los estatutos; tenemos que tal ente nunca se conformó: en primer lugar por la caducidad del mandato de dos de los tres directores; y luego porque los administradores de la Sociedad es indelegable; y esta grave deficiencia pretendieron cubrirla trayendo a formar parte de la ilegal Junta Directiva que decidió, nada menos, sobre una desmejora evidente en la relación contractual mantenida con la hoy actora; a un apoderado accionista. Que la ilegalidad puede corroborarse en el propio encabezado del contrato de arrendamiento suscrito 28- 11-2008, donde expresamente se hace constar que en sustitución del Director Pedro Capiello Tinoco, se presentó su Papa Pedro Capiello Llamozas, lo cual hace ineficaz el citado contrato locativo, que por tal motivo hacer ineficaz el contrato es una relación sin determinación en el tiempo, que solo permite su ruptura en lo judicial por la vía del desalojo, y no la demanda de resolución así pido que sea declarado por el Tribunal.
Asimismo negó y rechazó que la demandada haya incumplido con su obligación de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y alego expresamente que el objeto del contrato; no es una casa de familia; es un local comercial destinado a ventas de comidas y licores, que opera hasta altas horas de la noche en uno de los centros comerciales mas concurridos de caracas; de manera que el uso al cual está destinado implica un alto transito de personas todos los días de la semana, durante, al menos, unas quince horas diarias, lo cual hace inevitable que la pintura de alguna pared del inmueble pueda ensuciarse por el constante paso de los clientes que a él asisten. Por cierto, que tal uso del inmueble fue consentido por la arrendadora al establecerlo directamente en la cláusula cuarto del contrato de arrendamiento de 2003 luego de incluida en la segunda cláusula del contrato de 2008.-
Negó que su representada haya consentido en el deterioro del inmueble, que es falso que no se haya realizado reparaciones menores a que estaba obligada la demandada
Que la violación de la cláusula cuarta del ineficaz contrato de 2008, que dicho alegato debe ser desestimado por cuanto establece una obligación que es exigible al inquilino; sólo al momento de la entrega del objeto locativo, que en cuanto la cláusula séptima ésta seria inaplicable no solo por la ineficacia contractual, sino porque en ella se regula la responsabilidad del inquilino que no hace las reparaciones menores,”… cualquier avería, daño o deterioro que surja en la estructura del local; y de la patosa inspección levantada solo se deja constancia de los siguiente: que existe sucio en un baño, una pintura desconchada, rastros de polvo en el piso, un hueco en el cielo raso; y unas roturas en algunos baldosas de cerámicas; siendo que la estructura del inmueble ( es decir; placa, paredes maestras, columnas, vigas y techo se encuentra en perfecto estado, que peor aun la experta fotógrafa obvia pariente de la parte actora a los fines de impresionar al tribunal, tomo sólo fotografías ( las cuales impugnamos y desconocemos) de alguno bienes muebles (una nevera o una cocina; por ejemplo que no están abarcando por el contrato de arrendamiento. Del mismo modo se dispuso a tomar fotos no se de donde, pues no se corresponde del local inspeccionado; lo cual impugna la notificación judicial anexa a la demanda evacuada al espalda de su representada, y finalmente solicita se declaré sin lugar en la definitiva y sea condena en costas.-

Este tribunal a los fines de decidir esta controversia considera pertinente citar el Artículo 1.133 del Código de Civil que copiado textualmente señala:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Asimismo el artículo 1.167 del código civil establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

En primer término, observa esta Juzgadora que la parte actora, como fundamento de su acción y a los fines de probar sus alegatos, acompañó junto al libelo, contratos de arrendamientos celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES COLLRUNNINGS, CA., con la demanda GRUPO TRIBECA CA., sobre el Local B-19-1 del Centro Comercial San Ignacio ubicado en la Av. Blandin de la Urbanización La Castellana Municipio Chacao, debidamente autenticado el primero ante la Notaria Pública Segunda del mencionado Municipio, de fecha 26.09.2003, bajo el Nº 61, Tomo 117 y el segundo ante la Notaria Pública Primera del mencionado Municipio contratos este que es valorado como plena prueba de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Asimismo consignó contrato de arrendamiento de fecha 28.11.2008, bajo el Nº 05, Tomo 186, con vigencia a partir del 01 de junio de 2008, con relación al segundo contrato de arrendamiento consignado por la parte actora, se aprecia que la