TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: TOMAS ENRIQUE COPPOLA BLOISE, venezolano, soltero, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No V- 6.432.093

DEMANDADO: BELKIS JOSEFINA FARIÑAS MANZANO, venezolana, soltera, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No V- 6.225.215

APODERADOS
DEMANDANTES: ANDREINA SOLORZANO PALACIOS, MARITZA GARCÍA DUQUE Y RICARDO FREITAS FARIAS, abogadas en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado, bajo los Nros 55.321, 48.190 y 55.448

DEFENSOR
JUDICIAL: DANIELA VALENTINA RODRÍGUEZ, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado, bajo el N° 121.134.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXPEDIENTE No: AP31-V-2010-003183

- I –
- NARRATIVA-
Comienza la presente causa mediante libelo de demanda presentado en fecha 03 de agosto de 2.010, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio con sede en los Cortijos, correspondiéndole el conocimiento de la causa a este Juzgado.
En fecha 06 de agosto de 2.010, se admite la demanda y se ordena su trámite por el juicio breve con las modificaciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En esa misma fecha se libro oficio N° 10-0395, dirigido al Sindico Procurador
En fecha 13 de Agosto de 2.010, se libró compulsa de citación a la parte demandada y se apertura el cuaderno separado de medidas .
En fecha 1° de octubre de 2.010, compareció el Alguacil Edgar Zapata, y mediante diligencia hace saber que se traslado al domicilio de la parte demandada, en donde lo atendió la ciudadana Nelly Montes (conserje), quien le informo que la demandada si vive en el inmueble pero para el momento no se encontraba.
En fecha 05 de Octubre de 2.010, comparece la apoderada judicial de la parte actora, mediante la cual solicita se libre cartel de citación a la parte demandada.
En fecha 06 de octubre de 2.010, se libró cartel de citación a la ciudadana BELKIS JOSEFINA FARIÑAS MANZANO.
En fecha 22 de octubre de 2.010, compareció el Alguacil Grejosver Planas Rojas, y mediante diligencia hace saber que se traslado a entregar oficio dirigido al SINDICO PROCUADOR MUNICIPAL DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL.
En fecha 26 de octubre de 2010, comparecen las apoderadas judiciales de la parte actora y mediante diligencia exponen que consignaron las publicaciones de prensa del periódico el UNIVERSAL y el Nacional.
En fecha 1° de noviembre de 2010 la Secretaria Titular deja constancia de haber cumplido con todas las formalidades establecidas en el artículo 223, del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 19 de noviembre de 2010 se designa defensora ad-litem a la abogada Daniela Valentina Rodríguez.
En fecha 03 de diciembre de 2.010, compareció el Alguacil Mario Díaz, y mediante diligencia hace saber que hizo entrega de de la respectiva Boleta de notificación a la ciudadana Daniela Valentina Rodríguez.

En fecha 07 de diciembre de 2.010, compareció la ciudadana Daniela Rodríguez, y mediante diligencia declara que acepta el cargo de Defensora Ad-Litem de la ciudadana Belkis Josefina Manzano.
En fecha 13 de diciembre comparece la apoderada judicial de la parte actora, y mediante diligencia solicita que se libre compulsa y boleta de citación de la defensora judicial.
En fecha 18 de enero de 2.011, compareció el Alguacil Felwil Campos, y mediante diligencia deja constancia de haber entregado en sus manos dicha compulsa junto con su recibo de citación.
En fecha 21 de enero de 2.011, compareció la defensora Ad- Litem y consigna el escrito de la contestación de la demanda.
En fecha 25 de enero de 2.011, compareció la abogada Maritza García Duque, apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia consigna el Escrito de Promoción de Pruebas, las cuales son providenciadas en fecha 28 de enero de 2.011.
Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

-II-
- MOTIVA -

- DECISIÓN DE FONDO –
- ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA -

Alega la parte actora en su escrito liberar:
- Que su poderdante Tomas Enrique Coppola Bloise es propietario de un apartamento distinguido con el número 114, situado en el piso 11 del Edificio Residencias MARINA, ubicado, en la Urbanización Montalbán, La Vega, Parcela Nº 36.105, Municipio Libertador, según consta de Documento de Propiedad por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador, en fecha 19 de diciembre del año 1985, anotado bajo el Nº 38, folio 248, Tomo 37, protocolo 1°.

