TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 200° y 151º.

EXP. No. AP31-V-2010-004258.

DEMANDANTE: El ciudadano RAMIRO AVILES BANUS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-17.297.344, representado judicialmente por la Abogada en ejercicio NATACHA CAROLINA DANILOW RON, inscrita en el IPSA bajo el No. 129.680.

DEMANDADA: La ciudadana FILOMENA ROBLES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-23.681.700, sin representación judicial constituida.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda interpuesto por el ciudadano RAMIRO AVILES BANUS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-17.297.344, representado judicialmente por la Abogada en ejercicio NATACHA CAROLINA DANILOW RON, inscrita en el IPSA bajo el No. 129.680, contra la ciudadana FILOMENA ROBLES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-23.681.700, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirma la apoderada judicial de la parte actora entre otras cosas lo siguiente:
Que su representado, es propietario de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Parroquia San Agustín, calle 13 y Puente La Yerbera, Conjunto Residencial La Yerbera, Edificio dos (02), piso 1, Apartamento No. 02-01-01, en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que dicho ciudadano, suscribió con la ciudadana FILOMENA ROBLES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-23.681.700, por el inmueble antes identificado, los siguientes contratos de arrendamiento: El primero entro en vigencia el 30 de marzo de 1993, el segundo entro en vigencia el 01 de Junio de 1995 y el último entro en vigencia el 01 de Enero de 2000, por seis (6) meses, y venció el 01 de Julio de 2000.
Que su representado celebró CONTRATO DE PRORROGA LEGAL, con la ciudadana FILOMENA ROBLES, en fecha 30/04/2007, en el cual declaró otorgarle a dicha ciudadana inquilina única prorroga legal consagrada en el artículo 38 literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que una vez vencida dicha prorroga legal la arrendataria debería entregarle el referido inmueble a su asistido ciudadano RAMIRO AVILES BANUS, igualmente en esa misma fecha 30/04/2007, ambas partes suscribieron contrato de notificación de prorroga legal, por ante la Notaría Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en el cual la ciudadana FILOMENA ROBLES, se dio por notificada de el plazo de Prorroga Legal.
Que es el caso, que vencido holgadamente como se encuentra, el plazo de tres (03) años de prorroga legal a que se refiere la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su artículo 38 literal d), y que fue pactado en los contratos de Prorroga Legal y la Notificación de Prorroga Legal de fecha 30/04/2010, sin que hasta la presente fecha la ciudadana inquilina FILOMENA ROBLES, anteriormente identificada, haya dado cumplimiento alguno a su obligación de entregar el inmueble libre de personas y de bienes, en perfecto estado de conservación y solvente en el pago de los servicio públicos a su asistido, pese a o innumerables e infructuosos intentos amistosos que su asistido ha realizado a los fines de lograr la entrega material del referido inmueble, de manos de la ciudadana FILOMENA ROBLES, es por lo que en nombre de su representado ciudadano RAMIRO AVILES BANUS, y siguiendo sus instrucciones precisas procede a demandar como en efecto formalmente lo hace por CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO Y ENTREGA MATERIAL DEL INMUEBLE ARRENDADO, a la ciudadana FILOMENA ROBLES, y en consecuencia para que convenga o sea condenada por este Tribunal a lo explanado en los particulares PRIMERO, SEGUNDO, TERCERO, CUARTO y QUINTO, del libelo de la demanda.
Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos, observa esta sentenciadora que las fases de sustanciación de este procedimiento fueron cumplidas en su totalidad en efecto:
En fecha 09/11/2.010, se admitió la presente demanda ordenándose librar la compulsa para la práctica de la citación de la parte demandada a fin de que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos.
Cumplidos los trámites legales de rigor para la citación de la parte demandada, en fecha 20/12/2.010, la Secretaria de este Tribunal dejo expresa constancia de haberse cumplido con todas las formalidades previstas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, quedando citada la parte demandada.
En fecha 26/01/11 la abogada DANILOW NATACHA, mediante diligencia consigno escrito de pruebas.
En fecha 26/01/2011, mediante auto dictado por este Tribunal, se pronuncio sobre el escrito de pruebas de la parte actora.

