TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA

Sociedad Mercantil INVERSIONES ESFERAB 1234 C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 09/12/2009, bajo el No. 44, Tomo 273—A-Pro, según se desprende de la cesión de los derechos litigiosos efectuada por la ciudadana JOSEFA MAYZ MEDIAVILLA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula identidad No. V-5.418.120. APODERADOS JUDICIALES: JORGE JESÚS RINCÓN HERRERA, NOEL LENIN QUIROZ MUJICA, RAMÓN RODOLFO CONTRERAS CASTILLO, ROSBETTI ALEJANDRA MENDOZA DURAN y CARLOS JOSÉ ZAVARSE PABON, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los 75.887, 76.190, 81.054, 148.074 y 31.777 respectivamente.

PARTE DEMANDADA

Ciudadana ROSA MINGUEZ DE LOPEZ, venezolana, mayor de edad, casada, domiciliada temporalmente en Madrid España y titular de la cédula de identidad No. V-6.303.376, representada por su cónguye ciudadano MARCOS TULIO LÓPEZ ACOSTA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-3.946.651. ABOGADO ASISTENTE: HERMAN ROJAS ARTEAGA abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 107.626.

MOTIVO

RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXP: No. AP31-V-2010-002576.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

OBJETO DE LA PRETENSIÓN: Un apartamento distinguido con el número cinco (05), ubicado en el piso uno (01) del Edificio denominado San Antonio situado en la Avenida Oropeza Castillo (anteriormente denominada Avenida Olimpo), Urbanización San Antonio (Sabana Grande), Prolongación Sur de La Florida de la Jurisdicción de la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital.

I

DE LAS ACTUACIONES PROCESALES

Se inicia el presente juicio, por libelo de demanda presentado en fecha 29 de Junio de 2010 por el abogado CARLOS JOSÉ ZAVARSE PABON, apoderado judicial de la ciudadana JOSEFA MAYZ MEDIAVILLA, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, a través del cual se demandó por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a la ciudadana ROSA MINGUEZ DE LÓPEZ.
Verificada la distribución legal, le correspondió su conocimiento a este Órgano Jurisdiccional siendo recibido en fecha 30/06/2010 y admitida por auto de fecha 08 de Julio de 2010 ordenándose el emplazamiento de la parte accionada por los trámites del juicio breve.
Mediante diligencia de fecha 15 de Julio de 2010 compareció la representación judicial de la parte actora y consignó los fotostátos necesarios para la elaboración de la compulsa de citación de la parte demandada y en fecha 19 de Julio de 2010 dejó constancia en autos de haber hecho entregada al Alguacil de los emolumentos necesarios para practicar la citación de su contraparte, librándose la compulsa de citación en 26/07/2010.
Mediante escrito de fecha 05 de Agosto de 2010 el abogado Carlos José Zavarse Pabon en representación de la ciudadana Josefa Mayz Madiavilla, parte actora procedió a ceder los derechos litigiosos del presente juicio a la Sociedad Mercantil INVERSIONES ESFERAB 1234 C.A., representada por la abogada Rosbetti Alejandra Mendoza Duran, motivado a la venta del inmueble objeto del presente juicio, anexando a tales fines copias simples del poder otorgado por el Director de la mencionada empresa a sus abogados y documento de compra-venta suscrita ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en la misma fecha la abogada Rosbetti Alejandra Mendoza Duran sustituyó poder en la persona del abogado Carlos José Zavarse Pabon.
Mediante diligencia de fecha 23 de Septiembre de 2010 el Alguacil designado por la Coordinación de Alguacilazgo de este Circuito de Tribunales de Municipio dejó constancia en autos de su imposibilidad de citar personalmente a la parte demandada y mediante diligencia de fecha 27 de Septiembre de 2010 la parte actora solicitó la citación por carteles, pedimento el cual fue acordado en fecha 30/09/2010.
En fecha 11 de Noviembre de 2010 la apoderada judicial de la parte actora consignó los ejemplares del cartel de citación en prensa de su antagonista jurídico.
Por medio de escrito de fecha 09/12/2010 compareció ante este Tribunal el ciudadano Marcos Tulio López Acosta venezolano, mayor de edad, de este domicilio, casado y titular de la cédula de identidad No. V-3.946.651 en nombre y representación de su cónyuge ciudadana Rosa Minguez de López, parte demandada, asistido en dicho acto por el abogado Herman Rojas Arteaga inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el No. 107.626 y procedió a darse por citado en la presente causa en nombre de su cónyuge, señalando los datos del poder que le otorgó la demandada.
Mediante escrito de fecha 14/12/2010 el ciudadano Marcos Tulio López Acosta en nombre y representación de la ciudadana Rosa Minguez de López asistido de abogado procedió a oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 3º y como defensa de fondo el ordinal 11º ambas contenidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, asimismo dio contestación a la demanda, e impugnó los siguientes documentos: copias simples del poder otorgado por la ciudadana Josefa Mayz Mediavilla al abogado Carlos José Zavarse Pabon; el poder otorgado por la Sociedad Mercantil INVERSIONES ESPERAB 1234 C.A a los abogados Jorge Jesús Rincón Herrera, Noel Lenin Quiroz Mujica, Ramón Rodolfo Contreras Castillo y Rosbetti Alejandra Mendoza Duran; las copias simples del documento de venta efectuado por la ciudadana Josefa Mayz Mediavilla y la Sociedad Mercantil INVERSIONES ESPERAB 1234 C.A y las copias fotostáticas del Acta Constitutiva de la aludida Empresa.
En fecha 20 de Enero de 2011 el ciudadano Marcos Tulio López Acosta en nombre y representación de la parte demandada asistido de abogado presentó escrito de pruebas.
Mediante escrito de fecha 21 de Enero de 2011 el abogado Carlos José Zavarse Pabon, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora consignó escrito subsanando la cuestión previa opuesta y la impugnación a las copias simples efectuada por su adversario jurídico, anexando al mismo copias certificadas de los instrumentos impugnados, en la misma fecha consignó su escrito de pruebas. Asimismo, realizó una serie de cuestionamientos en torno a la representación que se atribuye el cónyuge de la parte demandada.
Mediante auto de fecha 24 de Enero de 2011 este Tribunal admitió los escritos de prueba de las partes y se señaló que la citación se verificó validamente el día 09/12/2010.
En fecha 26 de Enero de 2011 el apoderado judicial de la parte actora solicitó la reposición de la causa y la nulidad de las actuaciones efectuadas por el ciudadano Marcos Tulio López Acosta en nombre y representación de la ciudadana Rosa Minguez de López parte accionada, asimismo apeló del auto de admisión de pruebas dictado en fecha 24/01/2011.
Por auto de fecha 28 de Enero de 2011 se difirió el pronunciamiento de la sentencia definitiva para dentro de los cuatro (04) días de despacho siguientes a la presente fecha.