- Que su poderdante celebro el primer contrato de arrendamiento, sobre el inmueble up supra identificado con la ciudadana Belkis Josefina Fariñas Manzano, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.225.215, en fecha 26 de noviembre de 2.004, el precipitado Contrato de Arrendamiento fue autenticado por la Notaria Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador en fecha 26 de noviembre de 2.004, anotado bajo el Nº 67, Tomo 57, el cual tuvo duración de 1 año. Tal como se señala en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento.
- Qué su poderdante celebró el segundo contrato de arrendamiento con la ciudadana antes identificada, sobre el inmueble up supra identificado, en fecha 19 de diciembre de 2.005, anotado bajo el Nº 26, Tomo 62, el cual tuvo una duración de un año.
- Qué su poderdante, celebró un tercer contrato de arrendamiento con la ciudadana antes identificada en fecha 21 de diciembre de 2.006 anotado bajo el Nº 59, Tomo 76, el cual tuvo una duración de un año.
- Qué en fecha 23 de mayo de 2.008 su poderdante celebró el último contrato de arrendamiento con la ciudadana antes identificada, anotado bajo el Nº 14, Tomo 35.
- Que una vez finalizado el periodo de duración de 1 año fijo del último contrato de arrendamiento up supra señalado, comenzó la prórroga legal establecida en la Cláusula Segunda.
- Que a partir del 24 de mayo de 2.009, comenzó la prórroga legal, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
- Qué es el caso que la ciudadana Belkis Josefina Fariñas Manzano, en su carácter de Arrendataria del inmueble de nuestro poderdante, se encuentra insolvente a los cánones de Arrendamiento mensuales correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2.010, estando dentro de la prórroga legal.
- Qué por los hechos expuestos, ocurre para demandar a la ciudadana Belkis Josefina Fariñas Manzano, en su carácter de arrendataria del inmueble objeto de la demanda, para que sea condenada por el Tribunal en lo siguiente:
En la Resolución del Contrato de Arrendamiento y como consecuencia de ello, la entrega inmediata del inmueble, libre de bienes, cosas y personas en el mismo buen estado de conservación.
Para que convenga a pagar la cantidad de DIEZ MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 10.500,00), por concepto de cánones de arrendamientos vencidos y no pagados correspondientes a mes de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del años 2010, a razón de Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F 1.500,00) cada uno.
Alega la defensora judicial de la parte demandada en su escrito de contestación lo siguiente:
- Que niega, rechaza y contradice en forma total la demanda.
- Que niega tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en contra de su representado.
Que en aras del respeto y preservación del derecho a la defensa, envió una comunicación vía por correo (MRW) para tratar de contactar a la demandada a los fines de que suministrara mas elementos para la defensa, sin embargo fueron esfuerzos infructuosos que no arrojaron resultados.

De las Pruebas aportadas al proceso:
- Marcado con la letra “A” y cursante a los folios 9 al 14, escrito poder otorgado por los ciudadanos Matteo Coppola Napoli y Tomas Enrique Coppola Bloise, a favor de los abogados allí mencionados, y que al no haber sido tachado ni desconocido, y que al tratarse de uno de los instrumentos señalados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-
- Marcado con la letra “B” y cursante a los folios 16 al 20, contrato de compra venta del inmueble objeto de autos, y que al no haber sido tachado ni desconocido, y que al tratarse de uno de los instrumentos señalados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-
- Marcado con la letra “C” y cursante a los folios 21 al 25, Contrato de arrendamiento suscrito entre Tomas Enrique Coppola Bloise (arrendador) y la ciudadana Belkis Josefina Fariñas Manzano (arrendataria), debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha 26 de noviembre de 2004, y que al no haber sido tachado ni desconocido, y que al tratarse de uno de los instrumentos señalados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-
- Marcado con la letra “D” y cursante a los folios 26 al 30, Contrato de arrendamiento suscrito entre Tomas Enrique Coppola Bloise (arrendador) y la ciudadana Belkis Josefina Fariñas Manzano (arrendataria), debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha 19 de diciembre de 2005, y que al no haber sido tachado ni desconocido, y que al tratarse de uno de los instrumentos señalados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-
- Marcado con la letra “E” y cursante a los folios 31 al 34, Contrato de arrendamiento suscrito entre Tomas Enrique Coppola Bloise (arrendador) y la ciudadana Belkis Josefina Fariñas Manzano (arrendataria), debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha 21 de diciembre de 2006, y que al no haber sido tachado ni desconocido, y que al tratarse de uno de los instrumentos señalados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-
- Marcado con la letra “F” y cursante a los folios 35 al 41, Contrato de arrendamiento suscrito entre Tomas Enrique Coppola Bloise (arrendador) y la ciudadana Belkis Josefina Fariñas Manzano (arrendataria), debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha 23 de mayo de 2008, y que al no haber sido tachado ni desconocido, y que al tratarse de uno de los instrumentos señalados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-

