TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 200º y 151º

EXP. Nº AP31-V-2011-000343.

DEMANDANTE: SOCIEDAD BARBERG, C.A., de este domicilio, e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 28 de Julio de 1989, bajo el Nº 72, tomo 26-A-Pro., representada judicialmente por los Abogados ALBERTO POALAZZI OCTAVIO y GONZALO SALIMA HERNANDEZ, inscritos en el IPSA bajo los números: 22.750 y 55.950, respectivamente.

DEMANDADOS: GERALDINE SORIANO, titular de la Cedula de Identidad Nº 10.522.447, sin apoderado judicial constituido.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y DESALOJO.

I

Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirman los Apoderados de la parte actora lo siguiente:
Que su representada celebro contrato de arrendamiento con la ciudadana GERALDINE SORIANO, en fecha 01 de Diciembre de 2003, ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao, anotado bajo el Nº 17, tomo 99, sobre el local comercial de aproximadamente DOSCIENTOS DIEZ METROS CUADRADOS (210,00 MTS2) de construcción y un jardín de CIEN METROS CUADRADOS (100 MTS2) de terreno, ubicado en la Quinta Mamayita, situada en la Avenida Araure con Calle Roraima, Urbanización Chuao, pero es el caso, que la arrendataria ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, que se desprende de la inspección judicial anexada a los autos, que la arrendataria ha causado al inmuebles deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, tales como, los rayados o escrituras sobre las puertas, paredes vidrios, así como los baños y el estado de abandono del jardín, y que la arrendataria no cumple con los reglamento interno del inmueble, toda vez, que no efectúa el pago de los servicios públicos, por lo que se intenta la presente demanda.
Siendo esta la oportunidad del Tribunal pronunciarse sobre la admisión de la presente demanda, pasa a hacerlo en los siguientes términos:
En el libelo de la demanda, los Apoderados de la parte actora señalan textualmente:
“…Ciudadano Juez, de la narración de los hechos y de la trascripción efectuada anteriormente, vemos como en el presente caso se dan todos los supuestos previstos en la norma, para que proceda el desalojo de la hoy demandada…..
Como puede observarse en el presente caso, con ocasión del incumplimiento de las obligaciones, a las cuales se hizo referencia ampliamente en presente escrito, por parte de la demandada, mi representada esta habilitada para solicitar la resolución del contrato, lo cual hace mediante la interposición de la presente demanda……..
Primero: Se ordene el desalojo del local…. por encontrarse la hoy demandada dentro de los supuestos previstos en los literales a, e y f del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Segundo: Se decrete la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de diciembre de 2003…”

Ahora bien, el artículo 1167 del Código Civil, señala:

Artículo 1167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato ola resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Dicha norma es, el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. ELOY MADURO LUYANDO en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, cuando dijo:

“La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….”

En este mismo orden de ideas, el Dr. EMILIO CALVO BACA, en el Código Civil comentado, edición 2003, páginas 645 y 647 estableció:

“…..Efectos de la resolución.
La doctrina señala como efectos principales los siguientes:
1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento o de la de resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato….”

Haciéndose la salvedad, que para intentarse las demandas de resolución de contrato y cumplimiento de contrato, el contrato de arrendamiento debe ser a tiempo determinado, con la excepción, de que, cuando el contrato es a tiempo indeterminado, y el incumplimiento verse sobre una causa no taxativamente establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literales a al g, se puede demandar, resolución de contrato de arrendamiento, de conformidad con el parágrafo segundo de la norma in comento, y en cuanto a la acción de desalojo, el contrato debe ser a tiempo indeterminado.
En tal sentido, el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios señala:
Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.
Por lo que es evidente, que en el presente juicio, se procedió a la acumulación indebida de dos (2), como lo son la acción, resolución de contrato y desalojo, por lo que, mutatis mutandi, se aplica la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 1618, expediente N° 03-2946, de fecha 18 de Agosto de 2004, caso Industria Hospitalaria de Venezuela 2943; en donde entre otras cosas señaló:

“…. Que como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones por tener procedimientos distintos, el juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada… En la sentencia consultada se indica que esta circunstancia debió exponerse al juez de la causa principal y no al Juez de Retasa; pero la Sala considera que este ultimo, quien igualmente es director del proceso, sin necesidad de que la inepta acumulación haya sido denunciada, debió declararla…La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el Juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto en la presente causa, como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, …….El Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada. En vista de lo anterior, cuando el Juzgado de Retasa constituido en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no se pronuncio respecto de la inepta acumulación de pretensiones, conculco a la accionante su derecho al debido proceso…” (Subrayado del Tribunal)

Con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, y con vista en que en el caso sub-iuduce la parte actora realizo la acumulación indebida de acciones. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por la sociedad mercantil BARBERG, C.A. contra GERALDINE SORIANO por DESALOJO Y RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Regístrese, Publíquese y déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los (18) días del mes de Febrero de 2011. Años 200° y 151°.
LA JUEZ TITULAR,

Abg. LORELIS SÁNCHEZ.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

FRANCYS GRANADOS

En esta misma fecha, previo el anuncio de ley, siendo las 3:20 de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

FRANCYS GRANADOS

Exp: AP31-V-2011-000343