II
MOTIVA

Siendo la oportunidad para dictar sentencia en el presente caso de conformidad con lo establecido en el artículo 890 del Código Procesal Civil, esta Juzgadora debe pronunciarse con prelación como punto previo al fondo de la controversia planteada por las partes, sobre las cuestiones previas y defensas de fondo opuestas por la parte demandada, así como sobre los señalamientos esgrimidos por el apoderado judicial de la parte actora atinentes a la reposición de la causa y nulidad de las actuaciones efectuadas por el ciudadano Marcos Tulio López Acosta, en representación de su cónyuge Rosa Minguez de López parte demandada, para ello este Tribunal observa:
PUNTOS PREVIOS
DE LA REPOSICIÓN DE LA CAUSA Y LA
NULIDAD DE LAS ACTUACIONES SOLICITADAS
POR LA PARTE ACTORA

La abogada Rosbetti Alejandra Mendoza Duran representante judicial de la parte actora alegó que el ciudadano Marcos Tulio López Acosta al comparecer ante este Órgano Jurisdiccional lo hizo adjudicándose el carácter de apoderado de la ciudadana Rosa Minguez de López parte demandada y que las actuaciones posteriores al escrito mediante el cual se dio por citado en nombre de su representada, vale decir, escrito de contestación a la demanda (14/12/2010) y el escrito de pruebas (20/01/2011) son nulas y no válidas por cuanto dicho ciudadano no ostenta el título de abogado de la Republica, por lo tanto a su decir carece de facultad para actuar en juicio en nombre de la demandada.
Al respecto, este Tribunal observa que se desprende de la copia certificada del Acta de Matrimonio No. 101 emanada de la Oficina de Registro Civil Municipal de la Parroquia Leoncio Martínez inserta en el libro 1, Folio 101, del año 1981 (folios 86 al 87) que los ciudadanos Marcos Tulio López Acosta y Rosa Minguez González están unidos en matrimonio civil, de igual manera se evidencia del poder otorgado por Ramón María Luís Sánchez González en su carácter de Notario del Ilustre Colegio de Madrid en fecha 12/11/2010 en la Ciudad de Madrid España, distinguido con el No. AD1151390 (folios 88 al 92) debidamente apostillado conforme lo establecido en la Convención de la Haya de fecha 05 de Octubre de 1961, conforme la cual se presume la exigencia de la legalización de documentos públicos extranjeros, sin requerir de ellos legalización diplomática o consular por cuanto es un documento público que ha sido otorgado ante un funcionario competente, mediante el cual la ciudadana Rosa Minguez González le otorgó a su cónyuge poder especial para que éste la representara ante cualquier demanda civil que se interpusiera ante los Tribunales Competentes de nuestro país, específicamente sobre el inmueble objeto del presente litigio, el cual fue plenamente identificado en el referido poder, siendo así esta Juzgadora considera que el prenombrado ciudadano está facultado legalmente para representar a su esposa, aunado a la vinculación existente entre ambos dada la comunidad conyugal de conformidad con el artículo 168 del Código Civil. Ahora bien, no siendo abogado el ciudadano Marcos Tulio López Acosta, evidentemente que de conformidad con el artículo 4 de la Ley de Abogados no puede actuar por si solo en juicio por no tener la capacidad de postulación y como tal debe hacerse asistir de abogado para defender los derechos de su cónyuge en este proceso conforme a los principios constitucionales del derecho a la defensa y el debido proceso consagrados en nuestra Constitución Nacional, más aun tomando en cuenta que el ciudadano Marcos Tulio López Acosta no comparece a la causa como apoderado judicial o abogado ni confiere poder a ningún profesional del derecho, solo se hizo asistir de abogado a fin ejercer la plena defensa de su poderdante en cumplimiento de lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Abogados, por lo tanto siendo su cónyuge (demandada) quien está sujeta a la relación jurídica controvertida por ser titular legitima pasiva de la obligación que se reclama, este Tribunal considerada que dicho ciudadano si tiene la legitimación pasiva necesaria para actuar en juicio en nombre de la demandada y por ende las actuaciones efectuadas en fecha 09/12/2010; 14/12/2010 y 20/01/2011 son legalmente validos, siendo así se desecha la solicitud de reposición de la causa peticionada por la parte actora. Así se decide.

