http://www.gobiernoenlinea.ve/images/escudonacional-grande.jp REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas DEMANDANTE: ALBERTO ZONENSAIN ALBO, ISSA ZONENSAIN DE GHELMAN y ANA ZONENSAIN DE WAKSZOL, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.283.487, V-2.752.248 y V-5.531.470, respectivamente. Y la Sociedad Mercantil INVERSIONES ZIVA 7 C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el día 3 de octubre de 2.001, bajo el N° 34, 222-A-VII. DEMANDADO: Sociedad Mercantil TIENDAS GALITEX C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua el día 02 de agosto de 1.993, bajo el N° 90, tomo 570B, en la persona de su representante legal, JESÚS ALBERTO CHAIBUB YOUSEF, venezolano, mayor de edad, con domicilio en Maracay, Estado Aragua, titular de la cédula de identidad N° V-7.220.340.- APODERADOS DE LOS DEMANDANTES: Moisés Guidón Gallego, Samuel Guidón Malave y Jaime Ruíz Pellegrino, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 8.570, 83.091 y 102.995 respectivamente. APODERADOS DEL DEMANDADO: Tirso Gorrin Ferro, María Andreína Gorrín Pérez y José Enrique López Marín, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 86.163, 94.470 y 85.791 respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EXPEDIENTE No: AP31-V-2010-000478 - I – - NARRATIVA- Comienza el presente juicio por demanda presentada en fecha 10 de febrero de 2.010 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio en los Cortijos, y el cual una vez distribuida correspondió su conocimiento a este Tribunal. En fecha 23 de febrero de 2.010 es admitida la demanda y se ordena tramitarla por el procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil con las modificaciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento del demandado para que diere contestación a la demanda al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación. En fecha 01 de marzo de 2.010 se libra despacho de comisión para la práctica de la citación de la parte demandada. En fecha 14 de junio de 2.010 se reciben las actuaciones de la práctica de la citación provenientes del Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, mediante la cual se verifica haberse practicado la citación de la parte demandada. En fecha 21 de junio de 2.010, comparece el Apoderado Judicial de la parte demandada y consigna escrito contentivo de cuestiones previas y contestación al fondo de la demandada. En fecha 22 de junio de 2.010, mediante sentencia interlocutoria dictada por este Juzgado se declara Sin Lugar la Cuestión Previa de Falta de Competencia por Territorio, del ordinal 1° del artículo 346 del Código del Procedimiento Civil. En fecha 2 de Julio de 2.010, comparece el Apoderado Judicial de la parte demandada y consigna Recurso de Regulación de Competencia. En esta misma fecha, consignó Escrito de Promoción de Prueba, las cuales fueron providenciadas en fecha 09 de julio de 2.010. En fecha 7 de julio de 2.010, mediante auto se ordena remitir mediante oficio copia certificada del libelo de la demandada, de los contratos de arrendamientos a fin de que sea resuelto el recurso interpuesto, y se remita dichas copias al Juzgado Superior Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En fecha 9 de julio de 2.010, el Apoderado Judicial de la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron providenciadas el 12 de julio de 2.010. En fecha 25 de octubre de 2.010, se recibieron las actuaciones provenientes del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, contentiva a las evacuaciones testimoniales, admitidas en el escrito de promoción de pruebas. En fecha 17 de enero de 2.011, se recibieron las actuaciones provenientes del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, contentivas al recurso de Regulación de Competencia interpuesto por la parte demandada en el presente juicio, y mediante auto se deja constancia que la presente causa se reanudará al tercer (3°) día de despacho. En fecha 21 de enero de 2.011, el apoderado judicial de la parte demandada consigna escrito de informes y conclusiones. Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos: -PUNTOS PREVIOS- - De La Cuestión Previa De La Ilegitimidad Del Actor - Al haber sido alegada la cuestión previa del ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios corresponde su decisión como punto previo a la sentencia definitiva, en consecuencia se procede a resolver la misma en los siguientes términos: Alega el demandado la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando que el actor o demandante carece de la capacidad necesaria par actuar en juicio. Indicando que la capacidad procesal del demandante constituye un presupuesto procesal del derecho de acción, para asegurar la regularidad de la relación jurídico procesal que surge en el proceso. Que el juicio debe plantearse entre sujetos que tengan interés jurídico. Que la legitimación de las partes está contenida