TSJ Regiones - Decisión

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REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: INVERSIONES RONUAR, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el día 03 de junio de 1986, bajo el No 16, Tomo 59-A Sgdo.

APODERADO
DE LA
PARTE ACTORA: Alberto Peña Torres, abogado inscrito en el I.P.S.A. bajo el No 44.941.

APODERADO DE
LA PARTE
DEMADANDA: Carlos Alberto Petito Ramírez, abogado inscrito en el I.P.S.A. bajo el No 37.782.

DEMANDADA: LILIANA MORA RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No V-6.928.236.

MOTIVO: DESALOJO

EXPEDIENTE No: AP31-V-2010-001470

- I –
- NARRATIVA-
Comienza el presente juicio mediante demanda presentada en fecha 21 de abril de 2010 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio con sede en los Cortijos, correspondiendo su conocimiento a este Juzgado.
En fecha 26 de abril de 2.010 se admite la demanda y se ordena el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 08 de junio de 2.010 comparece el Alguacil Williams Matute y mediante diligencia hace saber a este Juzgado que había logrado citar personalmente a la demandada, consignando recibo de citación debidamente firmada por la demandada.
En fecha 09 de junio de 2010, la demandada procede a otorgar poder apud acta en la persona del abogado Carlos Alberto Petit Ramírez, inscrito en el I.P.S.A. bajo el No 37.782.
En fecha 11 de junio de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada procede a consignar escrito contentivo de cuestiones previas y de fondo.
En fecha 16 de junio de 2.010, el apoderado de la parte actora presenta escrito de oposición a las cuestiones previas.
En fecha 16 de junio de 2010, el apoderado de la parte actora y el apoderado de la parte demandada, presentas escritos de promoción de pruebas, los cuales son providenciados por este Tribunal en fecha 18 de junio de 2.010.
En fecha 12 de julio de 2010, este Tribunal dictó sentencia, declarando inadmisible la demanda de desalojo interpuesta por Inversiones Ronuar C.A contra la ciudadana Liliana Mora Rodríguez.
En fecha 13 de julio de 2010, el apoderado judicial de la parte actora apeló la decisión dictada por este Tribunal, de fecha 12 de julio de 2010.
En fecha 16 de julio de 2010, este Tribunal dictó auto oyendo la apelación en ambos efectos, y de esa manera remitiéndolo al Juzgado Superior Distribuidor de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 01 de octubre de 2010, el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia declarando con lugar el recurso de apelación, y de esa misma manera revoco el fallo recurrido y declarando sin lugar la cuestión de fondo opuesta.
Es por lo anterior que este Tribunal pasa a dictar sentencia definitiva sobre el fondo de la causa, lo cual pasa a hacerlo en los siguientes términos:

-II-
- MOTIVA –

De la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la parte demandada

Como punto previo se hace necesario resolver la otra cuestión previa opuesta por la parte demandada, y que de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las mismas deben ser resueltas como punto previo en la sentencia de fondo.
Así las cosas, el apoderado de la parte demandada señala la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sea de las alegadas en la demanda.
Como fundamento de la cuestión previa el demandado alega:
“…que según el contrato de arrendamiento que vincula a las partes, este establece en sus cláusulas: TERCERA: La duración del presente contrato de arrendamientos es de un año fijo, contado a partir del tres (03) de Agosto de 2001… CUARTA: El canon de arrendamiento es por la suma CUATROCIENTOS OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS Bolívares con 00/100 Céntimos (Bs. 481.500.00) mensuales…en moneda de curso legal en la cuenta bancaria o a la persona asiganada por LA ARRENDADOR. Igualmente afirma que manera unilateral que el canon fue modificado actualmente y es de Un mil ochocientos bolívares fuertes (Bs. 1.800.00)”.
El motivo de la presente acción es el cobro de unos cánones de arrendamiento que afirma el accionante fueron contractualmente pactados a Bs. 481.500.00 mensuales, expresados en su conversión actual en el equivalente a Bs. 481,50 mensuales y este con indeterminación cronológica afirma que ahora son Bs. 1.800.00 mensuales. Bajo la normativa vigente no debió administrarse la causa por cuanto existe expresa prohibición de Ley, de incrementar cánones de arrendamiento de modo absoluto…
Ciertamente el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios dispone (…omissis…)
Como pretende el demandante IGNORAR las múltiples y reiteradas Resoluciones conjuntas de los Ministerios del Poder Popular para las Industrias Ligeras y Comercio; para la Vivienda y Habitad y para la Infraestructura, centradas en la congelación de los alquileres (…omissis…)
Con estas prohibiciones legales con convalidables de modo alguno, no puede cobrarse de ninguna manera monto distinto al pactado en el contrato y menos aún intentarse acción judicial con tal fin, que consecuentemente tenga como norte un desalojo…”
En relación a esta cuestión previa, el apoderado de la parte actora en escrito de fecha 16 de junio de 2010 y señaló que: “--- sea desechada por cuanto la acción intentada es completamente lícita que ciertamente suscribió un contrato de arrendamiento con nuestra representada la Sociedad Mercantil Inversiones Ronuar C.A., representada para ese momento por el ciudadano Arturo De Luca Cecere, contrato celebrado el 2 de Agosto de 2002, y que queda demostrado en autos que el documento fundamental en dicha causa es un contrato de arrendamiento reconocido en la contestación de la demanda por la Arrendataria y que tiene plena validez… Esta acción es completamente licita ya que mi representada tiene derecho a solicitar la presente ACCIÓN DE DESALOJO, por cuanto el inquilino esta insolvente y así lo solicito a este digno tribunal sea declarada, ya sea por el canon de arrendamiento estipulado en el contrato de arrendamiento, documento que tiene plena validez y de donde se derivan las obligaciones de la inquilina, las cuales cancelar el canon de arrendamiento como se fijo y en la fecha determinada.
Es preciso señalar que en materia procesal civil, el legislador adjetivo requiere a los intervinientes de la correspondiente relación litigiosa estar dotados de la suficiente legitimidad para intervenir en el juicio de que se trate, tal como infiere el literal redacción del artículo 136 del Código de Procedimiento Civil (…omissis…) la aptitud de las personas para ser titulares de derechos y obligaciones, es lo que doctrinariamente se conoce con el nombre de capacidad de goce (legitimario ad causam); mientras que la posibilidad para que el titular de tales derechos pueda ejercitarlos y honrar el cumplimiento de las obligaciones por el asumidas, es lo que se conoce en nuestra doctrina con el nombre de capacidad de obrar; (legitimatio ad causam), o mejor digo cualidad. Este último aspecto, a su vez es atendido por la doctrina y la jurisprudencia patria más avanzada como una relación de identidad lógica entre la figura abstracta del demandante, concretamente considerada relación con la persona que es titular del derecho; y de identidad lógica entre la figura abstracta del demandado concretamente considerada, en relación con la persona destinataria en la pretensión, cuya tesis se corresponde en un todo con el criterio vinculante sostenido sin solución de continuidad por el Supremo Tribunal de la República…”

Así las cosas, el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil establece que:
Artículo 346: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
(…)
11° La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuándo solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”
Así las cosas, esta cuestión previa esta referida cuando en nuestra legislación exista una norma que prohíba la admisión de manera expresa de una determinada pretensión, como por ejemplo como ocurre en materia arrendaticia cuando durante el transcurso de la prórroga legal se demande el cumplimiento del contrato por vencimiento del término, disponiendo de manera clara y expresa el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dichas demandas serán inadmisibles.
Así las cosas, para la procedencia de esta cuestión previa necesario es que exista en la legislación nacional alguna norma que expresamente establezca la inadmisión de la pretensión o demanda, o que la demanda contraría de manera clara alguna disposición de ley, como cuando se pretende en una misma demanda la resolución y el cumplimiento del contrato, al ser pretensiones que chocan y que son excluyentes.
En el presente caso, el demandado alega que la demanda era inadmisible debido a que presuntamente han existido unos aumentos en los cánones de arrendamientos con lo cual se contraría el Decreto de Congelación de Cánones de arrendamiento, decretado originalmente por el Ministerio de la Producción y el Comercio y de Infraestructura, publicados en la Gaceta Oficial No 37.667 del 08 de abril de 2003, motivo este que no constituye una causal para que la presente demanda tenía que ser inadmitida, todo ello sin perjuicio de los derechos que nacen a favor del inquilino por éste hecho. Así se establece.-
Es por todo lo anterior que este Tribunal declara sin lugar la cuestión previa opuesta por el demandado relativa al ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide

- DECISIÓN DE FONDO –
Alega la parte actora en el presente juicio:
- Que en fecha 02 de agosto de 2.002 suscrubió un contrato de arrendamiento con la demandada;
- Que en dicho contrato se estableció una duración de Un (1) año fijo a partir del 03 de agosto de 2.001;
- Que el objeto del arrendamiento fue un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento identificado con el No 9-B, Piso 09 del Edificio denominado “Residencias Ronuar”, ubicado en la Urbanización Lomas del Ávila, calle 12, Tercera Etapa de Palo Verde, Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda;
- Que de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato el canon mensual sería de (Bsf.481,50); monto que fue modificado de mutuo acuerdo entre las partes y que actualmente es de (Bsf.1.800,00).
- Que la demandada a dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio de 2.008 a Marzo de 2.010, adeudando la cantidad de (Bsf.39.600,00).
- Que por todos estos hechos pretende y demanda el desalojo, y que la demandada sea condenada al pago de los cánones de arrendamiento insolutos desde el 01 de julio del 2.008 hasta la fecha de presentación de la demanda, equivalente a veintidós (22) meses a la suma de UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES DUERTES (Bsf.1.800,00), cada uno.
- Estima la demanda en la cantidad de (Bsf.57.000,00).

Alegatos de la parte demandada.-
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el apoderado de la de misma presentó escrito en el que alegó:
- Opuso la cuestión previa de falta de capacidad de postulación o representación, del numeral 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil;
- Opuso la cuestión previa de inadmisibilidad de la demanda por prohibición de ley de admitir la acción propuesta, del numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
- Que convenía y aceptaba como cierto que en fecha 02 de agosto de 2.002 a requerimiento de la Arrendadora INVERSIONES RONUAR, C.A., representada por el ciudadano ARTURO DE LUCA CECERE, suscribió un contrato de arrendamiento, y que en el mismo se estableció en su cláusula tercera que el tiempo de duración sería UN (1) AÑO FIJO, contado a partir del tres (3) de agosto del 2.001; que el canon establecido de conformidad con la cláusula cuarta fue de (Bsf.481,50) mensuales; y que el objeto del contrato fue el señalado por el actor.
- También admite como cierto que en la actualidad el contrato de arrendamiento sea indeterminado.
- Que rechaza, niega y contradice todos los demás hechos alegados por el actor;
- Que rechaza, niega y contradice que a la parte actora le asistan los derechos por ella pretendidos;
- Que rechaza, niega, contradice y desconoce totalmente que se hubiere llegado a un acuerdo mutuo que tuviere por objeto la modificación del canon de arrendamiento y que se hubiere fijado en la cantidad de (Bsf.1.800,00) mensuales;
- Que rechaza, niega y contradice la pretensión de la parte actora referida a la deuda de (Bsf.39.600,00);
- Que “A todo evento sostengo que estoy en estado de solvencia porque he cancelado todos los canones de arrendamiento que se derivan de la relación contractual, conforme a las indicaciones de la Arrendataria y quien sus derechos representa, con sujeción a la buena fe contractual.”
Trabada de esta manera la presente litis, se observa que la parte demandada ha admitido de manera expresa una serie de hechos alegados por el actor, los cuales quedan exentos de pruebas.
Por otra parte hay que señalar que, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil cada parte tiene la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo.
En la presente causa, la parte actora alegó que existe una relación jurídica contractual con la parte demandada, contentiva de una relación arrendaticia que data del 02 de agosto de 2002, lo cual fue admitido de manera expresa por el demandado, negando que se encuentra en el estado de insolvencia alegado por el actor.
Así las cosas, las pruebas aportadas en el presente procesos fueron:
- Cursante del folio 5 al 9, copia simple de instrumento privado contentivo del contrato de arrendamiento, el cual fuere autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 02 de agosto de 2002, y que al no haber sido tachadas ni impugnadas y que al tratarse de una de las copias a las que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Juzgado, otorgándole el valor probatorio que establece el artículo 1.359 del Código Civil, por aplicación del artículo 1.363 eiusdem.. Así se establece.-
- Cursante del folio 37 al 46, copia certificada del Acta de Asamblea General de Accionistas de la Sociedad Mercantil INVERSIONES RONUAR, C.A., y que al no haber sido tachadas ni impugnadas y que al tratarse de una de las copias a las que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Juzgado, otorgándole el valor probatorio que establece el artículo 1.359 del Código Civil. Así se establece.-
- Cursante a los folios 61 al 67, documentos privados promovidos por la parte demandada en fecha 16 de junio de 2010, y que fueren impugnados y desconocidos por la parte actora en fecha 23 de junio de 2008 y en fecha 28 de junio de 2010, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil correspondía a la parte demandada, quien produjo el instrumento, probar su autenticidad, bien a través de la prueba de cotejos o de testigos, lo cual no realizó, por lo que se desechan estas probanzas y no se les otorga valor probatorio alguno. Así se decide.-
- Cursante a los folios 68 al 76, planillas de depósitos bancarias aportadas por el demandado. Depósitos bancarios realizados en la cuenta corriente No 01340365133651009137 de Banesco, perteneciente al ciudadano Arturo de Lucas, en las siguientes fechas y por los siguientes montos:
No de Depósito Fecha Monto en Bs.
257597468 31-01-2008 3.000,00
335725886 04-06-2008 800,00
336207159 19-05-2008 1.600,00
332755362 16-10-2008 800,00
332755363 16-10-2008 800,00
236862137 26-01-2009 1.600,00
388297672 04-08-2009 1.600,00
388297674 04-08-2009 1.600,00
388297675 04-08-2009 1.600,00
Total monto depositado 13.400,00