CUESTIÓN PREVIA DEL
ORDINAL 3º DEL ARTÍCULO 346 DEL
CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.

Durante el acto de contestación a la demanda el ciudadano Marcos Tulio López Acosta, en su carácter de representante de la parte demandada Rosa Minguez de López interpuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a “La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente” fundamentando su existencia en el hecho que el poder otorgado por la ciudadana Josefina Mayz Mediavilla a su abogado Carlos José Zavarse Pabon no fue hecho en forma pública o autentica por cuanto es una copia fotostática que viola la normativa legal contenida en los artículos 7 y 429 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido observa esta Juzgadora que la parte actora mediante escrito de fecha 21/01/2011 (folios 127 al 129 y anexos 130 al 150) procedió a subsanar la cuestión previa opuesta mediante la consignación a los autos de la copia certificada del poder objetado (folio 130 al 133) el cual es copia fiel y exacta de su original otorgado ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 28/06/2010 bajo el No. 27, Tomo 65, según se desprende de la certificación emanada del Juzgado Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, por lo tanto este Tribunal una vez analizadas las copias certificadas aportadas por la parte actora considera que la cuestión previa opuesta por la representación de la parte demandada no debe prospera por cuanto fue debidamente subsana conforme lo establecido en el artículo 350 del Código de Procesal Civil en consonancia con el artículo 429 ibídem, acreditándose debidamente de esta manera el abogado Carlos José Zavarse Pabon la representación legal que ostento en autos. Así se decide.

CUESTIÓN PREVIA DEL ORDINAL
11º DEL ARTÍCULO 346 DEL CODIGO DE
PROCEDIMIENTO CIVIL.

Sobre la defensa de fondo contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código Procesal Civil concatenado con el artículo 361 ibídem, atinente a la “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”; la parte demandada alegó la supuesta indeterminación de la relación arrendaticia, a su decir porque el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes fue por un lapso temporal de un año (01) renovable automáticamente por períodos de seis (06) meses, siendo así y tomando en consideración que fue suscrito en fecha 01/02/1985 la relación tiene veinticinco (25) años lo cual hace que la relación arrendaticia objeto de resolución se haya indeterminado conforme lo establecido el artículo 1.580 del Código Civil, por lo que considera que la pretensión de la parte actora es errónea, por cuanto debió demandar el Desalojo del inmueble en base al artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la Resolución del Contrato conforme lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil.
En tal sentido, esta Jurisdiscente considera pertinente aclarar que en materia de contratos rige el principio de autonomía de la voluntad de las partes, al contratar de acuerdo con el artículo 1.159 del Código Civil, por lo tanto los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y obligan a lo expresamente pactado en ellos. Así mismo, establece el artículo 1.133 del mismo Código que: “…El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…” En ese orden de ideas, tales normas sustantivas civiles ratifican lo anteriormente indicado y hacen concluir que los términos que establezcan las partes en su contrato son ley para ellos, siempre que tales cláusulas versen sobre derechos disponibles y no sean contrarias a derecho y al orden público, así es importante destacar al respecto que nuestro autor patrio Dr. José Melich Orsini en su obra Doctrina General del Contrato (Pág. 27), expuso:

“…El poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y las modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con eficacia que el propio legislador compara con la ley, los contratos que ellas celebran; y lo hacen según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto a las normas especificas que este trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan solo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes…”