en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, al expresar que no se puede hacer valer en juicio en nombre propio un derecho ajeno. Que los contratos de arrendamiento que celebrare INVERSIONES ZIVA 7 C.A., que los mismo NO ESTAN SUSCRITOS por los ciudadanos ALBERTO ZONENSAIN ALBO, ISSA ZONENSAIN DE GHELMAN y ANNA ZONENSAIN DE WAKSZOL, titulares de las cédulas de identidad N° V-3.283.487, N° V-2.752.248 y N° V-5.531.470 respectivamente, son que como se afirmó con antelación los mismos fueron suscritos por la Sociedad Mercantil INVERSIONES ZIVA 7 C.A.,… por ende mal podrían invocar un derecho nacido de una relación arrendaticia que ellos no han establecido de manera personal en momento alguno.” Asegura que contra TIENDAS GALITEZ C.A., existe ilegitimidad de la persona del actor por carecer de capacidad necesaria para comparecer en juicio, ya que los ciudadanos ALBERTO ZONENSAIN ALBO, ISSA ZONENSAIN DE GHELMAN y ANNA ZONENSAIN DE WAKSZOL, en ningún momento han suscrito contrato de arrendamiento con la firma TIENDAS GALITEZ C.A. Planteada de esta manera la cuestión previa por falta de ilegitimidad por la parte actora, este Tribunal observa que: En los autos corren insertos copias simples de los contratos de arrendamiento, suscritos por INVERSIONES ZIVA 7 C.A. y TIENDAS GALITEX C.A., en donde se evidencia que la Sociedad Mercantil INVERSIONES ZIVA 7 C.A., se encuentra representada por la ciudadana ISSA ZONENSAIN DE GHELMAN. De la misma manera encontramos insertos en copia certificada, del Documento Constitutivo Estatutario de INVERSIONES ZIVA 7 C.A., debidamente autenticado ante el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el N° 34, tomo 222-A-VII, de fecha 03 de octubre de 2.001; en donde se evidencia en la cláusula Vigésima Primera a la ciudadana ISSA ZONENSAIN DE GHELMAN, actuando en su carácter de Director Gerente de dicha Sociedad. De la forma como ha sido planteada la cuestión previa se observa que la parte demandada confunde los conceptos de legitimación al proceso (legitimatio ad processum) o capacidad y la legitimación a la causa (legitimatio ad causam) o legitimación. La confusión proviene como lo señala Pedro Alid Zopi (en “Cuestiones Previas y otros temas de derecho procesal. Vadell Hermanos editores. p.108) de la expresión empleada en el Código de Procedimiento Civil en su artículo 346 ordinal 2 que habla de “ilegitimidad”. Ésta ilegitimidad a que se refiere la norma esta referida a la legitimación al proceso que no es más que la capacidad para obrar en juicio, y que la misma significa simplemente una demora, interrupción o dilación en el juicio hasta que se subsane la legitimidad. Por su parte el autor Rafael Ortiz define la capacidad procesal como “la aptitud que tiene una persona para ejercitar actos procesales válidos” (en “Teoría General del Proceso”. Editorial Frónesis. 1ra edición. p.485). Ahora bien, la legitimación a la causa es la identidad entre la persona que la ley considera que debe hacer valer en juicio un determinado interés y quien, materialmente, se presenta en juicio. Se entiende entonces porque la capacidad a la causa es denominada también como cualidad (no capacidad) o interés. Así en este orden lógico de ideas, una persona natural o jurídica puede tener legitimación a la causa y no tener legitimación procesal (Ej, propietario de un inmueble pero es menor de edad); ó viceversa, una persona puede tener legitimación procesal (capacidad) pero no legitimación a la causa (Ej, la persona natural hábil a quien se demanda por ejecución de hipoteca y no es propietaria del inmueble hipotecado). Así, mientras la capacidad (legitimación al proceso) es un presupuesto procesal, cuyo defecto se alega como una cuestión previa, que es subsanable, la falta de cualidad (o legitimación a la causa) es una condición de admisibilidad de la pretensión y que debe ser alegada como una defensa de fondo que será resulta en la sentencia de mérito. Así las cosas, el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil establece que: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley.” El artículo 1.144 del Código Civil, establece: “Son incapaces para contratar en los casos expresados por la ley: Los menores, los entredichos, los inhabilitados y cualquiera otra persona a quien la ley le niegue la facultad de celebrar determinados contratos.” En razón a ello, para iniciar un proceso judicial, el demandante debe de ser una persona natural o jurídica, pero debe de ser una persona que tenga capacidad de ejercicio, es decir, que pueda actuar por sí misma y que pueda asumir obligaciones que surgen en el proceso. Y en relación al presente caso la ciudadana Issa Zonensain de Ghelman, posee dicha capacidad ya que actúa como un representante de la Sociedad Mercantil Inversiones Ziva 7 C.A., es decir, como Director Gerente de dicha sociedad. Trascrito lo anterior y de la documentación que cursa en