Así las cosas, en relación a la forma de valoración de las planillas bancarias, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No 877 del 2005 estableció que las planillas de depósito son tarjas y que por lo tanto su valoración y apreciación se corresponden con lo estableciendo en el artículo 1.383 Código Civil. En este sentido en el presente caso, promovidas las planillas bancarias por la parte demandada, la actora procedió a señalar que en diligencia de fecha 23 de junio de 2010 y en escrito de 28 de junio de 2010, que impugnaba y desconocía estas planillas. Al respecto hay que señalar que las planillas bancarias no son instrumentos privados que emanados de la parte actora, por lo que es improcedente que proceda a desconocerlos, siendo lo lógico que si la parte actora quería impugnar estas planillas bancarias y al ser tarjas, lo que tenía que hacer era contraponer estas con el original para demostrar su alteración o falsedad, por lo que las mismas son valoradas por este Tribunal. Así se decide.

En este orden de ideas, en la presente causa, la parte actora señaló en su escrito libelar que de conformidad con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento la pensión de arrendamiento estipulada fue por la cantidad de (Bsf.481,50) mensuales monto que alegó “fue modificado de mutuo acuerdo entre las partes contratantes y actualmente es de Un Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs.1.800,00)”. En relación al monto del canon de arrendamiento, la parte demandada manifestó en su escrito de contestación que convenía y aceptaba como cierto que suscribió un contrato de arrendamiento y que en el mismo se estableció un canon de arrendamiento por Bsf.481,50, pero negó y contradijo que hubiere acordado con el actor la modificación del canon de arrendamiento y que se hubiere fijado en la cantidad de (Bsf.1.800,00).
Tal como se observa, la parte demandada negó que hubiere llegado a acuerdo alguno con el demandado para aumentar el canon de arrendamiento, y alegó que “a todo evento sostengo que estoy en estado de solvencia porque he cancelado todos los cánones de arrendamiento que se derivan de la relación contractual…”. Así las cosas, del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 02 de agosto de 2002, se estableció en la cláusula cuarta que:
Cláusula Cuarta: El canon de arrendamiento es por la suma de CUATROCIENTOS OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS Bolívares Con 00/100 Céntimos (Bs.481.500,00) mensuales que LA ARRENDATARIA, se obliga a pagar hasta por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) siguientes al día 3 de cada mes; en moneda de curso legal en la cuenta bancaria o a la persona asignada por LA ARRENDADORA.”

