TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 200º y 151

EXP. No. AP31-V-2010-003820
DEMANDANTE: Sociedad Mercantil PROYECTO 9308, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 15/09/1993, bajo el Nº 16, Tomo 114-A-PRO., representada judicialmente por los abogados ANTONIO J. BRANDO C., y MARIO BRANDO, IPSA Nros. 12.710 y 119.059, respectivamente.

DEMANDADA: SILVERIOS BARBERÍA COIFFEUR, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 37, Tomo 7-A-CTO., representada judicialmente por el abogado JESÚS AUGUSTO SILVA HERNÁNDEZ, IPSA Nº 24.549.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

I
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda interpuesto por los abogados ANTONIO J. BRANDO C., y MARIO BRANDO apoderados judiciales de la parte actora contra SILVERIOS BARBERÍA COIFFEUR, C.A, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirman los apoderados judiciales de la parte actora entre otras cosas lo siguiente:

En el libelo de la demanda, los Apoderados de la parte actora alegaron, que su representada es la propietaria de un inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nº A-2, situado en la planta sótano uno (1) del Edificio Letonia-Torre Ing Bank, Urbanización La Castellana, con frente a la Avenida Principal y a la Avenida San Felipe, Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, que a partir del día 01 de Abril de 2004, la sociedad mercantil SILVERIOS BARBERIA COIFFEUR, C.A., comenzó a poseer como arrendataria el bien inmueble antes descrito, que la relación arrendaticia se prorrogo por medio de la celebración de un nuevo contrato que tuvo vigencia desde la fecha de su suscripción hasta el 01 de Abril de 2009, que la relación arrendaticia tuvo una duración mayor de cinco (5) años y menor de diez (10) años, correspondiéndole al arrendatario dos (2) años de prorroga legal, a parir de la fecha antes señalada, que de acuerdo a la cláusula segunda de dicho contrato la pensión mensual de arrendamiento quedo estipulada para el primer año de vigencia del contrato, en la cantidad de MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 1352,00), que así mismo, la referida cláusula establecía que el canon de arrendamiento seria incrementado anualmente, aun en el transcurso del lapso de la prorroga legal, y que como base mínima para dicha incremento, se tendría en cuenta la tasa de inflación acumulada en los índices de precios al consumidor (IPC) en el Área Metropolitana de Caracas, de acuerdo a los informes emitidos por el Banco Central de Venezuela, correspondiente a los doce (12) meses anteriores y calculado sobre el ultimo canon de arrendamiento.
Que de esta forma fue acordado, que para el segundo año de duración del referido contrato, es decir, desde Abril de 2008 a Abril de de 2009, el canon de arrendamiento aumentaría a la cantidad de MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLIVARES CON CINCUENTA Y UN CENTIMOS (Bs.1745,51), que de igual forma para el primer año de la prorroga legal del contrato, esto es, desde Abril de 2009 a Marzo de 2010, se acordó incrementar el canon de arrendamiento en la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLIVARES CON NOVENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs.2.242,98), el cual la arrendataria cancelo debidamente.
Que para el periodo comprendido entre Abril de 2010 y Marzo de 2011, la arrendataria en cumplimiento a lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito por ella ha debido realizar el ajuste, con base en el incremento de la tasa de inflación acumulada en el índice de precios al consumidor (IPC), en el Área Metropolitana de Caracas, correspondiente a los doce (12) meses precedentes al segundo año de la prorroga, el cual alcanzo el 28,2 %, que en virtud de esa regulación contractual para el periodo de la prorroga legal del contrato, comprendido entre Abril de 2010 y Marzo de 2011, el canon de arrendamiento sufrió un incremento de SEISCIENTOS TREINTA Y DOS BOLIVARES CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 632,52), por lo que el canon de arrendamiento alcanzo un monto de DOS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs.2.875,50), pero es el caso, que la arrendataria ha consignado en forma incompleta, los cánones de arrendamiento de los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2010, sin realizar el ajuste correspondiente, por lo que se intenta la presente demanda de resolución de contrato de arrendamiento.
Consignados los documentos fundamentales de la pretensión, este Tribunal en fecha 14/10/2010, admitió la demanda.
Cumplidos como fueron los tramites Ley a los fines de la citación de la parte demandada, en fecha 16/12/2010, fue consignado por el Alguacil adscrito a la Unidad de Alguacilazgo, el recibo de citación firmado por la parte demandada.
En fecha 21/12/2010, compareció el abogado JESÚS AUGUSTO SILVA HERNÁNDEZ, IPSA Nº 24.549, en representación de la parte demandada SILVERIOS BARBERÍA COIFFEUR, C.A, tal y como se evidencia del Poder cursante a los folios 87 y 88, y procedió a consignar a los autos escrito de reconvención y contestación a la demanda en los términos explanados en el mismo.
En fecha 21/12/2010, este Tribunal dictó auto mediante el cual admitió la reconvención interpuesta en fecha 21/12/2010, por el abogado JESÚS AUGUSTO SILVA HERNÁNDEZ, IPSA Nº 24.549, todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 11/01/2011, comparecieron los abogados ANTONIO J. BRANDO C., y MARIO BRANDO apoderados judiciales de la parte actora, y consignaron a los autos escrito de contestación a la reconvención en los términos explanados en el mismo.
En fecha 20/01/2011, comparecieron los abogados ANTONIO J. BRANDO C., y MARIO BRANDO apoderados judiciales de la parte actora, y consignaron a los autos escrito de pruebas en los términos explanados en el mismo.
En fecha 24/01/2011, este Tribunal dictó auto mediante el cual se pronunció con respecto a la admisibilidad de las pruebas promovidas por los apoderados judiciales de la parte actora, en fecha 20/01/2011.
En fecha 03/02/2011, se difirió la sentencia por dos (2) días de Despacho.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo previa las siguientes consideraciones.