autos, se observa que los actores tienen capacidad para actuar en la presente causa, razón por la cual se declara improcedente la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte actora. Así se Decide. - De la impugnación de la estimación de la demanda – El demandado en la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda impugnó la estimación de la demanda en los siguientes términos: “Impugno la estimación de la demanda, fijada por los accionantes sin legitimación procesal gran parte de ellos, en la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.30.000,00), equivalentes para la época de interposición de la pretensión a quinientas cuarenta y cinco con 45/100 Unidades Tributarias (545,45 U.T.); toda vez que en la misma no se han cumplido los requisitos establecidos en los artículos 30 y sgtes de nuestra Ley Adjetiva Civil vigente; resultando la misma temeraria e infundado el monto, desconociendo la demandada de dónde surge o emerge dicho monto.” Así las cosas, nuestro Código de Procedimiento Civil establece en el artículo 36 la forma de estimar la cuantía en las demandas sobre la validez o continuación de una arrendamiento, siendo su valor la acumulación de las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios, y si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año. En el presente caso lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. Así las cosas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia No 77/2000 estableció al respecto que: “La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé: “El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.” Así las cosas, en el presente caso estamos en presencia de la estimación de la demanda a que se refiere el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Sobre la impugnación a la estimación de la demanda que haga el actor, la Sala de Casación Civil en sentencia del 05 de agosto de 1997 estableció que: “Por consiguiente y en aplicación a lo antes expuesto en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos: a) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda. b) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor d) La Sala puede establecer definitivamente la cuantía únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda”. (Lo subrayado y las negritas son de este Juzgado) Visto lo anterior, en el presente caso la parte demandada se limitó a señalar que impugnaba la estimación de la demanda hecho por la parte actora, en virtud a que consideraba que la misma no cumplía con los requisitos establecidos en los artículos 30 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y siendo que no señalo si la consideraba exigua o exagerada, así como tampoco señaló la cuantía que consideraba era la correcta, incumpliendo así con su carga procesal, se tiene como no opuesta la impugnación de la estimación de la cuantía, quedando firme la establecida por el actor, es decir, Treinta Mil Bolívares Fuertes (Bsf.30.000,00). Así se establece.- -II- - MOTIVA – - DECISIÓN DE FONDO – Alegatos de la Parte Actora: - Que por intermedio de Inversiones Ziva 7 C.A., celebró contratos de arrendamientos sobre dos (2) inmuebles, local comercial y apartamento, que están ubicados en la ciudad de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, en la Avenida Pérez Almarza Sur N° 18, distinguidos ambos con el número y letra 18-A. - Que su duración se extendía desde el 1° de agosto de 2.005, hasta el 31 de julio de 2.006, es decir por un (1) año, prorrogable automáticamente por períodos iguales siempre que una de las partes no notificara a la otra, por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento o de su prórroga. - Que se realizaron Notificaciones Judiciales, en donde consta que se participó que no se prorrogarían más allá del día 31 de julio de 2.006, siendo el plazo de vencimiento de ambos contratos, igualmente se le participó que no se iba a prorrogar más allá del 31 de julio de 2.006, y por consiguiente debía de entregar los bienes libre de bienes y personas, y se le participó que podrá disfrutar de una prorroga legal de tres (3) años, conforme a ello se vencería el 31 de julio de 2.009. - Que la parte demandada se encuentra en mora desde el 1° de agosto de 2009, y conforme al literal e) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de conformidad a la antigüedad del arrendamiento, el plazo de la entrega habría vencido el 1 de agosto de 2.009, fecha en la cual la parte demandada tampoco cumplió con su obligación - Que solicita sin más demoras la entrega de los inmuebles arrendados. Alegatos del demandado: - Que la parte demandada ha cumplido cabalmente con todas y cada una de sus obligaciones contractuales. - Que alega que el interés que tiene la parte actora en que sean desocupados los inmuebles se refiere para colocarlos en el mercado a la venta, vulnerando el derecho a la preferencia. - Que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la