Por lo tanto, para esta Operadora de Justicia resulta evidente de la lectura de la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento de fecha 01/02/1985 que la relación arrendaticia se encuentra a tiempo determinado por cuanto se ha renovado automática y consecutivamente por períodos de tiempo de seis (06), prevaleciendo así la voluntad y el deseo de las partes en continuar bajo la mismas características temporales con respecto al contrato, respetando así la voluntad de contratación, criterio que se compagina con la alegación efectuada por la propia parte demandada en su escrito de contestación, específicamente al folio 77 en el cual afirma que: “…Y el contrato de arrendamiento, que fue y que es producto del ejercicio del Principio de Autonomía de la Voluntad de las Partes en la Elaboración de los Contratos; principio consagrado en nuestro derecho positivo en la norma sustantiva civil del artículo 1.159 del Código Civil…”, en virtud de lo antes expuesto y aunado a que la Cláusula antes mencionada no es contraria a derecho o al orden público, este Tribunal considerada que la situación jurídica existente en autos hace improcedente la acción de Desalojo por cuanto la relación arrendaticia imperante entre las partes es a TIEMPO DETERMINADO, ya que así lo especificaron contractualmente las partes, aunado a ello no existe en autos prueba alguna que demuestre que se haya efectuado alguna notificación tendiente a dar por terminada la relación locativa siendo ello así se debe declarar sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la parte demandada a su antagonista jurídico como defensa de fondo conforme a lo preceptuado en el artículo 361 ibídem. Así se decide.

IMPUGNACIÓN DE LAS COPIAS SIMPLES

En relación a la impugnación efectuada por la parte demandada a las copias simples del poder otorgado por la parte actora al abogado Carlos José Zavarse Pabon ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital se evidencia del escrito de fecha 21/01/2011 que la parte actora trajo a los autos copias certificadas del aludido documento emanadas del Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial las cuales son traslado fiel y exacto de sus originales según se desprende de la certificación inserta al folio 150 suscrita por la Secretaria Accidental de dicho despacho, cumpliendo así la parte actora con la carga de hacerlas valer conforme lo establecido en el artículo 429 del Código Procesal Civil.
Con relación a la impugnación de las copias simples del poder otorgado por la Sociedad Mercantil INVERSIONES ESPERAB 1234 C.A, a sus abogados Jorge Jesús Rincón Herrera, Noel Lenin Quiroz Mujica, Ramón Rodolfo Contreras Castillo y Rosbetti Alejandra Mendoza Duran; el documento constitutivo de la precitada empresa mercantil y los fotostatos del documento de venta del inmueble objeto de litigio, se desprende nuevamente del escrito de fecha 21/01/2011 que la parte actora a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil hizo valer dichas copias trayendo a los autos copias certificadas de todos y cada uno de los instrumentos objetados por la parte demandada (folios 134 al 150) probando de esta manera su autenticidad, de manera tal que la impugnación propuesta por la parte demandada a los instrumentos antes señalados debe ser declarada sin lugar. Así se decide.-

DEL ANÁLISIS DE FONDO

Como se ha visto, la acción alusiva al presente proceso, corresponde a la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada inicialmente por la ciudadana JOSEFA MAYZ MEDIAVILLA quien posteriormente cedió los derechos litigiosos a la Sociedad Mercantil INVERSIONES ESPERAB 1234 C.A, cuya demanda fue fundada en los siguientes hechos y fundamentos de derecho:

“…Consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 26 de octubre de 1989, bajo el No. 36 Tomo 13, Protocolo Primero, el cual acompaño en copia identificado con la letra “B”, que mi representada es propietaria de un inmueble constituido por un edificio denominado “San Antonio”, situado en la Avenida Oropeza Castillo (anteriormente denominada Avenida Olimpo) Urbanización San Antonio (Sabana Grande), Prolongación Sur de la Florida, Jurisdicción de la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital (…) Se hizo reserva de usufructo de por vida sobre el inmueble, a favor de las señoritas LUISA AMELIA MAYZ HITCHER e ISABEL TERESA MAYZ HITCHER, venezolanas y titulares de las cédulas de identidad Nos. 32.452 y 32.453, respectivamente, siendo ambas fallecidas según se evidencia de Acta de Defunción No. 349 de fecha 19 de julio de 2002 (…) y de Acta de Defunción No. 749 de fecha 20 de diciembre de 2007 (…) Consta igualmente de contrato privado de arrendamiento suscrito el 01 de febrero de 1985, que se anexa identificado con la letra “E”, suscrito entre la INMOBILIARIA GARCIA GOMEZ C.A, representada en ese acto por su Presidente, ciudadano SERGIO I. GARCIA CASADO, empresa esta que fungía como arrendadora, ya que para la fecha administraba el apartamento objeto de arrendamiento, y la ciudadana ROSA MINGUEZ DE LOPEZ, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.303.376, a quien se le dio en arrendamiento un apartamento ubicado en el piso 1 del mencionado edificio, identificado con el No. 05, el cual destinaría para uso exclusivo de vivienda familiar. El contrato de arrendamiento se celebró por termino de duración determinado de un año fijo contado desde el 01 de febrero de 1985, prorrogable automáticamente por períodos fijos de seis (06) meses si al final de cada período una de las partes no manifestara por escrito a la otra lo contrario, tal como reza la clausula Segunda. El canon de arrendamiento se fijó en la suma de QUINIENTOS TRECE BOLIVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs. 513,90), equivalentes hoy a la suma de CINCUENTA Y UN CENTIMOS (Bsf. 0,51), que por mensualidad vencidas debía pagar la arrendataria el último día de cada mes (…) El canon de arrendamiento se incrementó hasta
alcanzar la suma de QUINCE MIL CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs. 15.120,00) equivalentes hoy a la suma de QUINCE BOLIVARES FUERTES CON DOCE CENTIMOS (Bsf. 15,12). Consta de nota y sello húmedo impreso al reverso del contrato de arrendamiento (última página parte inferior izquierda), que la referida INMOBILIARIA GARCIA GOMEZ, C.A., traspasó todos los derechos que le correspondían sobre el contrato de arrendamiento a la Sociedad denominada ADMINISTRADORA BOMILCA C.A., empresa esta que en fecha 31 de julio de 2002, se los cedió al ciudadano ALEJANDRO A. TRUJILLO MAYZ, tal como se evidencia de comunicación dirigida al inquilino, debidamente recibida que se acompaña identificada con la letra “F”. (…) Es importante resaltar, que con el fallecimiento de la última de las usufructuarias, Señorita ISABEL TERESA MAYZ HITCHER, el 30 de noviembre de 2006, mi mandante, a partir de esa fecha, pasó a ejercer todos los derechos que le son inherentes como propietaria del inmueble incluyendo los derivados del arrendamiento del inmueble anteriormente indicado (…) Es el caso, ciudadano Juez, que durante la vigencia del contrato de arrendamiento, la arrendataria ha incumplido reiteradamente con la obligación de pago que le impone el artículo 1.592 del Código Civil, es decir, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento, teniendo hasta la presente fecha, nueve (9) mensualidades insolutas, correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2010, calculados a razón de QUINCE BOLIVARES FUERTES CON DOCE CENTIMOS (Bsf. 15,12) cada una, cuya sumatoria asciende a la cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES CON OCHO CENTIMOS (Bsf. 136,08). Así las cosas, no conforme con su insolvencia manifiesta, la arrendataria, se ha negado a restituirle a mi representada, el bien arrendado en el entendido que la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento constituye causal de resolución del contrato a tenor de lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil (…) acudo ante su competente autoridad, para demandar, a la señora ROSA MINGUEZ DE LOPEZ, (…) para que convenga o a ello se a condenada por el Tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: En la resolución del contrato privado de arrendamiento suscrito el 1 de febrero de 1985 sobre un inmueble identificado como apartamento No. 5, que forma parte del edificio denominado “San Antonio” (…) y como consecuencia lo entregue a mi mandante en las mismas buenas condiciones que lo recibió (…) SEGUNDO: En pagarle a mi representada, como indemnización de daños y perjuicios, la cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES CON OCHO CENTIMOS (Bsf. 136,08)…”

En ese sentido, la actora produjo junto al libelo de la demanda los siguientes instrumentos:

1) Copias simples del poder otorgado por la ciudadana JOSEFA MAYZ MEDIAVILLA al abogado CARLOS JOSÉ ZAVARSE PABON ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 28/06/2010, bajo el No. 27, Tomo 65 (folios 07 y 08) las cuales fueron objeto de impugnación por la parte demandada y por su parte la actora trajo a los autos en copias certificadas el mencionado poder, las cuales corren insertas a los folios 130 al 133 y se les aprecia de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto se les confiere pleno valor;
2) Copias simples del documento de venta con usufructo del Edificio “San Antonio” efectuado por las ciudadanas Luisa Amelia Mayz Hitcher e Isabel Teresa Mayz Hitcher a la ciudadana Josefa Mayz de Trujillo emanadas de la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 26/10/1989 bajo el No. 36, Protocolo 1, Tomo 13, (folios 09 al 11) las cuales no fueron objeto de impugnación o desconocimiento por parte de la demandada, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
3) Copias simples de las Actas de Defunción Nos. 349 de fecha 19/07/2002 y 749 de fecha 20/12/2007) ambas emanadas del Registro Municipal del Municipio Autónomo de Chacao pertenecientes a las ciudadanas Luisa Amelia Mayz Hitcher e Isabel Teresa Mayz Hitcher, marcadas con las letras “C” y “D” (folios 13 y 14) respectivamente, las cuales no fueron desconocidas o impugnadas por la parte demandada en virtud de ello se les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
4) Original del contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil Inmobiliaria GARCIA GOMEZ C.A. y la ciudadana Rosa Minguez de López en fecha 01/02/1985 (folio 14) marcado con la letra “E” el cual fue reconocido de forma expresa por la parte demandada en su escrito de contestación, al dorso del mismo se anexa la cesión de derechos, la cual no fue objetada por la parte demandada, siendo así se les confieren pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.549 del Código Civil;
5) Original de la misiva privada de fecha 31/07/2002 (folio 15) emanada de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA BOMILCA, C.A, quien fungía como Administradora del inmueble objeto controversia dirigida a la ciudadana Rosa M. De López parte demandada. En tal sentido se aprecia de su lectura y posterior análisis que fue suscrita por la demandada en señal de aceptación de su contenido y no fue impugnada durante la contestación a la demanda, siendo así se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código Procesal Civil.