DECISION DE FONFO

En el libelo de la demanda, los Apoderados de la parte actora alegaron, que su representada es la propietaria de un inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nº A-2, situado en la planta sótano uno (1) del Edificio Letonia-Torre Ing Bank, Urbanización La Castellana, con frente a la Avenida Principal y a la Avenida San Felipe, Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, que a partir del día 01 de Abril de 2004, la sociedad mercantil SILVERIOS BARBERIA COIFFEUR, C.A., comenzó a poseer como arrendataria el bien inmueble antes descrito, que la relación arrendaticia se prorrogo por medio de la celebración de un nuevo contrato que tuvo vigencia desde la fecha de su suscripción hasta el 01 de Abril de 2009, que la relación arrendaticia tuvo una duración mayor de cinco (5) años y menor de diez (10) años, correspondiéndole al arrendatario dos (2) años de prorroga legal, a parir de la fecha antes señalada, que de acuerdo a la cláusula segunda de dicho contrato la pensión mensual de arrendamiento quedo estipulada para el primer año de vigencia del contrato, en la cantidad de MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 1352,00), que así mismo, la referida cláusula establecía que el canon de arrendamiento seria incrementado anualmente, aun en el transcurso del lapso de la prorroga legal, y que como base mínima para dicha incremento, se tendría en cuenta la tasa de inflación acumulada en los índices de precios al consumidor (IPC) en el Área Metropolitana de Caracas, de acuerdo a los informes emitidos por el Banco Central de Venezuela, correspondiente a los doce (12) meses anteriores y calculado sobre el ultimo canon de arrendamiento.
Que de esta forma fue acordado, que para el segundo año de duración del referido contrato, es decir, desde Abril de 2008 a Abril de de 2009, el canon de arrendamiento aumentaría a la cantidad de MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLIVARES CON CINCUENTA Y UN CENTIMOS (Bs.1745,51), que de igual forma para el primer año de la prorroga legal del contrato, esto es, desde Abril de 2009 a Marzo de 2010, se acordó incrementar el canon de arrendamiento en la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLIVARES CON NOVENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs.2.242,98), el cual la arrendataria cancelo debidamente.
Que para el periodo comprendido entre Abril de 2010 y Marzo de 2011, la arrendataria en cumplimiento a lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito por ella ha debido realizar el ajuste, con base en el incremento de la tasa de inflación acumulada en el índice de precios al consumidor (IPC), en el Área Metropolitana de Caracas, correspondiente a los doce (12) meses precedentes al segundo año de la prorroga, el cual alcanzo el 28,2 %, que en virtud de esa regulación contractual para el periodo de la prorroga legal del contrato, comprendido entre Abril de 2010 y Marzo de 2011, el canon de arrendamiento sufrió un incremento de SEISCIENTOS TREINTA Y DOS BOLIVARES CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 632,52), por lo que el canon de arrendamiento alcanzo un monto de DOS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs.2.875,50), pero es el caso, que la arrendataria ha consignado en forma incompleta, los cánones de arrendamiento de los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2010, sin realizar el ajuste correspondiente, por lo que se intenta la presente demanda de resolución de contrato de arrendamiento.