acción intentada. - Que niega, rechaza y contradice que los ciudadanos Alberto Zonensain Albo, Issa Zonensain de Ghelman y Ana Zonensain de Wakszol, tengan capacidad procesal y ostenten de la capacidad de arrendadores. - Que niega, rechaza y contradice que la norma jurídica invocada por los accionistas a fin de constituir domicilio procesal. - Que niega, rechaza y contradice que Tiendas Galitex C.A., se encuentre en mora en la entrega de los inmuebles del caso marras, puesto que los accionantes toman como ciertas, fechas que no se corresponden con la notificación legal y oportuna. - Que niega, rechaza y contradice los fundamentos de derechos en los que la parte accionante ha subsumido los hechos. - Que niega, rechaza, contradice y se opone al petitorio estampado por la parte demandante en su escrito libelar alegando que no se le ha garantizado sus derechos como arrendataria, ni siquiera un derecho inminente en todo caso como lo es la preferencia ofertiva, y que los criterios de prórroga legal han sido manejados por el actor a su antojo y conveniencia. - Que se opone formal y categóricamente a la medida cautelar de secuestro solicitada por la parte accionante, ya que, esta es contraria a derecho. Trabada de esta manera la presente litis, el Tribunal procederá a decidir la presente causa en base a lo alegado y probado en autos, sin que pueda suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y a tales fines se observa: De conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. En igual sentido el artículo 1.354 del Código Civil. .- DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO.- Así las cosas, las pruebas aportadas a la presente causa por la parte actora fueron las siguientes: - Marcado con la letra “A”, inserto en los folio 6 y 7, documento original de Poder Especial otorgado a los abogados Moisés Guidon Gallego y Samuel Guidon Malave, debidamente autenticado en la Notaria Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el N° 80, tomo 37, de los Libros de Autenticaciones llevados por la respectiva Notaria, y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que al no haber sido tachadas ni impugnadas, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.- - Marcado con la letra “B”, inserto en el folio 8 al 11, copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil Inversiones Ziva 7 C.A., representada por su Directora Gerente Issa Zonensain de Ghelman y la Sociedad Mercantil Tiendas Galitex C.A., representada por su Presidente Jesús Alberto Chaibub Yousef, por el concepto de un Local distinguido con el N° 18-A, situado en el Boulevar Pérez Almarza Sur, Plata Alta, Maracay, en jurisdicción del Municipio Páez, Municipio Girardot del Estado Aragua, documento debidamente Autenticado ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda bajo el N° 27, tomo 68, de los libros de Autenticaciones llevados por la respectiva Notaria, y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que al no haber sido tachadas ni impugnadas, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.- - Marcado con la letra “C”, inserto en el folio 12 al 15, copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil Inversiones Ziva 7 C.A., representada por su Directora Gerente Issa Zonensain de Ghelman y la Sociedad Mercantil Tiendas Galitex C.A., representada por su Presidente Jesús Alberto Chaibub Yousef, por el concepto de un Apartamento distinguido con el N° 18-A, situado en el Boulevar Pérez Almarza Sur, Plata Alta, Maracay, en jurisdicción del Municipio Páez, Municipio Girardot del Estado Aragua, documento debidamente Autenticado ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda bajo el N° 27, tomo 68, de los libros de Autenticaciones llevados por la respectiva Notaria, y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que al no haber sido tachadas ni impugnadas, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.- - Marcado con la letra “D”, inserto en los folios 17 al 40, en original Expediente signado bajo el N° 225-06, contentivo a una Notificación Judicial, solicitada por la Sociedad Mercantil Inversiones Ziva 7 C.A., la cual recayó al Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 21 de junio de 2006, y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que al no haber sido tachadas ni impugnadas, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.- - Marcado con la letra “E”, inserta en los folios 41 al 64, en original Expediente signado bajo el N° 226-06, contentivo a una Notificación Judicial, solicitada por la Sociedad Mercantil Inversiones Ziva 7 C.A., la cual recayó al Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 21 de junio de 2006, y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que al no haber sido tachadas ni impugnadas, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.