parte demandada alegó que dicho contrato es ineficaz nulo porque en primer lugar la junta directiva ya había cesado en sus funciones y además que el ciudadano Pedro Capiello Llamoza no podía representar a Pedro Capiello Tinoco como socio, ni suscribir contrato de arrendamiento, de lo anterior se evidencia que dicho alegato ya fue resuelto en el titulo denominado la Reconvención ya que la pretensión de la Reconvención es la Declaratoria de Nulidad del contrato suscrito de fecha 28-11-2008, y toda vez que esta juzgadora le otorgo pleno valor probatorio a dicha documental por las razones que se dejaron claramente extendida en dicho capitulo, este Tribunal pasa a resolver sobre el merito de la controversia y al respecto se observa que de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento se desprende: “…CUARTA: El plazo de duración del presente CONTRATO es de un (01) año, contado a partir del 01 de junio de 2008, el cual será prorrogado por periodos iguales, salvo que una de las partes notifique a la otra, por escrito, con por lo menos noventa (90) días de anticipación de no prorrogar el CONTRATO. Vencido el CONTRATO, EL ARRENDATARIO deberá entregar el LOCAL (con sus accesorios) a LA ARRENDADORA, debidamente desocupado y en las mismas condiciones de conservación y mantenimiento en que lo recibió al tiempo de la contratación…”. Y ASÍ SE DECIDE.-
De lo anterior se establece que el contrato de arrendamiento genera en forma específica derechos y obligaciones entre las partes que lo suscriben; ahora bien en el presente caso quedó plenamente demostrado que la relación arrendaticia existente entre las partes se ha venido renovando año por año, ya que no se evidencia que ningunas de las partes se hayan notificado de la no prorroga del contrato de arrendamiento, entonces se considera que el mismo se ha venido prorrogando año por año por el lapso inicial de un (1) año, en este sentido se debe establecer que la relación contractual existente entre las partes es a tiempo determinado. Y así se decide.-

Ahora bien, de acuerdo a los términos de la demanda, la representación judicial de la actora alegó, en primer término, el incumplimiento de la arrendataria de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento en sus cláusulas séptimas, octava, Décima y Décima Cuarta por el visible deterioro que presenta el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y para demostrar tal alegato consigna a los autos Inspección Judicial, de la misma se aprecia que fue practicada el 19 de enero de 2009, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a tales efectos, la parte actora juró la urgencia de la solicitud y pidió se habilitara el tiempo que fuera necesario para su ejecución, igualmente, se designó practico fotógrafo a la ciudadana Rosa Ana Palena Compagnone Tringali, identificándose la cámara con la cual iban a tomar la fijaciones fotográficas en el transcurso de la inspección, observa esta Juzgadora que en el texto del acta de inspección levantada en fecha 19 de enero de 2009, por el mencionado Juzgado, se expresó:
“PRIMERO: El tribunal deja constancia que las paredes del local objeto de la inspección están pintadas de color anaranjada, se observan sucias, existe un hueco en la pared exterior del baño de caballeros, la pintura esta desconchada. El techo del local esta revestido por paneles de madera que se extiende hacia los laterales del local, dichos paneles de madera están dispuestos como decoración interna del local. SEGUNDO: El Tribunal deja constancia que el piso del local esta conformado por paneles de madera visiblemente desgastados, se observan paneles desprendidos existen rastros de polvo y tierra sobre el piso de madera. El tribunal deja constancia que el baño de caballero existe un lavamanos y una poceta que están en regular estado de mantenimiento y conservación, en el referido baño el tope sobre el cual esta dispuesto el lavamanos es de madera, la pintura del techo de caballero esta desconchada. Se deja constancia que en el baño dispuesto para las dsmas hay un lavamanos y poceta en buen estado de conservación, el lavamanos esta dispuesto en un tope de madera. TERCERO: El tribunal deja constancia de la existencia de un pasillo del cual puede observarse un ducto de aire acondicionado. Se deja constancia que en la pared en la que están dispuestas las puertas de entrada de los baños del local, en su parte superior hay dos rejillas de aire acondicionado dispuestas para su salida, observándose que debajo de dichas rejillas la pared tiene el friso levantado y la pintura desconchada, observándose además un hueco en el techo que está sobre la rejilla de aire acondicionado queda al fondo del pasillo antes descrito. CUARTO: El tribunal deja constancia que las vidrieras exteriores del local están en buen estado de mantenimiento y conservación y la santa maría del local estaba completamente abierta, es decir, replegada al momento de la practica de la inspección judicial … Omissis …(…)