En la contestación de la demanda, el Apoderado de la parte demandada, reconoció la celebración de los dos (2) contratos de arrendamiento, que esta corriendo la prorroga legal, que de acuerdo al contrato suscrito el 11 de Abril de 2007, su representada pago el canon de arrendamiento de MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 1352,00), que era cierto, que para el segundo año de vigencia del contrato suscrito el 11 de Abril de 2007, así como para el caso de prorroga del contrato, se estableció que el canon de arrendamiento mensual se incrementaría en un porcentaje igual a la variación porcentual del índice de precios al consumidor (IPC) en el Área Metropolitana de Caracas, de acuerdo a los informes emitidos por el Banco Central de Venezuela, correspondientes a los doce (12) meses precedentes, en periodos anuales, que es cierto que su representada pago por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLIVARES CON CINCUENTA Y UN CENTIMOS (Bs.1745,51) y la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLIVARES CON NOVENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs.2.242,98), que tuvo que iniciar el procedimiento de consignaciones ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.
Por otra parte, la demandada alego, que no era cierto que de acuerdo a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que tuviera que realizar pago alguno en base al incremento de la tasa de inflación acumulada en el índice de precios al consumidor (IPC), correspondiente a los doce (12) meses precedentes al segundo año de la prorroga, que no es cierto, que incremento alguno haya alcanzado el 28,2%, y que no es cierto, que en virtud de la regulación contractual el canon de arrendamiento haya sufrido un incremento de de SEISCIENTOS TREINTA Y DOS BOLIVARES CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 632,52), por lo que el canon de arrendamiento alcanzo un monto de DOS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs.2.875,50), que no es cierto que haya incumplido lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, en razón de que las consignaciones se realizaron en forma incompleta.
En la contestación de la demanda, la parte demandada reconvino a la parte actora, y alego, que ha pagado indebidamente los cánones de arrendamiento a partir del segundo año del termino de duración del contrato suscrito en fecha 11 de Abril de 2007, hasta el primer año de la prorroga legal de dicho contrato, esto es, que pago desde Abril de 2008 hasta Abril de 2010, cánones mensuales de arrendamiento cuyo monto fue calculado en contravención de lo estipulado en el propio contrato de arrendamiento, y solicito lo siguiente:
Primero: El reintegro de la cantidad total de dinero que resulte del exceso del 30% del pago de todos los cánones de arrendamiento desde el 01 de Abril de 2008 hasta el 01 de Abril de 2009, la cual asciende ala suma de SEIS MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLIVARES CON COCHENTA CENTIMOS (Bs. 6.283,80).
Segundo: El reintegro de la cantidad total de dinero que resulte del exceso del 30% del pago de todos los cánones de arrendamiento desde el 01 de Abril de 2009 hasta el 01 de Abril de 2010, la cual asciende a la cantidad de OCHO MIL SETENTA Y CUATRO BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 8.074, 70).
Tercero: El reintegro de la cantidad total de dinero que resulte del exceso del 15% del pago de todos los cánones de arrendamiento desde el 01 de Abril de 2010, hasta el ultimo de los cánones de arrendamiento que consigne en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio.
En la contestación a la reconvención, los Apoderados de la parte actora alegaron la improcedencia del reintegro de conformidad con lo establecido en el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez, que el inmueble no esta sujeto a regulación y dicha norma así lo requiere, y en cuanto a la improcedencia de la acción de repetición alegaron, que para que esta prospere tiene que haberse producido un pago con ausencia absoluta de causa.
Trabada la littis, debe este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasar a analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, teniendo en cuenta lo establecido en los artículos 1354 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que disponen:

“Artículo 1354.-Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
“Artículo 506.-Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”

Pruebas de la parte actora reconvenida:

Original del poder que corre inserto a los folios 11 al 15, notariado en la Notaria Publica Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 27 de Julio de 2010, anotado bajo el Nº 05, tomo 204, de los libros de Autenticaciones, que corre inserto a los folios 11 al 15, el cual no fue impugnado, ni tachado por la parte demandada, por lo que se valora como documento autenticado, quedando demostrada con el la representación de la parte actora.
Copia simple del documento de propiedad del local comercial objeto del contrato de arrendamiento, registrado en el Registro Público Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 23 de Julio de 1996, bajo el Nº 2, tomo 5, protocolo primero, el cual corre inserto a los folios 16 al 21, la cual se desecha por cuanto no aporta elemento probatorio al iter procesal.
Contratos de arrendamiento, que corren insertos a los folios 22 al 31, notariados en las Notaria Publica Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 01 de Abril de 2004, bajo el Nº 55, tomo 30 de los Libros de Autenticaciones, y la Notaria Publica Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 11 de Abril de 2007, bajo el Nº 19, tomo 16 de los Libros de Autenticaciones, los cuales no fueron tachados por la parte demandada, por lo que se valoran como documentos autenticados, quedando demostrada con ellos la relación arrendaticia.
Copia simple del expediente de consignaciones arrendaticias que corre inserta a los folios que van del 32 al 71, la cual no fue impugnada por la parte demandada, por lo que se tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en la cual se pueden apreciar depositados los cánones de arrendamiento demandados de la siguiente forma:
MES FECHA DE PAGO BANCO FECHA CONSIGNACION EN EL TRIBUNAL FECHA DE PAGO SEGÚN CONTRATO FECHA DE PAGO SEGÚN ART. 51 LAI
Mayo 2010 20-05-10 planilla 1490260 Bs.2.242,98 20-05-10 01 al 05 Mayo 2010 06 al 20 Mayo 2010
Junio 2010 09-06-10 planilla 1336169 Bs. 2.242,98 16-06-10 01 al 05 Junio 2010 06 al 20 Junio 2010
Julio 2010 20-07-10 planilla 75304112 Bs. 2243,00 29-07-10 01 al 05 Julio 2010 06 al 20 Julio 2010
Agosto 2010 12-08-10 planilla 79847198 Bs. 2.243,00 21-09-10 01 al 05 Agosto 2010 06 al 20 Agosto 2010
Septiembre 2010 20-09-10 planilla 76646887 Bs. 2.243,00 21-09-10 01 al 05 Septiembre 2010 06 al 20 Septiembre 2010

En cuanto a la tabla de índices de precios al consumidor copiada por la parte actora, que corre inserta al folio 114 y calculo del incremento del canon de arrendamiento realizada por la parte actora y la cual corre inserta al folio 116, el Tribunal no le otorga ningún valor probatorio, toda vez, que las partes no pueden fabricar su propias pruebas y así se decide.
Pruebas de la parte demandada reconvincente:
Original del poder que corre inserto a los folios 87 al 89, notariado en la Notaria Publica Séptima del Municipio, en fecha 19 de Mayo de 2010, anotado bajo el Nº 045, tomo 052, de los libros de Autenticaciones, el cual no fue impugnado, ni tachado por la parte actora, por lo que se valora como documento autenticado, quedando demostrada con el la representación de la parte demandada.
Contratos de arrendamiento, que corren insertos a los folios 90 al 99, notariados en las Notaria Publica Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 01 de Abril de 2004, bajo el Nº 55, tomo 30 de los Libros de Autenticaciones, y la Notaria Publica Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 11 de Abril de 2007, bajo el Nº 19, tomo 16 de los Libros de Autenticaciones, los cuales no fueron tachados por la parte actora, por lo que se valoran como documentos autenticados, quedando demostrada con ellos la relación arrendaticia.
Ahora bien, revisadas las pruebas en este proceso, pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento en este fallo, en tal sentido, constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Revisadas las pruebas en el presente proceso, el Tribunal pudo evidenciar, que los cánones de arrendamiento de los meses que van desde Mayo de 2010 hasta Septiembre de 2010, fueron depositados tempestivamente, lo cual se puede apreciar del cuadro elaborado con anterioridad, todo ello de conformidad con lo establecido en la Sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Nº 1115, en fecha 12 de Mayo de 2003, la cual se transcribe parcialmente:
“…En tal sentido observa esta Sala, que el procedimiento de resolución de contrato seguido en la causa que da origen a la presente acción de amparo, posee como fundamento el presunto estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento generados desde el mes de junio del año 1999 hasta el mes de julio del año 2000. Siendo el caso, que el demandado en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda alegó estar solvente por cuanto había estado depositando los pagos correspondientes a los cánones de alquiler, en la cuenta bancaria que a tal fin había abierto el juzgado de municipio competente, que conocía de las consignaciones arrendaticias que realizaba a favor del demandante, consignando a tales efectos en la etapa probatoria, los comprobantes correspondientes a los pagos efectuados en las condiciones ya indicadas.