- - Cursante del folio 65 al 72, Notificación practicada por la Notaría Pública Tercera de Maracay Estado Aragua, solicitada la sociedad Inversiones Ziva 7, C.A., y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que al no haber sido tachadas ni impugnadas, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.- - Inserto en los folios 239 al 253, copias certificadas de la Declaración Sucesoral a nombre de Alvo de Zonensain, y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que al no haber sido tachadas ni impugnadas las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.- - Inserto en los folios 255 al 263, copia certificada de un libelo de demanda a los fines de interponer un Recurso Contencioso-Administrativo, por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro, Estado Aragua y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que al no haber sido tachadas ni impugnadas, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.- - Inserto en los folios 264 al 267, originales de Resolución la cual se encuentra signada con el N° 026-2006, emitida de la Oficina Municipal para la Defensa y Educación al Consumidor y al Usuario (OMDECU) Competencia Inquilinaria, de la Alcaldía del Municipio Girardot, y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que al no haber sido tachadas ni impugnadas, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.- - Inserto en el folio 268, copia simple proveniente de la Dirección General de Afiliación y Prestaciones en Dinero del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, la cual al no estar sellada ni suscrita por funcionario alguno la misma carece de validez, por lo que se desecha y no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.- Las pruebas aportadas por la parte demandada fueron: - Inserto en el folio 128 al 149, copias certificada de Documento Constitutivo y Actas de Asambleas de la Sociedad Mercantil Tiendas Galitex C.A., y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que al no haber sido tachadas ni impugnadas, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.- - Marcado con la letra “B”, inserto en los folios 150 al 154, copias certificadas de Instrumento Poder, a los abogados Tirso Gorrin Ferro, María Andreína Gorrin Pérez y José Enrique López Marín, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Tercera de Maracay, bajo el N° 56, tomo 54 de fecha 07 de Septiembre de 2.006, y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.- - Marcado con la letra “C”, inserto en los folios 155 al 176, copias certificadas de documento de Compra-Venta, debidamente autenticado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, bajo el N° 28, tomo 9, protocolo primero, y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que al no haber sido tachadas ni impugnadas, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.- - Marcado con la letra “D”, inserto en el folio 210, original de constancia de consignación de canon de arrendamiento del mes de Junio de 2009 por parte de la sociedad Tiendas Galitex, C.A. a favor de la sociedad Inversiones Ziva 7, C.A., ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que al no haber sido tachadas ni impugnadas, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.- - Inserto en el folio 211, original de escrito de consignación de canon de arrendamiento del mes de Junio de 2010 por parte de la sociedad Tiendas Galitex, C.A. a favor de la sociedad Inversiones Ziva 7, C.A., ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que al no haber sido tachadas ni impugnadas, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.- - Marcado con la letra “E”, inserto en los folios 212 y 213, originales de comprobantes de consignaciones de los cánones de arrendamiento de los meses de julio de 2009 y junio de 2010, por parte de la sociedad Tiendas Galitex, C.A. a favor de la sociedad Inversiones Ziva 7, C.A., ante el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.- - Marcado con la letra “F”, inserto en el folio 214, copia simple de instrumento que no aparece suscrito ni certificado por funcionario alguno, por lo que el mismo no tiene ningún efecto probatorio, por lo que se desecha. Así se establece.- - Cursante del folio 290 al 307, resultas de la comisión de evacuación de testigos practicada por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, contentiva de las declaraciones testimoniales de los ciudadanos Francisco Javier Blanco Valiente, Gerardo José Tepedino Rondon y Carmen Elena Navarro Zambrano. En relación con estas declaraciones, las mismas serán valoradas en concordancia con las restantes pruebas que cursan a los autos, por lo que el Tribunal en punto posterior hará la respectiva valoración de esta probanza. Así se establece.