….. (…)En este estado el Tribunal deja constancia que dentro del local existe una barra tipo L invertida de madera que presenta signo de uso y desgaste, detrás del cual existe un fregadero de metal con deposito para hielo, asimismo existe dos neveras metálicas una de tres puerta vertical y otra tipo cava. Se deja constancia que la pared que sirve de base a la barra tiene la pintura desconchada y el piso de cerámica se observa con roturas en diversas Baldosas. Al fondo del área dispuesta para la barra existe un cuarto contiguo que funge como deposito en el existen almacenadas cajas de cerveza, refresco denominados (pepsicola) diversas botellas de jarabes sabor a granadina marca garlin, en el referido deposito existe una nevera para guardar bolsas de hielo, existiendo varias bolsas de hielo en la misma, la referida nevera es marca Glacial, existe una nevera pequeña marca condesa y una cocina tipo industrial marca Irma. Las baldosas del piso están rotas. Seguidamente se deja constancia que, justo al lado del extremo mas pequeño de la barra existe una roca en la cual se observa un extintor de fuego y una panel metálico en el que se lee “Central de Incendios”. Fin de la cita (sic).

Igualmente, observa esta Juzgadora que las parte actora en el presente juicio promovió inspección judicial, la cual fue practicada en fecha 21 de octubre 2009, donde se designó experto fotógrafo y se identificó la cámara con la cual se tomaron las impresiones fotográficas en el transcurso de la inspección, del texto del acta de inspección levantada se expresó lo siguiente:
“…Al Primero: El tribunal deja constancia que la momento de la evacuación de la presente prueba el local B-19-1, está siendo remodelado, seguidamente se aprecia que el techo esta revestido de una especie de árbol que nace de una columna que se encuentra al lado derecho hacia el fondo del local, que dicho árbol es artificial; que las paredes están revestidas de madera clara tipo pino que en relación al piso este se encuentra opaco y con desgaste, y que se trata de un piso de tablones de madera. Al Segundo: El juzgado deja constancia que el local B-19-1 posee dos baños uno para damas y otro para caballeros que ambos poseen piso de cerámica de color marrón pocetas y lavamanos, la pared se encuentra revestida en la parte superior por espejo y la parte inferior se encuentra revestida por madera de color blanco, el piso del baño de damas se encuéntraba mojado, la puerta del baño de damas se encuentra recién pintada de color negro. Al tercero: Se deja constancia que al momento de la evacuación de la presente prueba, el bar no poseía mesón y que al decir del notificado la misma se encontraba en proceso de remodelación …”

Ahora bien, en relación a la valoración que debe hacer el juez de la inspección judicial extra litem, resulta oportuno citar el criterio que, sobre esta materia, tiene establecido el Tribunal Supremo de Justicia.
En efecto, al respecto, la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal, en sentencia Nº 367, de fecha 15 de noviembre de 2000, expresó:
"... La inspección ocular extra litem, practicada dentro de los presupuestos procesales del artículo 1.429 del Código Civil, tiene el valor de una prueba legal cuyo mérito está obligado el juez a analizar en la correspondiente sentencia, aún cuando en ello no haya intervenido la parte contra quien ulteriormente se oponga en juicio, sin que pueda, por tanto, rechazar de plano su valor fundado en las solas razones de no ser una prueba preconstituida como la documental y de no haber intervenido en ella la parte demandada. En conclusión, sólo en determinadas circunstancias la inspección ocular extra litem tiene validez en juicio, pero, cuando es practicada dentro de los supuestos previstos en el artículo 1.429 del Código Civil, tiene eficacia probatoria y debe analizarla el juez y pronunciarse acerca de su valoración. Ha señalado la Ley y nuestra doctrina, que la inspección judicial preconstituida es procedente cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo…”

Igualmente, la misma Sala de Casación Civil, en sentencia Nº 399, de fecha 30 de noviembre de 2000, también estableció:
“Al respecto, nuestra doctrina y la ley han señalado que la inspección judicial preconstituida es procedente, cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Es cierto que la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Esta condición de procedencia debe ser alegada al juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de las circunstancias, así lo acuerde.