Siendo el caso, que el juzgador que dictó el fallo accionado en amparo, consideró que el arrendatario no se encontraba solvente, ya que incumplió -a su entender- con el procedimiento consignatario que debe seguirse ante el juzgado de municipio que conozca de la consignaciones.

Al respecto, sostuvo que el pago estuvo mal efectuado por el arrendatario, por cuanto no bastaba que consignara en la cuenta bancaria del tribunal, sino que debía notificar al juzgado del pago realizado, de esta manera observó que no fue sino hasta el 4 de septiembre de 2000, cuando consignó los recibos correspondientes a los meses comprendidos entre junio de 1999 y julio de 2000 por ante el juzgado de consignaciones, considerando en consecuencia que dichas consignaciones no fueron efectuadas como lo pauta la norma inquilinaria, tomándolas como no realizadas legítimamente y sin producir el estado de solvencia frente al arrendador.

En este estado, estima conveniente esta Sala establecer hasta qué punto la falta de cumplimiento -como lo señala el juzgado de la sentencia accionada- del procedimiento previsto para las consignaciones arrendaticias, es impedimento para que el juzgador no acepte y deseche los pagos efectuados por el arrendatario a favor del arrendador en la cuenta destinada para tal fin por el juzgado de consignaciones, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en su contra, es la supuesta falta de pago.

En tal sentido, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, por lo cual considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia.

Al respecto, se puede observar que tanto el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la fecha en que se realizaron las consignaciones, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan que “podrá el arrendatario consignar por ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince días siguientes al vencimiento el pago de la pensión de arrendamiento fijada”, procedimiento que los juzgados han seguido mediante el ejercicio de una praxis jurídica que requiere la apertura de una cuenta bancaria a efecto que el arrendatario consigne los cánones a favor de su arrendador, con la posterior consignación en autos del expediente de consignaciones, de los comprobantes bancarios.

Tal proceder posee una lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del deposito realizado, el juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuando se incoa otra acción por resolución de contrato debido a la falta de pago, el juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado de insolvencia el arrendatario.

Siendo así, considera esta Sala que en el presente caso no hay incumplimiento por falta de pago, por cuanto los cánones exigidos fueron cancelados cumpliendo con la formalidades que exige la ley especial que rige la materia, en el entendido que deben consignarse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento y ante el mismo juzgado que conoció de la primera consignación, como tácitamente reconoce el juzgador de la causa al indicar que los pagos se efectuaron, aunque no los valora por cuanto no fueron notificados al juzgado de consignaciones.

Tal proceder, lleva inmerso la observación de una serie de formalidades, que lesionan el derecho a la defensa del accionante en amparo, dado que, al no reconocérsele el pago efectuado se le restringe la causa principal que posee para liberarse de esa obligación arrendaticia exigida, dejándose en un estado de absoluta indefensión, por cuanto la sentencia proferida, por la cuantía de la causa principal no es susceptible de ser recurrida en casación…”