- Así las cosas, lo primero que debe señalarse son los límites de la presente controversia, y para ello observamos que la parte actora ha demandado el cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento del término, y a lo cual el demandado opuso cuestiones previas, las cuales ya fueron resueltas y realizó una serie de defensas de fondo, sin llegar a proponer la reconvención en contra del actor. Lo anterior es necesario señalarlo en virtud a que dentro de esos límites y alegatos es que debían estar dirigidas las probanzas promovidas. Como punto previo al análisis sobre el fondo, este Tribunal se ve en la necesidad de resolver la falta de cualidad alegada por el demandado en su escrito de contestación al fondo, la cual opuso en los siguientes términos: “Rechazo, niego y contradigo que los ciudadanos ALBERTO ZONENSAIN ALBO, ISSA ZONENSAIN DE GHELMAN Y ANA ZONENSAIN DE WAKSZOL tengan la capacidad procesal u ostenten la titularidad de ARRENDADORES en la relación arrendaticia desarrollada entre INVERSIONES ZIVA 7, C.A. y TIENDAS GALITEX, C.A., a lo largo de más de diez (10) años. Así las cosas, lo que debe concluirse es que la parte demandada alega la falta de cualidad de dichos ciudadanos, y al respecto, éstos últimos alegaron que si tenían la cualidad para demandar en virtud a que eran co-propietarios de los locales arrendados. Visto lo anterior, hay que señalar que la legitimación o cualidad activa es la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico, es decir, se trata de una identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico para realizar una determinada reclamación en juicio. En el presente caso fue aportado, inserto en los folios 155 al 176, copias certificadas de documento de Compra-Venta, debidamente autenticado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, bajo el N° 28, tomo 9, protocolo primero, mediante el cual el ciudadano Velvel Valentín Zonensain Zonensain da en venta a la sociedad INVERSIONES ZIVA 7, C.A., los derechos que le pertenecen y que constituyen el (62,50%) de un edificio de dos (2) plantas marcado con el número 14 y el terreno sobre el construido, ubicado en la Calle Pérez Almarza, Parroquia José Antonio Páez, Municipio Girardot, Estado Aragua, prueba que cabe destacar fue promovida por la parte demandada. Asimismo, a los autos corre Inserto en los folios 239 al 253, copias certificadas de la Declaración Sucesoral del causante Alvo de Zonensain, en el cual se observa que entre los bienes que dejó se encuentra el inmueble distinguido con el No 14 de la Calle Pérez Almarza, y se evidencia de igual forma que los sucesores del de cujus se encuentran como sucesores los ciudadanos ANA ZONENSAIN ALVO, ALBERTO ZONENSAIN ALVO y ISSA ZONENSAIN ALVO, por lo que, ha quedado demostrado en el presente juicio que el inmueble pertenece en co-propiedad a Inversiones Ziva 7, C.A. y a los ciudadanos Ana Zonensain Alvo, Alberto Zonensain Alvo Y Issa Zonensain Alvo, por lo que el interés de dichas personas naturales emanada de su condición de co-propietarios del inmueble, por lo que, necesariamente debe declararse que los mismos si tienen cualidad para estar en el presente juicio como actores. Así se decide.- Concluido lo anterior, en la presente causa ha quedado plenamente demostrado que entre las partes existe una relación jurídica contractual, consistente en una relación arrendaticia de dos contratos de arriendo distintos, uno por un (1) local distinguido con el No 18-A y otro por un (1) apartamento distinguido con el No 18-A, ambos ubicados en el Boulevard Pérez Almarza Sur, Planta Alta, Maracay, en jurisdicción del Municipio Páez, Municipio Girardot del Estado Aragua, tal como fuere expresamente alegado por el actor y admitido por el demandado, y corriendo insertos a los autos dichos contratos de arriendo a los folios 8 al 16. Así las cosas, en ambos contratos se estableció en la cláusula quinta el tiempo de duración de los mismos en los siguientes términos: CUARTA: DURACIÓN: La duración del presente contrato es de Un (1) AÑO PRORROGABLE, que comenzará a contarse a partir del día PRIMERO (1°) de Agosto de Dos mil Cinco (2005), prorrogable automáticamente por períodos de UN (1) AÑO, convenido desde ahora, siempre que una de las partes no notificare a la otra, por escrito, por lo menos con Treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato o de su prórroga, su deseo de no prorrogarlo más. La prórroga se considerará como tiempo fijo. Ambas partes convienen que de proceder LA ARRENDADORA a enajenar el inmueble, la primera opción la posee LA ARRENDATARIA.”