Una vez cumplidos estos requisitos la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho."

De manera que, conforme a la doctrina de Casación expuesta, este Tribunal considera que la inspección extralitem se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en los citados artículos 1.428 y 1.429 del Código Civil, ya que fueron evacuadas para dejar constancia del estado o circunstancias que podían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, como efectivamente sucedió en el presente caso.
En efecto, observa esta Juzgadora que como quiera que la parte actora, con la inspección judicial extralitem por ella promovida, pretendió dejar constancia, entre otros particulares, del estado general del inmueble arrendado, así como del estado general de sus pisos, paredes y techos, en cuanto a pintura, aseo, conservación y mantenimiento, y como quiera que, al momento de la práctica de dicha inspección de fecha 19 de Enero de 2009, quedó evidenciado el deterioro del inmueble arrendado pues –como se dijo- se dejó constancia de “…se observan paredes sucias, existe un hueco en la pared exterior del baño de caballeros, la pintura esta desconchada … Que los pisos se observaron sucios y desgastados….” “observándose que debajo de dichas rejillas la pared tiene el friso levantado y la pintura desconchada, observándose además un hueco en el techo que está sobre la rejilla de aire acondicionado..” además se aprecia “Se deja constancia que la pared que sirve de base a la barra tiene la pintura desconchada y el piso de cerámica se observa con roturas en diversas Baldosas” (sic), circunstancias, éstas, que posteriormente desaparecieron o se modificaron de acuerdo a lo evidenciado por la inspección evacuada en fecha 21 de octubre de 2009, cuando se señaló: “…El tribunal deja constancia que al momento de la evacuación de la presente prueba el local B-19-1, está siendo remodelado.” (Sic).
Ahora bien la representación judicial de la parte demandada impugna y desconoce la inspección Judicial extra-litem, toda vez que la experta fotógrafa es familiar de la abogada actora, y que ella tomo fotos que no se sabe de donde son, pues no corresponde con el local inspeccionado y que fue evacuada espaldas de su representada, en este sentido se aprecia que la inspección judicial extraliem fue solicitada por la parte actora jurando la urgencia del caso y la habilitando el tiempo necesario, con la finalidad de dejar constancia del estado en que se encontraba el local comercial B-19-1, que por tratarse de una prueba preconstituida no era necesario la presencia de la otra, asimismo se aprecia que la misma fue realizada por el Tribunal competente, que el juez avalo toda la actuación realizada en la evacuación de la inspección y que dichas fijaciones fotográficas son parte del acta que levantó el juez al efecto.
Asimismo se aprecia que el apoderado Judicial de la parte demandada a los fines de desvirtuar el deterioro alegado por la representación Judicial de la parte actora trae a los autos Seis fotografías impresas tres por cada folio que se anexaron al acta de inspección judicial pedida por la actora y evacuada en fecha 21 de Octubre de 2009, dichas fotografías no tiene valor probatorio alguno, toda vez que no fueron realizadas al momento de la practica de la inspección judicial de fecha 21-10-2009, y que se presume que son de fecha anterior a la misma, inclusive a la realizada en fecha 19-01-2008 por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, motivo por el cual el Tribunal las desecha, por cuanto se presumen que fueron tomadas antes de producirse el deterioro del inmueble alegado, asimismo la representación judicial de la parte demandada promueve las Testimoniales de los ciudadanos FRANCISCO VILLARROEL COLMENARES Y CARLOS MARIÑO THOMPSON, de la cual fue evacuada el primero de los nombrada porque el segundo acto quedó desierto; de la testimonial evacuada se aprecia que la misma sirve para probar que las fotos fueron tomadas en el año 2003, es decir en fecha anterior a la inspección judicial extra-litem que fuere consignada por la representación de la parte actora, concluyéndose que de la testimonial no surge un elemento determinante que desvirtué el deterioro alegado, razón por la cual se desecha. Y asi se decide.-