Alega el actor que este canon de arrendamiento fue incrementado de mutuo acuerdo a Bsf. 1.800,00 mensuales, hecho que fue expresamente negado por el demandado en su escrito de contestación al fondo, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora tenía la carga de probar este hecho por ella alegado, y siendo que no aportó ningún elemento probatorio que lo demostrara, debe tenerse que el canon mensual que debía pagar el arrendatario es el establecido en la cláusula cuarta del contrato, es decir, la cantidad de Cuatrocientos Ochenta y Un Mil Quinientos Bolívares (Bs.481.500,00), hoy en día, (Bsf.481,50), en la forma establecida en el contrato, esto es, “por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) siguientes al día 3 de cada mes; en moneda de curso legal en la cuenta bancaria o a la persona asignada por LA ARRENDADORA”.
Así las cosas, en el presente caso, a quedado plenamente demostrado que entre las partes existe una relación arrendaticia, y que si bien es cierto que la parte actora no demostró el alegado aumento del canon de arrendamiento, no es menos cierto que, al estarse alegando la insolvencia por parte del demandado, éste último tenía la carga de probar su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento en la forma pautada en el contrato de arriendo, esto es, en la forma pautada en la cláusula cuarta del contrato de arriendo ya transcrita.
En este orden de ideas, el demandado alegó en su escrito de contestación que se encontraba solvente en el pago de los cánones de arriendo demandados como insolutos, a saber, desde julio del 2008 hasta marzo de 2010, aportando a los autos una serie de depósitos bancarios y alegando que ha hecho pago adelantados de cánones de arrendamiento.
Es de destacar que la parte demandada de manera genérica pretende a través de una simple operación aritmética alegar que por la sumatoria de lo que ha pagado es mayor a lo que debía haber pagado.
Así las cosas, el Código Civil en su artículo 1.592 establece que el arrendatario tiene dos obligaciones, siendo una de ellas la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Así, las partes en la cláusula cuarta establecieron no solo el monto, sino la forma como debía efectuarse el pago en el tiempo, esto es, se obligó “a pagar hasta por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) siguientes al día 3 de cada mes; en moneda de curso legal en la cuenta bancaria o a la persona asignada por LA ARRENDADORA”.
Es así como efectivamente el demandado ha demostrado que ha cancelado en el transcurso del tiempo una cantidad de Trece Mil Cuatrocientos Bolívares (Bsf.13.400,00), desde el mes de enero de 2.008, y siendo que de conformidad con lo establecido en el contrato, la parte demandada estaba obligada a pagar la suma de cuatrocientos ochenta y un bolívares con cincuenta céntimos (Bsf.481,50), lo que multiplicado por los meses demandados como insolutos, veintiuno (21) en total, nos arroja un total de Diez Mil Ciento Once Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bsf.10.111,50), y tal como se observa el demandado ha cancelado unas sumas superiores a lo que le correspondía por cánones de arriendo, y siendo que éstos pagos no fueron rechazados ni impugnados por el demandado, cualquier mora fue purgada por el acreedor o arrendador, por lo que, efectivamente, al demandado al haber demostrado que ha pagado por conceptos de cánones de arrendamiento un monto superior a lo que le correspondía, debe tenerse al mismo como solvente en el pago de los cánones correspondientes al período Julio del 2008 hasta Marzo de 2010, por lo que la presente demanda debe ser, como efectivamente lo será, declarada sin lugar en la definitiva. Así se decide.-
- III -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por Desalojo incoara la sociedad INVERSIONES RONUAR, C.A., en contra de la ciudadana LILIANA MORA RODRÍGUEZ, ambas partes ya identificadas en este fallo. Así se decide.-
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la presente litis. Así se decide.-
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a PRIMER (1er) día del mes de FEBRERO del año DOS MIL ONCE (2.011). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,
Abg. Niusman Romero

En la misma fecha, siendo la una y cuarenta de la tarde (01:40 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria,
Abg. Niusman Romero
EJFR/nr.-