Siendo esta la oportunidad de dictar sentencia en el presente juicio, pasa este Tribunal a pronunciarse en los siguientes términos:
II
Juzga quien sentencia, que la parte demandada no compareció ni por si, ni por medio de apoderado alguno a dar contestación a la demanda incoada en su contra, en ninguna de las horas destinadas al despacho de la oportunidad procesalmente válida para ello. En efecto, consta en autos, que en 20 de Diciembre de 2010, la Secretaria Accidental del Tribunal, dejo constancia de haber entregado la boleta de notificación a la parte demandada en el presente juicio, como complemento de su citación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, según consta a los folios 38 y 39, sin embargo, no se evidencia, que la parte demandada hubiese comparecido, por si, o por medio de apoderado alguno a dar contestación a la demanda, en la oportunidad procesalmente valida para ello.
Ahora bien, cuando el demandado no asiste oportunamente a dar contestación a la demanda, el Juzgador se encuentra eximido de expresar en la motivación de la sentencia, las razones que le han llevado a la convicción de los hechos alegados en la demanda, porque la presunción de la verdad que ampara esos hechos se produce “ope legis”.
La figura de la confesión ficta comporta en si la existencia de una sanción legal para el demandado contumaz o rebelde en contestar la demanda, y a través de ella se admite como cierto todo cuanto haya sido objeto de la demanda, estableciéndose únicamente como excepción que la petición del demandante sea contraria a derecho o que durante el lapso probatorio el demandado hubiese aportado algún elemento encaminado a desvirtuar las pretensiones del accionante. Al respecto, ha sostenido el extinto Tribunal Supremo de Justicia lo siguiente:

(Omisis) “…En el proceso cuando el demandado no comparece a dar contestación a la demanda, el artículo 362, establece en su contra la presunción Iuris tantum de la confesión. Esta presunción admite la prueba limitada del demandado rebelde a aquello que enerve la acción de la parte actora, mas no puede hacer uso de pruebas que recaigan sobre las excepciones que no opuso en la oportunidad legal de la contestación de la demanda. Vencido el lapso de promoción de pruebas, sin que la parte demandada promueva alguna que le favorezca, la confesión queda ordenada por Ley, no como presunción, sino como consecuencia legal por haberse agotado la oportunidad de probanza aún en contra de la confesión. Ya el juzgador, no tiene por qué entrar a conocer si la pretensión es o no procedente, si son veraces o falsos los hechos y la trascendencia jurídica de los mismos, sino que constatado que la pretensión no está prohibida por la Ley, lo cual es un hecho negativo, debe decidir ateniéndose a la confesión del demandado …”(sentencia dictada en fecha 19 de Junio de 1.996, por la Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, contenida en el expediente N° 95867, de la nomenclatura de esa sala).

Por tratarse pues, de una verdadera presunción de carácter “Iuris tantum”, conviene analizar ahora, si en autos se cumplen los extremos pertinentes para su plena procedencia.
En cuanto a la actividad probatoria de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“Artículo 509, Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas.”

Se pasa a analizar todas y cuantas pruebas cursen en autos de la siguiente manera:

Pruebas de la parte actora:
Copias certificadas de los documentos de propiedad del inmueble objeto del contrato y documento de aclaratoria del mismo, los cuales corren insertos a los folios que van del 8 al 17, los cuales se desechan, toda vez, que no aportan elemento probatorio al iter procesal, ya que no se esta discutiendo la propiedad del inmueble.
Copias simples de los contratos privados que corren insertos a los folios 18 y 24, los cuales se desechan, por ser copias simples de documentos privados, los cuales no tienen ningún valor probatorio, solo sirvan para pedir la exhibición de su original.
Copia simple del contrato de arrendamiento Notariado en fecha 01 de Junio de 1995, ante la Notaria Pública Primera de Caracas, anotado bajo el Nº 47, tomo 62, de los Libros de Autenticaciones, y copia simple del contrato de arrendamiento notariado en la Notaria Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 07 de Febrero de 2000, bajo el Nº 64, tomo 08, de los Libros de Autenticaciones, que corren insertas en los folios 19 al 23, las cuales no fueron impugnadas por las parte demandada, por lo que se tienen como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Copia simple de la cedula del demandante y la copia simple de la Gaceta Oficial, las cuales corren insertas a los folios 33 al 35, el Tribunal las desecha, toda vez, que no aportan elemento probatorio al iter procesal.
Copia certificada del documento notariado en fecha 30 de Abril de 2007, ante la notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 39, tomo 42 de los Libros de Autenticaciones, suscrito por las partes en este proceso, mediante el cual, el demandante RAMIRO AVILES BANUS, le otorga a la parte demandada FILOMENA ROBLES, una única prorroga de Ley consagrada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de tres (3) años contados a partir de la firma de ese documento y Copia certificada del documento notariado en fecha 30 de Abril de 2007, ante la notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 38, tomo 42 de los Libros de Autenticaciones, suscrito por la parte demandada FILOMENA ROBLES, mediante el cual se da por notificada y conviene en dejar sin efecto el contrato de arrendamiento celebrado con la parte actora en este juicio, ante la Notaria Publica Primera de Caracas, en fecha 01 de Junio de 1995, anotado bajo el Nº 47, Tomo 62, y que cualquier documento firmado con posterioridad no tenia validez, y se comprometió a entregar el inmueble arrendado al finalizar la prorroga legal de tres (3) años consagrada en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual comenzaría a correr a partir de la firma de ese documento, las cuales corren insertos a los folios que van del 25 al 32, y se valoran como documentos notariados, por no haber sido tachados, y que serán analizados mas adelante.
La parte demandada no promovió prueba alguna.
Así, en cuanto al ultimo requisito de Ley, esto es, que la petición del demandante no sea contraria a derecho, observa quien sentencia, que al momento de hacer una sucinta descripción de los términos en que había sido planteada la controversia, se indicó, que la parte actora esta demandado el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del termino del contrato y la prorroga legal, ahora bien, el Tribunal pasa a analizar si la acción intentada esta ajustada a derecho, en tal sentido se indica, que la parte actora alega en el libelo de la demanda, que la relación arrendaticia, se inicio el 30 de Marzo de 1993, y el último contrato celebrado entre las partes, fue el contrato notariado en la Notaria Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 07 de Febrero de 2000, bajo el Nº 64, tomo 08, de los Libros de Autenticaciones, el cual señala en su cláusula tercera lo siguiente:

“TERCERA: La duración del presente contrato es de SEIS MESES contados a partir del primero de Enero de 2000, improrrogable.”

En tal sentido, el ultimo contrato de arrendamiento venció el 01 de Julio de 2000, comenzando a correr al día siguiente, es decir, el 02 de Julio de 2000, automáticamente y de pleno derecho la prorroga legal de dos (2) años, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala:

“Artículo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.” (Negrillas del Tribunal)
La cual culmino el día 02 de Julio de 2002, toda vez, que la relación arrendaticia tuvo una duración de siete (7) años y tres (3) meses, desde el 30 de Marzo de 1993 hasta el 01 de Julio de 2000.
En tal sentido, al vencer la prorroga legal, se le dejo al inquilino en el goce pacifico del inmueble y se le siguieron recibiendo los cánones de arrendamiento, toda vez, que la actora en su libelo alega, que retiro los cánones de arrendamiento hasta el mes de Febrero de 2010, por lo que opero la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil, que señala:
“Artículo 1614. En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el termino, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
En tal sentido, mal podía en fecha 30 de Abril de 2007, el arrendador y parte actora en este proceso, otorgar prorroga legal de tres (3) años a la arrendataria y parte demandada en este proceso, como efectivamente se hizo al notariar los documentos que se citaron con anterioridad, toda vez, que el último contrato celebrado entre las partes y el cual entro en vigencia el 01 de Enero de 2000, por seis (6) meses, venció el 01 de Julio de 2000, pasando el mismo a tiempo indeterminado, por cuanto se dejo al inquilino en el goce pacifico del inmueble y al pasar el contrato a tiempo indeterminado, solo le es aplicable el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala:
“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”
Por lo que, estando en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no es posible demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prorroga legal, siendo la presente demanda contraria a derecho, tal y como se señala en la sentencia dictada por la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:

“….En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:

“Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...”

En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)

III

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda interpuesta por RAMIRO AVILES BANUS contra FILOMENA ROBLES por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SEGUNDO: Se condena a la parte actora en costas por haber resultado vencida en este proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, a tenor de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los 07 días del mes de Febrero de 2011.- Años 200° y 151°
LA JUEZ TITULAR,

Abg. LORELIS SANCHEZ,

LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

FRANCYS GRANADOS

En esta misma fecha, previo el anuncio de ley, siendo las 2:00 de de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

FRANCYS GRANADOS

EXP. No. AP31-V-2010-004258