La representación de la parte demandada, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil solicita se oficie a la firma de Arquitectos Alejandro Barrios Carrero, Arquitectura/Diseños de Interiores a los fines de ratificar el proyecto de remodelación y mejoras del local B-19-1, ubicado en la nivel blandin del Centro Comercial San Ignacio de Caracas para el Grupo Tribeca, C.A en fecha agosto de 2003, que se aprecia de autos que no se recibió respuesta alguna en relación al oficio Nro. 2427-09 dirigido al directo de la Firma de Arquitectos Alejandro Barrios, que este Tribunal desecha dicha documental, al igual que las fotos antes señaladas, porque la prueba va dirigida para ratificar un presupuesto de fecha 8-8-2003, que a todas luces es anterior al deterioro alegado, motivo por el cual este Tribunal la desecha por impertinente. Y así se decide.-
Así las cosas este Tribunal aprecia que la parte demandada a través de su apoderado judicial no aportó elemento alguno que desvirtué el deterioro alegado por la representación judicial de la parte actora y toda vez que este Tribunal le otorgo pleno valor probatorio a la inspección extralitem, con la cual se evidencio el deterioro alegado cuando el juez Décimo Séptimo de Municipio observó paredes sucias, pintura desconchada, huecos en la pared, baldosa rotas y en la segunda inspección realizada por este Tribunal, se observó que el referido local esta siendo remodelado, es decir, que si el local estaba siendo remodelado dicha circunstancia trae como consecuencia que el inmueble en una oportunidad si estuvo en condiciones de deterioro, por lo que forzoso es concluir que quedó demostrado el incumplimiento de la arrendataria-demandada de su obligación de conservar en buen estado el inmueble arrendado conforme a lo estableció en la primera parte de la Cláusula Séptima del contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas en fecha 28-11-2008, de lo cual es responsable a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.595 y 1.597 del Código Civil, y así se decide.
Ahora bien establece el artículo 1.592 del Código Civil lo siguiente:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales: (…)
1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia (…)

Se desprende de la norma parcialmente transcritas que la arrendataria debe cuidar la cosa arrendada como un buen padre de familia, ya que el contrato suscrito entre las partes tiene fuerza de Ley, tal como lo establece el artículo 1.159 del citado Código Civil. En consecuencia, como quiera que quedó demostrado el incumplimiento de la arrendataria Sociedad Mercantil Grupo Tribeca C.A de algunas de las obligaciones de carácter contractual que sirvieron de fundamento a la acción de resolución ejercida por la demandante con arreglo a lo establecido en los artículos 1.160, 1.167, 1.592 (ordinal 1º), 1.592 y 1.594 del Código Civil, considera este Tribunal que la misma es procedente en derecho y así se dejara claramente establecido en el dispositivo del presente fallo.
-VII -
DISPOSITIVO
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SUBSANADA la Cuestión previa prevista en el Ordinal 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil;
SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión Previa prevista en Numeral 11 del Artículo 346 ejusdem;
TERCERO: SIN LUGAR la Reconvención propuesta por la representación Judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil Grupo Tribeca C.A en contra de la Sociedad Mercantil Inversiones Collrunnings C.A,
CUARTO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la Sociedad Mercantil Inversiones Collrunnings C.A, en contra de la Sociedad Mercantil Grupo Tribeca C.A, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo, y se resuelve el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de fecha 28-11-2008 y que fuere debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, inscrito bajo el Numero 05, Tomo 186 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
QUINTO: Se condena a la parte perdidosa a la entrega del local B-19-01 del centro Comercial San Ignacio, ubicado en la Avenida Blandin de la Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones que lo recibió.
SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en el presente juicio de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento civil.
SEPTIMO: Por cuanto la presente sentencia se dicta fuera del lapso, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.-
Publíquese, Regístrese y Notifíquese.
Déjese copia de la presente sentencia en el copiador, de conformidad con el artículo 248 ejusdem.
Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los Diez (10) días del mes de Febrero de dos mil Once (2011). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZ,
ABOG. ANABEL GONZÁLEZ GONZÁLEZ
LA SECRETARIA
ABOG. ARLENE PADILLA
En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las 10:18 de la mañana.
LA SECRETARIA
ABOG. ARLENE PADILLA