Ahora bien, intenta la parte actora la presente demanda, y alega, que estos cánones fueron depositados en forma incompleta, sin realizar el ajuste correspondiente al incremento, a la tasa de inflación acumulada en los índices de precios al consumidor, en el Área Metropolitana de Caracas, como fue establecido en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha 11 de Abril de 2007, el cual entro en vigencia el 01 de Abril de 2007 por dos (2) años, el cual establece en su cláusula segunda, que el canon de arrendamiento del inmueble fue convenido en la cantidad de MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 1352,00), para el primer año y para el segundo año de vigencia, el canon de arrendamiento se incrementaría en porcentaje igual a la variación porcentual del índices de precios al consumidor (IPC), en el Área Metropolitana de Caracas, de acuerdo a los informes emitidos por el Banco Central de Venezuela, correspondientes a los doce (12) meses precedentes y calculados sobre el ultimo canon de arrendamiento, que quedo establecido, que en caso de que la arrendataria decidiera hacer uso de la prorroga legal, el canon de arrendamiento seria incrementado de la forma antes indicada, al igual y para el caso de que le correspondiera mas de un año de prorroga legal, en tal sentido, según lo alegado por la parte actora, para el segundo año de duración del referido contrato, es decir, desde Abril de 2008 a Abril de de 2009, el canon de arrendamiento aumento la cantidad de MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLIVARES CON CINCUENTA Y UN CENTIMOS (Bs.1745,51), que de igual forma para el primer año de la prorroga legal del contrato, esto es de Abril de 2009 a Marzo de 2010, se acordó incrementar el canon de arrendamiento a la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLIVARES CON NOVENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs.2.242,98), el cual la arrendataria cancelo debidamente.
Que para el periodo comprendido entre Abril de 2010 y Marzo de 2011, la arrendataria en cumplimiento a lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito por ella, ha debido realizar el ajuste con base en el incremento de la tasa de inflación acumulada en el índice de precios al consumidor (IPC), en el Área Metropolitana de Caracas, correspondiente a los doce (12) meses precedentes al segundo año de la prorroga, el cual alcanzo el 28,2 %, que en virtud de esa regulación contractual para el periodo de la prorroga legal del contrato, comprendido entre Abril de 2010 y Marzo de 2011, el canon de arrendamiento sufrió un incremento de SEISCIENTOS TREINTA Y DOS BOLIVARES CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 632,52), por lo que el canon de arrendamiento alcanzo un monto de DOS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs.2.875,50), debiendo la parte demandada depositar los cánones de arrendamiento de los meses que van desde Mayo de 2010 hasta Septiembre de 2010, en dicho monto.
Por su parte, la demandada, en la contestación de la demanda, reconvino a la parte actora, y alego, que ha pagado indebidamente los cánones de arrendamiento a partir del segundo año del termino de duración del contrato suscrito en fecha 11 de Abril de 2007 hasta el primer año de la prorroga legal de dicho contrato, esto es, que pago desde Abril de 2008 hasta Abril de 2010, cánones mensuales de arrendamiento cuyo monto fue calculado en contravención de lo estipulado en el propio contrato de arrendamiento, y solicito lo siguiente:
Primero: El reintegro de la cantidad total de dinero que resulte del exceso del 30% del pago de todos los cánones de arrendamiento desde el 01 de Abril de 2008 hasta el 01 de Abril de 2009, la cual asciende ala suma de SEIS MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLIVARES CON COCHENTA CENTIMOS (Bs. 6.283,80).
Segundo: El reintegro de la cantidad total de dinero que resulte del exceso del 30% del pago de todos los cánones de arrendamiento desde el 01 de Abril de 2009 hasta el 01 de Abril de 2010, la cual asciende a la cantidad de OCHO MIL SETENTA Y CUATRO BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 8.074, 70).
Tercero: El reintegro de la cantidad total de dinero que resulte del exceso del 15% del pago de todos los cánones de arrendamiento desde el 01 de Abril de 2010, hasta el ultimo de los cánones de arrendamiento que consigne en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio.
Ahora bien, observa el Tribunal, que ninguna de las partes en el presente juicio, promovió un medio de prueba idóneo para demostrar sus afirmaciones, siendo esta prueba la experticia, mediante la cual, se determinaría el monto del canon de arrendamiento correspondiente a cada año, incluyendo a la prorroga legal de acuerdo a lo establecido por las partes en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 11 de Abril de 2007, a los fines de que el Tribunal, pudiera determinar, quien tiene la razón, pues si bien, el Juez debe conocer del derecho, no le esta dado conocer de cálculos matemáticos, que requieren de aplicación de formulas matemáticas, ya que si bien, los índices de precios al consumidor, puede ser obtenidos, posteriormente hay que realizar los cálculos respectivos, por un experto conocedor de la materia, tanto es así, que cuando un Tribunal condena a pagar una cantidad de dinero y su indexación monetaria, ordena hacer una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, por cuanto ninguna de las partes demostró sus propias afirmaciones tal y como lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que este Tribunal considera, que la demanda y la reconvención, intentadas en el presente juicio no pueden prosperar en derecho y así se decide.

III

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda interpuesta por PROYECTO 9308, C.A. contra SILVERIOS BARBERIA COIFFEUR, C.A. por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, condenándose en costas a la parte actora por resultas perdidosa.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por SILVERIOS BARBERIA COIFFEUR, C.A. contra PROYECTO 9308, C.A. por REINTEGRO, condenándose en costas a la parte demandada reconviniente por resultas perdidosa.
TERCERO: Por cuanto la presente decisión salió fuera del lapso de ley, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese, Notifíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, a tenor de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los (14) días del mes de Febrero de 2011. AÑOS: 200º y 151º.
LA JUEZ TITULAR

Abg. LORELIS SANCHEZ
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

FRANCYS GRANADOS
En esta misma fecha, siendo las 2:00 de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

FRANCYS GRANADOS

Exp. Nº AP-V-10-3820