. Tal como se observa, las partes establecieron que la duración del contrato sería de un (1) año fijo, contándose ese lapso a partir del 01 de agosto de 2005 venciendo en consecuencia el 01 de agosto de 2006, y llegada esa fecha los contratos se prorrogarían de manera automática por un lapso igual, y que para que no se produjera dicha prórroga convencional, debía mediar notificación de una de las partes a la otra manifestando su intención de no prorrogar el mismo; notificación que debía ser hecha con al menos treinta (30) días antes del vencimiento del término del contrato o de cualquiera de sus prórrogas. Así las cosas, la parte actora alega que notificó al demandado su intención de no prorrogar más el contrato, y para ello aportó al proceso originales de Notificaciones Judiciales practicadas por el Juzgado Segundo de los Municipio Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, expedientes Nos 225-06 y 226-06, de la nomenclatura de dicho Tribunal, y los cuales corren insertos a los folios 17 al 40 y folios 41 al 64, quedando demostrado que en fecha 21 de junio de 2.006 el ciudadano Jesús Alberto Chaibub Yousef fue notificado que el día 31 de julio de 2006 vencía el plazo de duración del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de agosto de 2005, y que el arrendador no tenía el interés de prorrogar a su vencimiento el contrato, y que debía entregar los inmuebles arrendados una vez vencido el lapso de la prórroga legal de tres (3) años. En relación con esta notificación, la parte demandada señaló que la propia parte actora había señalado en su escrito libelar que las mismas se habían efectuado en fecha 21 de julio de 2.006, y que por lo tanto, existía una especie de confesión de su parte. Así las cosas, hay que señalar que tanto el libelo de la demanda como el escrito de contestación no constituyen en si mismo pruebas de hechos, sino que ellos contienen las exposiciones de los hechos que alegan las partes, hechos que posteriormente deberán ser probados a los fines de vencer en la litis. En el presente caso, la propia parte en escrito posterior de fecha 30 de junio de 2010, señaló que en el libelo de la demanda se había cometido un error involuntario al señalar la fecha en que se practicó la notificación, y que en definitiva, la fecha real y cierta era la establecida en la notificación y no la que erradamente se señaló en el libelo. Para resolver lo anterior debe señalarse que efectivamente la fecha en que se realizó la notificación es la fecha que ella contiene, que es la fecha que el funcionario público declaró haberla practicado, esto es, el 21 de junio de 2.006, y siendo que dicho documento se constituye en un documento público, lo establecido en el únicamente podía ser desvirtuado mediante la tacha del mismo, lo cual no fue opuesto, por lo que dicho documento tiene plena eficacia probatoria, por lo que, por lo que a los fines de la presente causa, la fecha de las notificaciones fue el 21 de junio de 2.006, Así se establece.- Establecido lo anterior se observa que, la arrendataria notificó con más de treinta (30) días de anticipación a la fecha de finalización del lapso del contrato, esto es, con treinta de anticipación al 01 de agosto de 2.006, por lo que dio cumplimiento a lo pautado en las cláusulas cuarta de los contratos de arrendamiento, con lo cual, impidió que llegado el 01 de agosto de 2.006 el contrato se volviera a renovar de manera automática, finalizando de esta forma el lapso del mismo. Así se establece.- Establecido lo anterior, debe señalarse que a partir del 01 de agosto de 2006 comenzó a correr el lapso de la prórroga legal, el cual en el presente caso era de tres (3) años, por aplicación del literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, venciéndose la misma el 01 de agosto de 2009. Así las cosas, el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado” Por otra parte, al existir una relación contractual entre las partes, ello trae varias consecuencias o efectos jurídicos fundamentales e importantes para ambas partes contratantes, entre las que podemos mencionar: 1) Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y en consecuencia no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil); Tal como vemos, la obligatoriedad de los contratos emana de la propia ley que así lo establece, pudiendo decirse que el contrato es un acto o acción de los interesados y, además una norma o una regla de conducta a la que se someten. Para el autor español Luis Díez Picazo la razón por la cual la ley establece la obligatoriedad de los contratos, equiparándolos incluso a la propia ley “es una cuestión de política jurídica, a la que debe responderse señalando que las razones por las cuales el legislador instituye el contrato consiste en la conveniencia de dejar a los sujetos de derecho el cuidado de reglamentar ellos mismos sus intereses económicos o de otra índole, es decir, porque se estima que una reglamentación independiente y autónoma de esos mismos intereses representa la solución más justa y conveniente” (En: “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial” Tomo I, Sexta Edición, Ed. Thomson-Civitas, Madrid, 2007, pág.142) 2) Que ese contrato debe ser ejecutado de buena fe y obliga no solamente a lo estipulado en él, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (artículo 1.160 del Código Civil); 3) Que de ser un contrato bilateral, como ocurre en el presente caso, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (artículo 1.167 del Código Civil). Así las cosas, en el presente caso, el demandado estaba en la obligación legal y contractual de hacer entrega de los inmuebles arrendados llegado la fecha de finalización del lapso de la prórroga legal, esto es, llegado el 01 de agosto de 2009, lo cual no hizo, por lo que, se hace procedente en derecho la reclamación del actor a los fines de que el demandado cumpla con su obligación de hacer entrega de los inmuebles que recibiere en calidad de arrendatario. Así se establece.