Ahora bien, durante la fase probatoria la parte actora promovió copias certificas del documento de venta del Edificio en el cual ésta ubicado el apartamento objeto del litigio celebrado entre la ciudadana Josefa Mayz Mediavilla y la Sociedad Mercantil INVERSIONES ESFERAB 1234 C.A suscrito ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 02/07/2010, inserto en el No. 2010.653, Asiento Registro 1 del inmueble matriculado con el No. 215.1.1.13.3180 correspondiente al libro de Folio Real del año 2010 (folios 134 al 136); copias certificadas del documento constitutivo de la Sociedad INVERSIONES ESFERAB 1234 C.A registrado ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital en fecha 09/12/2009, expediente No. 220-6374 (folios 137 al 143) y copias certificadas del poder otorgado por el ciudadano LUIS ABADES GAMALLO, en su carácter de Director de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ESFERAB 1234 C.A a sus abogados Jorge Jesús Rincón Herrera, Noel Lenin Quiroz Mujica, Ramón Rodolfo Contreras Castillo y Rosbetti Alejandra Mendoza Duran ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 29/07/2010 inserto al No. 08, Tomo 100 (folios 144 al 146), las cuales fueron aportadas al juicio por la parte actora debidamente certificadas por la Secretaria Accidental del Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, las cuales son copias fieles y exactas de sus originales, por lo que se les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, en el acto de contestación a la demanda el ciudadano Marcos Tulio López Acosta en su carácter de representante de la demandada Rosa Minguez de López, parte accionada, asistido de abogado alegó lo siguiente:

“…Niego, rechazo y contradigo el alegato de la parte actora expresado en el punto I “LOS HECHOS” de su escrito de demanda donde afirma que no ha pagado los cánones de alquiler correspondientes a los meses de SEPTIEMBRE 2.009; OCTUBRE 2.009; NOVIEMBRE 2.009; DICIEMBRE 2.009; ENERO 2.010; FEBRERO 2.010; MARZO 2.010; ABRIL 2.010; MAYO 2.010;. Es del perfecto y exacto conocimiento de la parte actora, que desde el mes de noviembre del año dos mil nueve (2.009), cumplimos con la obligación a que nos contre el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda a través del PROCEDIMIENTO CONSIGNATORIO (…) EXPEDIENTE : Nº 20092068 llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (…) De la Copia Certificada del expediente No. 20092068 abierto en el Juzgado Vigésimo Quinto de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas cuyo consignante es MARCOS TULIO LOPEZ ACOSTA, identificado en autos, debidamente autorizado por su legitima esposa ROSA MINGUEZ DE LOPEZ, previamente identificada, para realizar los pagos de cánones de arrendamiento ante los tribunales competentes, como consta de autorización al expediente de consignaciones arrendaticias (…) Demuestra que de conformidad al artículo 56° de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios nos encontramos SOLVENTES en el pago de los cánones de arrendamientos demandados por la parte actora, mediante las siguientes consignaciones arrendaticias: SEPTIEMBRE 2.009:….CONSIGNADO MEDIANTE COMPROBANTE DE DEPOSITO BANCARIO No. 1219306 DE FECHA 26-11-2.009. (folio seis (6) del expediente de consignaciones). OCTUBRE 2.009:….CONSIGNADO MEDIANTE COMPROBANTE DE DEPOSITO BANCARIO No. 1219306 DE FECHA 26-11-2.009. (folio seis (6) del expediente de consignaciones) (…) Resulta cuando menos absurdo, por decir lo menos, pensar que en la presente relación arrendaticia de más de veinticinco (25) años y que es objeto de la actual controversia judicial, la cual ha sido fundamentada por la parte actora en la acción de resolución de contrato del artículo 1.167 del Código Civil, la parte arrendataria en forma intempestiva, injustificada e inexplicable haya dejado de cumplir con la obligación de pagar el canon de arrendamiento a que lo obliga el numeral 2° del artículo 1.592, y el contrato de arrendamiento, que fue y que es producto del ejercicio del Principio de Autonomía de la Voluntad de las Partes en la Elaboración de los Contratos; principio consagrado en nuestro derecho positivo en la norma sustantiva civil del artículo 1.159 del Código Civil (…) Por otra parte, señala el Código de Procedimiento Civil en su artículo 16 que “para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual” igualmente la doctrina reafirma como presupuesto procesal para ejercer el derecho subjetivo de acción, que el interés procesal para proponer la demanda deber ser actual, no eventual ni tampoco futuro…”

La parte demandada durante el lapso de promoción de pruebas aportó al juicio los siguientes elementos probatorios:

1) Copias certificadas del Acta de Matrimonio No. 101 emanada de la Oficina de Registro Civil Municipal de la Parroquia Leoncio Martínez inserta en el libro 1, Folio 101, del año 1981, (folios 86 al 87) perteneciente a los ciudadanos Marcos Tulio López Acosta y Rosa Minguez Gonzales de López, las cuales no fueron objeto de impugnación alguna por la parte actora, de la cual se demuestra que ambos ciudadanos contrajeron matrimonio civil ante dicho ente por lo tanto se les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
2) Original del poder otorgado por Ramón María Luís Sánchez González en su carácter de Notario del Ilustre Colegio de Madrid de la Ciudad de España en fecha 12/11/2010 distinguido con el No. AD1151390 (folios 88 al 92), mediante el cual la parte demandada le otorgó poder especial a su cónyuge Marcos Tulio López Acosta para que la representara en juicio, el cual no fue tachado en modo alguno por la parte actora, debidamente apostillado según se desprende del vuelto del folio 91, conforme a la Convención de la Haya de fecha 05 de Octubre de 1961, dictada para presumir la exigencia de la legalización de documentos públicos extranjeros, donde se dice que la certificación de todo documento público no necesita legalización diplomática o consular, y solo se requiere que porte el sello de la Apostilla, por tratarse de documento público que ha sido otorgado ante funcionario competente, y por tal razón este Tribunal le da el valor probatorio que le confiere el artículo 1.359 del Código Civil;
3) Copias certificadas del expediente No. 20092068 emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial (folios 93 al 125) el cual fue aperturado por la ciudadana Rosa Minguez de López a favor de Mayz & Sucesores en fecha 26/11/2009, las cuales no fueron tachadas, impugnadas o desconocidas por la parte actora y por ende se les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, la existencia de la relación arrendaticia y del contrato de arrendamiento cursante al folio 14 de la presenta causa, no fue un hecho controvertido, aunado a que la propia parte demandada al momento de dar contestación a la demanda reconoció su existencia y suscripción de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto se considera un hecho plenamente comprobado.
El hecho controvertido en el caso de autos se circunscribe a determinar la tempestividad de las consignaciones arrendaticias efectuadas por la demandada Rosa Minguez de López ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud del procedimiento de consignaciones contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo así resulta de vital importancia traer a colación la Jurisprudencia vinculante dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 05 de Febrero del 2009, caso INMOBILIARIA 200555 C.A, en contra de HELIMEDICAL C.A, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, la cual estableció de manera imperante para todos los Tribunales que:

“…Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago. Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares (…) En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; (…) Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “lo interpretarán en el sentido de que el vencimiento de la mensualidad a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado” …” (Negrita y subrayado del Tribunal de la causa)

Ahora bien, aplicando el criterio antes expuesto al caso de autos de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil y de la lectura efectuada a la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento que es ley entre las partes, la cual reza así: “…TERCERA: La pensión mensual de arrendamiento es la cantidad de QUINIENTOS TRECE CON 09/100 bolívares (Bs. 513,90) que el Arrendatario se obliga a pagar con toda puntualidad el día último de cada mes en la Caja de la Arrendadora, hasta tanto entregue el inmueble arrendádole (sic) completamente desocupado (…) Esta obligación subsiste por parte del Arrendatario hasta tanto sea entregado el inmueble en las condiciones arriba expuesta…” (Subrayado y cursiva del Tribunal); Se colige que la ciudadana Rosa Minguez de López pacto en el contrato que debía cancelar puntualmente el canon de arrendamiento los últimos días de cada mes, siendo así tenía quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de cada mes, lapso de gracia que le concede la ley para realizar el depósito del canon de arrendamiento ante el Tribunal de Consignaciones, vale decir, dentro de los quince (15) días siguientes al mes vencido, para efectuar válidamente cada consignación de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En el sub iudice, la parte actora alegó como insolutas o no pagadas las pensiones de arrendamiento de los meses de Septiembre de 2009; Octubre de 2009, Noviembre de 2009 y Diciembre de 2009 y Enero de 2010, Febrero de 2010, Marzo de 2010, Abril de 2010 y Mayo de 2010, a razón de QUINCE BOLIVARES FUERTES CON DOCE CENTIMOS (Bsf. 15,12) cada una, de acuerdo con el último aumento del canon.
Con respecto a los cánones de arrendamiento demandados los cuales el arrendatario alega haber pagado correctamente, el Tribunal observa en aplicación del artículo 51 antes citado concatenado con el criterio jurisprudencial de carácter vinculante señalado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que el pago del mes de Septiembre de 2009 lo efectuó el 26/11/2009 de forma extemporánea por tardía; Octubre de 2009 lo efectuó el 26/11/2009 de forma extemporánea por tardía; el pago del mes de Noviembre de 2009 lo efectuó el 03/12/2009, dentro del lapso, el pago de Diciembre de 2009 lo efectuó el 30/12/2009 de forma temporánea, el pago de Enero de 2010 lo efectuó el 02/02/2010 dentro del lapso de forma temporánea; el pago del mes de Febrero de 2010 lo efectuó el 25/02/2010 de forma temporánea; el pago del mes de Marzo de 2010 lo efectuó el 31/03/2010 de forma temporánea; el pago del mes de Abril de 2010 lo efectuó el 03/05/2010 dentro del lapso y el pago del mes de Mayo de 2010 lo efectuó 02/06/2010 dentro del lapso; siendo así se puede constatar de forma clara que los pagos correspondientes a los meses de SEPTIEMBRE y OCTUBRE DEL AÑO 2009 los consignó ante el Juzgado Vigésimo Quinto de esta Circunscripción de forma conjunta ambos y de manera EXTEMPORÁNEA POR TARDÍA, configurándose de esta forma DOS (02) PAGOS CONSECUTIVOS totalmente fuera del lapso pactado entre las partes en el contrato de arrendamiento y del lapso de gracia que le concede el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual a todas luces constituye una contravención a lo establecido en el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, en virtud que las obligaciones de tracto sucesivo, como el pago del canon de arrendamiento, debe ser cancelado el día o la oportunidad establecida entre las partes de forma periódica y en este caso tratándose de consignaciones arrendaticias tenía hasta el 15 de octubre para efectuar la consignación el mes de septiembre y hasta el 15 de noviembre para efectuar la consignación del mes de octubre.
En consecuencia, es evidente el incumplimiento al pago en el cual incurrió la arrendataria Rosa Minguez de López; aptitud que es contraria a la Cláusula Tercera del contrato de marras, y se subsume al supuesto de hecho contenido en la Cláusula Decima Cuarta del aludido contrato la cual establece:

“…DECIMA CUARTA: La falta cumplimiento de una cualquiera de las cláusulas contenidas en el presente contrato de arredramiento, por parte del Arrendatario, dará derecho a la Arrendadora a pedir su resolución, con sus consecuencias legales y reclamar el pago de las indemnización a que hubiera lugar…”

De manera que esta Juzgadora considera que no habiendo cumplido la demandada de forma cabal con el pago puntual de dos mensualidades del canon de arrendamiento según lo pactado en el contrato y el lapso de gracia que establece el artículo 51 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la presente acción resulta procedente en derecho de conformidad la Clausula Décima Cuarta del Contrato de Arrendamiento y el artículo 1.167 del Código Civil. Así decide.-
Ahora bien, siendo que sólo se verificó la extemporaneidad de dos meses, septiembre y octubre de 2009, la demanda incoada debe ser declarada parcialmente con lugar y condenarse a la parte demandada al pago de la cantidad de TREINTA BOLÍVARES CON VEINTICUATRO CÉNTIMOS (Bs. 30,24) correspondientes a los meses de Septiembre y Octubre de 2009, como indemnización de conformidad con el artículo 1.616 del Código Civil y a efectuar la entrega material del inmueble objeto de la presente demanda.
III
DECISIÓN

Por las motivaciones precedentes, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente decisión:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la reposición de la causa y la nulidad de las actuaciones; solicitadas por la abogada Rosbetti Alejandra Mendoza Duran, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ESFERAB 1234 C.A;
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber sido subsanada por la parte actora conforme lo establecido en el artículo 350 ibídem;
TERCERO: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada como defensa de fondo contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil;
CUARTO: Se declara SIN LUGAR la impugnación de las documentales efectuada por la parte demandada en virtud que su contraparte trajo a las actas judiciales copias certificadas de las mismas, según lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
QUINTO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada inicialmente por la ciudadana JOSEFA MAYZ M, y posteriormente seguida por la Sociedad Mercantil INVERSIONES ESFERAB 1234 C.A dada la cesión de derechos litigiosa; interpuesta dicha demandada contra la ciudadana ROSA MINGUEZ DE LÓPEZ, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.167, 1.592 del Código Civil y 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y como consecuencia de ello se declara RESUELTO el Contrato de Arrendamiento anexo con la letra “E”, junto al libelo;
SEXTO: Se condena a la parte demandada a hacer entrega Material, Real y efectiva a la parte actora del bien inmueble que a continuación se identifica: “Un apartamento distinguido con el número cinco (05), ubicado en el piso uno (01) del Edificio denominado San Antonio situado en la Avenida Oropeza Castillo (anteriormente denominada Avenida Olimpo), Urbanización San Antonio (Sabana Grande), Prolongación Sur de La Florida de la Jurisdicción de la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital”;
SÉPTIMO: Se condena a la parte demandada a pagar por concepto de indemnización y como efecto de la resolución, la cantidad de TREINTA BOLÍVARES CON VEINTICUATRO CÉNTIMOS (Bs. 30,24) correspondientes a los pensiones arrendaticias de los meses de Septiembre y Octubre de 2009;
OCTAVO: Dada la naturaleza del presente fallo no se produce condenatoria en costas.
Publíquese, regístrese y se déjese copias de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Ciudad Capital de la República, a los cuatro(04) días del mes de Febrero del año dos mil once (2011). Años 200º y 151º.
LA JUEZ,

DAYANA ORTÍZ RUBIO
LA SECRETARIA ACC.

FANNY LUCES GUERRA

En esta misma fecha siendo las tres y veinte minutos de la mañana (3:20 p.m.) se publicó y registró la presente decisión.

LA SECRETARIA ACC.

FANNY LUCES GUERRA

DOR/FLG/jar.
EXP. No. AP31-V-2010-002576.