Así las cosas, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tiene la carga de probar sus respectivos alegatos y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien alegue que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo.
En el presente caso, la parte actora ha demostrado de manera plena la existencia de la relación jurídica existente con la demandada, consistente en una relación contractual arrendaticia que inicio en el 26 de noviembre de 2.004, y que cada año procedían a celebrar un nuevo contrato con duración de un año cada uno, siendo el último contrato celebrado de fecha 23 de mayo de 2008.
Habiendo quedado establecido en la presente decisión que a las partes las une un contrato de arrendamiento, ello trae varias consecuencias o efectos jurídicos fundamentales e importantes para ambas partes contratantes, entre las podemos mencionar:
1) Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y en consecuencia no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil); Tal como vemos, la obligatoriedad de los contratos emana de la propia ley que así lo establece, pudiendo decirse que el contrato es un acto o acción de los interesados y, además una norma o una regla de conducta a la que se someten. Para el autor español Luis Díez Picazo la razón por la cual la ley establece la obligatoriedad de los contratos, equiparándolos incluso a la propia ley “es una cuestión de política jurídica, a la que debe responderse señalando que las razones por las cuales el legislador instituye el contrato consiste en la conveniencia de dejar a los sujetos de derecho el cuidado de reglamentar ellos mismos sus intereses económicos o de otra índole, es decir, porque se estima que una reglamentación independiente y autónoma de esos mismos intereses representa la solución más justa y conveniente” (En: “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial” Tomo I, Sexta Edición, Ed. Thomson-Civitas, Madrid, 2007, pág.142)
2) Que ese contrato debe ser ejecutado de buena fe y obliga no solamente a lo estipulado en él, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (artículo 1.160 del Código Civil);
3) Que de ser un contrato bilateral, como ocurre en el presente caso, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (artículo 1.167 del Código Civil).

Así las cosas, el último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes fue suscrito en fecha 23 de mayo de 2008, estableciéndose en la cláusula segunda que el mismo tendría una duración de un (1) año, contados desde la fecha de entrada en vigencia del contrato, señalándose que quedaba a salvo el derecho de la prórroga legal a favor del arrendatario.
Así las cosas, llegada la fecha de vencimiento del último de los contratos celebrados, esto es, el 23 de mayo de 2.009, al día siguiente comenzó a correr el lapso de la prórroga legal arrendaticia a favor del demandado, la cual de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios opera de pleno derecho, y que en el presente caso, al tener la relación arrendaticia un lapso de cuatro (4) años, de conformidad con lo establecido en el literal “b” del artículo 38 eiusdem, la misma era de un (1) año.-
En este orden de ideas, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que durante el lapso de la prórroga legal, “la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”. Así, en este orden de ideas, de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera del último de los contratos de arriendo celebrados, el canon mensual fue establecido en la cantidad de (Bsf.1.500,00).
Así las cosas, en el presente caso, la parte actora que es el arrendador, alegó que la arrendataria durante el lapso de la prórroga legal había dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de enero de 2.010, y siendo que la demandada no aportó ningún tipo de prueba que demostrara que se encuentra solvente en el pago de los mismos, y siendo que el pago del canon de arrendamiento es una de sus principales obligaciones como arrendataria, artículo 1592 del Código Civil, dicho incumplimiento es una causal para la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento de la arrendataria. Así se declara.-
Es por todo lo anterior que, al existir plena prueba de los hechos alegados por la parte actora en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la presente demanda debe ser, como efectivamente lo será, declarada con lugar en la dispositiva. Así se declara.-

-III-
-DISPOSITIVA-
Por los razonamientos que han quedado expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por el ciudadano TOMAS ENRIQUE COPPOLA BLOISE, contra la ciudadana BELKIS JOSEFINA FARIÑAS MANZANO, ambas partes ya identificadas en esta decisión, y en consecuencia: PRIMERO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 23 de mayo de 2.008 que tuvo por objeto un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número 114, ubicado en el piso 11, del Edificio Residencias Marina, Urbanización Montalbán, La Vega, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital; SEGUNDO: Se condena a la demandada a hacer entrega del inmueble antes descrito en el mismo buen estado en que lo recibió y libre de bienes y personas; TERCERO: Se condena a la demandada a pagar la cantidad de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bsf.19.500,00), por concepto de los cánones de arrendamiento insolutos de los meses de enero a diciembre del año 2010 y enero de 2011 a razón de Mil Quinientos Bolívares Fuertes Exactos (Bsf.1.500,00) mensuales. Así se decide.-
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora al haber resultado vencida en la presente litis.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dado, firmado y Sellado, en la Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunstancia Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los DIECIOCHO (18) días del mes de FEBRERO del año DOS MIL ONCE (2.011). Año: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,

Niusman Romero
En la misma fecha, siendo las dos y treinta de la tarde (02:30 p.m.), previó cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
La Secretaria,

Niusman Romero

EJFR/NR/vc.-