- Establecido lo anterior, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre la defensa del demandado relativa a que la intención del actor con la presente demanda es que una vez que haya desalojado el inmueble proceder a venderlo a un tercero y no a ella como inquilina, y que con este actuar se le esta violentando su derecho de preferencia. En este sentido, el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”. En caso que, el propietario del inmueble arrendado vendiere el inmueble arrendado, durante la relación arrendaticia, a un tercero sin haberlo ofrecido al arrendatario, o que habiéndolo ofrecido lo hubiere vendido a un tercero en condiciones más favorables de las que se las ofreció al arrendatario, nace para este último el derecho de ejercer el llamado “retracto legal arrendaticio”, siendo definido el mismo en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como “el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.” Así las cosas, en el presente juicio lo que se está discutiendo es si el arrendatario tiene o no la obligación de hacer entrega del inmueble en virtud a que finalizó el lapso de la prórroga legal, no siendo opuesta por el demandado en la contestación una reconvención, que hubiera sido la vía procesal adecuada para ventilar y discutir la alegada violación del derecho de preferencia por parte del arrendador; más sin embargo, de las actas procesales que conforman el presente expediente no consta prueba alguna que demuestre que la parte actora haya firmado contrato de venta a algún tercero que implique la traslación de la propiedad dada en arrendamiento, basándose únicamente el demandado en una supuesta “intención” del propietario de vender en un futuro el inmueble y de una “intención” que el tiene de comprar el inmueble, lo que a todas luces no encuadra en el supuesto de hecho de la norma del artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual implica que se haya vendido el inmueble, y no que exista una intención de vender; por lo que se desecha esta defensa del demandado, y siendo que la parte demandada promovió la prueba testimonial de los ciudadano Francisco Javier Blanco Valiente, Gerardo José Tepedino Rondon y Carmen Elena Navarro Zambrano, y siendo que la finalidad de esta prueba era la de demostrar la “intención” que tenía el demandado de comprar el inmueble, dicha probanza se torna impertinente ya que no prueba ningún hecho relativo al fondo de la causa, cual es, sobre la obligación o no del demandado de hacer entrega del inmueble por el vencimiento del lapso de la prórroga legal. Así se decide.- Así las cosas, el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil establece que “los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor…”, por lo que en la presente causa al existir plena prueba de los hechos alegados por el actor en su libelo, la pretensión de la parte actora debe ser, como efectivamente lo será, declarada con lugar en la definitiva. Así se decide.- - III- - D I S P O S I T I V A - Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal incoara la Sociedad Mercantil INVERSIONES ZIVA 7 C.A., en contra la Sociedad Mercantil TIENDAS GALITEX C.A., ambas partes ya identificadas en este fallo, y en consecuencia decide así: ÚNICO: Se condena a la sociedad demandada a hacer la entrega material de los inmuebles que se les diere en arrendamiento mediante contratos de fecha 05 de mayo de 2.005, constituidos por dos (2) inmuebles, Local distinguido con el No 18-A y Apartamento distinguido con el N° 18-A, ambos situados en el Boulevar Pérez Almarza Sur, Plata Alta, Maracay, en jurisdicción del Municipio Páez, Municipio Girardot del Estado Aragua, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado de conservación en que los recibió. Así se decide.- De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la presente litis. Así se decide.- PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.- Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los CATORCE (14) días del mes de FEBRERO del año DOS MIL ONCE (2.011). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.- El Juez Titular, Edgar José Figueira Rivas La Secretaria, Abg. Niusman Romero En la misma fecha, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. La presente decisión consta de veinticinco (25) folios útiles.- La Secretaria, Abg. Niusman Romero EJFR/NR/km.-